Fråga om rätt till prisavdrag vid köp av bostadsrätt när det fanns ohyra i lägenheten vid tillträdet. 37 och 38 §§ köplagen.


Lagrum:
37 § köplagen (1990:931); 38 § köplagen (1990:931)

Genom överlåtelseavtal d 23 maj 1994 sålde Wiera C en bostadsrättslägenhet vid Åkerbyvägen i Täby i bostadsrättsföreningen Farmen till makarna Lars och Viktoria H för 260 000 kr. I avtalet angavs bl a följande: "Bostadsrätten övertages i befintligt skick. Detta innebär bl a att det tillkommer köparen ensam att svara för eventuella reparationer eller renoveringsarbeten vad avser bostadsrätten." Handpenning om 20 000 kr betalades då avtalet tecknades. Resterande del av köpeskillingen skulle erläggas på tillträdesdagen som bestämdes till d 30 juni 1994. Lägenheten, som omfattar tre rum och kök, tillträddes av köparna på den avtalade dagen.

Makarna H yrkade efter stämning å Wiera C vid Södra Roslags TR att Wiera C måtte förpliktas att till dem som prisnedsättning utge 60 000 kr jämte ränta.

Som grund för yrkandet angav de att det i lägenheten fanns kackerlackor i en omfattning som föranledde saneringsåtgärder som inte var avslutade förrän under senare delen av oktober 1994 och att detta innebar att lägenheten avvek från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. Felet var så väsentligt att lägenheten - även om den skulle anses ha sålts i befintligt skick - skall grunda felansvar för säljaren. De angav vidare att den yrkade prisnedsättningen svarade mot förhållandet mellan det avtalade priset och det pris lägenheten skulle ha betingat om felet varit känt.

Wiera C bestred bifall till käromålet. Som grund för sitt bestridande angav hon: Sanering mot kackerlackor har visserligen varit nödvändig men hon ifrågasätter om omfattningen av angreppet varit den som gjorts gällande av makarna H. Förekomst av kackerlackor kan - oberoende av omfattningen - inte anses utgöra något fel. Även om ohyran skulle anses utgöra ett fel har sanering utförts genom bostadsrättsföreningens försorg, varför lägenheten numera, utan kostnad för makarna H, är återställd i felfritt skick. Makarna H borde vidare vid sin undersökning av lägenheten ha märkt förekomsten av kackerlackor, varför de inte nu kan åberopa kackerlackorna som ett fel. Även om kackerlackorna inte skulle ha varit möjliga upptäcka vid en undersökning och även om de skulle anses utgöra ett fel har felet inte varit väsentligt, varför prisnedsättning inte kan komma i fråga eftersom lägenheten sålts i befintligt skick.

TR:n (rådmannen Almbladh) anförde i dom d 6 maj 1997: Parternas utveckling av talan.

Makarna H.: De hade redan i mars 1994 sett en annons om Wiera C:s lägenhet, som bjöds ut för 290 000 kr. De tittade då flyktigt på den men var mer intresserade av en annan lägenhet. Den andra lägenheten såldes till en annan. När de såg en ny annons för Wiera C:s lägenhet hörde de av sig igen, lämnade ett bud på 260 000 kr och bad att få titta på lägenheten igen. Det erbjudna priset godtogs. De besökte lägenheten igen, gick runt, öppnade skåp och lådor och undersökte ytskikten. Parterna kom överens och skrev ett överlåtelseavtal. Den 26 juni 1994 besökte makarna H lägenheten igen, inte för att undersöka den utan för att ta mått på fönster. Då pågick städning av lägenheten. De fick nycklar. Den 29 juni 1994 ställde de in en del kartonger i lägenheten. Dagen därpå träffades parterna på en bank för att överlämna resterande köpeskilling. Senare samma dag såg makarna H en död insekt i lägenheten. Fredagen d 1 juli 1994 flyttade de slutligt in i lägenheten. När de satte in sina saker i köksskåpen såg de tre insekter som de med hjälp av en uppslagsbok kunde konstatera var kackerlackor. Samma kväll ringde de till Wiera C:s dotter, Anna B, och rapporterade att det verkade finnas kackerlackor i lägenheten. Lars H köpte insektsmedel, Radar, på lördagen och sprutade i köket. Efteråt hittade de i köket ca 170 bedövade kackerlackor som de dödade. Måndagen den 4 juli kontaktade de förvaltaren och fick uppgifter om ohyreförsäkring. Den 5 juli ringde de till Anticimex som kom och sprutade. För att komma åt att spruta borrades hål i socklar under köksskåp och garderober. När vätskan torkat förvandlades den till ett pulver som skulle ligga kvar. Saneringsvätskan avgav en obehaglig lukt. Viktoria H är starkt allergisk. Hon kunde därför inte bo i lägenheten efteråt. Efter verkningstidens utgång - 4-5 veckor - konstaterades att det fortfarande fanns kackerlackor. I augusti 1994 gjordes därför en ny sanering. Inte heller denna gång ledde saneringen till att kackerlackorna försvann. Sanering skedde därför vid ytterligare två tillfällen, det sista d 19 okt 1994. Först efter den sista saneringen och efter kontroll med insektskällor kunde kackerlackorna konstateras vara försvunna. Insektsfållorna visade också att deras lägenhet var den enda som drabbats av ohyran.

På grund av Viktoria H:s allergi kunde de inte bo i lägenheten under saneringstiden. Wiera C:s dotter, Anna B, erbjöd sig att tillfälligt ställa in två sängar åt dem i ett av sina rum men lät samtidigt förstå att det var olägligt för henne eftersom hon väntade besök från Polen. Från början av juli 1994 till början av januari 1995 bodde de därför hos Viktoria H:s föräldrar. Efter avslutad sanering blev det nödvändigt att städa bort resterna av saneringsvätskan. För att med säkerhet förvissa sig om att kackerlackorna var försvunna bytte de, efter all sanering, ut alla socklar och rev ut delar av köksinredningen och vissa mattor. De hade således under ca sex månaders tid onyttiga utgifter för månadsavgifter och låneräntor. Vidare var renoveringskostnaderna på inemot 50 000 kr till i vart fall en fjärdedel hänförliga till ohyresangreppet och de hade att i anledning av angreppet göra en noggrann städning efter saneringen.

Hade de känt till förekomsten av kackerlackor före köpet skulle de inte ha köpt lägenheten.

Wiera C: Lägenheten hade vid försäljningen varit uthyrd sedan februari 1992. Själv hade hon då bott i lägenheten i ca 20 år utan att några ohyresangrepp hade förekommit. Hennes hyresgäst nämnde aldrig något om ohyra. I mars 1994 annonserade hon ut lägenheten för 290 000 kr. Hennes dotter Anna B, hjälpte henne med försäljningen. Priset hade de satt med utgångspunkt från vad de kunnat iaktta om begärda priser för liknande lägenheter. Hennes lägenhet var i gott skick - hösten 1991 hade hon bl a låtit glasa in balkongen, ställt i ordning badrummet och låtit tapetsera ett rum. Hon var angelägen om att få en försäljning till stånd före halvårsskiftet med tanke på en instundande förändring av reavinstskatten. Av det skälet accepterade hon en prutning ner till 260 000 kr. Avtal skrevs d 23 maj 1994, då handpenningen betalades. Några dagar före tillträdet besökte makarna H lägenheten för att ta mått på fönster. Hon själv, hennes dotter och dotterdotter var då i lägenheten för att städa. De ägnade två dagar åt städning utan att märka några kackerlackor. Strax efter tillträdet ringde makarna H till hennes dotter och klagade över kackerlackor. Dottern erbjöd dem att disponera hennes lägenhet under saneringen. Makarna H avböjde emellertid. Det torde emellertid inte ha funnits några hinder att bo i lägenheten under saneringstiden eftersom eventuell doft från saneringsvätskan inte är särskilt besvärande och inte heller kvarstår efter något dygn.

Domskäl. Makarna H har åberopat förhör under sanningsförsäkran med Lars H. Wiera C har åberopat förhör under sanningsförsäkran med sig själv. Vid dessa förhör har lämnats uppgifter som överensstämmer med åberopande parts uppgifter vid utveckling av talan.

Makarna H har vidare åberopat vittnesförhör med byggnadsingenjören Lennarth Gustafsson, som uppgett i huvudsak: Han har utbildning som väg- och vatteningenjör och har även kunskaper i fastighetsrätt. Under många år arbetade han som värderingsman för Sparbanken. Han arbetar nu som konsult. Han anlitades av makarna H för att göra en genomgång av vilken prispåverkan förekomsten av kackerlackor i deras lägenhet kan ha haft på lägenhetens marknadsvärde. Han besökte lägenheten i februari 1997 och fick uppgift om att Anticimex sanerat efter ett omfattande angrepp av kackerlackor. Han utgick ifrån att det varit nödvändigt att riva ut delar av köksinredningen för att Anticimex skulle kunna genomföra sanering. Inom den aktuella bostadsrättsföreningen finns ett mycket stort antal 3-rumslägenheter. Han tog reda på priset vid alla avslut för sådana lägenheter i föreningen under år 1994, ett år då marknaden för bostadsrättslägenheter var mycket trög. Prisnivån låg mellan 225 000 kr-260 000 kr. Han var också i kontakt med ett stort antal mäklare för att undersöka deras uppfattning om vilken prispåverkan förekomst av kackerlackor kan ha på en lägenhets marknadsvärde. Vissa svarade att en sådan lägenhet skulle vara osäljbar medan andra uppgav att marknadsvärdet sannolikt skulle halveras om det förekom kackerlackor. Med utgångspunkt dels från ekonomisk belastning i form av dubbelboende o dyl dels från känslomässiga utgångspunkter kom han fram till det resultatet att marknadsvärdet torde sänkas med 25-35 procent vid förekomst av kackerlackor.

Wiera C har som vittne åberopat sin dotter Anna B, som bekräftat sin mors uppgifter om vad som förevarit vid försäljningen av lägenheten och om att hon inte vid sin rengöring av lägenheten märkte några spår efter kackerlackor.

TR:ns bedömning.

Lars H har lämnat mycket konkreta uppgifter om fynden av kackerlackor och om de olika saneringar som genomförts av Anticimex. Annan har inte lämnat andra uppgifter och det saknas anledning att misstro dem. TR:n lägger därför dessa uppgifter till grund för sin bedömning.

Förekomst i en bostad av kackerlackor i den omfattning som förevarit är en avvikelse från vad en köpare av bostaden med fog kan förutsätta. Den köpta lägenheten var därför att anse som felaktig. Under Wiera C:s överinseende städades lägenheten av hennes dotter och dotterdotter. Städningen som pågick under två dagar måste ha omfattat rengöring inuti skåp och garderober. Ingen av dem märkte att det fanns kackerlackor. Kackerlackorna var således inte möjliga att upptäcka under dagtid. Då det inte före köpet funnits någon indikation om att det kunde finnas ohyra i lägenheten kan inte makarna H anses ha eftersatt sin undersökningsplikt genom att inte undersöka skåp och lådor kvälls- eller nattetid. De är därför inte av den anledningen förhindrade att åberopa felet. Frånvaro av ohyra i en bostad är vidare en så viktig egenskap att brist på denna punkt måste betecknas som ett väsentligt fel som kan åberopas utan hinder av att lägenheten sålts i befintligt skick.

Lägenheten är numera efter sanering, utförd utan kostnad för makarna H, befriad från kackerlackor. En eventuell prisnedsättning skall dock beräknas som mellanskillnaden mellan priset för lägenheten i avtalsenligt skick och priset för lägenheten i det skick den var vid avlämnandet, dvs vid tillträdet. Vem som betalat den senare utförda saneringen är därför endast något som skall vägas in vid en totalbedömning.

Som ovan konstaterats är förekomsten av kackerlackor att anse som ett fel i den köpta lägenheten. Fråga blir då vad en eller flera "normalköpare" med kännedom om felet skulle krävt i prisnedsättning för att vara villiga att köpa lägenheten. Vid beräkning av denna prispåverkan utgör kostnaden för sanering inte den enda omständigheten. En hypotetisk sådan köpare skulle väga in obehaget av kackerlackorna och - efter en sannolik kontakt med ett saneringsföretag - den troliga tidrymd som skulle tas i anspråk till dess saneringen var genomförd. Han skulle vara beredd på att antingen inte kunna använda skåp och lådor under saneringen alternativt att vara tvungen att flera gånger röja ur dem, dvs att inte kunna utnyttja lägenheten fullt ut under en ganska lång tid. Sammantaget skulle lägenheten, även om saneringen betalades av annan än köparen, ha lockat betydligt färre intressenter än annars och kunnat finna en köpare endast om priset sattes lägre än för en motsvarande lägenhet, som var fri från ohyra. Makarna H är därför berättigade till en prisnedsättning.

Prisnedsättningens storlek skall beräknas utifrån den påverkan på marknadspriset ohyreförekomsten skulle lett till och inte utifrån vad just makarna H skulle varit villiga att betala. Kackerlackor är såvitt känt inte vanliga i Sverige, vilket både gör att presumtiva köpare påverkas starkt av sådan ohyra och att säkra riktlinjer saknas för bedömning av en prisnedsättnings storlek. Lennarth Gustafsson har grundat sin bedömning på en sammanvägning av ekonomiska och känslomässiga faktorer, dock utan att göra någon prisfördelning mellan dessa faktorer. Han har emellertid utgått ifrån att det var nödvändigt att delvis riva ut köksinredningen för att genomföra saneringen, en utgångspunkt som enligt vad Lars H har uppgett inte är riktig. Gustafsson torde därför i viss mån ha övervärderat de ekonomiska konsekvenserna av felet. En "normalköpare" kan vidare inte antas ha varit allergisk och ha behövt ordna annan bostad under så lång sammanhängande tid som sex månader. I all synnerhet i ett för säljare dåligt marknadsläge torde emellertid ovanligheten av kackerlackor medföra att andra skäl än de ekonomiska - obehaget av ohyran och olägenheterna vid saneringen - tar överhanden. Med dessa utgångspunkter finner TR:n att prisnedsättningen skäligen skall bestämmas till 40 000 kr.

Domslut. Wiera C förpliktas att till Lars och Viktoria H utge 40 000 kr jämte ränta. ---.

Parterna å ömse sidor överklagade i Svea HovR Makarna H yrkade, såvitt rörde kapitalbeloppet, bifall till sin vid TR:n förda talan. Wiera C yrkade att makarna H:s talan skulle ogillas.

HovR:n (hovrättsrådet Möller och tf hovrättsassessorn Elfstadius) anförde i dom d 1 okt 1997: Domskäl. Lars H och Wiera C har i HovR:n hörts på nytt. Förnyade vittnesförhör har hållits med Lennarth Gustafsson och Anna B.

Makarna H har i HovR:n åberopat samma grunder och omständigheter som vid TR:n.

Wiera C har i HovR:n frånfallit sin förstahandsgrund att förekomsten av kackerlackor inte skulle utgöra något fel. Hon har vidhållit övriga grunder för sitt bestridande. Hon har således sammanfattningsvis gjort gällande att felet- förekomsten av, kackerlackor - inte har varit dolt, att felet inte har varit väsentligt varför prisnedsättning inte kan komma i fråga eftersom lägenheten har försålts i befintligt skick, samt att lägenheten numera utan kostnad för makarna H har återställts i felfritt skick. Hon har vitsordat 5 000 kr såsom skäligt prisavdrag.

Parter och vittnen har i allt väsentligt berättat i enlighet med vad som antecknats i TR:ns dom, dock med följande tillägg.

Lars H: Först d 28 nov 1994, fem veckor efter den sista saneringen stod det klart att alla insekter hade försvunnit. De kunde inte använda lägenheten under saneringstiden. Dels fanns det kackerlackor i alla rum, dels är Viktoria H starkt allergisk och kunde inte vistas i lägenheten medan saneringsmedel låg kvar. Han hittade sammanlagt omkring 345 kackerlackor i lägenheten under saneringsperioden.

Lennarth Gustafsson: Det var köparens marknad år 1994. Utbudet var stort och priserna var i botten. En "normal" köpare hade därför knappast intresserat sig för en lägenhet där ohyra i form av kackerlackor förekom, särskilt som det är väl känt att flera saneringar kan komma att behövas och att man måste göra viss åverkan på lägenhetens inredning för att kunna genomföra saneringen. Redan vetskapen om att ohyra förekommer föranleder därför en prisnedsättning. Det är mycket svårt att beräkna storleken av prisnedsättningen. Han har utgått från de besked som han har fått från olika fastighetsmäklare.

HovR:n gör följande bedömning.

Målet gäller köp av en bostadsrätt som är lös egendom. Reglerna i köplagen är därför tillämpliga.

Parterna är överens om att det har funnits kackerlackor i lägenheten och att detta har föranlett saneringar i flera omgångar. Wiera C har inte ifrågasatt att den sista saneringen ägde rum d 19 okt 1994. Det är numera ostridigt mellan parterna att förekomsten av kackerlackor är ett fel i köprättslig mening.

Bostadsrätten har enligt köpeavtalet sålts i befintligt skick. Enligt 19 § köplagen (1990:931) skall en vara som har sålts "i befintligt skick" anses felaktig bl a om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Förekomsten av ohyra i bostadslägenheter har av lagstiftaren betraktats som en så stor olägenhet att den har föranlett lagstiftning såväl beträffande hyreslägenheter som bostadsrättslägenheter. Enligt 7 kap 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är således en bostadsrättsförening skyldig att snarast vidta åtgärder mot ohyra i föreningens lägenheter. Bostadsrättshavaren är enligt 7 kap 13 § samma lag skyldig att tåla sådana inskränkningar som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra. Av 7 kap 18 § samma lag framgår att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och kan sägas upp om bostadsrättshavaren eller den som hyr lägenheten i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren eller andrahandshyresgästen, genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten, bidrar till att ohyran sprids i huset. Motsvarande regler finns för hyreslägenheter.

Tillämpat på överlåtelser av bostadsrätter får förekomsten av i vart fall större angrepp av ohyra därför anses medföra att varan är i väsentligt sämre skick än vad en köpare med fog har kunnat förutsätta. I detta mål har förekomsten av kackerlackor varit så stor att det har behövts fyra saneringar under en tid av nästan fyra månader innan insekterna har utrotats. Det har således förelegat ett väsentligt fel i den köpta bostadsrätten.

Såsom TR:n har anfört kan makarna H inte anses ha eftersatt sin undersökningsplikt genom att inte undersöka skåp och lådor kvälls- eller nattetid.

Wiera C har som grund för sitt bestridande även angett att bostadsrättsföreningen har återställt lägenheten i felfritt skick utan kostnad för makarna H. Med användande av köplagens terminologi gör alltså Wiera C gällande att felet har avhjälpts och att makarna H därför inte är berättigade till prisavdrag.

När det gäller en bostadsrättslägenhet som befinns vara angripen av ohyra kan innehavaren, i enlighet med vad som framgått ovan, räkna med att felet avhjälps kostnadsfritt. Efter saneringen återfår lägenheten normalt sitt marknadsvärde i felfritt skick. Felet skiljer sig alltså från sådana fel som inte kan avhjälpas alls, till exempel felaktigt angiven lägenhetsyta, och fel som endast kan avhjälpas med kostnader för köparen.

I målet är ostridigt att felet har avhjälpts genom bostadsrättsföreningens försorg sedan makarna H vänt sig dit. Frågan är om makarna H trots detta kan erhålla prisavdrag på köpeskillingen.

Ett prisavdrag skall enligt 38 § köplagen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.

I många fall torde det inte vara möjligt att direkt avgöra hur mycket priset bör reduceras på grund av felet. Prisavdragets storlek får då beräknas efter en skönsmässig bedömning, varvid utredning om kostnader för att avhjälpa felet kan tjäna som viss vägledning.

Som ovan anförts har lägenheten sanerats genom bostadsrättsföreningens försorg. Det har inte påståtts att bostadsrätten efter saneringen skulle ha något kvarstående fel eller att dess värde som en följd av felet skulle vara lägre än det annars skulle ha varit. Makarna H kan under sådana förhållanden inte anses ha visat att de ändock skulle ha rätt till prisavdrag. På grund härav skall käromålet lämnas utan bifall.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom lämnar HovR:n Lars H:s och Viktoria H:s talan utan bifall.

Referenten, hovrättsrådet Lindgen var skiljaktig och anförde: jag delar majoritetens åsikt att bostadsrätten efter saneringen har återfått sitt normala marknadsvärde. Emellertid har saneringarna pågått under fyra månader och inte förrän efter så lång tid som nästan fem månader efter tillträdet har lägenheten slutligt konstaterats vara fri från kackerlackor.

Enligt 37 § köplagen har köparen rätt till prisavdrag om felet inte avhjälps inom skälig tid.

Det får anses vara av väsentlig betydelse för en köpare av en bostadsrättslägenhet att lägenheten redan från dagen för tillträdet kan användas till avsett ändamål, särskilt när lägenheten skall användas som bostad. Det kan inte begäras att en köpare skall flytta in i en bostadsrättslägenhet där det förekommer ohyra i form av kackerlackor. Köparen bör därför vara berättigad till prisavdrag även då felet har avhjälpts men detta inte har kunnat ske inom relativt kort tid efter tillträdet. Med hänsyn härtill och då det inte förrän efter nästan fem månader med säkerhet har kunnat visas att lägenheten är fri från kackerlackor finner jag att felet inte har avhjälpts inom skälig tid. Makarna H är därför berättigade till prisavdrag.

Vad angår prisavdragets storlek har vittnet Lennarth Gustafsson redogjort för svårigheterna att komma fram till en rimlig bedömning utifrån marknadsvärderingar. Såsom HovR:ns majoritet har angett får prisavdragets storlek beräknas efter en skönsmässig bedömning, varvid utredning om de kostnader som köparen har dragit på sig på grund av felet kan tjäna som viss vägledning. Med hänsyn till utredningen i den delen finner jag skäligt bestämma prisavdraget till 30 000 kr.

Makarna H (ombud advokaten Hans Jakobsson) överklagade och yrkade att HD skulle förplikta Wiera C att till dem utge 60 000 kr jämte ränta från dagen för delgivningen av stämningsansökningen.

Wiera C (ombud advokaten Fredrik Brandel) bestred ändring. Målet avgjordes efter huvudförhandling. Vid huvudförhandlingen hördes som vittnen Lennarth Gustafsson och Anna B.

HD (JustR:n Magnusson, Lars K Beckman, Westlander och Regner referent) beslöt följande dom: Domskäl. Makarna Viktoria och Lars H köpte genom avtal d 23 maj 1994 av Wiera C en bostadsrätt avseende en lägenhet på tre rum och kök i Täby. Bostadsrätten såldes "i befintligt skick". Priset var 260 000 kr. Tillträde skulle ske d 30 juni samma år. Vid tillträdet upptäckte makarna H att det fanns kackerlackor i lägenheten. Lägenheten sanerades med början d 5 juli 1994 av Anticimex enligt en försäkring som bostadsrättsföreningen hade. Den sista besprutningen mot ohyran skedde d 19 okt 1994. Efter saneringen var lägenheten i avtalsenligt skick.

Parterna är numera ense om att förekomsten av kackerlackor har utgjort ett fel enligt köplagen (1990:931).

Makarna H har i målet krävt prisavdrag och yrkat att Wiera C som sådant avdrag skall återbetala 60 000 kr av köpeskillingen för lägenheten, jämte ränta. De har därvid gjort gällande att lägenheten varit i väsentligt sämre skick än de med fog kunnat förutsätta, att de inte vid sin undersökning av lägenheten före köpet märkt eller borde ha märkt att det fanns kackerlackor där samt att det begärda prisavdraget motsvarar skillnaden på tillträdesdagen mellan bostadsrättens värde med lägenhetens felaktiga skick och värdet i avtalsenligt skick. De har också åberopat att de har haft kostnader med anledning av saneringen på sammanlagt cirka 35 000 kr, varav 18 078 kr avser avgift till bostadsrättsföreningen under sex månader då de inte kunde bo i lägenheten på grund av saneringen och efterföljande renovering, cirka 4 500 kr utgift för ränta på lån under samma tid, 2 500 kr kostnad för städning efter saneringen samt cirka 10 000 kr den del av deras sammanlagda renoveringskostnader som är hänförlig till saneringen.

Wiera C har bestritt kravet på prisavdrag. Hon har som grunder för sitt bestridande åberopat dels att felet inte har varit väsentligt, dels att makarna H borde ha upptäckt kackerlackorna vid en undersökning av lägenheten, varför de inte kan åberopa förekomsten av dem som fel, dels ock att lägenheten har återställts i felfritt skick. För det fall makarna H har rätt till prisavdrag har Wiera C vitsordat ett belopp på 5 000 kr motsvarande i huvudsak 1 506 kr för avgift till bostadsrättsföreningen under första halvan av juli månad 1994, 750 kr för ränta och 2 500 kr för städning. Hon har vidare hävdat att hon har sökt avhjälpa felet genom att kontakta saneringsföretag och erbjuda sig att svara för städningen. Hon har också gjort gällande att hon erbjudit makarna H att under saneringstiden bo kostnadsfritt i hennes dotters likadana lägenhet i samma område, vilket makarna H har avböjt, att makarna H inte har medverkat till en så snabb sanering av lägenheten som har varit möjlig och som skulle ha lett till att felet blivit avhjälpt i slutet av juli 1994 samt att ingen del av renoveringskostnaderna har varit nödvändig på grund av saneringen. Wiera C har vitsordat den begärda räntan.

Makarna H har å sin sida påstått att de endast blivit erbjudna två sängar i Wiera C:s dotters lägenhet, som också skulle utnyttjas av någon annan.

HD finner i likhet med TR:n och HovR:n att förekomsten av kackerlackor i lägenheten inneburit att denna har varit i ett väsentligt sämre skick än makarna H, med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter, med fog har kunnat förutsätta. Fastän bostadsrätten har sålts i "befintligt skick" skall den därför anses felaktig (19 § 1 st 3 köplagen).

Vidare finner HD liksom domstolarna att makarna H får åberopa förekomsten av kackerlackor som fel, eftersom det inte kan anses att de bort upptäcka ohyran vid undersökning av lägenheten (20 § 2 st köplagen).

Den återstående sakfrågan i målet är om makarna H har rätt till prisavdrag enligt 37 och 38 §§ köplagen.

Enligt 1905 års köplag var en köpare berättigad till prisavdrag eller hävning, om varan vid avlämnandet var behäftad med fel respektive väsentligt fel och säljaren inte lyckades avhjälpa felet innan säljaren kom i dröjsmål (21 och 49 §§ i 1905 års lag). Utrymmet för avhjälpande var därmed obetydligt.

Vid arbetet på 1990 års köplag ansågs säljarens snäva rätt att avhjälpa fel vara en av de mera besvärande bristerna i 1905 års lags påföljdssystem (NJA II 1990 s 179). Enligt den nya lagen är prisavdrag, liksom hävning, en påföljd som är subsidiär i förhållande till avhjälpande (37 § 1 st). Vill säljaren avhjälpa felet, har han rätt att göra det till undvikande av prisavdrag och hävning, om avhjälpande kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen och utan risk för att köparen inte får sina egna kostnader, som orsakats av avhjälpandet genom säljaren, ersatta av denne (36 § 1 st) och om avhjälpandet sker inom skälig tid (37 § 1 st). Avvisar köparen säljarens erbjudande att avhjälpa felet därför att köparen föredrar att själv avhjälpa detta, faller rätten till prisavdrag bort. I allmänhet blir köparen då inte heller berättigad till ersättning för sina egna avhjälpandekostnader, men motsatsen gäller om det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande från säljarens sida (36 § 2 st).

Av 37 § 1 st köplagen framgår vidare att prisavdrag får ske, om avhjälpande inte kommer i fråga. Härmed avses dels situationer då felet inte går att avhjälpa, dels situationer då ett avhjälpande skulle kosta orimligt mycket i förhållande till den förbättring som kan uppnås (se NJA II 1990 s 180; jfr 34 § 1 st köplagen). I sådana fall skall säljaren inte åläggas att bekosta ett avhjälpande utan han behöver bara vidkännas ett prisavdrag som understiger avhjälpandekostnaden.

Det som närmast kommer i fråga att pröva i målet är om avhjälpande har skett inom skälig tid (37 § 1 st köplagen).

Frågan vad som skall anses vara skälig avhjälpningstid påverkas enligt förarbetena till köplagen (NJA II 1990 s 278) av bl a felets komplexitet. I förarbetena till konsumentköplagen (NJA II 1990 s 462 f) utgår man från att avhjälpandetiden normalt skall vara ett par dagar, men det framhålls att tiden kan vara längre om säljaren ställer en ersättningsvara till förfogande och att säljaren får en större tidsmarginal om köparen inte behöver varan under viss tid. Den skäliga avhjälpningstiden torde å andra sidan få anses som obetydlig eller obefintlig, om säljaren vid köpet förstod eller borde ha förstått att ändamålet med köpet skulle förfelas om varan inte var fullgod vid avlämnandet.

Det bör också beaktas att köplagens regler i första hand är utformade med tanke på köp av lösa saker. Ett köpobjekts speciella karaktär kan motivera avsteg från de regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet (se NJA II 1990 s 199). När en köpare av en bostadsrätt, som i det aktuella fallet, förvärvar bostadsrätten för att kunna bo i den lägenhet som det är fråga om, får det normalt antas vara av väsentlig betydelse att han kan utnyttja lägenheten redan från och med tillträdesdagen. Detta talar för att köplagens regel om avhjälpande inom skälig tid ges en snäv tolkning, så att endast sådana avhjälpningsåtgärder som slutförs inom kort tid utesluter prisavdrag.

Det finns i sammanhanget skäl att jämföra med de felregler som gäller vid köp av en villafastighet, en tomträtt eller en byggnad som har uppförts för stadigvarande bruk. Det är i sådana fall inte köplagens utan jordabalkens felregler som är tillämpliga (1 § köplagen). Även enligt jordabalkens regler är prisavdrag en påföljd vid fel i den köpta egendomen, och prisavdrag beräknas på samma sätt som enligt 38 § köplagen (4 kap 19 c § JB). Däremot finns inte avhjälpande som påföljd enligt jordabalken.

När det gäller den aktuella lägenheten skedde, som tidigare nämnts, den sista besprutningen mot ohyra d 19 okt 1994. Makarna H:s uppfattning är att det inte förrän i slutet av november kunde konstateras att lägenheten verkligen var fri från kackerlackor och att saneringen alltså inte innan dess kunde anses slutförd. Makarna H har också hävdat att det var Anticimex som bestämde hur saneringen skulle utföras och vilken tid den skulle ta. Wiera C har å sin sida gjort gällande att kackerlacksbekämpningen skulle ha kunnat göras så att det hade varit möjligt att bo i lägenheten redan från slutet av juli 1994.

Mot bakgrund av vad som tidigare har sagts om innebörden av regeln om avhjälpande av fel vid köp av en bostadsrätt får det anses att, även om lägenheten i enlighet med Wiera C:s påstående skulle ha varit beboelig redan inom en månad från tillträdet, avhjälpande inte har skett inom skälig tid. Det har i och för sig framkommit att makarna H under juli 1994 gjorde ett par korta semesterresor. Detta rubbar emellertid inte antagandet att de hade behov av lägenheten redan från och med tillträdesdagen.

Vid ett beaktande av samtliga omständigheter finner HD att makarna H bör tillerkännas ett prisavdrag på den grunden att felet i lägenheten inte har avhjälpts inom skälig tid. Prisavdragets storlek bör bestämmas efter skönsmässiga grunder (jfr NJA II 1990 s 283). Vid beräkningen bör hänsyn tas till att makarna H, såvitt framkommit, har haft vissa egna kostnader i samband med saneringen. HD finner att prisavdraget skäligen bör bestämmas till 30 000 kr.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förpliktar HD Wiera C att till Viktoria H och Lars H utge 30 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 19 april 1996 till dess betalning sker.

JustR Håstad var skiljaktig och anförde: Jag instämmer i majoritetens domskäl t o m femte stycket, som slutar med orden "utnyttjas av någon annan". Därefter anför jag:

Makarna H lämnade lägenheten redan d 2 juli 1994 när fyra kackerlackor observerats. Genast efter upptäckten erbjöd sig Wiera C:s dotter, som var modern behjälplig vid försäljningen, att låta utrota kackerlackorna med hjälp av ett specialistföretag. Köparna avböjde emellertid säljarens medverkan och beställde själva utrotningen hos Anticimex, med vilken bostadsrättsföreningen hade ett försäkringsliknande avtal om ohyrebekämpning. Besprutningar genom Anticimex ägde rum d 5 juli, 16 aug (sedan kackerlackorna en tid varit försvunna men en kackerlacka åter visat sig d 5 aug), 27 sept och 19 okt. Fällor var utsatta hos köparna och deras grannar mellan 26 okt och 28 nov. Sammanlagt påträffades 335 kackerlackor, varav den sista (död) d 5 eller 7 sept. Köparna ansåg lägenheten sanerad först i slutet av november, och de flyttade åter in i lägenheten i januari 1995.

Enligt Lars H uppgav Anticimex till honom att en sanering normalt kräver en besprutning men i enstaka fall flera och att lägenheten är beboelig efter ett dygn; Viktoria H är emellertid starkt allergisk och astmatiker, varför köparna under inga förhållanden skulle bo i en lägenhet där det kunde finnas kackerlackor. Enligt Wiera C:s dotter uppgav Anticimex till henne att en lägenhet är beboelig tre timmar efter besprutning och att en eller flera besprutningar behövs, varvid en kompletterande besprutning bör göras inom tre veckor efter den föregående. Wiera C:s ståndpunkt är att lägenheten varit beboelig hela tiden och i vart fall från mitten av juli. Vid denna tidpunkt reste makarna H på semester.

Inledningsvis bör ställning tas till om köplagen eller jordabalkens felregler är tillämpliga. Reglerna skiljer sig nämligen från varandra inte bara vad gäller säljarens rätt till avhjälpande utan också vad gäller köparens undersökningsplikt och eventuellt också vad gäller verkan av friskrivningar. En köpare bör inte tillåtas skumma grädden av båda lagarna genom att först få ansvaret fastställt enligt köplagen och sedan få påföljderna bedömda enligt jordabalken.

En bostadsrätt är lös egendom. Bostadsrätt är till skillnad från byggnad på annans grund ej i någon mån undantagen från köplagens tillämpningsområde (se 1 §). Således skall köplagen tillämpas på avtalet.

I målet är ostridigt att förekomsten av kackerlackor i lägenheten utgjorde ettfel enligt köplagens dispositiva regler (17 §).

I fråga om makarna H:s möjlighet att upptäcka förekomsten av kackerlackor före köpet finns, vid tillämpning av köplagen, inte skäl att avvika från TR:ns och HovR:ns bedömning, fastän köparna motiverat sitt långvariga boende på annat håll med att kackerlackor lämnar spillning överallt och sprider en obehaglig lukt. Köparna är således berättigade att tala å felet (20 §).

Även om felet varit relativt lätt avhjälpbart, erbjöd lägenheten vid tillträdet sådana olägenheter för köparna att bostadsrätten får anses ha varit i väsentligt sämre skick än köparna haft fog att förutsätta. Därmed är avtalsvillkoret om köp "i befintligt skick" enligt 18 § köplagen utan verkan.

Makarna H har inte yrkat ersättning för egna avhjälpningskostnader (se 34 § 3 st och 36 § 2 st köplagen) eller skadestånd (se 40 §) utan tydligt begärt att det yrkade beloppet tilldöms dem såsom prisavdrag. De har uttryckligen åberopat egna avhjälpningskostnader och olika förluster av direkt och indirekt karaktär endast som ett moment i uppskattningen av prisavdragets storlek. Bedömningen skall därmed ske från denna utgångspunkt (jfr NJA 1941 s 205).

Enligt 1905 års köplag var en köpare berättigad till prisavdrag eller hävning, om varan vid avlämnandet var behäftad med fel respektive väsentligt fel och säljaren inte lyckats avhjälpa felet innan säljaren hamnade i dröjsmål (49 § gamla köplagen). Utrymmet för avhjälpande blev därmed obetydligt (21 § gamla köplagen).

Vid arbetet på den nya köplagen ansågs säljarens snäva rätt att avhjälpa fel vara en av de mera besvärande bristerna i gamla köplagens påföljdssystem (prop 1988/89:76 s 37 f). Enligt 1990 års köplag är prisavdrag - liksom hävning och omleverans - därför en påföljd som är subsidiär i förhållande till avhjälpande (37 § 1 st). Vill säljaren avhjälpa felet, har han rätt att göra det till undvikande av prisavdrag och hävning, om avhjälpande kan ske utan väsentlig olägenhet för köparen och utan risk för att köparen inte får sina egna kostnader, orsakade av avhjälpandet genom säljaren, ersatta av denne (36 § 1 st). Enligt 37 § 1 st krävs det dessutom att avhjälpandet lyckas inom skälig tid. Avvisar köparen säljarens erbjudande att avhjälpa felet, därför att köparen föredrar att själv avhjälpa detta, faller rätten till prisavdrag bort. I allmänhet blir köparen då inte heller berättigad till ersättning för sina egna avhjälpandekostnader, men motsatsen gäller om det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta avhjälpande från säljarens sida (36 § 2 st); det säger sig självt att detta undantag kan tillämpas främst när köparen kan låta avhjälpa felet snabbare än säljaren (jfr 27 § konsumentköplagen och prop 1989/90:89 s 124).

Av 37 § 1 st köplagen framgår vidare att prisavdrag får göras omedelbart, om avhjälpande inte kommer i fråga. Härmed avses dels situationer då felet inte är avhjälpbart, dels situationer då ett avhjälpande skulle kosta orimligt mycket i förhållande till den förbättring som kan uppnås (se prop 1988/89:76 s 37; jfr 34 § 1 st samt punkt 31 NL 92 "med omdöme", och 7:26 AB 92 1). I sådana fall skall säljaren inte åläggas att bekosta ett avhjälpande, utan han behöver bara betala ett mindre prisavdrag som svarar mot värdeminskningen. Det bör observeras att undantaget "inte kommer i fråga" - frånsett fallet att avhjälpande är omöjligt - uppställts i säljarens intresse. Vill denne - när det inte kan uteslutas att felet skulle kunna avhjälpas inom skälig tid (jfr 62 § köplagen) - åtgärda ett fel till undvikande av prisavdrag eller hävning, har han rätt att göra ett försök med de begränsningar som anges i 36 § 1 st.

Sett från köparens synpunkt är det naturligtvis ofta ett allvarligt avbräck att inte kunna använda köpeobjektet omedelbart efter tillträdet. Detta gäller emellertid inte bara när en köpt lägenhet hyser kackerlackor utan också när exempelvis en köpt maskinanläggning inte håller lovad kvalitet vilket leder till att maskinköparen inte kan verkställa honom åliggande leveranser. Ändock får köparen i inget av fallen häva eller göra ett prisavdrag förrän säljarens möjlighet till avhjälpande inom skälig tid har uttömts. Inte ens vid köp enligt konsumentköplagen får köparen göra prisavdrag (eller häva) utan att säljaren först beretts tillfälle att inom skälig tid avhjälpa ett fel (27 § 1 st och 28 § 1 st nämnd lag). Däremot kan köparen ha rätt till skadestånd (t ex för förfelade utgifter eller för hyra av ersättningsvara under avhjälpandetiden), om förutsättningarna för skadeståndsskyldighet är uppfyllda (se 40 §).

Avhjälpandet i målet har ombesörjts av Anticimex enligt avtalet med föreningen. Avtalet var förutbetalt av föreningen och därmed indirekt av Wiera C. Avhjälpandet - som köparna var tvungna att utnyttja enligt 7 kap 5 § 2 st och 13 § 2 st bostadsrättslagen - bör därför tillgodoräknas säljaren, precis som när en bilköpare utnyttjar ett avhjälpande som utförs av ett verkstadsföretag som samarbetar med bilsäljaren (jfr prop 1989/90:89 s 122). Därmed saknar makarna H rätt till prisavdrag, i vart fall om avhjälpandet skett inom skälig tid.

Även om köparna skulle anses ha själva utrotat kackerlackorna med stöd av 36 § 2 st, leder det inte längre än till att de enligt 34 § 3 st fått rätt till ersättning för egna skäliga kostnader för utrotningen. Något prisavdrag får de inte, åtminstone inte om avhjälpandet hade kunnat ske inom skälig tid.

Avhjälpningstidens längd kan bestämmas efter felets art eller köparens behov eller genom en kombination av dessa. Köplagens förarbeten anger att den skäliga avhjälpningstiden påverkas av felets komplexitet. Ingenting sägs om köparens behov av varan (prop 1988/89:76 s 128 f). I konsumentköplagens förarbeten utgår man från att avhjälpandetiden normalt skall vara ett par dagar, men om säljaren ställer ersättningsvara till förfogande kan den vara längre, och om köparen inte behöver varan under viss tid får säljaren en ännu större tidsmarginal (prop 1989/90:89 s 122). Den skäliga avhjälpningstiden borde också kunna vara obetydlig eller obefintlig, ifall säljaren vid köpet förstod eller borde ha förstått att ändamålet med köpet skulle förfelas om varan inte är fullgod vid avlämnandet (t ex vid köp av en brudklänning som levereras på bröllopsdagen).

Parterna har lämnat samstämmiga uppgifter om att Anticimex uppgivit att lägenheten för normala människor är beboelig ett dygn efter en besprutning. Det är vidare ostridigt att kackerlackorna nästan försvunnit några veckor efter den första besprutningen och helt försvunnit några veckor efter den andra. Makarna H har vidare uppgivit att de åkte på förhandsbestämd semester i juli och att de, när lägenheten enligt deras mening var beboelig, ändå dröjde mer än en månad med att flytta in i lägenheten under det att de genomförde renoveringar som endast delvis berodde på saneringsåtgärderna. Det kan inte uteslutas att kackerlackorna hade kunnat utrotas helt till mitten av augusti om den andra besprutningen ägt rum i slutet av juli; ovissheten härvidlag drabbar köparna som tagit hand om administrationen av saneringen.

Avhjälpandet får anses ha skett inom skälig tid, och makarna H saknar därmed rätt till prisavdrag.

Till följd av besprutningen, som inte betalats av makarna H, har köparna haft vissa kostnader för åtgärder i lägenheten i samband med saneringen (i vart fall för städning). Dessa hade kunnat vara ersättningsgilla enligt 36 § 2 st och 34 § 3 st, om köparna hade yrkat ersättning för egna avhjälpningskostnader vid sidan av prisavdrag. Så har emellertid inte skett. Även utebliven valuta för avgifter till föreningen och för ränta på köpeskillingen under avhjälpningstiden hade kunnat ersättas oberoende av rätten till prisavdrag, men endast om de särskilda förutsättningarna för skadestånd i 40 § varit uppfyllda.

Om avhjälpandet emellertid, som majoriteten ansett, inte utförts inom skälig tid, och det inte heller fördröjts av makarna H, uppkommer frågan om dessa är berättigade till prisavdrag fastän felet ostridigt avhjälpts.

Om en köpare låter säljaren fullfölja ett avhjälpande trots att skälig tid överskrids, torde köparen ej ha rätt till prisavdrag utan att han vid den skäliga tidens utgång har förbehållit sig rätten att kräva prisavdrag.

I förevarande fall administrerade inte Wiera C avhjälpandet, och hon hade inga tilläggskostnader efter den skäliga tidens utgång. Köparna bör därmed vara berättigade till ett prisavdrag. Köparna hade ju kunnat avbryta avhjälpandet vid denna tidpunkt. Skulle det kvarstående felet ha varit väsentligt, hade köparna dessutom kunnat häva, och i så fall hade köparna vid återgången av prestationerna kunnat tillgodoräkna sig avkastningsränta på köpeskillingen utan att deras ersättningsskyldighet för nytta av varan hade blivit lika stor (65 §). Prisavdragets funktion är att fylla samma differens.

Makarna H har hävdat att till grund för prisavdraget skall läggas varans värde vid avlämnandet (38 §). Skall det gälla även om felet nästan avhjälpts på säljarens (indirekta) bekostnad? Antag att en säljare lagt ner 90 % av de kostnader som krävs för att få varan i fullgott skick när den skäliga tiden går ut och att man kan vara säker på att köparen med små tilläggskostnader kan helt avhjälpa felet. Prisavdraget skall i sådant fall naturligtvis inte beräknas på varans värde vid avlämnandet, utan säljaren måste få tillgodoräkna sig värdet av avhjälpningsåtgärderna. Detta visar sig om man jämför med fallet att köparna i stället hade hävt, något som köparen för övrigt torde ha rätt att göra endast om det kvarstående felet är väsentligt (jfr punkt 31 i NL 92). Efter hävningen skall prestationerna återgå, och säljaren får därmed tillgodogöra sig avhjälpningsåtgärderna. Det betyder att säljaren vid ett prisavdrag skall få gottskriva sig varans fysiska skick vid den skäliga tidens utgång (inklusive de investeringar som ännu inte burit slutlig frukt), ehuru detta fysiska skick skall värderas i det prisläge som rådde vid avlämnandet.

I förevarande fall, där hela avhjälpningskostnaden var förutbetald, kommer prisavdraget att basera sig på den värdeminskning som är hänförlig till att köparna inte kunde nyttja lägenheten till fullo under en tid; jämför med vad som ovan anfördes om differensen mellan avkastningsränta och nyttoersättning efter hävning. Det blir då av största vikt att göra sig en föreställning inte bara om att skälig tid för avhjälpande överskridits utan också om när lägenheten blev så beboelig att en normal köpare (utan allergier) inte längre skulle ha ansett den mindervärdig. Om denna tid, som majoriteten antyder, inföll i augusti, bör prisavdraget bestämmas till det värde lägenheten skulle ha haft om tillträdesdagen senarelagts en dryg månad, dvs motsvara främst kapitalkostnaden på köpeskillingen för denna tid eller 5 000 kr. Eftersom rätten till ersättning för egna skäliga avhjälpningskostnader är strikt (34 § 3 st och 36 § 2 st), kan det godtas att dessa beaktas vid beräkningen av prisavdraget. Wiera C har vitsordat 2 500 kr för städning. Kravet på ersättning för del av renoveringskostnaden kan i brist på närmare utredning av behovet inte medges med mer än 2 500 kr.

Det sammanlagda prisavdraget blir således 10 000 kr.

Bedömningen ovan kan synas snål. Det finns emellertid skäl att uppskatta prisavdrag med försiktighet, eftersom prisavdraget utgör en tvångsomförhandling av avtalet, som kan vara mycket oförmånligare för säljaren än en hävning. Köparnas expert på fastighetsvärdering anförde inför HD att i rådande marknadsläge knappast någon hade varit intresserad av att köpa en lägenhet med kackerlackor, förordade därefter en nedsättning med 90 000 kr men kunde inte förklara varför prisavdraget med angiven premiss inte borde bli hela köpeskillingen, 260 000 kr. Svaret är naturligtvis att en säljare normalt inte sätter ner priset med mer än vad som belöper på kapitalkostnaden för varan under avhjälpningstiden, när felet kan avhjälpas gratis. Huruvida säljaren i det enskilda fallet var tvungen att sälja snabbt, är irrelevant.

HD:s dom meddelades d 11 dec 1998 (mål nr T 4166-97).

1 NL: Allmänna leveransbestämmelser för leveranser av maskiner samt annan mekanisk och elektrisk utrustning inom och mellan Danmark, Finland, Norge och Sverige.

AB: Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1998-12-11

Målnummer:
T4166-97