Hyresnämndsmål. Fråga om tillämpningen i olika hänseenden av bestämmelsen om infasning av nya hyror (trappning) i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. - Det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kan bli aktuellt med betydande hyreshöjningar och en större del av höjningen bör då få genomslag i trappans första steg, varvid en riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala höjningen. I målet medgavs infasning av den nya hyran under en period av tre år (I). - Ett särskilt skäl för att inte tillämpa bestämmelsen om trappning är om en inte obetydlig del av en bostadslägenhet används för annat ändamål än bostad (II). - Ett yrkande om trappning som framställts först i hovrätten har tillåtits. Om en hyresgäst accepterat en viss hyreshöjning får en trappning inte innebära att den utgående hyran vid något tillfälle bestäms till ett belopp som understiger det som hyresgästen medgivet (III).


Lagrum:
12 kap. 55 § jordabalken (1970:994); 15 § och 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304); 1977/78:175 s. 137; prop. 1983/84:137 s. 84; prop. 2009/10:185 s. 70 ff. och 91 ff.

I

Hyresnämnden i Västerås

Stena Fastigheter Uppsala AB (hyresvärden) äger ett antal fastigheter med totalt 692 lägenheter i området Kvarngärdet i Uppsala. Fastigheterna är byggda på 1960-talet och hyresvärden har inlett en omfattande renovering som ska genomföras i sex etapper om cirka 100 lägenheter per etapp. Med anledning av renoveringen yrkade hyresvärden höjning av hyrorna för de 109 lägenheter som omfattas av den första etappen i renoveringen.

Hyresgästerna bestred hyresvärdens yrkanden men medgav en viss höjning av hyrorna. Hyresgästerna yrkade också för egen del att de nya hyrorna skulle fasas in under en period om fem år samt att ändringstidpunkten för samtliga hyror skulle vara det månadsskifte som inträffade närmast efter tre månader från dagen för respektive ansökan till hyresnämnden.

Hyresnämnden (hyresrådet Hans G Johansson samt intresseledamöterna Anders Mattson och Stefan Ekholm) anförde i beslut den 19 januari 2012 bl.a. följande.

SKÄL

Vilka hyresgäster kan omfattas av prövningen i hyresnämnden?

I ärendena är upplyst att ett antal hyresgäster betalar den hyra som gällde före renoveringen av respektive lägenhet (härefter benämnda hyresgästerna B).

När det gäller övriga hyresgäster (härefter benämnda hyresgästerna A) har upplysts att de betalar den yrkade hyran och att detta avser hyresgäster som har flyttat inom beståndet efter renoveringen samt hyresgäster som tidigare inte har varit hyresgäster i området. Av ingivna hyresavtal för de hyresgäster som betalar den yrkade hyran framgår i en klausul: "Varmvatten debiteras hyresgästen efter uppmätt förbrukning. Inflyttningshyran för lägenheten, som är totalombyggd, kommer att prövas av Hyresnämnden i Västerås på begäran av hyresvärden. I avvaktan på sådan hyresprövning har hyresgästen att betala den i hyresavtalet angivna hyran. Det antecknas att hyresgästen erhållit särskild information om innebörden av vad som nu angivits och förklarat sig acceptera detta förfarande".

Eftersom hyresvärden har strandat hyresförhandlingen avseende ombyggnadshyror med Hyresgästföreningen har hyresvärden varit berättigad att träffa hyresavtal med hyresgästerna på sätt som framgår av ingivna hyresavtal. Det föreligger således ett för parterna bindande avtal innebärande skyldighet för hyresgästen att betala den överenskomna hyran respektive för hyresvärden att upplåta bostaden till hyresgästen.

Enligt hyresnämnden kan endast de hyresgäster som var boende i området vid tidpunkten för strandningen och som omfattas av hyresvärdens ansökan om villkorsändring vara hyresvärdens motparter förutsatt att tvist föreligger om vilken hyra som ska utgå, dvs. hyresgästerna ska i sådant fall alltjämt betala den hyra som gällde före renoveringen. De hyresgäster som efter renoveringen har flyttat till annan lägenhet inom området och betalar de yrkade hyrorna liksom nya hyresgäster, som tidigare inte har bott i området och betalar de yrkade hyrorna, kan således inte vara hyresvärdens motparter vid förevarande prövning i hyresnämnden. Det föreligger således i lagens mening inte någon tvist om hyrans storlek. Den omständigheten att det finns en klausul i hyresavtalen angående prövning i hyresnämnden föranleder ingen annan bedömning. Ansökan beträffande hyresgästerna A ska därför avvisas och villkorsändring beträffande dessa hyresgäster kan därför inte prövas av nämnden.

Hyrorna

Hyresnämnden, som besiktigat åtta lägenheter i prövningsfastigheterna samt åtta jämförelselägenheter, gör följande bedömning.

Hyresnämnden anser att prövningslägenheterna och de jämförelselägenheter som ingår i Uppsalahem AB:s bestånd i princip är direkt jämförbara med varandra eller i vart fall i grova drag jämförbara med varandra. Hyrorna för Uppsalahem AB:s lägenheter ska då ligga till grund för hyressättningen för hyresvärdens lägenheter.

Hyresgästerna har inte anfört någon erinran mot de inbördes relationerna mellan hyrorna för de olika lägenhetstyperna som hyresvärden har yrkat. Hyresnämndens utgångspunkt för hyressättningen blir då hyresvärdens yrkande för en lägenhet om tre rum och kök, 75 kvm, 1 361 kr per kvm i förhållande till en lägenhet hos Uppsalahem AB om tre rum och kök 71 kvm med en hyra på 1 297 kr per kvm i 2011 års hyresnivå. Med tillägg för kostnad för kallvatten om 20 kr per kvm för att lägenheterna ska kunna jämföras, innebär det en hyra motsvarande 1 317 kr per kvm. Den av hyresvärden yrkade hyran överstiger hyran för jämförelselägenheten med 44 kr per kvm motsvarande 3,3 procent.

Sammanfattningsvis finner hyresnämnden att de av hyresvärden yrkade hyrorna för de totalrenoverade lägenheterna är skäliga och inte påtagligt överstiger hyrorna för jämförelselägenheterna, varför hyresvärdens yrkanden ska bifallas.

Tidpunkten för villkorsändring

Av 12 kap. 55 d § jordabalken framgår att beslut om hyresändring inte får avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan såvida inte särskilda skäl finns att förordna om en tidigare tidpunkt.

I ärendet är ostridigt att påkallan om hyresändring för ombyggnadshyror i området har skett till den 1 januari 2011, att det har varit ett flertal sammanträden, varav det första den 26 oktober 2010 samt att hyresförhandlingen strandade den 11 mars 2011. Vidare att förhandlingen avseende individuell mätning av varmvatten strandade den 4 maj 2011.

Hyresnämnden anser att hyresvärden har hänskjutit begäran om hyresändring till nämnden i nära anslutning till det att hyresförhandlingen strandade. Nämnden noterar att parterna har fört reella förhandlingar vid ett flertal tillfällen med början den 26 oktober 2010. Det är då inte skäligt att hyresvärden ska ha nackdel av att hyresförhandlingarna strandade med eventuell konsekvens av uteblivna hyresintäkter och detta särskilt mot bakgrund av att hyresgästerna tillhandahålls en nyrenoverad lägenhet motsvarande i princip en nybyggnadsstandard mot tidigare 1960-tals standard vid respektive inflyttning. Hyresnämnden anser således att det finns särskilda skäl att förordna att hyresändring skall gälla fr.o.m. respektive hyresgästs inflyttning (se Svea hovrätts beslut i mål nr ÖH 2367-05 och ÖH 10311-10).

Ska hyrorna utgå med lägre belopp än skälig hyra under viss tid?

Enligt 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken framgår att hyresnämnden om hyresgästerna begär detta och särskilda skäl inte talar emot detta ska bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under skälig tid om den skäliga hyran är väsentligt högre än den tidigare gällande.

Av prop. 2009/10:185 framgår att nämnda skyddsregel har tillkommit för att förhindra att enskilda hyresgäster får sådana kraftiga hyreshöjningar som, om de genomfördes på en gång, skulle urholka det reella besittningsskyddet. Det finns inget generellt undantag från skyddsregeln för hyreshöjningar till följd av ombyggnation av lägenheter som i förevarande fall. Av a. prop. s. 91 ff. framgår att en hyreshöjning på närmare 10 procent är väsentlig. Särskilda skäl som talar emot en tillämpning av skyddsregeln kan exempelvis vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det har genomförts standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden har lämnat tillstånd till. Det kan då vara befogat att låta hyreshöjningar få snabbare genomslag. När det gäller tiden för begränsning av hyra bedöms den i allmänhet inte vara längre än tre till fem år och i undantagsfall upp till tio år. Vidare framgår att normala löpande hyresjusteringar som bestäms i årliga hyresförhandlingar inte ska påverkas av att skyddsregeln har tillämpats.

I förevarande fall anser hyresnämnden att skyddsregeln ska tillämpas med anledning av att hyresgästerna drabbas av väsentliga hyreshöjningar. Hyresnämnden finner, mot bakgrund av nämnda motivuttalanden till bestämmelsen, att ombyggnaden i sig inte är skäl att frångå huvudregeln om begränsning av den skäliga hyrans genomslag. Detta särskilt mot bakgrund av att väsentliga hyreshöjningar, liknande de i förevarande fall, huvudsakligen torde förekomma i samband med ombyggnationer.

Med anledning av att hyresgästerna efter ombyggnationen får lägenheter med betydligt högre bruksvärde än tidigare ska övergångstiden begränsas till tre år. Hyresnämnden finner att den skäliga hyran ska begränsas till att utgå med 80, 90 respektive 95 procent under övergångstiden tre år från respektive hyresgästs återinflyttning i lägenhet.

Ska hyresgästerna få anstånd med betalning av retroaktiv hyra?

Med anledning av att flertalet av hyresgästerna får betydande hyreshöjningar med retroaktiv verkan finner hyresnämnden skäligt att förordna att berörda hyresgäster beviljas anstånd med betalning under viss tid beroende på den retroaktiva hyrans storlek. En utgångspunkt vid denna bedömning är att delbetalningen av den retroaktiva hyran inte ska överstiga 1 000 kr per månad för en hyresgäst. Hänsyn har även tagits till att hyresnämnden har förordnat att lägre hyra än skälig hyra ska utgå under begränsad tid. Hyresnämnden finner därför skäligt att hyresgästerna ska beviljas anstånd med betalning av retroaktiv hyra.

BESLUT

1. Begärd villkorsändring avvisas beträffande hyresgästerna A.

2. Hyrorna i hyresavtalen mellan å ena sidan Stena Fastigheter i Uppsala AB, och å andra sidan envar av hyresgästerna B ska ändras så att de månatliga hyrorna exklusive kostnad för varmvatten ska utgå i enlighet med hyresvärdens yrkande med början från respektive hyresgästs inflyttning.

3. Hyrorna enligt punkten 2 ska under tre års tid utgå med lägre belopp med början från respektive hyras ikraftträdande och enligt följande:

År 1: 80 % av hyran

År 2: 90 % av hyran

År 3: 95 % av hyran

4. Hyresgästerna B medges anstånd med betalning av överskjutande belopp på visst närmare angivet sätt.

Svea hovrätt

Sammanlagt 43 hyresgäster överklagade hyresnämndens beslut. En grupp hyresgäster (hyresgästerna A) yrkade att den av hyresvärden begärda villkorsändringen avseende deras lägenheter skulle prövas i sak. Den andra gruppen hyresgäster (hyresgästerna B) yrkade att hovrätten skulle besluta att hyrorna för deras lägenheter inte skulle överstiga de belopp som de medgett i hyresnämnden, att de nya hyrorna skulle fasas in under en period på fem år på det sätt som de yrkat i hyresnämnden samt att ändringstidpunkten skulle vara det månadsskifte som inträffade närmast efter tre månader från dagen för respektive ansökan.

Hyresvärden motsatte sig ändring.

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Renfors samt hovrättsråden Kazimir Åberg, referent, och Måns Edling) anförde i beslut den 21 november 2012 följande.

SKÄL

Hyresnämndens avvisningsbeslut

Hyresnämnden har avvisat hyresvärdens talan gentemot hyresgästerna A. En första fråga för hovrätten att ta ställning till är om de har rätt att klaga på hyresnämndens beslut. Ett avvisningsbeslut kan som huvudregel överklagas endast av den som har fått sin talan avvisad. Regeln är dock inte undantagslös (se t.ex. Svea hovrätts beslut den 3 december 2004 i mål nr ÖH 4335-04). Hyresnämndens beslut att avvisa hyresvärdens ansökan om villkorsändring i förhållande till hyresgästerna A innebär att de går miste om möjligheten att framföra sina invändningar mot det yrkade hyresbeloppet i denna ordning. Med hänsyn härtill måste avvisningsbeslutet anses ha gått hyresgästerna A emot på ett sådant sätt att de ska ha rätt att överklaga beslutet.

En förutsättning för prövning av en ansökan om villkorsändring är, som hyresnämnden funnit, att det föreligger en tvist mellan parterna om vilken hyra som ska utgå. Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresvärdens ansökan inte kan prövas mot de hyresgäster som redan betalar den yrkade hyran (hyresgästerna A). Det som förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning av klausulen i de aktuella hyresavtalen. Överklagandet ska därför avslås i denna del. Hovrätten har därför inte anledning att beakta hyresgästerna A:s inställning i sak i de fortsatta övervägandena.

Hyresnivån och det s.k. påtaglighetsrekvisitet

Hyresnämnden har besiktigat ett antal prövningslägenheter och jämförelselägenheter samt kommit fram till att prövningslägenheterna och de jämförelselägenheter som ingår i Uppsalahem AB:s bestånd är direkt jämförbara med varandra. Det som förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning i den delen. Hyrorna för Uppsalahem AB:s lägenheter ska därmed, i enlighet med hyresnämndens beslut, ligga till grund för hyressättningen av prövningslägenheterna.

I 12 kap. 55 § första stycket jordabalken anges att vid tvist om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp samt att hyran inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Av bestämmelsen följer således att det vid en prövning blir aktuellt att beakta påtaglighetsrekvisitet endast när det är fråga om jämförelseobjekt som är direkt jämförbara med prövningslägenheten. I förarbetena har uttalats att någon detaljprövning inte ska eftersträvas vid prövningen av om jämförelseobjekt och prövningslägenhet är direkt jämförbara (prop. 1968:91 Bihang A s. 54). Detta innebär att en jämförelse kan göras inte enbart med lägenheter som är direkt jämförbara utan också med sådana som är lite bättre eller lite sämre än prövningslägenheten. Som ovan konstaterats - vilket också hyresnämnden funnit - är jämförelseobjekten, även om de inte i allt överensstämmer med prövningslägenheterna, direkt jämförbara med de lägenheter för vilka skälig hyra ska bestämmas.

Hyresgästerna B har satt i fråga om förutsättningar föreligger för att över huvud taget tillämpa påtaglighetsrekvisitet i detta fall. Eftersom prövningslägenheterna och de aktuella jämförelseobjekten är direkt jämförbara är påtaglighetsrekvisitet tillämpligt. Med beaktande av påtaglighetsrekvisitet ska således avgöras om den av hyresvärden yrkade hyran är skälig.

Att bestämma om en viss hyra påtagligt överstiger skälig hyra kan variera något beroende på omständigheterna. Det finns således inte någon absolut gräns för om en hyra påtagligt eller inte påtagligt överstiger skälig hyra. I vart fall anses att en hyra som överstiger hyran för det direkt jämförbara objektet med 10 procent eller mer som påtagligt överstigande skälig hyra.

Som hyresnämnden har funnit överstiger det yrkade beloppet Uppsalahem AB:s hyror med 3,3 procent, vilket inte kan anses påtagligt överstiga skälig hyra. Hovrätten instämmer därför i hyresnämndens bedömning att de yrkade hyrorna är skäliga. Det som förekommit i hovrätten motiverar således ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska därför avslås i denna del.

Tidpunkten för villkorsändringen

Enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304), vilken bestämmelse rätteligen ska tillämpas i målet, får ett beslut om ändring av hyresvillkor som huvudregel inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl för det, får hyresnämnden dock bestämma att ett beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt. I förarbetena (se prop. 1977/78:175 s. 137 och 1983/84: 137 s. 84) ges exempel på när detta kan ske. Ett sådant exempel är när förhandlingsordningens parter har fortsatt sina förhandlingar under den uttryckliga förutsättningen att den hyra som de kan komma överens om ska få tas ut från en viss tidpunkt som har passerats utan att någon uppgörelse har nåtts. Ett annat exempel är att part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare förhandlingsöverenskommelsen och denna försening inte kan läggas honom eller henne till last som försummelse.

Hyresgästerna har i målet inte gjort gällande att det skulle vara hyresvärden som förorsakat att ärendena har hänskjutits till hyresnämnden vid aktuella tidpunkter. Vad hyresvärden anfört som skäl till dröjsmålen utgör enligt hovrättens mening skäl att frångå huvudregeln om från vilken tidpunkt som villkorsändringen ska gälla. På samma sätt som hyresnämnden funnit konstaterar hovrätten således att det inte kan anses oskäligt mot hyresgästerna B att de ska betala den nya hyran från det att de flyttar in i den renoverade lägenheten. Överklagandet ska därför avslås även i denna del.

Infasning av de nya hyrorna (trappning)

Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten om särskilda skäl inte talar emot det bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken). I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.).

Hovrätten konstaterar att det är främst i samband med standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på 10 procent eller mer. I förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtagits. Vidare poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång (se a. prop. s. 72).

Hovrätten konstaterar att den hyreshöjning som beslutats i detta fall är betydande. Det finns därför skäl att låta hyresgästerna betala en lägre hyra under en period. Hovrätten anser också att en trappning av nya hyror bör innebära att en större del av hyreshöjningen får genomslag i trappans första steg. Detta för att undvika att det dröjer alltför lång tid innan hyresnivån anpassats till en korrekt bruksvärdeshyra (a. prop. s. 70). En riktlinje kan vara att det första steget innebär en höjning av hyran som motsvarar ungefär hälften av den totala hyreshöjningen. I det här fallet finner hovrätten, lika med hyresnämnden, att hyresgästerna under en period av tre år ska betala 80, 90 respektive 95 procent av den beslutade hyran. Överklagandet ska därför avslås i denna del.

Anstånd med betalning av retroaktiv hyra

Hyresnämndens beslut innebär att hyresgästerna B blir skyldiga att betala retroaktiv hyra. Hyresvärden har inte överklagat hyresnämndens beslut att medge aktuella hyresgäster anstånd med betalning av överskjutande belopp.

Hovrätten vill i sammanhanget framhålla att det ofta inte är nödvändigt att tillämpa reglerna om trappning och om anstånd med att betala överskjutande belopp samtidigt. I en situation där det överskjutande beloppet blir avsevärt även med tillämpning av trappningsregeln kan det emellertid vara befogat att tillämpa bestämmelserna samtidigt.

Hyresgästerna B har, enligt hyresnämndens beslut, haft att börja betala det överskjutande beloppet innan frågan om villkorsändring slutligt avgjorts. En ändring av hyresnämndens beslut i detta avseende är därför nödvändigt. Hovrätten flyttar därför fram anståndstiden för berörda hyresgäster och beslutar att den första delbetalningen ska betalas i samband med att hyran för januari 2013 betalas.

BESLUT

Hovrätten gör endast den ändringen i hyresnämndens beslut (punkt 4) att tiden för anstånd med betalning av överskjutande belopp justeras för hyresgästerna B på närmare angivet sätt.

II

Hyresnämnden i Stockholm

R.A. äger en fastighet i Vasastan i Stockholm i vilken bl.a. L.B, M.D.R, A.E, B.R.H. och makarna G. är hyresgäster. R.A. yrkade att hyrorna skulle höjas från den 1 februari 2011.

L.B, M.D.R, A.E, B.R.H. och makarna G. medgav en höjning med 3,05 procent.

Hyresnämnden (hyresrådet Kristian Eriksson samt intresseledamöterna Lennart Jeding och Stig Hägerstrand) anförde i beslut den 13 mars 2012 bl.a. följande.

SKÄL

Eftersom ingen av parterna har åberopat lägenheter som direkt kan jämföras med prövningslägenheterna, är hyresnämnden hänvisad till att bestämma hyrorna efter en mer allmän skälighetsbedömning grundad på iakttagelserna vid besiktningen och nämndens allmänna kännedom om hyresläget i Stockholm. Viss vägledning kan också hämtas från parternas jämförelsematerial.

Prövningsfastigheten ligger centralt i Stockholms innerstad invid Vasaparken i Vasastan. Den uppfördes i början av förra seklet i tidstypisk stil. Huset innehåller s.k. paradvåningar med flera balkonger, blyinfattade fönster, bröstpaneler och gästtoaletter. Fönster och balkonger är nyligen renoverade. Fasaden är vackert putsad och trapphuset är smakfullt upprustat. Dock saknas tvättstuga och alla lägenheter har inte tillgång till separata förråd. Om man bortser från hyresgästernas eget arbete ger de smakfulla och tidstypiska paradvåningarna ett slitet och omodernt intryck, vilket ska påverka bruksvärderingen.

För att kunna bedöma hyrorna finner hyresnämnden det lämpligt att som hjälpmedel använda normhyror enligt den s.k. SABO-modellen (1978) där hyran bestäms för en fiktiv lägenhet om tre rum och kök, 77 kvm, och där övriga lägenheter med hänsyn till storlek beräknas enligt modellen.

Hyresnämnden finner att hyrorna för lägenheterna ska bestämmas till de belopp som framgår av nämndens beslut.

Tidpunkten för höjningen

Det är ostridigt att förhandlingar angående nya hyror påkallats den 22 september 2010, dvs. i god tid före yrkad höjningstidpunkt. Framställningen har varit skriftlig och angett de hyror som begärdes. Sedan länge har också avtal gällt mellan förhandlingsordningens parter att hyresförhandlingslagens huvudregel inte ska gälla, om förhandlingsframställan gjorts i god tid före yrkad höjningstidpunkt. Motivet till denna överenskommelse har enligt uppgift varit att Hyresgästföreningen inte haft möjlighet att iaktta nyss nämnda tidsfrister som gäller för förhandlingsarbetet. På grund härav har också faktiska förhandlingar dröjt till den 5 maj 2011, då hyresvärden lade fram ett motiverat förslag till uppgörelse. Efter förhandlingarna har dessa strandats och hänskjutits till hyresnämnden den 16 juni 2011. Mot denna bakgrund finner hyresnämnden skäl att låta hyrorna gälla från av hyresvärden yrkad tidpunkt.

Hyresnämndens beslut innebär höjningar på mindre än 10 procent, utom vad gäller M.D.R:s och B.R.H:s lägenheter, där höjningarna ligger på ca 14 respektive 16 procent. I M.D.R:s fall beror höjningen delvis på att hennes badrum och separata WC nyligen byggts om och i B.R.H:s lägenhet finns en lokaldel, som hyressatts efter marknadsvärde. Vid angivna förhållanden finner hyresnämnden inte skäl att fasa in hyrorna.

BESLUT

Hyresnämnden fastställer hyrorna fr.o.m. den 1 februari 2011 för:

- L.B:s lägenhet till 176 280 kr/år

- M.D.R:s lägenhet till 159 240 kr/år

- A.E:s lägenhet till 180 000 kr/år

- B.R.H:s lägenhet till 200 000 kr/år

- Makarna G:s lägenhet till 154 440 kr/år

Svea hovrätt

L.B, M.D.R, A.E. och B.R.H. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade dels att hovrätten skulle fastställa hyrorna till de belopp som de medgett vid hyresnämnden, dels att hovrätten skulle bestämma tidpunkten för hyreshöjningen till den 1 oktober 2011 och dels att hovrätten skulle besluta om infasning av de nya hyrorna (trappning).

R.A. motsatte sig ändring.

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Renfors samt hovrättsråden Kazimir Åberg, referent, och Måns Edling) anförde i beslut den 22 november 2012 följande.

SKÄL

Hyrorna

Parterna har åberopat visst jämförelsematerial. Av detta framgår att jämförelselägenheterna skiljer sig från prövningslägenheterna vad gäller byggår, antal rum och storlek. Av materialet framgår heller inte vilken standard jämförelselägenheterna håller. Det åberopade jämförelsematerialet kan därför enbart beaktas som bakgrundsmaterial vid den skälighetsbedömning som hovrätten har att göra i fråga om vad som är skälig hyra för prövningslägenheterna. M.D.R. har anfört att hennes gästtoalett inte är renoverad och B.R.H. har anfört att han inte har utsikt mot Vasaparken. Enligt hovrättens mening påverkar dessa omständigheter inte bruksvärdet för deras lägenheter i någon väsentlig mån. Hyresnämnden har gjort en skälighetsbedömning grundad på vad parterna åberopat och på nämndens iakttagelser vid besiktningen. Vad hyresgästerna anfört i övrigt ger heller inte anledning för hovrätten att frångå hyresnämndens bedömning i frågan om vad som är skäliga hyror för prövningslägenheterna. Överklagandet ska därför avslås i denna del.

Tidpunkten för villkorsändringen

Enligt 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) får ett beslut om ändring av hyresvillkor som huvudregel inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns skäl för det, får hyresnämnden dock bestämma att ett beslut om villkorsändring ska gälla från en tidigare tidpunkt. I förarbetena (se prop. 1977/78:175 s. 137 och 1983/84: 137 s. 84) ges exempel på när detta kan ske. Ett sådant exempel är när förhandlingsordningens parter har fortsatt sina förhandlingar under den uttryckliga förutsättningen att den hyra som de kan komma överens om ska få tas ut från en viss tidpunkt som har passerats, utan att någon uppgörelse har nåtts. Ett annat exempel är att part inför utsikten att nå en förhandlingsuppgörelse har fortsatt förhandlingarna utöver den tid som gällde för den tidigare förhandlingsöverenskommelsen och denna försening inte kan läggas honom eller henne till last som försummelse.

Som hyresnämnden konstaterat är det ostridigt att hyresvärden påkallat förhandlingar angående nya hyror den 22 september 2010 och att faktiska förhandlingar dröjt till den 5 maj 2011. I förevarande fall har således inte bestämmelsen i 15 § hyresförhandlingslagen om att sammanträde för förhandling ska hållas inom tre veckor följts. Det har emellertid inte från hyresgästerna påståtts att denna försening har berott på hyresvärdens agerande. Hyresgästerna har heller inte invänt mot påståendet att hyresvärden angett vilka hyror som yrkats i förhandlingsframställningen. Sedan förhandlingarna strandat har hyresvärden den 16 juni 2011 hänskjutit tvisten till hyresnämnden. Vid sådana förhållanden finner hovrätten att det finns skäl att låta de nya hyrorna gälla från den 1 februari 2011. Överklagandet ska därför avslås även i denna del.

Infasning av de nya hyrorna (trappning)

Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten om särskilda skäl inte talar emot det bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken). I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.).

Hovrätten konstaterar att de nya hyrorna för L.B. och A.E. innebär en hyreshöjning som understiger 10 procent. Den nya hyran bör därför inte betraktas som väsentligt högre än den förutvarande. Någon trappning av L.B:s och A.E:s hyror bör därför inte förekomma.

Vad gäller M.D.R:s lägenhet konstaterar hovrätten att hon får en hyreshöjning som överstiger 10 procent. Trots det anser hovrätten, särskilt med hänsyn till den ombyggnad som skett i hennes lägenhet, att det inte finns tillräckliga skäl för att besluta om trappning i detta fall.

Beträffande B.R.H:s lägenhet konstaterar hovrätten att drygt 20 procent av denna används för näringsverksamhet. Denna del hyressätts efter marknadsvärde. Enligt hovrättens mening bör det förhållande att en inte obetydlig del av en bostadslägenhet används för annat ändamål än bostad utgöra ett särskilt skäl för att inte tillämpa bestämmelsen om trappning även om hyreshöjningen i sig skulle kunna motivera det.

Hyresgästernas överklaganden ska således avslås i sin helhet.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandena.

III

Hyresnämnden i Västerås

Tandläkare Eric af Geijerstam AB (hyresvärden) äger en fastighet i Arboga i vilken L-Å.A. och T-M.P. är hyresgäster. Hyresvärden yrkade att L-Å.A:s och T-M.P:s hyror skulle höjas från 6 471 kr per månad respektive 2 656 kr per månad till 9 000 kr per månad respektive 4 000 kr per månad.

L-Å.A. medgav en höjning till 6 871 kr per månad och T-M.P. medgav en höjning till 2 856 kr per månad.

Hyresnämnden (hyresrådet Jenny Sigurdsson samt intresseledamöterna Rickard Söderström och Karl-Bertil Eklund) anförde i beslut den 29 mars 2012 bl.a. följande.

SKÄL

Parterna har inte åberopat något jämförelsematerial, utan endast ett visst bakgrundsmaterial. Det bakgrundsmaterial som åberopats och besiktigats skiljer sig alltför mycket från prövningslägenheterna för att närmare kunna beaktas vid hyresnämndens bedömning av vad som utgör skälig hyra för T-M.P:s och L-Å.A:s lägenheter. Hyresnämnden har då att fastställa hyrorna efter en allmän skälighetsuppskattning. Denna får grundas främst på iakttagelserna vid besiktningen och nämndens allmänna kännedom om hyresläget i Arboga.

Båda prövningslägenheterna har vid besiktningen i stort sett gett intryck av att ha den standard som skäligen kan förväntas av lägenheter i en fastighet av denna typ och ålder. Byggnaden är uppförd under andra halvan av 1800-talet och har trots tidigare renovering av den tekniska standarden många tidstypiska detaljer samt hög takhöjd.

Med hänsyn till vad som iakttagits vid besiktningen samt vad som angetts av hyresgästen, noterar hyresnämnden att det, vid besiktningstillfället kan anses föreligga vissa brister i L-Å.A:s lägenhet samt i de gemensamma utrymmen som hyresgästerna har tillgång till.

Hyresgästerna har gjort gällande att det är svårt att få kontakt med hyresvärden för att påtala brister och behov av tillsyn, att det dröjer alltför länge innan brister åtgärdas efter det att hyresvärden har upplysts om dem samt att hyresvärden vid kontakt med hyresgästerna är avvisande i sitt bemötande. Sammantaget med de iakttagelser som hyresnämnden gjort vid besiktningen får hyresvärdens hantering av skötsel och underhåll anses påverka bruksvärdet negativt.

Hyresnämnden gör bedömningen att skäliga hyror för prövningslägenheterna vid prövningstidpunkterna uppgår till i beslutet redovisade belopp.

BESLUT

1. Villkoren i hyresavtalet mellan å ena sidan Tandläkare Eric af Geijerstam AB och å andra sidan L-Å.A. ska från och med den 1 juli 2012 ändras så att hyra ska utgå med 8 300 kr per månad.

2. Villkoren i hyresavtalet mellan å ena sidan Tandläkare Eric af Geijerstam AB och å andra sidan T-M.P. ska från och med den 1 april 2012 ändras så att hyra ska utgå med 3 400 kr per månad.

Svea hovrätt

L-Å.A. och T-M.P. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle fastställa hyrorna till de belopp som de medgett i hyresnämnden samt att av hovrätten beslutad hyra skulle trappas upp under fyra år med 25 procent av beslutad hyreshöjning för respektive år.

Hyresvärden motsatte sig ändring och yrkade i första hand att hovrätten skulle avvisa yrkandet om trappning av hyreshöjningen och i andra hand att hovrätten skulle avslå yrkandet.

Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Renfors samt hovrättsråden Kazimir Åberg, referent, och Måns Edling) anförde i beslut den 22 november 2012 i huvudsak följande.

SKÄL

Hyresnivån

Hyresnämnden har efter besiktning av prövningslägenheterna och jämförelseobjekt grundat sitt beslut på en allmän skälighetsbedömning. Det som förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort i den delen. Överklagandet ska därför avslås i denna del.

Nytt yrkande i hovrätten

Hyresgästernas yrkande om trappning av hyreshöjningen har framställts först i hovrätten. Fråga uppkommer därmed om det ska tillåtas eller avvisas, som hyresvärden yrkat. Ett yrkande om trappning får anses rymmas inom ett yrkande om en lägre höjning av hyran än den hyresvärden begärt och ska således tillåtas. Hyresvärdens avvisningsyrkande ska därför avslås.

Infasning av de nya hyrorna (trappning)

Om den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran, ska rätten om inte särskilda skäl talar emot det bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid (12 kap. 55 § femte stycket jordabalken). I förarbetena till bestämmelsen uttalade regeringen att vad som ska anses som en väsentligt högre hyra får avgöras i rättstillämpningen efter omständigheterna i det särskilda fallet. En hyreshöjning på närmare 10 procent bör emellertid i allmänhet anses vara väsentlig. Särskilda skäl som kan tala emot en tillämpning av bestämmelsen kan vara att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av standardhöjande åtgärder (se prop. 2009/10:185 s. 91 f.).

Hovrätten konstaterar att den hyreshöjning som beslutats i detta fall är betydande. Det finns därför skäl att låta hyresgästerna betala en lägre hyra under en period. Regeringen har i förarbetena till bestämmelsen uttalat (a. prop. s. 71) att övergångstiden i normalfallet inte bör bestämmas till mer än några år. Hovrätten anser också att en trappning av nya hyror bör innebära att en större del av hyreshöjningen får genomslag i trappans första steg. På detta sätt undviks att det dröjer alltför lång tid innan hyresnivån anpassats till en korrekt bruksvärdeshyra (a. prop. s. 70). Det innebär i detta fall att redan i det andra steget ska hyreshöjningen få fullt genomslag.

Hyresgästerna har accepterat en viss hyreshöjning. Vid sådant förhållande måste beaktas att en trappning inte innebär att den utgående hyran vid något tillfälle bestäms till ett belopp som understiger det av hyresgästerna medgivna.

Hovrätten finner att det är skäligt att hyresgästerna under ett års tid betalar 90 procent av den nya hyran, eller 7 470 kr per månad för L-Å.A. och 3 060 kr per månad för T-M.P, för att sedan år två betala den nya hyran fullt ut. Hyresnämndens beslut ska ändras i enlighet med detta.

BESLUT

1. Hovrätten avslår Tandläkare Eric af Geijerstam AB:s avvisningsyrkande.

2. Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på så sätt att de beslutade hyrorna ska betalas med lägre belopp under ett års tid. L-Å.A. och T-M.P. ska då betala 90 procent av hyran eller 7 470 kr per månad för L-Å.A. och 3 060 kr per månad för T-M.P. Därefter ska hyra betalas med det av hyresnämnden bestämda beloppet.

Hovrättens beslut meddelade: den 21 november 2012 (I); den 22 november 2012 (II); den 22 november 2012 (III).

Mål nr: ÖH 1327-12 (I); ÖH 2631-12 (II); ÖH 3685-12 (III).

Lagrum: 12 kap. 55 § jordabalken; 15 och 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 3 december 2004 i mål nr ÖH 4335-04.

Litteratur: Prop. 1968:91 Bihang A s. 54; prop. 1977/78:175 s. 137; prop. 1983/84:137 s. 84; prop. 2009/10:185 s. 70 ff. och 91 ff.

1977/78:175 s. 137; prop. 1983/84:137 s. 84; prop. 2009/10:185 s. 70 ff. och 91 ff.
Litteratur:
1977/78:175 s. 137; prop. 1983/84:137 s. 84; prop. 2009/10:185 s. 70 ff. och 91 ff.
RH 2013:9

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2012-11-22

Målnummer:
ÖH3685-12