En fastighetsmäklare har först i samband med kontraktsskrivningen informerat köparna av en fastighet om byggplaner som gäller för ett hamnområde som gränsar till det område inom vilket fastigheten är belägen. Förfarandet har ansetts stå i strid med god fastighetsmäklarsed och mäklaren har meddelats varning.


Lagrum:
7 §, 8 §, 9 §, 12 § och 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400)

Fastighetsmäklaren G.A. förmedlade i juli 2002 en villafastighet i Fiskebäck, Göteborgs kommun. Den aktuella fastigheten var belägen ca 85 meter från ett hamnområde och ca 200 meter från hamnbassängen. Hamnområdet, som enligt då gällande detaljplan var avsett för industriändamål, präglades av storskalig bebyggelse av industrikaraktär med inslag av mindre bodar. År 2000 hade ett antal fastighetsägare lämnat in en begäran om ändring av detaljplanen, vilket resulterade i att stadsbyggnadskontoret den 5 februari 2002 upprättade ett program för Fiskebäck vilket program godkändes av byggnadsnämnden. Programmet innefattade bl.a. förslag om bostäder och verksamheter inom det centrala området i hamnen. - Säljarna av fastigheten hade i ett av G.A. tillhandahållet formulär, en s.k. frågelista, efter samråd med honom upplyst om att det fanns byggplaner för hamnområdet. Frågelistan var upprättad den 12 mars 2002 och överlämnades av G.A. till köparna i samband med kontraktsskrivningen den 7 juli 2002. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserade köparna G.A. för att han först i samband med kontraktsskrivningen hade överlämnat frågelistan till dem.

Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 27 november 2002 att meddela G.A. varning och yttrade bl.a. följande. Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400), FML, skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. - Bestämmelsen om mäklarens upplysningsplikt har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till lagen anges att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet. Det innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han fått av den ena kontrahenten eller från annat håll (jfr prop. 1983/84:16 s. 37). - Säljarna lämnade på G.A:s inrådan en skriftlig uppgift i en s.k. frågelista om att det fanns byggplaner för hamnområdet. Genom att G.A. gav säljarna rådet att i frågelistan lämna uppgiften om byggplanerna måste han ha uppfattat säljarnas inställning vara att de ansåg att köparna borde få denna information. Han borde då även ha insett att det var en information som kunde vara av betydelse för potentiella köpare. Köparna har dock erhållit frågelistan först i samband med köpekontraktets tecknande. G.A. har inte hävdat eller ens antytt att köparna på annat sätt informerats om säljarnas uppgift om byggplanerna. Köparna har således inte haft möjlighet att ta ställning till uppgiften om hamnområdet förrän de skulle skriva under köpekontraktet. Att på detta sätt dröja med att vidarebefordra en uppgift som säljarna bedömt vara av intresse för en köpare måste anses strida mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte anses ringa varför G.A. inte kan undgå att meddelas varning.

G.A. överklagade Fastighetsmäklarnämndens beslut och yrkade att det skulle undanröjas.

Länsrätten i Stockholms län (2003-09-11, ordförande Ericius) yttrade: I 16 § FML anges följande. Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten. - Länsrätten gör följande bedömning. - Länsrätten finner i likhet med Fastighetsmäklarnämnden att G.A., genom att dröja med att vidarefordra en uppgift som säljarna bedömt vara av intresse för en köpare, har handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed och att han på grund härav skall meddelas en varning. Överklagandet skall därför avslås. - Länsrätten avslår överklagandet.

G.A. överklagade länsrättens dom och yrkade att kammarrätten skulle undanröja varningen.

Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet.

Kammarrätten i Stockholm (2004-05-27, Svensson, Eke, Sjölund, referent) yttrade: Bestämmelsen om mäklares upplysningsplikt har överförts från lagen om fastighetsmäklare. I förarbetena till den gamla fastighetsmäklarlagen anges att mäklaren måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse för parterna i det aktuella fallet. Som ett led i mäklarens upplysningsskyldighet anges också att han skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar tillgängliga upplysningar om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen (prop. 1983/84:16, s. 37 f.). - I målet är ostridigt att G.A. lämnade informationen om byggplanerna i hamnområdet först vid kontraktsskrivningen. Fråga i målet är först om den aktuella informationen är av sådan beskaffenhet att den enligt god fastighetsmäklarsed borde ha vidarebefordrats till köparna. - Vid tidpunkten för den aktuella fastighetsöverlåtelsen kunde ingen med säkerhet veta vad de aktuella byggplanerna i det närbelägna hamnområdet skulle komma att innebära. Av ett intyg från en av säljarna, som G.A. åberopat som bevisning, framgår bl.a. att det fanns en stor spridning i uppfattning bland fastighetsägarna i området beträffande frågan om en byggnation var till fördel eller till nackdel för området och att den redan mycket begränsade havsutsikten kunde befaras komma att påverkas. Redan detta förhållande innebär att köpare av den aktuella fastigheten haft ett berättigat intresse av att ta del av uppgiften om byggplanerna för att själva utvärdera och bedöma betydelsen av planerna. Enligt kammarrättens uppfattning är uppgiften om byggplanerna således en sådan uppgift som varit av betydelse för köpare av den aktuella fastigheten. - Fråga uppkommer då om det är förenligt med god fastighetsmäklarsed att vidarebefordra den ifrågavarande uppgiften som G.A. fick av säljarna i mars 2002 till köparna först i samband med kontraktsskrivningen i juli samma år. I och med att informationen om byggplanerna överlämnades först i samband med undertecknandet av köpekontraktet kan köparna inte sägas ha haft någon reell möjlighet att utvärdera betydelsen av planerna. Kammarrätten finner därför att G.A. genom att dröja med att vidarebefordra den aktuella uppgiften har handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed. - Vad G.A. har anfört bl.a. om säljarnas uppfattning om betydelsen av planerna och att han föreslagit att det skulle tecknas ett avtal med besiktningsklausul medför ingen annan bedömning. Förseelsen kan inte bedömas som ringa varför överklagandet skall avslås. - Kammarrätten avslår överklagandet.

I överklagande yrkade G.A. att Regeringsrätten skulle undanröja varningen och anförde bl.a. följande. Mäklarens upplysningsskyldighet omfattar enligt praxis från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd endast sådana förhållanden som utgör fel i jordabalkens eller köplagens mening. Med en annan ordning blir det svårt att dra gränsen mellan sådana uppgifter som måste vidarebefordras till köparen och sådana som inte behöver vidarebefordras. Den eventuella bebyggelse i hamnområdet som är aktuell i detta fall är långt ifrån att anse som ett fel i fastigheten, varför han inte har varit skyldig att upplysa om byggplanerna. Även om Regeringsrätten skulle finna att mäklarens upplysningsskyldighet också kan omfatta förhållanden som inte utgör fel i köprättslig mening, är fråga om en planerad bebyggelse som ligger ganska långt från den aktuella fastigheten. Bebyggelsen skulle inte påverka fastigheten negativt utan snarare tvärtom. Det är därmed inte fråga om någon omständighet som kan antas vara av vikt för köparna. - Kammarrätten bygger sin dom på det faktum att fastighetsägarna i området hade olika uppfattningar om byggplanerna. Av detta följer enligt kammarrätten att informationen typiskt sett var av vikt för en köpare. Det har dock inte ens påståtts att han skulle ha varit medveten om att det fanns olika uppfattningar i grannskapet. Det han hade att utgå från var endast sin egen professionella uppfattning att planerna inte kunde antas vara av vikt för en köpare och det faktum att säljarna delade denna uppfattning. - För det fall Regeringsrätten skulle finna att det föreligger ett brott mot god fastighetsmäklarsed, medför det faktum att informationen faktiskt lämnades, låt vara sent, att förseelsen kan anses som ringa. Det skall beaktas att varning är en disciplinär åtgärd som kan få stora negativa konsekvenser för den enskilde.

Fastighetsmäklarnämnden ansåg att överklagandet skulle avslås och anförde bl.a. följande. Vad gäller planbestämmelser framgår av förarbetena till FML att mäklaren skall se till att säljaren lämnar alla tillgängliga upplysningar av betydelse till köparen. Självfallet bör mäklaren också upplysa köparen om sådant som han själv har fått reda på genom säljaren eller på annat sätt. Om köparen begär det, bör mäklaren ge anvisningar om vart köparen kan vända sig för att själv inhämta upplysningar om planbestämmelser och liknande. Säljarna av den aktuella fastigheten informerade G.A. redan i mars 2002 om att det fanns byggplaner rörande hamnområdet. Denna uppgift fördes även in i den frågelista som upprättades. Uppgifter om byggplaner i en fastighets närområde är sådan information som typiskt sett kan antas vara av betydelse för en köpare, oavsett säljarens eller mäklarens subjektiva uppfattning om planerna. Nämnden anser inte att mäklarens upplysningsskyldighet är begränsad till uppgifter avseende fel i jordabalkens eller köplagens mening. Enligt förarbetena begränsas mäklarens upplysningsskyldighet till sådana uppgifter som kan antas få betydelse i ett kommande avtalsförhållande mellan parterna. De ifrågavarande uppgifterna är av sådan art. Det bör härvid understrykas att betydelsen av byggplanerna inte kan inskränkas till om utsikten från fastigheten kan komma att påverkas. Av betydelse är också hur fastigheten kan förväntas beröras av eventuella förändringar på både kort och lång sikt, exempelvis genom buller, andra störningar eller förändringar i närmiljön. Genom att G.A. vidarebefordrade de aktuella uppgifterna först i samband med kontraktsskrivningen fick köparen inte någon egentlig möjlighet att ta ställning till innebörden av byggplanerna. G.A. har genom detta förfarande åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte betraktas som ringa.

Regeringsrätten (2006-10-04, Nordborg, Nord, Stävberg, Fernlund, Knutsson) yttrade: Skälen för Regeringsrättens avgörande. Enligt 16 § FML skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Vidare anges i 12 § första stycket samma lag att fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 8 § första stycket 3 nämnda lag skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklarnämnden enligt tredje stycket i samma paragraf i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.

Fastighetsmäklarlagens 16 § överensstämmer med 10 § i den numera upphävda lagen om fastighetsmäklare. I förarbetena till den sistnämnda lagstiftningen framhålls att en mäklare inte har någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek och faktiska skick. Någon undersökningsplikt gäller inte heller generellt beträffande sådana rådighetsinskränkningar som kan framkomma genom en kontroll av plan- och byggbestämmelser. Däremot har mäklaren en allmän upplysningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare eller säljare om vad han själv vet som är av betydelse i det aktuella fallet och som kan antas få betydelse i ett kommande avtalsförhållande mellan parterna. Det åligger t.ex. mäklaren att upplysa köparen om sådana fel som han känner till eller som framträder redan vid en ytlig undersökning. Även s.k. rådighetsfel, dvs. fel som avser inskränkningar i möjligheterna att disponera över fastigheten, som mäklaren genom säljaren eller på annat sätt fått kännedom om bör han informera köparen om. (Jfr prop. 1983/84:16 s. 37-38, 56 och 66 samt LU 1983/84:10 s. 11-12.)

Regeringsrätten gör följande bedömning.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för köparen och som mäklaren har tillgång till. Innehållet i de planbestämmelser som gäller för det område inom vilket en till försäljning utbjuden fastighet är belägen och för närliggande områden liksom planerade ändringar i sådana bestämmelser är enligt Regeringsrättens uppfattning av sådan karaktär att information härom kan antas ha betydelse för en köpare. Någon skyldighet för mäklaren att på egen hand inhämta sådan information föreligger dock inte. Men om mäklaren har tillgång till den bör han, oavsett på vilket sätt den kommit till hans kännedom, också vidarebefordra den till köparen. Hur långt denna upplysningsskyldighet sträcker sig måste bedömas från fall till fall beroende på vilken faktisk inverkan som t.ex. en enligt planen tillåten byggnation eller markanvändning eller en planerad ändring i planens byggföreskrifter eller dess bestämmelser om markanvändningen kan komma att få på boende- eller verksamhetsförhållandena på den aktuella fastigheten. Omständigheter som därvid är av betydelse är dels avståndet mellan fastigheten i fråga och platsen för den tillåtna eller planerade åtgärden, dels karaktären på och omfattningen av den sistnämnda. Däremot torde frågan om informationen typiskt sett kan antas vara till fördel eller nackdel för köparen sakna betydelse, eftersom ett sådant ställningstagande grundar sig på subjektiva värderingar. Vad som uppfattas som positivt av en spekulant kan mycket väl framstå som negativt för en annan och denna bedömning måste överlämnas till den enskilde spekulanten att göra, vilket förutsätter att informationen vidarebefordras till honom.

I förevarande fall har G.A. i god tid före försäljningen informerats av säljarna om de byggplaner som då fanns för hamnområdet. Planerna avsåg en omfattande förändring av området vad gällde både markens användningssätt och den planerade byggnationens utformning. Även om byggplanerna inte direkt berörde den aktuella fastigheten anser Regeringsrätten, med hänsyn till omfattningen av dem och det förhållandevis korta avståndet mellan fastigheten och hamnområdet, att information om planerna måste antas ha varit av betydelse för köparna av fastigheten. G.A. har därför enligt god fastighetsmäklarsed varit skyldig att till köparna vidarebefordra den information som han fått från säljarna. Så har i och för sig också skett genom att den s.k. frågelistan fogats till köpekontraktet. Detta innebär emellertid att köparna först i samband med kontraktsskrivningen den 7 juli 2002 fick kännedom om byggplanerna. Härigenom fick de i praktiken ingen möjlighet att sätta sig in i planerna och utvärdera betydelsen av dem.

Mot denna bakgrund finner Regeringsrätten att G.A., genom att dröja till kontraktsskrivningen med att vidarebefordra informationen om byggplanerna, har brutit mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan inte anses ringa. Regeringsrätten avslår därmed överklagandet.

Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten avslår överklagandet.

Föredraget 2006-08-23, föredragande Löndahl, målnummer 3810-04


Litteratur:
Prop. 1983/84:16 s. 37 f., 56 f. och 66 f.; Bet. LU 1983/84:10 s. 11 f.; prop. 1994/95:14 s. 39-42, 71, 75 f., 81 och 95 f.; Melin, Fastighetsmäklarlagen - en kommentar, 2005, s. 173-186; Grauers, Fastighetsköp, 13 u., s. 219 f.; Zacharias i Svensk Juristtidning 1994 s. 204-206

Rättsfall från Regeringsrätten
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2006-10-04

Målnummer:
3810-04