Fråga om inskrivning av ändring av tomträttsavtal är utan betydelse för pantbrevsinnehavares säkerhet och därför kan ske utan samtycke från denne har i visst fall besvarats nekande. Tillika fråga om nödvändigheten av att förete pantbrev i original i inskrivningsärendet.


Lagrum:
21 kap. 5 § och 13 kap. 21 § jordabalken (1970:994)

Borås Stad ingick som ägare till fastigheten Borås Öret 8 ändringsavtal med tomträttshavarna avseende ändrad tomträttsavgäld för perioden fr.o.m. den 1 januari 2004 t.o.m. den 31 december 2023.

Borås Stad ansökte hos inskrivningsmyndigheten om inskrivning av ändringsavtalet. Tomträttshavarna hade lämnat skriftligt medgivande till inskrivningen och därvid också uppgivit att de själva innehade tre obelånade pantbrev till inteckningar som beviljats i fastigheten. Pantbreven gavs emellertid inte in till inskrivningsmyndigheten.

I beslut 2003-02-21 förklarade inskrivningsmyndigheten i Uddevalla Borås Stads ansökan vilande med stöd av 21 kap. 5 § jordabalken. Som skäl för beslutet anfördes följande. Sökanden har inte visat att innehavaren eller innehavarna av inteckningarna har medgivit inskrivning av ändringsavtalet. Det är heller inte visat att avtalet är väsentligen utan betydelse för innehavarens eller innehavarnas säkerhet.

Borås Stad överklagade beslutet och yrkade att hovrätten skulle bifalla ansökningen om inskrivning av ändringsavtalet. Staden anförde som grund för sitt överklagande dels att det för inskrivning ej fordras att de ovannämnda pantbreven företes utan att det räcker med tomträttshavarnas skriftliga förklaring om att de innehar pantbreven, dels att inskrivningen av ändringsavtalet i vart fall är väsentligen utan betydelse för rättighetsinnehavare. Borås Stad anförde vidare följande. Inskrivningsmyndigheten har tillställt kommunen en PM avseende bedömningsgrunder för inskrivning av ändringsavtal. I denna anges att skriftligt medgivande från två banktjänstemän eller två tjänstemän vid kreditinstitut, om dessa angivits som innehavare av inteckning, är tillräckligt för inskrivning medan det krävs att det skriftliga pantbrevet ges in om privatperson är innehavare av detsamma. Kommunen finner det inte sakligt motiverat att privatpersoner, i detta fall tomträttshavarna, skall behöva inge det skriftliga pantbrevet. Det förtjänar även påpekas att det inte finns någon registrering om något annat innehav än tomträttshavarnas egna. - Vad gäller betydelsen för rättighetsinnehavare av den högre tomträttsavgälden i ändringsavtalet kan följande konstateras. Kommunen har utgått från marktaxeringsvärdet, 201 000 kr, och gjort avdrag för såväl va-anslutning, 40 000 kr, som trädgårdsanläggning, 20 000 kr. Det reducerade värdet har därefter räknats om till marknadsvärde, varvid kommunen utgått från att taxeringsvärdet motsvarar 75 procent av marknadsvärdet. Marknadsvärdet 188 000 kr har då erhållits. Avgäldsräntan är 4,5 procent för perioden, varför avgälden blir 8 460 kr. Framräknandet av tomträttsavgälden har prövats ett antal gånger av domstol och därvid accepterats. Med hänsyn härtill torde det stå klart för varje kreditgivare eller annan rättighetsinnehavare att omräkning vart tjugonde år medför höjningar av nu aktuellt slag. Höjningen torde därför också vara väsentligen utan betydelse för eventuella rättighetsinnehavare.

Hovrätten för Västra Sverige (2003-11-10, hovrättslagmannen Staffan Levén samt hovrättsråden Lennart Morard och Thomas Rosendahl, referent) avslog överklagandet på följande skäl.

Ansökan om inskrivning som avser sådan ändring av tomträttsavtal som omnämns i 13 kap. 21 § jordabalken (härmed avses bland annat avgäldens storlek) får enligt huvudregeln i 21 kap. 5 § andra stycket samma balk inte beviljas utan att innehavaren av vissa i paragrafen närmare angivna sakrättsliga anspråk, bl.a. pantbrevsinnehavare, medger inskrivningen. Undantag gäller enligt samma stycke för det fall att inskrivningen är utan väsentlig betydelse för rättighetshavarens säkerhet.

Hovrätten prövar först frågan huruvida ändringsavtalet är väsentligen utan betydelse för de rättighetsinnehavare som kan beröras av den sökta inskrivningen.

I en av Domstolsverket utgiven handbok för inskrivningsmyndigheter lämnas vissa anvisningar för den s.k. oskadlighetsprövning som bör göras. Anvisningarna bygger i huvudsak på Högsta domstolens avgöranden i rättsfallen NJA 1986 s. 272, NJA 1988 s. 343 och NJA 2002 s. 45. Sammanfattningsvis innebär anvisningarna att samtycke ej krävs från innehavare av pantbrev om inteckningen har ett inomläge som är bättre än eller lika med fastighetens taxerade byggnadsvärde året innan inskrivning söks och ej heller, för det fall att inteckningen har ett sämre inomläge och tomträtten är upplåten för bostadsändamål, avgälden efter höjning inte, vid en tjugoårig avgäldsperiod, överstiger 4,0 procent av avgäldsunderlaget, uträknat på det sätt Borås Stad angivit, eftersom höjningen av tomträttsavgälden då anses vara utan väsentlig betydelse för pantbrevsinnehavarens rätt. I det avtal om ändring för kommande 20-årsperiod som Borås Stad har ingått med tomträttsinnehavarna i nu aktuellt mål anges att tomtsrättsavgälden bestäms enligt kommunfullmäktiges beslut med ledning av ett belopp om 188 000 kr, som framräknats på sätt Borås Stad anfört, och en avgäldsränta på 4,5 procent, till följd varav den årliga avgälden under kommande avgäldsperiod utgör 8 460 kr. Fastighetens taxeringsvärde är 580 000 kr, varav 379 000 kr byggnadsvärde. De inteckningar som det nu är fråga om lyder på 60 000 kr, 17 700 kr respektive 120 000 kr i ett inomläge mellan 340 000 och 537 700 kr.

Anvisningarna i handboken är i sig inte bindande, men då de bygger på rättsfall från Högsta domstolen och då det är av vikt att inskrivningsmyndigheternas oskadlighetsprövning inte blir alltför komplicerad bör de kunna ligga till grund för bedömningen om det inte i det enskilda fallet framkommer beaktansvärda omständigheter som talar i annan riktning. Så är inte förhållandet i detta mål; att Borås Stad opreciserat har anfört att framräkningsmetoden har godkänts av domstol i ett antal fall förändrar inte denna bedömning.

Således är varken de ifrågavarande inteckningarnas inomläge eller avgäldens storlek sådana att vederbörande pantbrevshavares samtycke ej behövs på grund av att inskrivning av ändringsavtalet bedöms vara utan betydelse för pantbrevshavarens säkerhet.

Hovrätten anser också att inskrivningsmyndigheten har förfarit riktigt då den har begärt att de tre pantbrev som uppges tillhöra tomträttsinnehavarna skall inges. Ett annat förfarande skulle allmänt sett äventyra den säkerhet som innehav av pantbrev i tomträtt avses skydda.

Målnummer Ö 1796-03

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2003-11-10

Målnummer:
Ö1796-03