Talan om bättre rätt till fastighetsandel på grund av köp har bifallits. Trots det har talan om förpliktande för säljaren att vid äventyr av vite underteckna och överlämna en ny köpehandling avseende fastighetsandelen ogillats.


Lagrum:
4 kap. 14 § jordabalken (1970:994)

M.T. och G.H.D. innehade lagfart på fastigheten L 1:3 med hälften vardera. Efter ansökan om stämning yrkade M.T. att tingsrätten skulle dels förklara att hon hade bättre rätt till den hälft av L 1:3 som G.H.D. hade lagfart på, dels vid vite förplikta G.H.D. att underteckna en köpehandling, varigenom G.H.D. överlät hälften av L 1:3 till M.T. för 168 500 kr. Som grund för käromålet åberopade hon att hon hade förvärvat andelen genom ett giltigt köp och att G.H.D. hade vägrat att utfärda en ny köpehandling i stället för den ursprungliga som hade förkommit.

G.H.D. bestred käromålet och anförde som grund för bestridandet: Det har inte upprättats någon köpehandling mellan parterna med överlåtelseförklaring som har undertecknats av henne. För det fall ett köpeavtal skulle anses vara upprättat, har det inte upprättats i behörig ordning utan innehåller villkor och formfel som gör det ogiltigt. Det har nämligen inte skett någon betalning och vidare saknas såväl samtycke från hennes make som kommunens yttrande angående förköpsrätt. Härtill kommer att hennes namnteckning kan ha förfalskats. I sista hand invänds att parterna varit överens om att det upprättade köpeavtalet inte skulle gälla utan har i stället förhandlat om ett nytt avtal. Det görs också gällande att det saknas legala och andra förutsättningar att förplikta henne vid vite att underteckna en köpehandling på sätt som yrkats.

M.T. genmälde: Det görs inte gällande att köpeskillingen har betalts. Den skulle i stället erläggas vid tillträdesdagen den 1 januari 1993. Makes samtycke var inte nödvändigt, eftersom L 1:3 var enskild egendom och fastigheten inte var avsedd som G.H.D:s och hennes makes gemensamma hem.

M.T. anförde till utveckling av sin talan följande.

Hon och G.H.D. är döttrar till M.H. och A.H. År 1970 fick systrarna fastigheten L 1:3 i gåva av sina morföräldrar. Föräldrarna ägde fastigheten L 1:5. År 1992 önskade de överlåta L 1:5 till G.H.D. under förutsättning att hon överlät sin del av L 1:3 till M.T. Avsikten var således att systrarna skulle äga var sin fastighet. H.J., som arbetade på LRF Konsult, fick i uppdrag att utarbeta förslag som var fördelaktiga ur skattesynpunkt vid överlåtelserna. R.P. vid Längjums Bokföringsbyrå i Vedum fick i uppdrag att upprätta köpehandlingar för lagfartsansökan. Förhandlingar om villkoren för de båda överlåtelserna fördes bl.a. mellan H.J. och G.H.D. och hennes man J.D., vilket framgår av ett fax som den 18 december 1992 sänts från J.D. till H.J. Av innehållet framgår att de båda överlåtelserna var sammankopplade. Köpehandlingar beträffande båda fastigheterna upprättades också och undertecknades av samtliga berörda. Köpeskillingen för L 1:3 uppgick till halva taxeringsvärdet, 168 500 kr, och för L 1:5 till hela taxeringsvärdet, 283 000 kr. Handlingarna skickades beträffande båda fastigheterna till inskrivningsmyndigheten vid Lidköpings tingsrätt, dit de kom den 23 december 1992. Lagfart beviljades samma dag för G.H.D. på L 1:5 medan handlingarna beträffande L 1:3 återsändes till ingivaren Längjums Bokföringsbyrå för komplettering, eftersom godkännande av morföräldrarna saknades liksom yttrande angående förköpsrätt. Köpehandlingen beträffande L 1:3 har därefter förkommit. R.P. har numera avlidit men har enligt uppgift från hans hustru fått handlingarna från inskrivningsmyndigheten och skickat dem vidare till G.H.D. M.T. har under flera år försökt att förmå G.H.D. att upprätta en ny köpehandling men denna har vägrat. Hon gör gällande att köpehandlingen upprättats av R.P. och i allt väsentligt hade den utformning som framgår av ett förefintligt utkast till köpebrev, även om hon inte påstår att det är just den handlingen. Utformningen stämmer väl överens med utformningen av köpehandlingen beträffande L 1:5.

Utkastet till köpebrev avseende L 1:3 bifogades tingsrättens dom. Utkastet hade rubriken ”Köpebrev” och följande lydelse. ”Undertecknad G.H.D., …, försäljer härmed till min syster M.T., …, min ägande enskild egendom 50 % av L 1:3. Hela taxeringsvärdet för fastigheten 337 000 kr. Köpeskillingen 168 500 kr. Köpeskillingen betalas tillträdesdagen medelst revers. Tillträdesdagen den 1 januari 1993. Undantag för föräldrarna A.H. och M.H. att bo på fastigheten och bruka densamma så länge de önskar. Särskilt kontrakt skall därvid upprättas. Skulle byggnader förstöras så att försäkringsersättning utbetalas är säljaren ej skyldig att återuppbygga densamma. Detta kontrakt är upprättat i tvenne likalydande exemplar varav köpare och säljare tagit var sitt.” – Utkastet var slutligen försett med utrymme för datering år 1992 och namnförtydliganden för G.H.D. och M.T. samt texten ”Till ovanstående fastighetsförsäljning gives vårt samtycke." jämte namnförtydligande för föräldrarna (A.H. och M.H.) samt texten ”Namnteckningar bevittnas” jämte särskilt utrymme namnunderskrifter för bevittningen.

G.H.D. anförde till utveckling av sitt bestridande följande.

Hon och hennes familj har bott på L 1:5 sedan slutet av 1970-talet. Fastigheten ägdes av hennes föräldrar som bodde på L 1:3. Under åren 1980–1992 totalrenoverades fastigheten. Renoveringen betalades till stor del av henne och hennes man. De arbetade i jordbruket sida vid sida med hennes föräldrar. År 1992 skulle dessa avveckla jordbruket på L 1:3 och det visade sig då att M.T. inte hade samma uppfattning om hur ett jordbruk skulle drivas som G.H.D. och hennes man. Under hösten 1992 uppstod diskussioner om att L 1:5 skulle säljas till G.H.D., eftersom hon och hennes man hade lagt ned så mycket pengar på fastigheten. Det är också riktigt att man har talat i sådana termer som att M.T. skulle köpa hennes hälft av L 1:3 men man har aldrig kunnat komma överens om villkoren. Hon har inte överlåtit sin hälft av denna fastighet till M.T. Således har det i det lagfartsärende som förekommit aldrig funnits någon handling med en överlåtelseförklaring avseende L 1:3 som undertecknats av G.H.D. Det har heller inte betalts någon köpeskilling. Det har därefter upprättats flera handlingar med olika uppgifter angående L 1:3 utan att något avtal kommit till stånd. Bl.a. finns ett gåvobrev, enligt vilket G.H.D. som gåva överlåter sin hälft av L 1:3 till M.T. och som är undertecknat av M.T. men inte av G.H.D. Överlåtelsen från föräldrarna av L 1:5 var inte villkorad av att hon skulle överlåta hälften av L 1:3 till sin syster, vilket också visas av att köpekontrakt och köpebrev beträffande L 1:5 inte stipulerar några som helst villkor. Köpeskillingen för L 1:5 är också betald. – M.T. har under åren efter 1992 utsatt sin mor för stor press. M.T. har polisanmält både G.H.D. och hennes man och hon har utan framgång drivit processer mot G.H.D.

Parterna hördes under sanningsförsäkran, varvid de berättade i enlighet med vad de hade anfört till utveckling av sin talan med följande tillägg.

M.T.: I december 1992 fördes diskussioner och upprättades olika köpehandlingar angående försäljning av L 1:3 och 1:5. Föräldrarna skulle sälja L 1:5 till G.H.D. under förutsättning att M.T. fick köpa G.H.D:s hälft av L 1:3. Det var hela tiden släktens avsikt att M.T. och G.H.D. skulle ha var sin fastighet. Förhandlingarna, i vilka bl.a. H.P. var inblandad, ledde till att slutgiltiga köpehandlingar upprättades av R.P. Det rådde en viss brådska eftersom skattereglerna skulle ändras vid årsskiftet. Handlingarna undertecknades först i Lekåsa och skickades sedan till Lund där M.T. bodde. Köpehandlingen beträffande L 1:3 var undertecknad av G.H.D. och namnteckningen var bevittnad av mormodern. Hon är osäker på vilka i övrigt som hade skrivit på. Alla som skulle skriva på hade gjort det. M.T. undertecknade köpehandlingen och hon tror att hennes man I.T. bevittnade hennes namnteckning. Hon minns inte storleken på köpeskillingen men vet att man utgick från taxeringsvärdet. – När köpehandlingen därefter försvann fördes diskussioner för att få G.H.D. att skriva under en ny handling men det lyckades aldrig.

G.H.D.: Det har varit en del spänningar mellan systrarna. M.T. fick sina studier i Lund, som kostade 100 000 kr, betalda av föräldrarna. Hon hade också en stadsbos syn på hur jordbruket skulle bedrivas. G.H.D. var inte pådrivande i de diskussioner som fördes under 1992 angående fastigheterna och hennes man ville inte lägga sig i dem. Anledningen till att hon köpte L 1:5 var att mormodern tyckte att det var osäkert för henne och hennes familj att bo där utan att äga fastigheten när de lagt ned så mycket pengar på den. G.H.D har aldrig förstått att det skulle ha varit något villkor för köpet av L 1:5 att hennes del av L 1:3 såldes samtidigt. Hon var mån om att föräldrarna skulle kunna bo kvar där på samma sätt som tidigare. Hon känner igen namnet H.J. och kan ha diskuterat med honom i december 1992. Det kan ha varit hennes man som skrivit det fax som skickades till H.J. Han försökte väl hjälpa henne när M.T. blev aggressivare. Faxet innehåller ett av många förslag. G.H.D. har inte undertecknat någon köpehandling beträffande L 1:3. Pappren ”slängdes in” till tingsrätten och ”vårat köp gick igenom, inte hennes”. Det var hennes pappa och R.P. som skötte detta. Hon fick inte någon köpehandling efteråt. Det har senare förekommit ytterligare förslag till avtal men något avtal har aldrig träffats.

Vittnesförhör ägde rum med M.H., mor till parterna, H.J., anställd vid LRF Konsult, B.Y., likaledes anställd vid LRF Konsult, I.T., make till M.T., och J.D., make till G.H.D.

Av den skriftliga bevisningen framgick bl.a. följande.

Tillsammans med faxet den 18 december 1992 skickades från skolförvaltningen i Herrljunga (J.D:S dåvarande arbetsplats) utkast till två köpebrev, ett beträffande L 1:3 och ett beträffande L 1:5. Handlingarna översändes till H.J. den 18 december 1992 kl. 9.11. Innehållet i handlingen beträffande L 1:3 överensstämde så gott som exakt med det av R.P. upprättade utkastet till köpebrev (Anm. Återgivet i det föregående), med undantag av att det i den förstnämnda handlingen stod att föräldrarna skulle bo på fastigheten så länge de önskade och ha ”rätt att bruka fastigheten efter eget gottfinnande och ha rätt till ved och byggnadsvirke från fastighetens skog” till skillnad från att det i R.P:s utkast stod att de hade rätt att bo på fastigheten och bruka densamma så länge de önskade och att särskilt kontrakt därvid skulle upprättas.

I inskrivningsdagboken vid Inskrivningsmyndigheten i Lidköpings domsaga fanns den 23 december 1992 antecknat dels att lagfart hade beviljats för G.H.D. på L 1:5, dels att ansökan om lagfart för M.T. på hälften av L 1:3 ”med undantag av område enl. köpebrev 1992-12-21” återsänts till ingivaren. I dagboken hade vidare beträffande det återsända lagfartsärendet antecknats följande. ”Skäl: Ansökan återtagen av ingivaren pga. att köpehandlingen innehåller villkor, återköpsrätt. Enl. gåvohandling 1970 skall försäljningen godkännas av K.G. och H.G. (Anm. Morföräldrarna) samt komplettera ärendet med kommunens yttrande ang. förköpsrätten.” Beträffande båda ärendena stod Längjums Bokföringsbyrå, Vedum, antecknad som ingivare.

G.H.D. bekräftade att hon hade gjort vissa anteckningar på ett nyttjanderättsavtal som översänts till henne från LRF Konsult och som varit dagtecknat den 30 december 1992 och undertecknat av M.T. I anslutning till § 4 i avtalet där det stod att ”A.H. och M.H. skall utge ersättning till M.T. med summa som motsvarar fastighetsskatt och andra kostnader som ägandet av bostadsbyggnaden förorsakat henne” hade hon antecknat ”varför skulle ma o pa betala när Du får en gård värd 1 milj.??”

Lidköpings tingsrätt 2002-07-04 (lagmannen Bo Rydstedt, referent, samt rådmännen Staffan Jansler och Göran Edvardsson) biföll käromålet. Sålunda förklarade tingsrätten att M.T. hade bättre rätt än G.H.D. till den hälft av fastigheten L 1:3 som G.H.D. var lagfaren ägare till samt förpliktade tingsrätten G.H.D. att vid vite av 50 000 kr inom en månad från den dag domen vunnit laga kraft underteckna och till M.T. överlämna en köpehandling varigenom hon överlät hälften av fastigheten till M.T. för en köpeskilling av 168 500 kr.

Tingsrätten anförde följande i domskälen.

Har G.H.D som säljare undertecknat en köpehandling angående L 1:5 i slutet av december 1992?

Tingsrätten finner till en början utrett att G.H.D. och hennes man J.D. i december 1992 varit starkt engagerade i förhandlingar angående både L 1:3 och L 1:5 samt att J.D. från sin arbetsplats den 18 december 1992 till H.J. skickat ett faxmeddelande och utkast till köpebrev beträffande båda fastigheterna.

Faxmeddelandet den 18 december 1992 innehåller flera formuleringar som visar att överlåtelsen av L 1:5 var sammankopplad med en överlåtelse av L 1:3: ”ett förslag på hur ett köp av gårdarna som berör din klient M.T. och undertecknad m. fl... Utgångspunkt: Båda fastigheterna kan från början betraktas som gåva till G.H.D. och M.T. från familjens tidigare generationer...Ytterligare förslag: Skatteskulder, lagfartskostnader m.m. för M.H. och A.H. + M.T. och G.H.D. slås ihop i en påse och betalas till hälften av G.H.D. och M.T.”

M.H. har berättat att hon sett G.H.D. skriva under en köpehandling beträffande L 1:3 vid samma tillfälle som köpehandlingen beträffande L 1:5 skrevs under. M.T. och I.T. har uppgivit att de sett G.H.D:s namnteckning på den köpehandling de själva skrev under och skickade till inskrivningsmyndigheten. Bevisvärdet av deras uppgifter är inte särskilt starkt, eftersom de alla tre mycket uttalat står på samma sida i detta mål och dessutom lång tid förflutit. Å andra sidan är bevisvärdet av de uppgifter G.H.D. stödd av sin man J.D. lämnat mycket svagt. Hon och hennes man har inte framstått som särskilt trovärdiga när de ytterst motvilligt gått med på att vissa förhandlingar förts angående L 1:3 samtidigt som köpet av L 1:5 diskuterats. G.H.D:s uttalande att ”vårat köp gick igenom, inte hennes” tyder också på att en köpehandling verkligen undertecknats.

Av inskrivningsmyndigheten anteckningar i lagfartsärendet beträffande L 1:3 framgår att ett köpebrev skickats in för lagfart och sedan återsänts för vissa kompletteringar, dock inte beträffande säljarens underskrift. Det framstår inte som särskilt troligt att en ingivare skulle ge in en köpehandling till inskrivningsmyndigheten utan säljarens underskrift. Det framstår vidare som ytterst osannolikt att inskrivningsmyndigheten inte skulle ha upptäckt om säljarens underskrift hade saknats.

Vid en samlad bedömning av vad som ovan anförts och då ingen omständighet som tyder på att namnteckningen skulle ha förfalskats har framkommit finner tingsrätten visat att G.H.D. i december 1992 som säljare undertecknat en köpehandling beträffande L 1:3.

Har ett giltigt köp kommit till stånd?

Enligt jordabalken skall köp av fast egendom slutas genom upprättande av en köpehandling som underskrives av både säljaren och köparen. Handlingen skall också innehålla en uppgift om köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen.

Tingsrätten har ovan funnit att G.H.D. skrivit under köpehandlingen som säljare. I målet är också visat att M.T. därefter skrivit under handlingen som köpare och att handlingen sedan givits in till inskrivningsmyndigheten. Genom den skriftliga bevisningen är vidare visat att köpeskillingen uppgått tilL 168 500 kr och att handlingen innehållit en överlåtelseförklaring. Någon särskild omständighet som skulle medföra formfel har inte påståtts föreligga. Ett bindande köp har därför kommit till stånd under förutsättning att det inte varit förknippat med några villkor som medför att köpet är ogiltigt.

En viss osäkerhet råder om utformningen av den köpehandling som givits in till inskrivningsmyndigheten. Av inskrivningsmyndighetens anteckningar framgår att det rört sig om ett köpebrev, vilket stämmer överens med rubriken i det av R.P. upprättade utkastet till köpehandling. Den enda tydliga skillnaden mellan innehållet i det utkastet och innehållet i det utkast till köpebrev, som upprättats av makarna G.H.D. och J.D. och skickats tillsammans med faxmeddelandet den 18 december, är utformningen av undantagsförmånen för A.H. och M.H. De olika formuleringarna synes dock, såvitt tingsrätten kan förstå, inte medföra någon egentlig skillnad vad gäller innebörden av förmånen.

Mot bakgrund av vad ovan anförts och då det av makarna G.H.D. och J.D. upprättade utkastet skickats några få dagar före köpebrevets undertecknande finner tingsrätten visat att köpebrevet i allt väsentligt haft den utformning som framgår av det av R.P. upprättade utkastet.

Frågan är då om köpebrevet innehållit några villkor som gör det ogiltigt. Att köpeskillingen inte betalts och att yttrande angående förköp inte föreligger medför inte att köpet är ogiltigt. Makes samtycke erfordras inte i ett fall som detta. Någon ytterligare omständighet som skulle medföra ogiltighet har inte påståtts föreligga. Tingsrätten finner således att ett giltigt köp har kommit till stånd.

Har köpeavtalet upphört att gälla?

Den omständigheten att M.T. sedan köpehandlingen försvunnit förhandlat med G.H.D. för att försöka få henne att skriva på en ny överlåtelsehandling innebär inte – även om man då utan framgång diskuterat även gåva i stället för köp – att parterna varit överens om att det upprättade köpeavtalet inte skulle gälla.

Köpeavtalet har således inte upphört att gälla.

Sammanfattning

Tingsrätten har funnit att det i december 1992 har träffats ett giltigt köpeavtal, enligt vilket G.H.D. för en köpeskilling av 168 500 kr har överlåtit hälften av L 1:3 till M.T. Hon har då bättre rätt till denna hälft av fastigheten än G.H.D. Förutsättningar föreligger att förplikta G.H.D. att vid vite underteckna en ny köpehandling (jfr. SvJT 1995 rf s. 76). Käromålet skall således bifallas.

G.H.D. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrättens skulle ogilla M.T:s talan. M.T. bestred ändring.

Parterna åberopade i hovrätten – så som deras talan slutligen bestämts – samma grunder för sin talan som vid tingsrätten, dock att G.H.D. inte vidare åberopade att hennes make J.D. inte tecknat sitt samtycke. Parterna anförde till utveckling av sin talan i allt väsentligt vad de enligt tingsrättens dom hade anfört med följande förtydliganden och tillägg.

M.T.: Parternas morföräldrar överlät L 1:3 till henne och G.H.D. genom ett gåvobrev av den 28 december 1970. I gåvobrevet angavs att så länge givarna levde fick gåvotagarna inte utan givarnas samtycke avhända sig fastigheten eller för gäld inteckna denna. Hon gör gällande att G.H.D. har överlåtit sin andel av fastigheten till henne genom att de båda har undertecknat en köpehandling med det innehåll som framgår av tingsrättens domslut, således en ovillkorad köpehandling i enlighet med det av R.P. upprättade utkastet till köpebrev (Anm. Återgivet i det föregående). Vid tingsrättens huvudförhandling yrkade hon inte att utfå köpekontrakt och köpebrev. Beståndet eller fullbordan av G.H.D:s förvärv av L 1:5 var inte villkorat av att denna överlät sin andel av L 1:3 till henne. När hennes föräldrar överlät L 1:5 till G.H.D., förutsatte de emellertid att G.H.D. skulle överlåta sin andel av L 1:3. Båda överlåtelserna byggde på att fastigheterna skulle värderas i enlighet med respektive taxeringsvärde. Taxeringsvärdet för L 1:3 var 337 000 kr för år 1991 och 471 000 kr för år 1992. Det var R.P. som skulle ombesörja att alla handlingar blev upprättade. Hon tog kontakt med LRF för att LRF skulle bedöma de skattemässiga konsekvenserna. Efter det att inskrivningsmyndigheten hade återsänt köpehandlingen avseende L 1:3, förde hon diskussioner med G.H.D., först själv och sedan genom ombud. Dessa diskussioner utmynnade emellertid inte i någon ny överenskommelse, i följd varav 1992 års köpeavtal alltjämt gäller.

G.H.D.: År 1979 flyttade hon och J.D. in i boningshuset på L 1:5. Hennes mor, dvs. M.H., var angelägen om att de skulle äga L 1:5, detta med tanke på de investeringar som de hade gjort i boningshuset. Genom köpebrevet av den 21 december 1992 överlät hennes föräldrar fastigheten till henne för en köpeskilling motsvarande taxeringsvärdet, 283 000 kr. Det var aldrig en förutsättning från föräldrarnas sida att hon skulle överlåta sin andel i L 1:3 till M.T. Det enda som förekom angående L 1:3 i samband med hennes förvärv av L 1:5 var att M.T. framställde önskemål om att förvärva hennes hälft av L 1:3. R.P. och LRF upprättade olika förslag till en sådan överlåtelse. Det kom emellertid aldrig till stånd något avtal, eftersom hon och M.T. inte blev ense om priset och om garantierna för att föräldrarna skulle få bo kvar på och bruka fastigheten. Hon gör gällande att den påstådda köpehandlingen är att bedöma som ett köpebrev och att köpets bestånd enligt lag därmed förutsätter att köpeskillingen betalas i rätt tid. Enligt det utkast till köpebrev som M.T. har åberopat skulle köpeskillingen ha betalats senast på den angivna tillträdesdagen, den 1 januari 1993. M.T. har fortfarande inte erlagt eller deponerat någon köpeskilling. Ett eventuellt köp är därmed ogiltigt. Det görs vidare gällande att det föreligger skyldighet att inom viss tid ansöka om kommunens yttrande i förköpsfrågan. Något yttrande har inte inhämtats och det påstådda köpet är därmed ogiltigt även på denna grund. Det påstådda köpeavtalet är behäftat med formfel som gör ett köp ogiltigt, eftersom det inte har letts i bevis att det finns någon avtalad köpeskilling eller överlåtelseförklaring eller att hon har undertecknat köpehandlingen. Även om ett giltigt och alltjämt bindande köpeavtal skulle ha upprättats, finns det likväl inte förutsättningar att förplikta henne att utge någon köpehandling. Det saknas nämligen kunskap om vilka villkor som gällt i fråga om tillträde, tidpunkten för köpeskillingens erläggande, utformningen av undantagsförbehåll för föräldrarna och hur de kostnader som har lagts ned i fastigheten efter det påstådda köpeavtalets tillkomst skall behandlas. – Morfadern avled år 1978, mormodern avled år 1994 och fadern avled år 1997.

Förutom parterna hördes deras mor och makar, dvs. M.H., I.T. och J.D., samt B.Y. på nytt. Tingsrättsförhöret med H.J. spelades upp. De personer som hördes på nytt berättade i huvudsaklig överensstämmelse med vad de hade uppgett vid tingsrätten, dock med följande ändringar, tillägg och förtydliganden.

M.T.: I den köpehandling som hon undertecknade fanns angivet köpare, säljare, överlåtelseförklaring beträffande hälften av L 1:3 samt köpeskilling. Hon minns inte om det stod något mer i köpehandlingen och hon vet inte med vilket datum handlingen var daterad. Tillträdesdag skulle vara den 1 januari 1993. Hon minns inte när köpeskillingen skulle erläggas. Hon har inte erlagt köpeskillingen. Efter det att hon och hennes make, I.T., hade skrivit under köpehandlingen, körde han omedelbart till posten för att skicka handlingen till inskrivningsmyndigheten. När det stod klart att lagfarten inte hade beviljats, träffade hon G.H.D. ”ute på vedbacken” i Lekåsa. Då sades att ”det skulle lösas”. G.H.D. har inte förrän i processen sagt att hon inte har upprättat någon köpehandling.

G.H.D.: Hennes föräldrar krävde aldrig att hon skulle sälja sin andel av L 1:3 till M.T. De tog emellertid upp saken ”som idé”. En absolut förutsättning för att hon skulle överlåta sin andel var att hennes föräldrars fortsatta boende på och brukande av L 1:3 skulle vara skyddat. Hon minns inte hur telefaxhandlingen av den 18 december 1992 har kommit till. Hon och hennes make, J.D., hade emellertid ”sådana tankar” som står i denna handling. De handlingar som inskrivningsmyndigheten har återsänt till R.P. har hon inte mottagit. Hon har fått lagfartshandlingarna beträffande L 1:5. Hon gick inte med på att överlåta sin andel av L 1:3, eftersom det inskrivna undantaget för föräldrarna, ”att bo och bruka”, var för vagt formulerat.

M.H. uppgav inledningsvis att hennes make hade tagit köpehandlingarna och åkt med dem till Vara sedan de hade undertecknats av bl.a. G.H.D. G.H.D:s ombud ställde därefter upprepade frågor till M.H. om M.T:s namnunderskrift redan hade funnits på köpehandlingen avseende L 1:3, när denna handling hade skrivits under i Lekåsa. M.H. svarade inledningsvis att hon inte kom ihåg det. På följande frågor från ombudet svarade hon emellertid ja. Sista gången frågan ställdes svarade hon följande. ”Det gjorde den nog för annars skulle vi inte skickat in det för han for ju direkt iväg med det sen.” På en efterföljande fråga från rätten förklarade M.H. att hennes make hade åkt med handlingarna till Vara eller Lidköping för att posta dem.

Göta hovrätt 2003-09-22 (hovrättslagmannen Lennart Thorelli samt hovrättsråden Carl-Gustav Ohlson, referent, Klas Mogren och Ingrid Engqvist Lunning) ändrade tingsrättens dom endast på så sätt att hovrätten ogillade M.T:s yrkande om föreläggande för G.H.D. att underteckna och överlämna en köpehandling avseende andel av fastigheten L 1:3.

Hovrätten anförde följande i domskälen.

Hovrätten har att pröva M.T:s talan om dels bättre rätt till G.H.D:s andel av L 1:3, dels förpliktande för G.H.D. att vid äventyr av vite utge en köpehandling avseende denna andel.

Som ett alternativ till att väcka talan om vitesföreläggande kan en fastighetsköpare väcka talan om bättre rätt till fastigheten (jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, 1971, s. 49 f). I sådant fall gäller frågan om köparen – med utgångspunkt i de rättsfakta som är åberopade i målet och med beaktande av att förvärvet inte får strida mot tvingande offentligrättslig förvärvslagstiftning (jfr rättsfallet NJA 1986 s. 741) – är att se som ägare framför motparten. Vid en tvist mellan säljare och köpare är prövningen sålunda begränsad till att gälla äganderättsövergången i sig.

I denna prövning finner hovrätten, som anmärker att M.H:s svar under motförhöret får bedömas med beaktande av att hon är en äldre person, att vad som har förekommit i hovrätten inte föranleder någon annan bedömning än den tingsrätten har gjort när det gäller frågan om en köpehandling avseende L 1:3. Hovrätten finner sålunda visat att G.H.D. den 21 december 1992 har undertecknat en köpehandling, varigenom hon har överlåtit sin hälft av L 1:3 till M.T. mot en köpeskilling om 168 500 kr samt att köpehandlingen har undertecknats av M.T. påföljande dag. Genom M.T:s utsaga i förening med den skriftliga bevisningen är även visat att tillträdesdag var den 1 januari 1993. Lika med tingsrätten finner hovrätten vidare att ett giltigt köp av andelen sålunda har kommit till stånd och att köpeavtalet inte har upphört att gälla.

På nu anförda skäl har M.T. förvärvat äganderätten till G.H.D:s andel av L 1:3. Tingsrättens dom skall således stå fast när det gäller förklaringen att M.T. har bättre rätt än G.H.D. till denna andel av fastigheten.

Hovrätten gör följande överväganden när det gäller frågan om förpliktande för G.H.D. att vid äventyr av vite utge en ny köpehandling i stället för den som har förkommit.

Den som säljer en fastighet är skyldig att enligt föreskrift i köpehandling medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom för att lämna köparen möjlighet till lagfart (jfr 4 kap. 14 § jordabalken). Om en fastighetssäljare undandrar sig att utfärda köpebrev eller annan ytterligare köpehandling, fastän villkoren härför har blivit uppfyllda, kan en fastighetsköpare väcka talan vid domstol och utverka vitesföreläggande för säljaren att fullgöra denna sin skyldighet (jfr Peter Westerlind, Kommentar till jordabalken 1–5 kap, 1971, s. 366, och Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 1971, s. 166).

Den nu angivna möjligheten att utverka vitesföreläggande är sålunda ett utflöde av principen att säljaren är skyldig att fullgöra vad som åligger honom enligt ett redan träffat skriftligt köpeavtal. En utfästelse om framtida försäljning av en fastighet är, med vissa undantag, inte bindande. I det nu sagda ligger att den nya köpehandlingen inte skall utgöra det rättsfaktum varigenom köpet kommer till stånd eller fullbordas utan endast skall vara en bekräftelse av ett redan existerande rättsförhållande. Detta rättsförhållande utgörs av de skyldigheter och rättigheter som följer av ett redan tidigare träffat giltigt köpeavtal och därefter skedd fullgörelse av villkor som har uppställts i det köpeavtalet. Härav följer att den nya köpehandlingen i princip skall återspegla detta rättsförhållande. Råder det osäkerhet härutinnan, är det inte möjligt att utverka en ny köpehandling. I sådant fall kan reglerna om lagfartssammanträde träda in som ett komplement till den nu angivna ordningen (jfr 20 kap. 10–13 §§ jordabalken).

Väl har i rättspraxis i något fall ansetts att det är möjligt att vid vite förelägga en fastighetssäljare, som redan har utgett en köpehandling, att utge en ny sådan då den utgivna köpehandlingen har förkommit (jfr rättsfallet SvJT 1955 rf. s. 76). En sådan möjlighet får anses följa av grunderna för vad som enligt det föregående gäller när en säljare är i dröjsmål med att fullgöra vad som åligger honom enligt en föreskrift i en redan upprättad köpehandling. Möjligheten att utverka en ny köpehandling i stället för en förkommen köpehandling kan med hänsyn härtill inte vara vidsträcktare än vad som i det föregående har angetts för den situationen. I stället är det så att den nya köpehandlingen skall återge de skyldigheter och rättigheter som anges i den förkomna köpehandlingen. Råder det osäkerhet om dessa skyldigheter och rättigheter, är det i princip inte möjligt att utverka en ny köpehandling.

Av såväl den muntliga som skriftliga bevisningen framgår att det – förutom i de frågor som har prövats inom ramen för talan om bättre rätt – föreligger en icke obetydlig osäkerhet om den närmare utformningen av de rättsförhållanden som den år 1992 upprättade köpehandlingen har reglerat. På grund härav skall M.T:s talan om utverkande av vitesföreläggande ogillas.

Målnummer T 3569-02


Litteratur:
Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, 1971, s. 49 f; Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 1971, s. 166; Peter Westerlind, Kommentar till jordabalken 1–5 kap., 1971, s. 366

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2003-09-22

Målnummer:
T3569-02