Innehavaren av bostadsrätten till en lokal som var avsedd att användas som "affär" har drivit en pizzeria i lokalen. Det ändrade användningssättet har ansetts vara av avsevärd betydelse för bostadsrättsföreningen och andra bostadsrättshavare. Nyttjanderätten har därför ansetts förverkad.


Lagrum:
25 § bostadsrättslagen (1971:479); 33 § första st. 3 bostadsrättslagen (1971:479); 6 § bostadsrättslag (1991:614); 18 § bostadsrättslag (1991:614)

Safak Y innehar bostadsrätten till en lokal i en av Bostadsrättsföreningen Näktergalen 26 ägd fastighet på Karlavägen 15 i Stockholm. I lokalen bedriver Safak Y pizzeriarörelse.

Bostadsrättsföreningens stadgar innehåller bl a följande bestämmelser.

§ 12. Bostadsrättshavaren får, sedan lägenheten tillträtts, företaga förändring i lägenheten. Avsevärd förändring får dock företagas endast efter anmälan till styrelsen och under förutsättning att den inte medför men för föreningen eller annan medlem.

§ 17. Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.

Föreningen yrkade efter stämning å Safak Y vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, att Safak Y skulle förpliktas att omedelbart avflytta vid äventyr av avhysning på egen bekostnad

samt att domstolen skulle förordna att domen fick verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft.

Safak Y bestred käromålet.

Som grund för käromålet åberopade föreningen - med hänvisning till 25 och 27 §§ bostadsrättslagen (1971:479), 12 och 17 §§ i föreningens stadgar samt 33 § 1 st 3 och 5 bostadsrättslagen - följande:

Safak Y har företagit avsevärda förändringar i lokalens inredning utan föreningens tillstånd. Förändringarna har medfört men för föreningen eller annan medlem och de är att jämställa med vanvård.

Safak Y har vidare använt lokalen för annat ändamål än det vid upplåtelsen avsedda och denna avvikelse är av avsevärd betydelse för föreningen och annan medlem. Eftersom det som ligger Safak Y till last inte är av ringa betydelse är nyttjanderätten till lokalen förverkad.

Safak Y åberopade som grund för sitt bestridande följande.

Det saknas rättslig grund för förverkande på grund av att Safak Y vidtagit förändringar i lokalen. De företagna ändringsarbetena har inte varit av sådan beskaffenhet att de krävt tillstånd av styrelsen och i vart fall har han haft tillstånd att företa dem. De har inte medfört men av någon som helst beskaffenhet för vare sig föreningen eller annan medlem. Förändringarna är i vart fall inte att jämställa med vanvård.

Lokalen har använts för det ändamål för vilket den, med föreningens godkännande, förvärvats. I vart fall är avvikelsen inte av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. - Under alla förhållanden är det som må läggas Safak Y till last av ringa betydelse.

Föreningen anförde till utveckling av sin talan bl a följande. Före d 1 okt 1985 ägdes fastigheten av Anders K. Redan under våren 1985 var det klart att bostadsrättsföreningen skulle förvärva fastigheten. Föreningen var därför närvarande vid viktigare frågor med avseende på fastigheten. Safak Y:s lokal hyrdes då av en Gullan T. Hon hade lokalen inredd som affär och sålde där frukt, konfektyr och delikatesser. Den 19 juni 1985 förvärvade Safak Y:s far Ibrahim Y Gullan T:s rörelse tillsammans med hyresrätten. I det hyreskontrakt som Ibrahim Y övertog stod att lokalen uthyres att användas till butik för frukt, specerier och dylikt. Då Ibrahim Y övertog kontraktet skrevs till "ej tobaksvaror. Den 10 febr 1986 överlät Ibrahim Y rörelsen till sonen. Safak Y övertog hyreskontraktet på oförändrade villkor. Den 9 april 1986 antogs Safak Y som medlem i föreningen och d 17 april 1986 skrevs bostadsrättsavtal och bostadsrättsbevis. Bostadsrättsavtalet anger att lokalen skall användas som "affär". Avsedd användning för lokalen är således på grund av hyres- och bostadsrättsavtal affär med frukt, konfektyrer, specerier och dylikt. Något muntligt avtal som gav rätt för Ibrahim Y eller sonen att använda lokalen på annat sätt än detta har inte träffats. Tvärtom påpekades i samband med att Ibrahim Y övertog hyreskontraktet bl a att matlagning inte fick förekomma. Ibrahim Y förklarade sig införstådd med att använda lokalen för samma verksamhet som Gullan T. Vid en ändringsanmälan d 14 okt 1986 till handelsregistret angav även Safak Y under näringsverksamhetens art "Livsmedel (förpackade), Mjölk m m Frukt, Konfektyr". Sommaren 1987 upphörde Safak Y tillfälligt med sin dittillsvarande verksamhet - försäljning av varor - och butiken stängdes för att i månadsskiftet april/maj 1988 åter öppnas. Safak Y hade då i lokalen etablerat en pizzeria som kan beskrivas som ett modifierat gatukök med pizzor för avhämtning och med servering vid fyra bord. Denna verksamhet har därefter fortlöpande pågått i lokalen. Sommartid har även gatuservering utan tillstånd från polismyndigheten varit anordnad utanför pizzerian. Avvikelsen i användning har medfört olägenheter för både föreningen och andra medlemmar. Då denna typ av rörelse vänder sig till ungdomar som ofta är högljudda och pizzerian hållit öppet till kl 22-23 har medlemmar störts. Städning och maskindisk sent på kvällarna har också stört. Vidare har matos trängt in i lägenheter ovanför pizzerian.

Pizzeriaverksamheten är också till förfång för en annan i fastigheten bedriven restaurangrörelse, China Garden. Även i denna rörelse säljs mat för bl a avhämtning. Innehavaren, som också är medlem i bostadsrättsföreningen, är tillförsäkrad att ensam få driva serveringsrörelse i fastigheten. Tillåts annan att driva serveringsrörelse i fastigheten kan ägaren av China Garden få fog för ersättningsanspråk mot föreningen. Det har nämligen hänt att presumtiva gäster till China Garden i stället gått till pizzerian.

Miljö- och hälsoskyddsförvaltningen kräver att föreningen såsom fastighetsägare anvisar godtagbar plats för avfallet som pizzerian alstrar. Det finns ingen sådan plats; i vart fall inte utan ombyggnad till en kostnad om 50 000 kr. Förvaltningens krav kan komma att utmynna i ett vitesförläggande.

När Safak Y övertog lokalen var den disponerad som butik för handel med frukt m m. Under hösten 1987 tog Safak Y kontakt med styrelsens ordförande Torbjörn E för att han önskade flytta en avloppsstam. Torbjörn E ställde sig inte negativ till detta men bad Safak Y tala med yrkeskunnigt folk och sedan återkomma med begäran om tillstånd. Under vintern och våren 1987/1988 lät Safak Y utan kontakt med eller tillstånd av föreningens styrelse utföra ombyggnad i lokalen. Safak Y har därvid installerat nytt tappställe med anslutningar, flyttat dragna vatten- och avloppsledningar samt installerat ett flertal nya eluttag. För att lösa ventilationsfrågan öppnade Safak Y vidare en anslutning till en frånluftskanal som tidigare betjänat en oljeeldad panna. Föreningen hade för avsikt att använda denna kanal i samband med inredning av vindsvåningar. - Torbjörn E uppsökte Safak Y vid två tillfällen under jan-febr 1988 för att erinra om att det inte fick göras några ändringar utan tillstånd. Han förbjöd även Safak Y att fortsätta arbetena.

Safak Y anförde till utveckling av sitt bestridande bl a följande. Hans far Ibrahim Y hade erfarenhet av restaurangbranschen sedan 12 år då kontakt togs med Gullan T i avsikt att förvärva hennes rörelse och hyreskontrakt. Avsikten med förvärvet var att han, Safak Y, skulle starta en butik för försäljning av pizza och sallader. Vid kontakt med fastighetens ägare Anders K fick denne veta avsikten med förvärvet. Anders K ansåg det var "okej" för honom men hänvisade även till föreningens styrelse. Medlemmarna i styrelsen var tveksamma till en början varvid Safak Y sade att han då inte var intresserad längre. Gullan T tog då kontakt med Torbjörn E och övertalade dem. Hyresparterna träffades i maj 1985 varvid godtogs att det skulle bli en pizzabutik. Man uttalade endast att det inte fick bli något matos. Förvärvet av Gullan T:s rörelse fullföljdes d 19 juni 1985. Ibrahim Y förvärvade den för Safak Y:s räkning. Under tiden juni-dec 1985 var butiken stängd. Under tiden dec 1985-febr 1986 träffades Safak Y och Torbjörn E vid flera tillfällen. Man diskuterade därvid bl a hur ventilationsfrågan skulle lösas. Safak Y:s ekonomi var inte så bra varför han till en början skulle göra vissa förändringar i lokalen själv. Han höll tidvis öppet i butiken och sålde ut vad som fanns kvar. I april 1986, då han ännu ej fått bostadsrättsavtalet, begärde han att få ett sådant. När han fick avtalet noterade han att det stod att "lägenheten" skulle användas som "bostad". Han påtalade detta för Torbjörn E som ordnade att dessa ord kryssades över och att det i stället skrevs "lokalen" och "affär". Han har således haft tillstånd att ha pizzabutik i lokalen och att inreda lokalen till en sådan. Uttrycket "affär är dessutom ett vitt begrepp.

I slutet av 1986 påbörjade han de konkreta inredningsarbetena. Teknisk expertis hjälpte honom.

En bit in på år 1987 blev Torbjörn E "less" på att han ringde så ofta och hänvisade i stället till Stockholms Fastighetsägareförenings Serviceaktiebolag. Torbjörn E sade att om servicebolaget godkände vad Safak Y avsåg att göra så var det "okej" även för föreningen. Han har därefter helt följt servicebolagets rekommendationer.

Det finns fyra bord för servering men av sex pizzor avhämtas fem och en äts på stället. Han har öppet till kl 21. Även om han hade haft en "närbutik" i stället kunde den ha haft samma stängningstid. Kunderna är i alla åldrar och några störningar eller olägenheter på grund av dem förekommer inte. Städning och diskning sker efter stängningen men kan inte störa på något sätt. Dessutom hade det varit nödvändigt med städning och diskning även i en närbutik. Hälso- och miljöskyddsförvaltningen har varit i byggnaden flera gånger utan att känna något matos. China Garden har ett kylt soprum som han inte får begagna. Han köpte därför två stora kylskåp och placerade dem i fastighetens soprum på platsen för grovsopor. Han har emellertid inte fått tillstånd att ansluta kylskåpen till elnätet. Även om han drivit vidare butiken på samma sätt som Gullan T hade han haft behov av kylt soprum.

TR:n (t f rådmannen Catharina Hallenberg och tre nämndemän) anförde i dom d 16 febr 1990:

Domskäl. Parterna har på ömse sidor åberopat skriftlig bevisning. Föreningen har förutom förhör under sanningsförsäkran med styrelseledamöterna Torbjörn E och Lennart A åberopat vittnesförhör med fastighetens tidigare ägare Anders K, restaurangchefen på China Garden Bobby Wu samt bostadsrättsinnehavarna Ester Mund och Pam de Verdier. Safak Y har som muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv.

Fastighetsdomstolen har hållit syn på fastigheten.

Torbjörn E, Lennart A och Safak Y har bekräftat de under sakframställningarna lämnade uppgifterna. De har därutöver tillagt följande.

Torbjörn E: Vid förhandlingarna innan Safak Y:s far övertog Gullan T:s rörelse sades ingenting om att avsikten var att starta en annan rörelse i lokalen. Ibrahim Y skulle ta över Gullan T:s rörelse "rakt av". När formuleringen i bostadsrättsavtalet ändrades sades inget särskilt utan Torbjörn E bytte bara ut ordet "bostad" till "affär"; han hade uppfattningen att verksamheten skulle bli densamma som Gullan T:s. Safak Y sade inget om sina planer avseende ombyggnaden och han bad inte heller om tillstånd att bygga om. Vid flera tillfällen sade han till Safak Y att sluta med arbetena. Han har rekommenderat Safak Y att ta kontakt med servicebolaget men framhållit att tillstånd för arbeten krävs av styrelsen. Han har aldrig talat med Safak Y om möjligheten att använda en ledig ventilationstrumma och ej heller givit tillstånd till ett sådant användande.

- - -

Lennart A: Han var närvarande vid ett möte i maj 1985 då Ibrahim Y förhandlade om att överta Gullan T:s rörelse. Ibrahim Y sade inget om att avsikten var att starta en pizzabutik. För föreningen var det emellertid viktigt att det i lokalen inte skedde någon mattillverkning som framkallade matos. I förebyggande syfte skrevs därför in i ett kontrakt, som fanns framme innan han gick från mötet, att det inte fick finnas matos. Det var ett annat kontrakt än det som sedermera undertecknades. - På grund av pizzalukten går det inte att öppna fönstren mot gatan. Vid ett tillfälle bråkade ett gäng ungdomar utanför pizzerian. Han tror att det var pizzerians kunder. Vid något tillfälle har han hört diskmaskinen mitt i natten. Mopedister och motorcyklister som stannat för att handla stör när de startar. - Föreningens styrelse har inte lovat China Garden att inga andra restauranger skall få finnas i huset.

Safak Y: Torbjörn E visste att hans avsikt var att satsa på pizzeriaverksamhet i lokalen. Det enda Torbjörn E var orolig för var ventilationsfrågan. När felet i bostadsrättsavtalets formulering påtalades sade Safak Y att "det ju skulle vara pizzabutik i lokalen". Då ändrades ordet "lägenhet" till "affär". Under ändringsarbetena hade han hela tiden kontakt med Torbjörn E. Torbjörn E ändrade attityd mot honom framemot sommaren 1987 då de började diskutera om den förhyrda lokalen i källaren skulle kunna bli bostadsrätt. Han är klar med diskning och städning före kl 22 på kvällarna.

De hörda vittnena har uppgivit bl a följande.

Anders K har uppgivit att det inte var tal om något annat än att Ibrahim Y skulle överta Gullan T:s fruktaffär och fortsätta att driva den.

Bobby Wu: - - -

Ester Mund: Hennes bostadsrättslägenhet är belägen omedelbart ovanför pizzerian. Sommaren 1988 satt gäster vid bord på trottoaren utanför pizzerian. Pizzerian höll öppet till 1 och 2 på nätterna. Hon stördes av ljud från städning sent på nätterna. Hon hörde kraftiga ljud och klirr av porslin. Hon stördes inte så mycket av diskmaskinen. I mars 1989 hyrde hon ut lägenheten i andra hand. När hon återvände ett halvår senare flyttade hon sitt sovrum till annan del av lägenheten för att inte störas. Hennes nattsömn störs därför inte numera. Däremot känner hon dagligen en intensiv pizzalukt i rummen ovanför pizzerian. Hon har klagat upprepade gånger hos polis och hälsovårdsmyndigheter.

Pam de Verdier: Hon bor två trappor ovanför pizzerian. Hennes sovrum låg tidigare rakt ovanför pizzabutiken men är nu flyttat till annan del av lägenheten eftersom hon under sommaren stördes av pizzalukt och ljud från uteserveringens gäster om hon hade fönstren öppna. Vintertid har hon inte störts.

Fastighetsdomstolen gör följande bedömning.

Medlems nyttjanderätt till lägenhet kan förklaras förverkad på grund av otillåtna förändringar i lägenheten under förutsättning att dessa kan anses som eller jämställas med vanvård av lägenheten. De förändringar Safak Y företagit i lokalen är enligt fastighetsdomstolens mening uppenbarligen inte av den art eller omfattning att de kan anses som eller jämställas med vanvård av denna. Föreningen kan således inte på nu behandlad grund vinna bifall till sin talan.

Föreningen har gjort gällande att Safak Y förverkat sin nyttjanderätt till lokalen även på den grund att han använt den till annat ändamål än det avsedda.

Enligt avtalet om bostadsrättsupplåtelse skall lokalen användas som affär. Den rörelse Safak Y bedriver i lokalen kan närmast betecknas som en restaurangrörelse, om än av liten omfattning. En sådan rörelse kan enligt fastighetsdomstolens mening inte anses vara avsedd enligt avtalets ordalydelse. Safak Y har inte heller mot föreningens bestridande förmått visa att föreningen lämnat honom tillstånd att driva sådan rörelse i lokalen.

Av det sagda följer att Safak Y:s nyttjanderätt kan förklaras förverkad om avvikelsen i hans användning av lokalen är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.

Utredningen visar inte att andra omständigheter än olägenheter i form av matos och störande ljud från uteserveringens gäster är av någon i målet beaktansvärd betydelse för föreningen eller medlem däri. Vad beträffar dessa olägenheter visar utredningen att sådana förekommit främst sommartid då fönster hållits öppna. Medlemmar i föreningen har således lidit visst men i anledning av Safak Y:s avvikande användning av lokalen. Fastighetsdomstolen finner emellertid att detta men inte varit av sådan grad att avvikelsen kan anses ha varit av avsevärd betydelse för föreningen eller medlemmar däri. Föreningens talan kan därför inte heller på denna grund bifallas.

Domslut. Käromålet lämnas utan bifall.

Rådmannen Heino var av skiljaktig mening och anförde: Jag delar majoritetens uppfattning att Safak Y:s användning av lägenheten innebär att den används för annat ändamål än det avsedda.

Vad gäller frågan huruvida avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen eller medlem däri gör jag följande bedömning.

Innebörden av begreppet avvikelse av avsevärd betydelse har inte fått någon närmare belysning i vare sig förarbetena till bostadsrättslagen eller praxis.

Vid fastställande av denna innebörd bör man enligt min mening utgå från att medlemmar i en bostadsrättsförening har rätt att ställa starka krav på varandra att ingen - i strid med avtal om upplåtelse av bostadsrätt - använder sin lägenhet för sådant ändamål att men uppstår för någon eller några medlemmar. Redan den omständigheten att annan användning än den avsedda medför icke oväsentligt men för annan medlem innebär att avvikelsen får anses vara avsevärd betydelse.

De olägenheter i form av matos och ljudstörningar som beskrivits av Ester Mund och Pam de Verdier måste anses utgöra ett icke oväsentligt men för dem i deras nyttjanderätter.

På grund härav och eftersom det som ligger Safak Y till last inte är av ringa betydelse skall käromålet bifallas.

Föreningen fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Föreningen frånföll i HovR:n den grunden för sin talan att Safak Y vanvårdat lägenheten. Föreningen frånföll vidare påståendet att innehavaren av China Garden tillförsäkrats rätten att ensam bedriva serveringsrörelse i fastigheten.

Safak Y bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Genell och t f hovrättsassessorn Per Carlson, referent) anförde i dom d 15 nov 1990:

Domskäl. Förnyade förhör har hållits med Safak Y, Torbjörn E och Lennart A under sanningsförsäkran samt med Ester Mund och Pamela de Verdier som vittnen. Anders K:s och Bobby Wus vittnesberättelser vid TR:n har förebragts genom uppspelning av fonetiska upptagningar. HovR:n har hållit förnyad syn på fastigheten.

I likhet med TR:n finner HovR:n, att Safak Y använt lägenheten för annat ändamål än det avsedda.

En förutsättning för att en bostadsrättshavares nyttjanderätt skall förklaras förverkad är, som TR:n anfört, att avvikelsen är av avsevärd betydelse för föreningen eller medlem. Varje avvikelse av betydelse föranleder således inte att nyttjanderätten kan förklaras förverkad. Det fordras emellertid inte att avvikelsen är av väsentlig betydelse.

Av utredningen framgår, att Safak Y:s användning av lägenheten orsakat men i form av matos och ljudstörningar av sådan beskaffenhet att andra medlemmar som bor i föreningens hus nödgats ändra sitt boende i lägenheterna. Det framgår vidare, att användningen orsakat men i föreningens sophantering. Med hänsyn särskilt till dessa omständigheter finner HovR:n att avvikelsen varit av avsevärd betydelse för föreningen och medlemmar i den.

På grund av det anförda är nyttjanderätten till lägenheten förverkad. Safak Y skall därför förpliktas att genast avflytta.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n Safak Y att genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad. HovR:n förordnar att domen i denna del får verkställas utan hinder av att den inte äger laga kraft.

Safak Y (ombud advokaten Per Sjödin) sökte revision och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom måtte fastställa TR:ns domslut.

Föreningen (ombud advokaten Karl-Gustav Gripenvik) bestred ändring.

HD meddelade d 17 dec 1990 beslut om inhibition.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Vängby, Magnusson, Lind, Lars Å Beckman och Munck, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Den lokal i föreningens fastighet som Safak Y innehar med bostadsrätt är enligt bostadsrättsavtalet avsedd att användas som "affär". Safak Y driver i lokalen en pizzeria, där pizzor tillverkas huvudsakligen för avhämtning men även för servering. Servering i lokalen kan ske vid fyra bord, och sommartid anordnas dessutom gatuservering.

Med hänsyn till att Safak Y:s verksamhet alltså innefattar tillagning och servering av maträtter, något som normalt inte ligger i begreppet "affär", skiljer den sig från vad föreningen med utgångspunkt i bostadsrättsavtalet hade anledning att räkna med. Den kan därför hänföras under det i bostadsrättsavtalet angivna ändamålet endast under förutsättning att det vid bostadsrättsupplåtelsen förelåg särskilda omständigheter som var ägnade att klargöra för föreningen att Safak Y avsåg att driva en rörelse av nu ifrågavarande slag. Sådana omständigheter har inte visats föreligga; lokalen utnyttjades som fruktaffär innan Safak Y gjorde om den till en pizzeria, och det är inte styrkt att han före upplåtelsen underrättade föreningen om den verksamhet som han avsåg att bedriva. I enlighet med vad domstolarna har funnit är det inte heller visat att han vid sidan av bostadsrättsavtalet erhållit föreningens tillstånd till den ifrågavarande verksamheten. Safak Y har alltså använt lokalen för annat ändamål än vad som var avsett.

Enligt 25 § bostadsrättslagen (1971:479) får en bostadsrättshavare inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda, varvid dock gäller att föreningen får åberopa endast sådan avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Om lägenheten används i strid med 25 §, är enligt 33 § 1 st 3 bostadsrättslagen nyttjanderätten förverkad. Undantagsregeln i 33 § 2 st om att förverkande inte sker, när det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, kan ej vara tillämplig, om avvikelsen befunnits vara av avsevärd betydelse.

Några uttalanden till närmare ledning för bedömningen av när en avvikelse i fråga om användningssättet skall anses vara av avsevärd betydelse har inte gjorts i förarbetena till nu gällande bostadsrättslag. Det kan anmärkas att den aktuella regleringen utan någon ändring i sak och utan några egentliga kommentarer i förarbetena har förts över till den nya bostadsrättslag som riksdagen nyligen har antagit och som träder i kraft d 1 juli 1991 (6 och 18 §§).

Vid tillkomsten av den lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar som föregick 1971 års bostadsrättslag gjordes emellertid vissa uttalanden i motiven i anslutning till den likartade reglering som fanns intagen i 47 § 1 st 2 i 1930 års lag. Det angavs där att bostadsrätten var förverkad, om lägenheten nyttjades till annat ändamål än det vartill den var avsedd och "avsevärt men" därigenom kunde tillskyndas föreningen eller annan medlem. Av ett uttalande av lagrådet, vilket godtogs av departementschefen (prop 1930:65 s 101; NJA II 1930 s 514), framgår att uttrycket avsågs beteckna en lägre grad av olägenheter än "väsentligt men". Detta uttalande, vars innebörd får anses svårförenlig med nutida språkbruk, bör dock inte utan vidare läggas till grund för en tolkning av den nu gällande lagen.

Det kan emellertid finnas anledning att göra en jämförelse med vad som gäller i fråga om ändrad användning av förhyrda lokaler. I detta hänseende framgår av 12 kap 23 § 2 st JB att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lägenheten längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den.

Den nu berörda regeln har införts år 1988 mot bakgrund av den snabba utvecklingen av näringsliv och andra delar av samhället. Den utvecklingen liksom ändringar av efterfrågan och av traditionella branschgränser har ansetts utgöra motiv för lokalhyresgäster att under löpande avtalsperiod få möjlighet att ändra användningen. I förarbetena ges en exemplifiering av omständigheter som är avsedda att utgöra en befogad anledning att vägra tillstånd till ett ändrat användningssätt. I prop 1987/88:146 (s 44) anges sålunda att hyresvärden får anses ha en befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning, om en sådan skulle medföra krav på en större prestation av honom eller om han annars skulle lida skada av ändringen. Hyresvärden bör normalt inte kunna påtvingas en ändrad användning som medför störningar i form av buller, ventilationsutsläpp o d för värden själv eller för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte heller vara skyldig att acceptera högre kostnader för el, va o d eller kostnader för särskilda installationer eller ombyggnadsarbeten. Vidare måste enligt propositionen beaktas vilken inverkan en ändrad användning av en lokal skulle få för andra hyresgästers verksamhet.

Det ligger i sakens natur att likartade överväganden blir aktuella när det gäller att enligt bostadsrättslagen bedöma om en användning av en lokal i strid med det avsedda ändamålet är av avsevärd betydelse för bostadsrättsföreningen eller enskild bostadsrättshavare. Vid en jämförelse mellan de regler som gäller för en lokalhyresgäst och för den som har bostadsrätten till en lokal måste emellertid beaktas att rätten för den förre att utan motpartens medgivande få använda lokalen för ett annat ändamål än det avsedda förutsätter ett tillstånd av myndighet som skall grundas på en intresseavvägning mellan parterna och som kan utverkas först sedan hyresgästen innehaft lokalen under längre tid än två år.

En bostadsrättsförening har kooperativ karaktär. Dess ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna. För att bostadsrättsföreningen skall kunna fungera på ett tillfredsställande sätt krävs att en medlem är beredd att visa solidaritet gentemot föreningen och övriga medlemmar. Den som är medlem i en bostadsrättsförening har därför särskild anledning att räkna med att andra medlemmar i föreningen är inställda på att beakta medlemmarnas gemensamma intressen och noga iaktta uppställda villkor om ändamålet med en upplåtelse. Intresset av att ändamålet respekteras får anses vara särskilt påtagligt för en bostadsrättshavare som använder den upplåtna lägenheten som bostad. Detta leder till att en avvikelse i fråga om användningssättet ofta bör anses ha avsevärd betydelse för andra bostadsrättshavare som utnyttjar sina lägenheter för bostadsändamål.

Det ändrade användningssätt som är aktuellt i förevarande fall - en butikslokal har gjorts om till en pizzeria med utomhusservering - är typiskt sett ägnat att medföra olägenheter både för bostadsrättsföreningen som sådan och för de boende. Så t ex kan större anspråk behöva ställas på sophantering och ventilation, och de boende kan bli störda av lukt och buller. En sådan förändring får normalt anses ha avsevärd betydelse för föreningen och enskilda bostadsrättshavare, med följd att den kan leda till nyttjanderättens förverkande, om den genomförts utan tillstånd.

Utredningen ger vid handen att Safak Y:s verksamhet lett till olägenheter av just det slag som enligt det nyss anförda typiskt sett kan bli följden av en sådan ändrad användning av en lokal som här är i fråga. Den samlade tyngden av olägenheterna går utöver vad föreningen och enskilda bostadsrättshavare rimligen bör vara skyldiga att tåla, och avvikelsen från vad som förutsatts får alltså anses vara av avsevärd betydelse för dessa.

På grund av det anförda och då Safak Y ostridigt underlåtit att efter tillsägelse vidta rättelse, är hans nyttjanderätt till lokalen förverkad. HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1991-06-05

Målnummer:
T497-90