Hyresnämndsmål. I tvist om förlängning av hyresavtal har en hyresgäst inte ansetts kunna förvägras rätt till förlängning med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken om förutsättningarna i 43 § samma kapitel inte är uppfyllda.


Författningsreferens:
Jordabalken Kap 12

Lagrum:
12 kap. 46 § 1 st. 1 jordabalken; 12 kap. 43 § jordabalken

V.T. hyrde av ett bostadsbolag en bostadslägenhet i Örebro sedan den 1 maj 1990. Bolaget sade i mars 2002 upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2002. När V.T. inte gick med på att flytta yrkade bolaget hos hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra nämnt datum och att V.T. skulle åläggas att avflytta.

Bolaget anförde vid hyresnämnden i huvudsak följande: Anledningen till uppsägningen är att hyresrätten förverkats genom att V.T. eller någon för vilken hon ansvarar genom vårdslöshet vållat att ohyra förekommer i lägenheten samt att i vart fall hyresrätten är förverkad genom att V.T. underlåtit att underrätta bolaget om förekomsten av ohyra och detta bidragit till att ohyran spritts i fastigheten (12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken jämförd med 12 kap. 42 § första stycket 5 samma balk).

V.T. bestred yrkandena och yrkade för egen del förlängning av hyresavtalet. V.T. bestred att hon var skyldig till det som bolaget lade henne till last och gjorde dessutom gällande att hon inte kunde skiljas från lägenheten på den grunden att hon förverkat hyresrätten, eftersom bolaget inte iakttagit den tidsfrist för uppsägning om två månader från kännedom om den åberopade förverkandegrunden som föreskrivs i 12 kap. 43 § första stycket jordabalken. V.T. yrkade i andra hand uppskov med avflyttningen.

Bolaget gjorde å sin sida gällande att den åberopade bestämmelsen med tidsfrist är tillämplig endast när hyresavtal sägs upp att upphöra i förtid enligt 12 kap. 42 § jordabalken och inte när en uppsägning företagits i enlighet med hyresavtalet. Bolaget anförde vidare vid hyresnämnden att bolaget i november 2001 kontaktades av en hyresgäst, som uppgav att det fanns kackerlackor i hennes lägenhet. Lägenheten sanerades men kackerlackorna försvann inte utan upptäcktes i enstaka exemplar i flera lägenheter varför bl.a. V.T. tillskrevs för att det skulle vara möjligt att genomföra en besiktning. När något svar inte erhölls från V.T., tog bolaget kontakt med kronofogdemyndigheten för att få tillträde till lägenheten för sådan nödvändig tillsyn som inte kunde uppskjutas utan skada. Bolaget fick tillträde till lägenheten den 8 februari 2002. Den mängd ohyra som påträffades i V.T:s lägenhet medförde att den plomberades och sanering av den påbörjades.

Hyresnämnden i Örebro (2002-06-18, hyresrådet Krister Tornberg samt intresseledamöterna Hans Melin och Curt E. Andersson) biföll bolagets talan och anförde i sina skäl följande:

V.T. har, med stöd av 12 kap. 43 § 1 st. tredje meningen jordabalken, invänt att en hyresgäst inte får skiljas från lägenheten, om inte hyresvärden har sagt upp hyresgästen inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 12 kap. 42 § 1 st. 5 p jordabalken. Denna tidsfrist om två månader gäller dock endast i det fall hyresvärden på angiven förverkandegrund sagt upp avtalet att upphöra i förtid (se härom bl.a. Ulf Skorup Hyreslagarna, 1998, sid. 118). I detta fall har emellertid hyresvärden sagt upp avtalet med iakttagande av den uppsägningstid, som gäller enligt såväl lag som gällande avtal. Hyresnämnden kan alltså inte finna att uppsägningen av den anledningen, som V.T. åberopat, skulle sakna verkan.

Den utredning som förebragts kan ej tillförlitligen styrka att V.T. eller hennes sambo har varit de som fört in kackerlackor i fastigheten och därmed vållat att ohyra förekommit där.

Av utredningen framgår att kackerlackor förekom i fastigheten så tidigt som i november 2001. Det är allmänt känt att kackerlackor, när de väl fått fäste och börjat föröka sig, sprider sig snabbt i omgivningen. V.T. och hennes sambo avreste till Rumänien den 10 december 2001 efter att ha satt upp ett flertal klisterremsor att fånga insekter med. Vid denna tid på året utgör inhemska insekter just inget problem i Sverige; exempelvis dör troligen en enstaka fluga, om man reser bort en tid och i vart fall förökar den sig inte. Att V.T. och hennes sambo satte upp klisterremsor före avfärden kan enligt hyresnämndens mening inte tolkas på annat sätt än att de var medvetna om förekomsten av kackerlackor. De borde då inte ha åkt i väg utan att först underrätta hyresvärden, något som vore en enkel åtgärd. Genom att inte underrätta hyresvärden har de, som denne påstått, bidragit till att ohyran spritts i fastigheten. Hyresrätten har därmed förverkats på sätt varom talas i 12 kap. 42 § 1 st. 5 p jordabalken.

Hyresvärdens uppsägning har således varit befogad, och hyresavtalet skall förordnas upphöra den 30 juni 2002.

Vid denna utgång finns förutsättningar att bifalla yrkandet om avflyttningsåläggande.

Eftersom förverkandegrund föreligger, saknas lagliga förutsättningar för att meddela uppskov med avflyttningen.


V.T. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att bolagets talan vid hyresnämnden skulle ogillas. I andra hand yrkades uppskov med avflyttningen med sex månader från hovrättens beslut.

Svea hovrätt (2002-09-17,hovrättslagmannen Ulla Erlandsson samt hovrättsråden Rolf Lundmark, referent, och Karin Kussak) lämnade överklagandet utan bifall och anförde i sina beslutsskäl bl.a. följande.

V.T. har även här gjort gällande att hon inte kan skiljas från lägenheten på grund av bestämmelserna om hyresrättens förverkande eftersom uppsägning inte skett inom den i 12 kap. 43 § jordabalken förskrivna tidsfristen.

Om en hyresvärd skall kunna säga upp ett hyresavtal i förtid och hyresgästen kunna skiljas från lägenheten på grund av hyresrättens förverkande krävs enligt 12 kap. 43 § första stycket jordabalken vid sådana omständigheter som i föreliggande förlängningstvist, att hyresvärden säger upp hyresavtalet inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållandena. För det fall en hyresvärd väljer att inte använda sig av möjligheten att säga upp avtalet till förtida upphörande utan åberopar förverkande som grund för avtalsenlig uppsägning kan det knappast ha varit lagstiftarens mening att de skyddsregler för hyresgäster som finns i reglerna om hyresrättens förverkande i 12 kap. 42-44 §§ jordabalken skall sättas ur spel (jfr. prop. 2001/02:41 s. 46). När, som i förevarande fall, hyresvärden valt avtalsenlig uppsägning och bestritt rätt till förlängning på här aktuella grunder är därmed en förutsättning för att vägra förlängning med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1. jordabalken att uppsägning skett inom tidsfristen i 12 kap. 43 § första stycket jordabalken, dvs. inom två månader från det hyresvärden fick vetskap om de åberopade omständigheterna.

I frågan om uppsägning i förevarande fall skett inom tvåmånadersfristen har bolaget haft fog för sitt påstående att det fått vetskap om förekomsten av kackerlackor i den av V.T. hyrda lägenheten och kunnat fatta misstankar om att hon genom sitt förhållningssätt bidragit till att ohyran spritts i fastigheten först när bolaget fick tillträde till lägenheten den 8 februari 2002. V.T. har inte förmått visa att bolaget fått vetskap om förhållandena vid en tidigare tidpunkt än bolaget påstått (jfr. Rättsfall från hovrätterna RH 91:81). Uppsägning av hyresavtalet har enligt vad handlingarna visar skett i mars 2002 och således inom föreskriven tidsfrist enligt 12 kap. 43 § jordabalken. Något hinder på grund av för sen uppsägning finns därmed inte mot att vägra rätt till förlängning av hyresavtalet med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 1. jordabalken.

Hovrätten finner, lika med hyresnämnden, att V.T. - mot bakgrund av det antal tejpremsor som satts upp i prövningslägenheten - måste ha känt till förekomsten av kackerlackor där redan före sin avresa och att hon har förverkat sin hyresrätt genom att underlåta att meddela förekomsten till bolaget och därigenom bidra till att ohyran spritts i fastigheten. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Vid denna bedömning saknas möjlighet att, mot bolagets bestridande, medge något uppskov med avflyttningen.

Målnummer ÖH 6697-02

Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar.
Litteratur:
Holmqvist, Hyreslagen, En kommentar.

Rättsfall från hovrätterna
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
02-09-17

Målnummer:
ÖH-6697/02