Hyresnämndsmål. I syfte att få tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand har en hyresgäst vilselett hyresvärden beträffande andrahandshyrans storlek genom att visa upp kontrakt med betydligt lägre hyra än han enligt i övrigt likalydande kontrakt tagit ut av andrahandshyresgästerna. Det har, vid tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, ansetts som ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser att lämna hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet.


Lagrum:
12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken (1970:994)

L.N. hyrde sedan januari 1988 en bostadslägenhet på Valhallavägen i Stockholm. B.S. och hennes medparter (hyresvärdarna) sade upp hyresavtalet till upphörande och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Som grund för sitt upphörsyrkande anförde hyresvärdarna att L.N. dels saknade behov av prövningslägenheten, dels hade åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen borde förlängas.

Hyresvärdarna anförde i huvudsak följande. De har behov av lägenheten för att anvisa den till egen bostadssökande. L.N. är sedan 1990 gift och bosatt i Monaco. L.N. har under tio år haft hyresvärdarnas tillstånd att hyra ut prövningslägenheten i andra hand eftersom han angett att han är sjöman och arbetar på olika fartyg. Tillstånden har givits under förutsättning att riktiga uppgifter lämnats. L.N. har dock tecknat dubbla hyresavtal, några som har visats upp för hyresvärdarna, och några med dubbelt så hög hyra som har gällt mellan L.N. och andrahandshyresgästerna. Eftersom det var ett villkor att rätt avtal visades upp har uthyrningarna skett utan tillstånd.

L.N. bestred hyresvärdarnas talan och anförde bl.a. följande. Han har behov av lägenheten som sin bostad och han har inte åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas. Det stämmer att dubbla hyreskontrakt upprättats och att han tagit ut "överhyror", men det är en sak mellan honom och andrahandshyresgästerna. Hyresnivån har inte i något fall utgjort ett villkor för godkännande av andrahandsuthyrningarna.

Hyresnämnden i Stockholm (2003-12-17, hyresrådet Hans-Åke Wängberg samt övriga ledamöterna Christer Ericsson och Ragnar von Malmborg) biföll hyresvärdarnas upphörsyrkande.

I beslutsskälen anförde hyresnämnden bl.a. följande. Vad först gäller frågan om hyresavtalets upphörande på den grunden att hyresgästen skulle ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas gör hyresnämnden följande prövning. - Inledningsvis saknar hyresnämnden anledning ifrågasätta annat än att L.N. på sätt han uppgivit haft olika anställningar ombord på kryssningsfartyg, vilket medfört att han inte varit i tillfälle att i någon större utsträckning bo i prövningslägenheten. Han har således haft laga grund för att upplåta prövningslägenheten i andra hand, vilket också hyresvärdarna varit införstådda med och givit tillstånd till. Annat har inte framkommit än att andrahandsupplåtelserna i allt väsentligt fungerat utan anmärkning. Emellertid har hyresvärdarna ställt som villkor för tillåtelse till andrahandsuthyrning att upprättade andrahandskontrakt uppvisas för hyresvärdarna. Så har också skett i de fall som varit aktuella i ärendet. Dock synes L.N. ha satt i system att i dessa fall upprätta dubbla kontrakt och förevisa det ena innehållande en lägre hyra för hyresvärdarna. Det andra, i övrigt likalydande, men med en betydligt högre hyra har tillämpats för uthyrningen men inte visats för hyresvärdarna. - Vad som förevarit föranleder hyresnämnden till bedömningen att den enda rimliga slutsatsen är att L.N. velat undanhålla hyresvärdarna den verkliga hyra han tar ut för andrahandsupplåtelserna av rädsla för att hyresvärdarna skulle reagera mot ett uttag av överhyra och då inte godta andrahandsupplåtelserna. Hyresvärdarna har ju som villkor uppställt att få del av andrahandskontrakten och hyrans storlek framstår som en väsentlig del av kontraktets innehåll. Det vilseledande som sålunda förevarit framstår som särskilt allvarligt då det uppenbarligen satts i system. Hyresvärdarna har föranletts att ge tillstånd till andrahandsupplåtelserna på felaktiga premisser. L.N. kan inte undgå att stå det hyresrättsliga ansvaret härför. Han har då i så hög grad åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Redan vid nu upptagna förhållanden skall hyresvärdarnas upphörsyrkande bifallas.

L.N. överklagade beslutet och yrkade att hyresvärdarnas talan vid hyresnämnden skulle ogillas.

Svea hovrätt (2004-06-24, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson och hovrättsrådet Måns Edling, referent) avslog överklagandet och uttalade i beslutsskälen följande.

Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att den enda rimliga slutsatsen till varför L.N. upprättat dubbla kontrakt och förevisat det med lägre hyra för hyresvärdarna är att han velat undanhålla dem den verkliga hyra som han tagit ut av rädsla för att de annars inte skulle godta andrahandsupplåtelserna. L.N. har härigenom, som hyresnämnden funnit, systematiskt vilselett hyresvärdarna. Enligt hovrättens mening är det generellt sett ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser om denne lämnar hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet. Vid bedömningen av om L.N.:s åsidosättande skall leda till att hyresavtalet upphör bör vägas in att L.N. får antas ha sitt fasta boende i Monaco och att han i vart fall under en lång tid nyttjat lägenheten endast i mycket ringa utsträckning. Hans uppgift om sitt nuvarande behov av lägenheten för att få vård i Stockholm är inte närmare preciserat och det är därför inte visat att prövningslägenheten framöver kommer att nyttjas i någon större omfattning. Sammanfattningsvis finner hovrätten, liksom hyresnämnden, att L.N. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Hovrättsrådet Per Eklund var skiljaktig i frågan om det i tillräckligt hög grad förelegat ett sådan åsidosättande av L.N.:s skyldigheter som hyresgäst att det motiverar att hans hyresavtal inte förlängs och anförde i denna del följande.

Oavsett vad L.N. haft för bevekelsegrunder när han upprättade dubbla kontrakt för andrahandsuthyrningen och förevisade kontraktet med den lägre hyran för hyresvärdarna, är det han rimligen kunnat förutse, om detta förfaringssätt upptäcktes på det sätt som skedde, att han riskerade att inte längre få hyresvärdarnas tillstånd till andrahandsuthyrningen. Det enda i övrigt han hade anledning att räkna med kunde vara att andrahandshyresgästerna - genom deras arbetsgivare som den som i realiteten betalade deras hyra - skulle kunna kräva återbetalning av hyran med stöd av 12 kap. 55 d § jordabalken.

I målet aktualiseras en väsentligt strängare påföljd än de nämnda, nämligen en påföljd som innebär att hyresavtalet kan upphöra att gälla på den grunden att hyresgästen genom sitt handlande åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i tillräckligt hög grad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör.

Som gäller vid bestämmande av straff och i andra liknande sammanhang måste det upprätthållas ett krav på att den bestämda påföljden, förutom att vara förutsebar, även står i rimlig proportion till den förseelse som ligger till grund för påföljdens aktualiserande. I förarbetena till den aktuella bestämmelsen om ett hyresgästens handlande som kan medföra hyresavtalets upphörande, 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, har också denna princip uttryckligen slagits fast. Där uttalas bl.a. att det bör vara en rimlig proportion mellan förseelse och påföljd (SOU 1961:47 s. 84 f).

Den oriktiga uppgiften om hyran vid andrahandsuthyrningen är att betrakta som en form av vilseledande från L.N. Att lämna vilseledande uppgifter har enligt rättspraxis i vissa fall lett till hyresavtalets upphörande med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Det har då främst gällt fall då hyresgästen fått en hyresrätt, vanligtvis genom byte, till följd av vilseledande antingen detta skett genom lämnande av vilseledande uppgifter eller underlåtenhet att upplysa hyresvärden om något väsentligt förhållande. Enligt rättspraxis krävs i sådana fall för att vilseledandet skall kunna leda till hyresavtalets upphörande att det stått klart för hyresgästen vilken vikt hyresvärden tillmätt uppgiften och dess korrekthet.

Det är i och för sig inte osannolikt att L.N. ändrat uppgiften om hyrans storlek på grund av hans antagande att en uppgift om den riktiga hyran skulle kunna påverka hans rätt att fortsättningsvis hyra ut lägenheten i andra hand. Det finns emellertid inget som tyder på att han fått klart för sig att hyresvärdarna tillmätte en korrekt uppgift i detta hänseende en sådan betydelse att en oriktig uppgift skulle kunna leda till att hans hyresavtal sades upp. Hans uppgift att han betraktade den hyra som avtalades mellan honom och andrahandshyresgästerna som en fråga som enbart rörde avtalsparterna kan inte lämnas utan avseende. Den aktuella påföljden, hyresavtalets upphörande, kan med andra ord inte anses ha varit förutsebar för L.N. Påföljden står enligt min mening inte heller i rimlig proportion till hans handlande, vilket inte kränker något uttalat eller väsentligt hyresvärdsintresse. Det hyresrättsliga regelsystemet erbjuder, som tidigare nämnts, två påföljder i en situation som den förevarande. Den ena är att en oriktig uppgift av detta slag kan leda till att fortsatt andrahandsuthyrning vägras. Den andra påföljden är att andrahandshyresgästen kan kräva återbetalning av uttagen hyra.

Med hänvisning till det anförda finner jag sålunda att det skulle vara oskäligt mot L.N. att låta hans hyresavtal bringas till upphörande på den nu behandlade grunden. Jag instämmer emellertid i bedömningen att det på de av majoriteten anförda skälen inte är visat att prövningslägenheten framöver kommer att nyttjas i någon större omfattning. Lägenheten kan därmed inte anses tillgodose ett boende för vare sig ett permanent eller kompletterande behov. Det får med hänsyn härtill inte anses oskäligt att hyresavtalet får upphöra på grund av att L.N. inte har något reellt behov av lägenheten för boendeändamål.

Målnummer ÖH 413-04

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2004-06-24

Målnummer:
ÖH413-04