Föreningsstämman i en bostadsrättsförening beslöt enligt stämmoprotokoll om ändring av i den ekonomiska planen angivna grundavgifter. Fråga dels om beslutet fattats med erforderlig majoritet dels om beslutet stred mot den s k likhetsprincipen och generalklausulen i 7 kap 16 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.


Lagrum:
57 § bostadsrättslagen (1971:479); 60 § bostadsrättslagen (1971:479); 7 kap. 16 § lag (1987:667) om ekonomiska föreningar

Jan B och Yvonne L förde vid Södra Roslags TR den talan mot Bostadsrättsföreningen Södra Stenhagen som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Leander) anförde i dom d 24 Jan 1994: Bakgrund. Tvisten mellan parterna gäller frågan om Bostadsrättsföreningen Södra Stenhagen, Täby, genom ett beslut i april 1990 på ett otillåtet sätt ändrat grundavgifter för medlemskap i föreningen. På tvisten skall 1971 års bostadsrättslag (GBrL) tillämpas enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till 1991 års bostadsrättslag. Som ytterligare bakgrund antecknar TR:n följande.

I 3 § GBrL föreskrevs att ekonomisk plan för föreningens verksamhet skulle upprättas av styrelsen och godkännas av LSt:n innan bostadsrätt fick upplåtas. Inträffade efter planens upprättande förhållande som var av väsentlig betydelse för bedömande av föreningens verksamhet, fick enligt samma § bostadsrätt ej upplåtas innan ny plan upprättats. Enligt 57 § GBrL ankom det på styrelsen att fastställa med vilka belopp grundavgift och andra avgifter skulle utgå samt hur beloppen skulle betalas, om ej annat bestämts i stadgarna. §:n innehöll vidare en erinran om att ändring av grundavgift alltid skulle beslutas av föreningsstämman. I 60 § 1 föreskrevs följande. Om ett beslut om ändring av grundavgift medförde rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna, krävdes för beslutets giltighet antingen att samtliga bostadsrättshavare som berördes av ändringen biträtt beslutet eller att beslutet biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnd. Genom en hänvisning i 59 § gällde för stämmobeslut bestämmelserna i 7 kap lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med vissa undantag som ej är av intresse för bedömningen i detta mål. 17 kap 16 § föreningslagen anges att föreningsstämma inte får fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem (likställighetsprincipen).

Den 17 april 1989 slöt föreningen ett entreprenadavtal med NCC Bygg AB (NCC). I avtalet åtog sig NCC att uppföra 14 bostadshus om sammanlagt 64 bostadslägenheter på tre av föreningen ägda fastigheter som sedermera fick beteckningen Skopan 37 (26 lägenheter) samt Kalken 2 och Glaset 13 (sammanlagt 38 lägenheter). Vid denna tidpunkt förelåg ett avslagsbeslut från länsbostadsnämnden på en ansökan från föreningen om finansiering av projektet med statliga lån. Detta föranledde föreningens styrelse att d 10 mars 1989 ersätta en tidigare upprättad ekonomisk plan med en ny plan som byggde på privatfinansiering av entreprenaden. Planen registrerades hos LSt:n d 22 maj 1989. Genom avtal d 25 maj 1989 upplät föreningen till Jan B och Yvonne L bostadsrätt till en lägenhet på fastigheten Skopan. Enligt vad som framgår av avtalet utgjorde grundavgiften 700 000 kr, vilket motsvarade det belopp som i den ekonomiska planen angivits som grundavgift för den typ av lägenhet som Jan B och Yvonne L förvärvade.

I november 1989 beslöt regeringen att inte ändra länsbostadsnämndens avslagsbeslut. I början av 1990 erfor NCC att det skulle kunna vara möjligt att få statlig belåning för lägenheterna på Kalken och Glaset under förutsättning att entreprenadsumman för dessa reducerades. Genom ett tillägg till entreprenadkontraktet överenskom föreningen och NCC d 22 mars 1990 om en nedsättning av enprenadsumman för de nämnda fastigheterna. Som förutsättningar för överenskommelsen angavs - förutom att statlig belåning beviljades för Kalken och Glaset - att styrelsen och stämman godkände uppgörelsen samt att stämman fattade beslut om ändrade grundavgifter med hänsyn till de olika finansieringsformerna. Vid denna tidpunkt hade några bostadsrätter i Kalken och Glaset inte upplåtits.

Länsbostadsnämnden beviljade härefter statliga lån för finansieringen av entreprenaden beträffande Kalken och Glaset. Vid extra föreningsstämma d 24 april 1990 beslöt stämman under § 9 - med hänvisning till ändrad finansiering - att sätta ned grundavgifterna för Kalken och Glaset; grundavgifterna för Skopan lämnades oförändrade. Den år 1989 registrerade ekonomiska planen ersattes med anledning av de ändrade förutsättningarna för finansieringen med en d 10 maj av styrelsen upprättad plan. Det är i målet ostridigt, att stämmans beslut varken fattats av samtliga bostadsrättsinnehavare eller biträtts av erforderlig majoritet av berörda bostadsrättsinnehavare, två tredjedelar, och tillika godkänts av hyresnämnd.

Yrkanden och grunder. Jan B och Yvonne L har yrkat att TR:n upphäver det vid den extra föreningsstämman d 24 april 1990 fattade beslutet om ändring av grundavgifter och som grund för talan åberopat. Det vid den extra stämman d 24 april 1990 fattade beslutet om att sänka grundavgifterna för lägenheterna på Kalken och Glaset med anledning av den för dessa fastigheter ändrade finansieringen har inte tillkommit i den ordning som föreskrevs i 60 § GBrL, i följd varav beslutet skall upphävas. I andra hand görs gällande att stämmans beslut strider mot den i 7 kap 16 § föreningslagen fastlagda likställighetsprincipen; beslutet innebar att grundavgifterna för vissa lägenheter sattes till en tiondel av avgifterna för likvärdiga lägenheter och var inte sakligt motiverat.

Föreningen har bestritt bifall till käromålet och - under hänvisning till att några bostadsrätter vid tidpunkten för stämmans beslut inte upplåtits i Kalken och Glaset - hävdat, att beslutet om ändringen av grundavgifterna inte skett i strid mot 60 § GBrL eller 7 kap 16 § föreningslagen. Till utveckling av sin ståndpunkt har föreningen anfört. Grundavgift bestäms i samband med att avtal om upplåtelse om bostadsrätt träffas. Den ekonomiska plan som en bostadsrättsförening enligt lag skall fastställa är endast en kalkyl över finansieringen. Att förändra kalkylen beträffande grundavgifter vid en tidpunkt då det saknas innehavare av bostadsrätter är därför inte i lagens mening en ändring av grundavgifter. Eftersom inga bostadsrätter upplåtits inom Kalken och Glaset och bostadsrättshavarna i Skopan inte berördes av det vid stämman fattade beslutet - deras grundavgifter liksom boendekostnader i övrigt blev oförändrade - bestrids vidare att stämmans beslut inte tillkommit i behörig ordning. Vid föreningsstämman fattades, förutom det klandrade beslutet, beslut om ändring av föreningens stadgar med innebörden att årsavgifterna skulle differentieras mellan de olika husen. Konsekvensen av stadgeändringen blev för Skopans vidkommande att den oförändrade grundavgiften kompenserades av en lägre årsavgift än för de övriga kvarteren. Genom att reducera entreprenadsumman för Kalken och Glaset öppnades en möjlighet att få statliga lån. NCC:s accepterande av en nedsättning av entreprenadsumman var villkorat av att grundavgifterna sattes ned. Om denna justering inte hade gjorts, hade följden blivit att entreprenadsumman inte kunnat sättas ned och att bostadsrätterna inom Kalken och Glaset inte kunnat säljas. I sådant fall hade kostnaderna för hela projektet drabbat bostadsrättsinnehavarna inom Skopan. Det klandrade beslutet var sålunda till fördel för Jan B och Yvonne L; i vart fall ligger beslutet fjärran från det missbruk mot en minoritet som innefattas i begreppet otillbörlig. Det bestrids sålunda att stämmobeslutet skulle strida mot likställighetsprincipen.

Föreningen har till stöd för sin ståndpunkt åberopat yttrande av professorn Anders Victorin.

Jan B och Yvonne L har genmält, att grundavgifter för bostadsrätterna fick anses ha blivit fastställda redan i samband med att styrelsen antog 1989 års ekonomiska plan, och i detta hänseende bl a anfört. I planen har angivits grundavgifter för samtliga bostadsrätter. Vidare har i planen, under en punkt G, föreskrivits att medlem, som innehar bostadsrätt, skall erlägga grundavgift enligt vad som angivits i planen. I tillägget till entreprenadavtalet har vidare anmärkts att föreningsstämman skall fatta beslut om ändrade grundavgifter. Det är också detta tillvägagångssätt som föreningen tillämpat vid beslutet om ändring av avgifterna.

Domskäl. Som framgår av de inledningsvis återgivna lagrummen ankom det på föreningens styrelse att fatta beslut om ekonomisk plan liksom om ändringar i denna samt om grundavgifter och andra avgifter som skulle utgå vid upplåtelse av bostadsrätt. För ändring av fastställda grundavgifter krävdes stämmobeslut och i vissa fall också godkännande av hyresnämnd. Anledningen till denna reglering har i lagmotiven angivits vara de rättsverkningar som i olika hänseenden kunde vara förenade med en sådan avgiftsändring (prop 1971:12 s 160, se även Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s 148f). Av den nämnda lagkommentaren framgår även att GBrL - i motsats till tidigare lagstiftning - synes bygga på tanken att grundavgifter fastställdes successivt i samband med upplåtelserna av bostadsrätter.

Jan B och Yvonne L hävdar att beslutet d 24 april 1990 skall upphävas, i första hand till följd av regleringen i 60 § punkt 1 GBrL och i andra hand genom att beslutet står i strid mot den i 7 kap 16 § föreningslagen angivna likställighetsprincipen. Föreningen å sin sida menar, att det stått fritt att ändra den ekonomiska planens beräkningar om grundavgifter såvitt avser bostadsrätter som ännu ej upplåtits och att stämmans beslut inte strider mot likställighetsprincipen. Av vad föreningen anfört framgår, att föreningen anser att beslutet att justera nämnda avgifter i och för sig kunnat fattas av styrelsen till följd av dess rätt att anta och ändra ekonomisk plan innan bostadsrätter upplåtits.

TR:n tar först ställning till om beslutet d 24 april 1990 krävt beslut av föreningsstämma. Föreningens ovan angivna inställning i denna del är - med de begränsningar som eventuellt kan följa av 6 kap 13 § föreningslagen - invändningsfri, om beslutet att ändra grundavgifter fattats innan några bostadsrätter i föreningen överhuvudtaget upplåtits. Det är likaledes klart att bestämmelserna i 60 § GBrL punkt 1 varit tillämpliga, om avgifterna ändrats sedan bostadsrätter till samtliga lägenheter upplåtits.

I förevarande fall har grundavgifter fastställts för Skopan i vart fall i samband med att dessa bostadsrätter upplåtits. Som Jan B och Yvonne L anfört tyder en del omständigheter på att grundavgifterna för samtliga föreningens bostadsrätter fastställts redan i samband med antagandet av 1989 års ekonomiska plan. För bedömningen av käromålet synes det emellertid inte vara nödvändigt att ta ställning härtill. Enligt TR:ns mening krävdes nämligen ett stämmobeslut - så som också faktiskt fattades - för ändringen av de i den ekonomiska planen angivna grundavgifterna för Kalken och Glaset, även om dessa avgifter vid tidpunkten för det klandrade beslutet ännu ej fastställts. Beslutet att partiellt sänka grundavgifterna för ännu ej upplåtna bostadsrätter till följd av den förbättrade finansieringen berörde även Skopans bostadsrättsinnehavare såtillvida att nivån på deras grundavgifter lämnades oförändrad. Enligt i vart fall grunderna för 60 § punkt 1 GBrL får därför det klandrade beslutet anses falla in under lagrummet. Denna bedömning påverkas inte av att övriga avgifter för dem justerats ned eller av att det varit nödvändigt att sänka grundavgifterna för Kalken och Glaset för att överhuvudtaget få dessa bostadsrätter sålda.

Det är i målet ostridigt att reglerna i 60 § punkt 1 GBrL inte iakttagits vid beslutets fattande. I enlighet med det anförda skall det klandrade beslutet därför upphävas.

Domslut. TR:n upphäver det av bostadsrättsföreningen vid extra stämma d 24 april 1990 under § 9 fattade beslutet.

Bostadsrättsföreningen överklagade i Svea HovR och yrkade ogillande av Jan B:s och Yvonne L:s vid TR:n förda talan.

Jan B och Yvonne L bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet Gunilla Persson och hovrättsassessorn Annika Persson, referent) anförde i dom d 31 mars 1995: Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma omständigheter och samma skriftliga bevisning som i TR:n.

Föreningen har - som dess talan får förstås - bestritt Jan B:s och Yvonne L:s yrkanden på den grunden att beslutet om ändrade grundavgiftsbelopp för bostadsrätterna på fastigheterna Glaset 13 och Kalken 2 inte kan anses strida mot innehållet i 60 § bostadsrättslagen (1971:479), eftersom några bostadsrätter vid tidpunkten för beslutet inte hade upplåtits i dessa fastigheter och grundavgifter därför inte fastställts. För de redan upplåtna bostadsrätterna i Skopan 37 gjordes ingen ändring av grundavgifterna. Föreningen har i andra hand gjort gällande att det klandrade stämmobeslutet tillkommit i behörig ordning. Slutligen har föreningen påstått att beslutet inte strider mot likhetsprincipen.

HovR:n gör följande bedömning.

Enligt 1930 års bostadsrättslag skulle grundavgifterna bestämmas, när den ekonomiska planen upprättades. Syftet var att den bostadssökande genom att ta del av uppgifterna i planen skulle kunna bedöma förutsättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet och de utgifter som kunde förväntas. Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska planen inte riktigt samma betydelse som tidigare. Enligt förarbetena till lagen skulle planen i fortsättningen huvudsakligen utgöra ett underlag för de s k intygsgivarnas granskning av föreningens ekonomiska stabilitet i syfte att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda föreningar och den kunde därför ges ett betydligt mera översiktligt innehåll än tidigare. Enligt departementschefen skulle det ankomma på styrelsen att fastställa med vilka belopp grundavgiften skulle utgå vid upplåtelse (se 57 §) och grundavgifterna skulle fastställas successivt allteftersom lägenheterna uppläts med bostadsrätt (prop 1971:12 s 78 och 160). För ändring av fastställda grundavgifter fordrades dock beslut av föreningsstämma (se 60 §). I prop 1981/82:169 med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m m anförde departementschefen att den ekonomiska planen knappast spelade någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Det var i stället den information som föreningsbildaren lämnade och själva upplåtelseavtalet som utgjorde underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostadsrätt (a prop s 34).

Av handlingarna i målet framgår att en ekonomisk plan grundad på privatfinansiering av föreningens samtliga fastigheter antogs, innan bostadsrätterna i fastigheten Skopan 37 började upplåtas. På grund av nedsättning av entreprenadsumman för fastigheterna Glaset 13 och Kalken 2 och därav följande möjligheter att erhålla statliga lån ändrades förutsättningarna för finansiering av dessa fastigheter. Till följd härav upprättade styrelsen en ny ekonomisk plan, som senare registrerades. Detta var en förutsättning för att lägenheterna skulle fä upplåtas med bostadsrätt (se 4 och 5 §§ i 1971 års bostadsrättslag).

I den ekonomiska planen anges också enligt vilka andelstal en upplåten bostadsrätt skall deltaga i föreningens årliga kostnader. Vid extrastämman d 24 april 1990 beslutades dels om ändring av stadgarna, dels om ändring av grundavgifterna för Glaset- och Kalkenfastigheterna. Som framgår av protokollet innebar stadgeändringen att Skopan 37 inte via sina årsavgifter skulle behöva deltaga i kostnaderna för den högre lånefinansiering av Glaset och Kalkenfastigheterna som skulle bli följden av de lägre grundavgifterna och de beviljade statliga lånen.

Av den ovan återgivna redogörelsen for 1971 års bostadsrättslag och förarbetena till denna framgår att styrelsen ägde göra ändringar i den ekonomiska planen och till följd härav justera grundavgifterna intill dess upplåtelse av bostadsrätt skedde. I målet är ostridigt att någon upplåtelse av bostadsrätter i Glaset- och Kalkenfastigheterna inte hade skett vid tiden för det klandrade stämmobeslutet. Något hinder mot att upprätta en ny ekonomisk plan och bestämma nya grundavgifter för de ännu ej upplåtna bostadsrätterna har således inte förelegat enligt bostadsrättslagen.

Av handlingarna framgår vidare att styrelsen hänskjutit frågan om ändrad finansiering och sänkning av grundavgifterna till stämman för beslut. Eftersom det enligt vad som ovan sagts skulle ha räckt med styrelsebeslut, får frågan genom styrelsens hänskjutande därmed inte större dignitet än att det för giltigt beslut krävs vanlig enkel majoritet av de röstande. Protokollet utvisar att beslutet var enhälligt. Enligt HovR:ns mening har beslutet således tillkommit i laga ordning och strider inte mot bestämmelserna i 60 § 1 st 1 i 1971 års bostadsrättslag.

Jan B och Yvonne L har i andra hand gjort gällande att ändringen av grundavgifterna skulle strida mot likhetsprincipen. HovR:n beaktar härvid följande. Enligt generalklausulen i 6 kap 13 § och 7 kap 16 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar får styrelsen eller föreningsstämman inte fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. Dessa bestämmelser äger tillämpning även på en bostadsrättsförening. Generalklausulen anses vara ett uttryck för den s k likhetsprincipen, som innebär en skyldighet för föreningens organ att behandla alla medlemmar lika.

Grundavgifterna för de ännu inte upplåtna lägenheterna i Glaset och Kalkenfastigheterna var inte fastställda vid tiden för den extra stämman. Föreningen har således varit oförhindrad att mot bakgrund av ändrade finansieringsvillkor sätta ned grundavgifterna, varvid den dock haft att beakta de ovan angivna begränsningarna i fråga om beslutets innehåll. Med hänsyn till stadgeändringen innebär emellertid stämmans beslut att grundavgifterna för Skopan 37 inte förändras och att bostadsrättshavarna i denna fastighet inte heller belastas med kostnader till följd av den ändrade finansieringen av Glaset och Kalkenfastigheterna. Beslutet om sänkning av grundavgifterna för de blivande bostadsrättshavarna i dessa fastigheter kan därför inte anses kränka likhetsprincipen. Beslutet kan heller inte anses ägnat att bereda otillbörlig fördel åt viss föreningsmedlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem på sätt som avses i 6 kap 13 § och 7 kap 16 § lagen om ekonomiska föreningar.

Den av Jan B och Yvonne L förda talan skall således lämnas utan bifall och TR:ns domslut ändras i enlighet härmed.

Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut lämnar HovR:n den av Jan B och Yvonne L förda talan utan bifall.

Hovrättslagmannen Didön var skiljaktig och ansåg att TR:ns dom skulle fastställas.

Jan B och Yvonne L (ombud advokaten Göran Skybäck) överklagade och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns domslut.

Bostadsrättsföreningen (ombud advokaten Per-Olov Nordh) bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Ek, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Jan B och Yvonne L har i HD vidhållit sin talan och i första hand gjort gällande att grundavgifterna fastställts i den ekonomiska planen och att föreningsstämmans beslut därför inte tillkommit i behörig ordning.

De har till stöd för sin talan i den delen åberopat innehållet i den ekonomiska planen d 10 mars 1989 samt tillägget till entreprenadkontraktet d 22 mars 1990 och det klandrade föreningsstämmobeslutet.

HD finner i likhet med TR:n och HovR:n att 1971 års bostadsrättslag skall tillämpas i målet.

I nämnda lags 3 § stadgades att innan bostadsrätt uppläts skulle ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrelse och registrerats av LSt:n. I §:n stadgades vidare att om det efter att ekonomisk plan upprättats inträffade förhållanden som var av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet fick bostadsrätt inte vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats. I lagens 57 § stadgades att det ankom på styrelsen att fastställa med vilka belopp grundavgifter skulle utgå och att ändring av grundavgift alltid skulle beslutas av föreningsstämman.

Enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, som föregick 1971 års bostadsrättslag, tjänade den ekonomiska planen bl a det syftet att bostadssökande genom att ta del av uppgifterna i planen skulle kunna pröva förutsättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet och bedöma de utgifter han tog på sig. Vidare skulle planen ligga till grund för faststållandet av de enskilda bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter. Med hänsyn härtill måste planen för varje lägenhet innehålla specificerade uppgifter om yta, utrustning, avgifter, andelsvärde m m.

I förarbetena till 1971 års lag anfördes bl a följande. Utvecklingen mot allt större företag har medfört att systemet med en precisering av samtliga lägenheter har kommit att framstå som mindre ändamålsenligt. Särskilt vid en i tiden utsträckt bebyggelse kan det bli nödvändigt att efter hand vidta ändringar i de ursprungliga planerna i fråga om exempelvis enskilda lägenheters storlek och utrustning. Detta innebär med de gällande reglerna att uppgifterna i den ekonomiska planen ändras och medför inte sällan att ny ekonomisk plan måste upprättas. Härigenom orsakas föreningen kostnader. Det är inte längre nödvändigt att kräva att bostadsrättsföreningen skall precisera samtliga bostadsrättshavares rättigheter och skyldigheter i den ekonomiska planen innan någon bostadssökande får knytas till föreningen. För den bostadssökande är det tillfyllest att han får tillgång till detaljerade uppgifter rörande viss lägenhet när det blir aktuellt för honom att binda sig för lägenheten. Föreningens skyldighet att ange de närmare villkoren för bostadsrättsupplåtelsen bör därför inträda successivt allteftersom föreningen knyter spekulanter till företaget. I planen bör dock, som ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet, uppgift lämnas om bl a totala antalet hus och lägenheter samt anskaffningskostnaden för dessa. Vidare bör planen innehålla upplysning om hur företaget skall finansieras samt om storleken av de avgifter som skall tas ut av bostadsrättshavarna. I sistnämnda avseende bör anges såväl det sammanlagda beloppet av avgifterna som hur avgifterna skulle fördelas på de olika bostadsrätterna, t ex genom angivande av avgift per kvadratmeter lägenhetsyta. Uppgifterna i planen kan grundas på beräkningar. Andelsvärdena skall utmönstras ur lagstiftningen och det skall ankomma på styrelsen att fritt fastställa grundavgifterna. Dessa skall fastställas successivt allteftersom lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Med hänsyn till de rättsverkningar som kan vara förenade med en avgiftsändring, t ex i fråga om bostadsrättshavares andel i årsvinst eller i föreningens tillgångar vid dess upplösning bör grundavgift inte få ändras på annat sätt än genom beslut på föreningsstämma (prop 1971:12 s 77f, 97 och 160).

I förarbetena till 1991 års bostadsrättslag angavs att det inte fanns några regler om efter vilka grunder grundavgifterna skulle bestämmas utan föreningen hade, inom ramen för den s k likabehandlingsprincipen, frihet att bestämma avgifternas storlek. Avgifterna brukade enligt departementschefen i allmänhet bestämmas efter lägenheternas relativa bruksvärde, dvs efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc (prop 1990/ 91:92 s 121f).

Uttalandena i förarbetena att grundavgift skulle fastställas successivt allteftersom lägenheterna uppläts med bostadsrätt kan inte anses innebära att föreningens styrelse var förhindrad att i ett tidigare skede fastställa grundavgifterna. Det framstår snarare som praktiskt nödvändigt eftersom en styrelse, innan upplåtelse sker första gången, rimligen måste ha bestämt hur stor grundavgift som totalt skall betalas och hur den skulle fördelas på de olika lägenheterna.

Det är mot den bakgrunden inte orimligt att tänka sig att en styrelse, om samtliga kostnader var kända, vid tiden för upprättande av den ekonomiska planen även fastställde lägenheternas grundavgifter.

Den i målet aktuella ekonomiska planen, som inte uppgivits vara preliminär, innehåller uppgifter om varje lägenhets andelstal, grundavgift och årsavgift. I planen anges också att medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga grundavgift enligt vad som anges i planen samt årsavgift med belopp som anges i planen eller som styrelsen annorlunda beslutar.

Styrelsen har alltså valt att ge den ekonomiska planen ett mer detaljerat innehåll beträffande bostadsrättshavarens ekonomiska skyldigheter än lagstiftaren krävde. Det kan inte tolkas på annat sätt än att styrelsen vid tiden för planens upprättande var så säker på projektets kostnader att grundavgiften kunde fastställas redan i den ekonomiska planen. Denna tolkning vinner också stöd av det faktum att föreningsstämman i det klandrade beslutet inte fastställde grundavgifterna utan ändrade dem.

På grund av det anförda finner HD visat att styrelsen fastställt grundavgifterna innan föreningsstämman fattat det klandrade beslutet och att sistnämnda beslut därför inneburit en ändring av grundavgifterna.

Enligt 60 § i 1971 års bostadsrättslag krävdes, om beslut av föreningsstämman innebar ändring av grundavgift och medförde rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna, att samtliga bostadsrättshavare som berördes av ändringen biträtt beslutet eller att beslutet biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnden.

Det är i målet ostridigt att föreningsstämmans beslut varken fattats av samtliga bostadsrättsinnehavare eller biträtts av erforderlig majoritet av berörda bostadsrättsinnehavare och tillika godkänts av hyresnämnd. I och med att endast en del av grundavgifterna sänkts innebar beslutet en rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna. Det klandrade beslutet har således inte tillkommit i behörig ordning och skall därför upphävas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.

HD (JustR:n Knutsson, Lind, referent, Nyström, Svensson och Blomstrand) beslöt följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD:s dom meddelades d 24 mars 1998 (mål nr T 2023/95).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1998-03-24

Målnummer:
T2023-95