Hyresnämndsmål. I mål om ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12 kap. 54 § jordabalken har den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen avseende hyran ansetts böra beredas tillfälle att yttra sig innan hyresnämnden fattade beslut om ändring av hyran. Hyresnämndens beslut har därför undanröjts och målet återförvisats till nämnden för fortsatt handläggning.


Lagrum:
17 § tredje stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 12 kap. 54 § och 55 § jordabalken (1970:994); 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304)

G.H. hyr för särskilt boende ett rum och kök och del i gemensam area i ett servicehus i Eskilstuna. Enligt en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) fastställdes hyran för G.H:s lägenhet till 4 455 kr per månad fr.o.m. den 1 april 2003.

G.H. ansökte hos hyresnämnden om sänkning av denna hyra till 3 340 kr. Hyresvärden motsatte sig detta.

Hyresnämnden i Västerås (2003-10-07, hyresrådet Sune Sandström samt ledamöterna Sverker Liljedahl och Lars Holm) biföll ansökan till viss del och fastställde totalhyran för den av G.H. hyrda lägenheten till 3 800 kr per månad från och med den 1 augusti 2003. I beslutsskälen anförde hyresnämnden bl.a. följande. Parterna har inte åberopat några lägenheter som ens i grova drag är jämförbara med prövningslägenheten. Hyresnämnden har då att bestämma hyran efter en ren skälighetsuppskattning. Denna får grundas främst på iakttagelserna vid besiktningen och nämndens allmänna kännedom om hyresläget i orten. - - -

Hyresvärden har åberopat ett omfattande bakgrundsmaterial avseende liknande lägenheter i såväl allmännyttiga som privata fastigheter. Detta material utvisar hyresnivåer som allmänt sett ligger tämligen väl i linje med den hyra som framförhandlats för prövningslägenheten. Detta talar för att den för prövningslägenheten förhandlade hyran skall anses vara skälig. Emellertid kan det, om särskilda förhållanden råder, finnas skäl att bortse från ett bakgrundsmaterial även av förhandenvarande omfattning och relativa enhetlighet. - - -

Skäligheten av hyror för lägenheter avsedda för särskilda boenden av olika kategorier har under de senaste åren vid många tillfällen varit föremål för prövning i såväl hyresnämnder som Svea hovrätt. Allmänt sett kan sägas att hyresnivåerna för denna typ av lägenheter, som inte blott inrymmer en bostadsdel utan även tillgång till gemensamma utrymmen och vissa andra faciliteter av viss omvårdnadskaraktär, framstår som mycket höga, i vart fall sedda i förhållande till ”vanliga” lägenheter. Det kan enligt nämndens mening inte bortses från att det i normalfallet handlar om hyresgäster som inte själva kan välja eller ens påverka sitt boende och som intar en svag ställning på hyresmarknaden. Det skall också beaktas att det, med hänsyn till hur det sociala skyddsnätet är utformat, i det alldeles övervägande antalet fall saknar faktisk betydelse för den enskilde hyresgästen hur hög hans/hennes hyra är. Det kan inte heller bortses från att andra faktorer än de som normalt ska ligga till grund för hyressättningen kan innebära att det finns ett intresse av en relativt sett hög hyresnivå. Hyresnämnden finner med hänsyn till det anförda att det råder sådana särskilda förhållanden att nämnden vid sin bedömning av skälig hyra i stort kan bortse från det åberopade bakgrundsmaterialet och därmed fastställa hyran efter en friare bedömning.

Hyresvärden överklagade beslutet och yrkade ogillande av G.H:s talan vid hyresnämnden. G.H. bestred ändring.

Svea hovrätt (2004-01-30, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson samt hovrättsråden Per Eklund, referent, och Måns Edling) undanröjde hyresnämndens beslut och visade målet åter till nämnden för fortsatt handläggning. I beslutsskälen uttalade hovrätten följande.

I förevarande fall har hyresnämnden funnit skäl att frångå det åberopade bakgrundsmaterialet och fastställt hyran efter en friare bedömning än den som normalt sett följer av en allmän skälighetsbedömning grundad på iakttagelser vid besiktning av prövningslägenheten och nämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. Även om de av nämnden anförda skälen för sin bedömning kan ha viss betydelse vid en sammantagen bedömning av de faktorer som enligt fast praxis skall beaktas vid prövningen av hyrans storlek, skall all hyressättning grundas på objektiva kriterier, varvid hänsynstagande till den enskilde hyresgästens person inte anses kunna vara utslagsgivande. Det kan därför enligt hovrättens mening ifrågasättas om de skäl som hyresnämnden har åberopat till stöd för att frångå bakgrundsmaterialet och göra en friare bedömning kan anses bärande.

Såvitt framkommit har hyresnämnden inte gjort någon närmare prövning av på vad sätt den för prövningslägenheten framförhandlade hyran inneburit en oriktig hyressättning. Av 17 § tredje stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder framgår att i ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det bedöms erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig. Enligt förarbetena till hyresförhandlingslagen ansågs det befogat att hyresgästföreningen får tillfälle att yttra sig i prövningsärendet innan hyresnämnden ändrar en förhandlingsöverenskommelse (prop. 1977/78:175 s. 134). Även om förevarande mål rör en tillämpning av 12 kap. 55 § jordabalken måste prövningen väsentligen ha samma karaktär som en prövning enligt 22 § hyresförhandlingslagen. Med hänsyn härtill finner hovrätten att hyresgästföreningen även i förevarande fall har ett berättigat intresse av att få redovisa sin uppfattning i fråga om hyressättningen innan hyresnämnden kommer till en bedömning som innebär att förhandlingsöverenskommelsen frångås.

Hovrätten finner således att den berörda hyresgästföreningen hade bort beredas tillfälle att yttra sig i prövningsfrågan. Då så inte skett finner hovrätten redan på grund härav och med hänsyn till instansordningen att sådant yttrande bör begäras av hyresnämnden som första instans. Hyresnämndens beslut skall därför undanröjas och målet återförvisas till nämnden för fortsatt handläggning.

Målnummer ÖH 7821-03


Litteratur:
Prop. 1977/78:175 s. 134

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2004-01-30

Målnummer:
ÖH7821-03