Frågor om vilka fordringar som omfattas av preskriptionsbestämmelsen i 12 kap 61 § JB och om från vilken tidpunkt preskriptionsfristen skall räknas. Dessutom fråga huruvida den preskriptionsavbrytande verkan består när en väckt talan har avvisats.

Mellan Te Pe Fastighets AB och TPP i Nynäs AB (tidigare firmor Stroja Verktyg AB och Stroja AB) gällde ett hyresavtal avseende en lokal i fastigheten Nynäshamn Mejseln 8 för tiden d 14 maj 1990-d 31 mars 1995. Sedan oenighet uppstått om huruvida TPP använde lokalen för avsett ändamål sade Te Pe upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på den grund att hyresrätten var förverkad. Te Pe väckte d 28 juni 1991 talan mot TPP vid Handens TR (mål T 829/91) med yrkande att TPP skulle åläggas att omedelbart avflytta vid äventyr av avhysning på egen bekostnad. TPP bestred att hyresrätten var förverkad. Den 13 dec 1991 meddelade TPP i brev till Te Pe att TPP med vidhållande av sitt bestridande skulle avflytta med början d 2 jan 1992 samt att flyttningen beräknades vara avslutad och lokalerna tomma omkring d 1 april 1992. TPP återlämnade d 20 mars 1992 nycklarna till lokalen till Te Pe mot kvitto. Te Pe återkallade d 20 maj 1992 sitt avhysningsyrkande.

Te Pe väckte talan mot TPP vid TR:n dels år 1991 i mål T 1028/91 med yrkande om skadestånd för projekteringskostnader, dels år 1992 i mål T 1001/92 med yrkande om skadestånd för uteblivna hyresintäkter. Sedan Te Pe försatts i konkurs överlät bolagets konkursbo fordringarna till Te Pe:s verkställande direktör Tore P.

I en mellandom d 21 okt 1993 fastställde TR:n att Te Pe i konkurs inte hade rätt att föra den talan om skadestånd som hade väckts i mål T 1001/92. TR:n uttalade vidare i domskälen att Tore P inte hade rätt att inträda i den rättegången. Mellandomen vann laga kraft.

Tore P väckte talan mot TPP d 3 nov 1993 i mål T 1442/93 med yrkande om skadestånd för uteblivna hyresintäkter, varav vissa redan omfattades av yrkandena i mål T 1001/92. Han försattes i konkurs d 9 nov 1993. Konkursboet inträdde inte i rättegångarna och överlät d 11 mars 1994 fordringarna till Anita P.

Genom beslut d 31 maj 1994 avskrev TR:n avhysningsmålet T 829/91 samt avvisade talan i fordringsmålen T 1028/91, T 1001/92 och T 1442/93. Beslutet vann laga kraft.

Te Pe:s konkursbo hade d 18 febr 1994 överlåtit den fastighet där de uthyrda lokalerna är belägna till TPP

Anita P väckte talan mot TPP vid TR:n dels d 19 juli 1994 med yrkande om skadestånd med 1 312 230 kr för uteblivna hyresintäkter m m (mål T 967/94), dels d 27 juli 1994 med yrkande om skadestånd med 265 245 kr för onödiga projekteringskostnader (mål T 991/94).

TPP yrkade att TR:n skulle genom mellandom fastställa att Anita P på grund av preskription enligt 12 kap 61 § JB hade förlorat sin rätt till talan mot TPP i båda målen. Som grund för sitt yrkande angav TPP väsentligen följande. Anita P:s yrkanden utgör fordringsanspråk på grund av hyresförhållande. Hon har därför haft att väcka talan i saken inom två år från det TPP lämnade lokalerna. Bolaget gjorde det i månadsskiftet mars/april 1992. Hennes stämningsansökningar registrerades hos TR:n d 19 juli (T 967) och d 27 juli (T 991) 1994. Mer än två år har alltså förflutit från det TPP lämnade lokalerna. Anita P har därför förlorat sin talerätt.

Anita P, som inte motsatte sig mellandomsprövning, bestred TPP:s yrkande i preskriptionsfrågan enligt följande. Hennes grundläggande mening är, att TPP genom det tillvägagångssätt som är ådagalagt i målet T 829/91 förverkade hyresrätten. Därmed kom hyresförhållandet att upphöra. Projekteringen som ligger till grund för det andra anspråket kom parterna överens om i ett separat muntligt avtal. Den angivna bestämmelsen i JB är av dessa båda skäl inte tillämplig i målet. För det fall att hyresrätten inte skulle anses ha blivit förverkad är visserligen bestämmelsen tillämplig. Talerätten är emellertid ändå inte förlorad, eftersom preskriptionstiden i ett sådant fall skall räknas från den avtalade hyrestidens utgång, eller i förevarande fall d 18 febr 1994 då TPP förvärvade fastigheten. Om TR:n finner att överenskommelsen om projekteringen utgör ett muntligt tillägg till hyresavtalet på vilket 12 kap 61 § JB är tillämplig, skall preskriptionstiden även då börja räknas den dagen. Slutligen är att säga att preskriptionsavbrott under alla förhållanden har skett genom att Te Pe och Tore P - med verkan för Anita P - har väckt talan i rätt tid med avseende på anspråket för hyra (T 1001/92, T 1442/93). Att väckt talan inte fullföljts beror på att kärandena hindrats därifrån på grund av TR:ns "avskrivningsbeslut".

TPP genmälde väsentligen följande. Hyresrätten är inte förverkad. Även om så skulle vara, löper preskriptionstid om två år från det att hyresgästen "lämnade" lokalen. Avflyttningen har skett efter uppsägning av fastighetsägaren. Det är riktigt att projekteringen kom att beslutas i ett separat muntligt avtal. Detta måste dock ses som ett led i hyresavtalet. Anita P kan inte anses ha rätt att i preskriptionsavbrytande syfte få tillgodoräkna sig stämningsansökningarna i T 1001/92 och T 1442/93. Under alla förhållanden krävs en materiell prövning av anspråken för att preskriptionsavbrott skall kunna komma i fråga.

TR:n (rådmännen Arnell och Backström) anförde i mellandom d 2 okt 1995: Domskäl. Anita P har i målet gjort gällande två fordringsanspråk. TPP har invänt att hon på grund av preskription enligt 12 kap 61 § JB har förlorat sin rätt att föra talan om dessa.

TR:n finner att anspråket angående projekteringskostnader inte kan anses grundat på hyresförhållandet mellan parterna. I den delen har därför TPP inte visat fog för sin invändning om preskription.

Hyresavtal ingångna för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats (12 kap 3 § JB). Avtalet mellan Te Pe och TPP ingicks för bestämd tid, nämligen från d 14 maj 1990 t o m d 31 mars 1995. TPP lämnade lokalerna i mars/april 1992 sedan Te Pe återkallat sin ansökan om avhysning (T 829/91). Frågan är nu om hyresavtalet kan anses ha upphört i och med att TPP lämnade lokalerna. Såvitt kommit fram av parternas sätt att föra sin respektive talan framgår att de har varit överens om att hyresförhållandet upphörde i samband med att TPP lämnade lokalerna. Det blir därför TR:ns utgångspunkt vid den fortsatta bedömningen.

Fordringsanspråket i denna del avser tiden fr o m andra kvartalet 1992, dvs efter det att hyresförhållandet enligt vad nyss sagts upphört. Anspråket kan därför inte anses vara grundat på hyresförhållandet. Inte heller i denna del har TPP alltså visat fog för sin preskriptionsinvändning.

Båda TPP:s mellandomsyrkanden skall lämnas utan bifall.

Domslut. TPP:s yrkanden att TR:n skall fastställa att Anita P på grund av preskription har förlorat sin talan i de båda målen (T 967/94 och T 991/94) lämnas utan bifall.

Rådmannen Loinder förklarade sig skiljaktig från domen enligt följande: Jag delar majoritetens mening angående projekteringskostnader sådan den kommit till uttryck i domskälens andra stycke.

Vad gäller hyra och därmed förknippade driftskostnader (för el m m) gör jag följande överväganden.

Den 28 juni 1991 sade Te Pe upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Grunden för uppsägningen var att TPP förverkat hyresrätten. Eftersom det inte kom att prövas av TR:n huruvida så skett, kan hyresavtalet till följd av bolagets rätt till förlängning inte anses ha upphört att gälla förrän i månadsskiftet mars/april 1992 då TPP lämnade lokalerna. Det av Anita P framställda, från Te Pe härledda fordringsanspråket, avser skadestånd för bortfall av hyra m m för tid efter det att hyresavtalet alltså upphörde att gälla. Ett sådant anspråk skulle normalt anses inte vara grundat på hyresförhållandet. Genom att ha återkallat sin talan om avhysning har Te Pe avstått från att åstadkomma klarhet i frågan huruvida dess anspråk hade sin rätta grund i ett skadestånd. Den omständigheten bör enligt min mening gå ut över Anita P i den nu aktuella frågan. Jag finner att anspråket med hänsyn till omständigheterna har sin rätta grund i hyresförhållandet.

Preskriptionstid enligt 12 kap 61 § JB börjar löpa när hyresgästen lämnar lägenheten. Som nyss är sagt upphörde hyresavtalet att gälla när TPP lämnade lokalerna. Preskriptionstiden har därmed tagit sin början i månadsskiftet mars/april 1992.

Anita P har slutligen hävdat att preskriptionsavbrott har skett genom Te Pers och Tore P:s agerande i målen T 1001/92 resp T 1442/93. Mot TPP:s förklaring att käromålen inte har prövats i sak har hon anfört att Te Pe och Tore P hindrats därifrån genom TR:ns angivna beslut d 31 maj 1994.

Anita P har fått det nu aktuella anspråket överlåtet på sig. I målet är ostridigt att det skedde d 11 mars 1994. Hon har därmed haft möjlighet att själv föra talan i tid. Te Pe:s och Tore P:s nyss nämnda agerande bör med hänsyn härtill frånkännas betydelse i målet. Eftersom Anita P inte har fört talan i tid som erfordras enligt 12 kap 61 § JB, och då utredningen i övrigt inte ger anledning till annat, finner jag att TPP har visat fog för sin preskriptionsinvändning i denna del.

TPP:s mellandomsyrkande skall alltså bifallas i vad avser hyra m m (T 967/94).

TPP överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att Anita P på grund av preskription förlorat sin rätt till talan mot bolaget i de båda målen.

Anita P bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikren samt hovrättsråden Erlandsson, referent, Persson och Matz) anförde i dom d 19 dec 1996: Domskäl. TPP:s inställning i målet är att bolaget inte har förverkat sin hyresrätt. Frågan om hyresrätten var förverkad när Te Pe d 28 juni 1991 sade upp hyresavtalet till omedelbart upphörande har inte blivit rättsligt prövad och Anita P har i målet inte visat att skäl till förverkande förelåg. Te Pe:s uppsägning d 28 juni 1991 måste därför frånkännas verkan och hyresavtalet löpte till följd härav vidare som om uppsägning inte skett.

Det har inte gjorts gällande att någon av parterna efter d 28 juni 1991 sagt upp hyresavtalet och TPP har inte mot Anita P:s bestridande förmått visa att parterna likväl varit överens om att hyresavtalet skulle upphöra vid en viss tidpunkt. Det har inte heller påståtts att hyresvärden enligt 12 kap 27 § JB återtagit lägenheten, varvid hyresförhållandet upphört. Eftersom TPP inte ensidigt kan bringa hyresavtalet att upphöra bara genom att lämna lokalerna har hyresavtalet löpt vidare fram till dess att TPP d 18 febr 1994 förvärvade den fastighet i vilken lokalerna är belägna.

Anita P:s fordringsanspråk är, enligt HovR:ns bedömning, sådana som avses i 12 kap 61 § JB och som således preskriberas två år från det hyresgästen lämnade lägenheten.

Sedan HovR:n här ovan funnit att hyresrätten inte är förverkad har den att ta ställning till hur uttrycket "lämnade lägenheten" i 12 kap 61 § JB skall tolkas eller, närmare bestämt om preskriptionsfristen skall börja löpa från den dag TPP faktiskt lämnade lokalerna, såsom TPP hävdar, eller från den dag hyresavtalet upphörde, vilket är Anita P:s uppfattning.

Preskriptionstiden, som tidigare hade räknats från det hyresavtalet upphörde, kom fr o m d 1 jan 1969 att i stället beräknas från den tidpunkt då hyresgästen avträdde lägenheten. Senare har ordet "avträdde" ersatts med "lämnade" utan att någon saklig ändring avsetts (prop 1983/84:137 s 137). 1969 års ändringar föranleddes av att hyresgästen vid samma tillfälle gavs en laglig rätt att i vissa fall kvarsitta i lägenheten efter hyresavtalets upphörande. Detta gällde dels under tid då en förlängningstvist prövades och dels under uppskovstid, s k avtalslös förlängning.

Till grund för propositionen (1968:91) angående ny hyreslagstiftning med förslag till ändrad lydelse av bl a preskriptionsbestämmelsen låg betänkanden (SOU 1961:47 och 1966:14) av hyreslagskommittén resp hyreslagstiftningssakkunniga. Av hyreslagskommitténs motivering (betänkandet s 213) framgår att förslaget till ändring föranleddes av att preskriptionsbestämmelsen skulle omfatta även fordringsanspråk som härrörde från avtalslös förlängning. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag överensstämde med vad kommittén förordat (betänkandet s 400f) och departementschefen anslöt sig till vad kommittén och de sakkunniga anfört (prop 1968:91 Bihang A s 239). Innebörden i uttrycket "avträdde lägenheten" berördes inte i propositionen.

Varken lagtexten eller förarbetena ger något entydigt besked i tolkningsfrågan. Följande synpunkter bör emellertid beaktas. Att en hyresgäst skall kunna förkorta preskriptionsfristen genom att under löpande hyresavtal och kanske utan hyresvärdens vetskap lämna lägenheten är inte tillfredsställande. I det fall hyresgästen lämnar lägenheten innan hyresförhållandet upphör, liksom i det fall hyresgästen utan rättsgrund håller sig kvar i lägenheten efter det att hyresavtalet har upphört (betr sistnämnda situation, se RBD 21:1992), framstår det därför som naturligt att räkna fristen från den dagen avtalet upphörde. Ordalydelsen i lagrummet före d 1 jan 1969 och motivet bakom ändringen talar närmast för att uttrycket måste förstås så, att hyresgästen skall ha i rättslig mening lämnat lägenheten, dvs att hyresförhållandet och, i förekommande fall, anhängiggjord förlängningstvist samt uppskov med avflyttningen skall ha upphört. Även i doktrinen har anförts, dels att preskriptionstiden börjar löpa vid hyrestidens utgång - även om avflyttning från den förhyrda lägenheten skett tidigare - när det inte visats att hyresförhållandet upphört före hyrestidens slut, dels att det saknar betydelse att hyresgästen rent faktiskt evakuerar lägenheten, om han fortfarande har kvar sin nyttjanderätt (se Holmqvist, Hyreslagen, 1994 s 556 och Victorin, Kommersiell hyresrätt, 1990 s 1891).

Enligt HovR:n talar således övervägande skäl för att preskriptionsfristen i förevarande fall skall räknas från den dag hyresavtalet upphörde, dvs d 18 febr 1994. Anita P har väckt talan mot TPP genom stämningsansökningar d 19 juli resp d 27 juli 1994. Fordringsanspråken är därmed inte preskriberade. Overklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

TPP (ombud advokaten Karin Hyllengren) överklagade och yrkade bifall till sin invändning om preskription.

Anita P (ombud advokaten Bo Malmgren) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Fenjesjö, föreslog i betänkande följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Knutsson, Nyström, Westlander, Thorsson och Blomstrand, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Enligt 12 kap 61 § JB förlorar parterna i ett hyresförhållande sin rätt till talan om fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, om talan inte väcks inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Preskriptionstiden räknades före 1968 års reform av hyreslagen från det hyresavtalet upphörde. Genom 1968 års ändringar fick hyresgästen en rätt att i vissa fall sitta kvar efter den avtalade hyrestidens utgång. Utgångspunkten för preskriptionstiden ändrades därför till den tidpunkt då hyresgästen avträdde lägenheten. Med 1984 års ändring i bestämmelsen, då ordet "avträdde" byttes ut mot ordet "lämnade", avsågs ingen saklig ändring (prop 1983/84:137 s 137).

Hyresgästen lämnar normalt lägenheten när hyrestiden löper ut eller när en avtalslös förlängningstid går ut. Avflyttar hyresgästen från lägenheten före avtalstidens utgång, anses preskriptionstiden, oavsett lagtextens formulering, börja löpa först när avtalstiden går ut, om det inte visas att hyresförhållandet har upphört dessförinnan. När ett hyresavtal sägs upp till omedelbart upphörande under åberopande av att hyresrätten har förverkats, upphör avtalet enligt 12 kap 6 § JB genast att gälla. Hyresavtalet består därefter endast om parterna kommer överens om det eller om hyresnämnd eller domstol underkänner uppsägningen.

Som HovR:n har antecknat kom Te Pe:s uppsägning av hyresavtalet aldrig att prövas rättsligt, eftersom målet därom skrevs av sedan avhysningsyrkandet hade återkallats. Det har inte visats att parterna kommit överens om att hyresavtalet skulle fortsätta att gälla efter uppsägningen; som nämnts avflyttade TPP i mars 1992. Det är i målet inte upplyst vilken dag Te Pe sade upp hyresavtalet. I brist på närmare utredning får det anses ha skett när talan om avhysning väcktes, dvs d 28 juni 1991. Den dagen upphörde hyresavtalet alltså att gälla och därefter hade TPP inte rätt att sitta kvar i lokalen. Preskriptionstiden enligt 12 kap 61 § JB skall därför i förhållandet mellan Te Pe och TPP räknas från d 28 juni 1991.

Samtliga Anita P:s fordringsanspråk i TR:ns båda mål är sådana som avses i 12 kap 61 § JB, oaktat anspråken till viss del hänför sig till tid efter hyresavtalets upphörande.

Talan i TR:ns mål T 1442/93 väcktes d 3 nov 1993, dvs mer än två år efter det att hyresavtalet upphörde att gälla d 28 juni 1991. Rätten till talan i den delen är därmed förlorad enligt 12 kap 61 § JB i den mån talan inte omfattas av något yrkande som har framställts i mål T 1001/92.

Stämningsansökningarna i målen T 1028/91 och T 1001/92 gjordes inom tvåårstiden och preskriptionen enligt 12 kap 61 § JB avbröts därmed. TR:n avvisade emellertid talan mot TPP i beslutet d 31 maj 1994, som vann laga kraft.

Om en talan återkallas eller avvisas, förfaller den preskriptionsavbrytande verkan av att talan har väckts (jfr Rodhe, Obligationsrätt, 1956 s 685). Denna verkan kan likväl bestå, om det framgår att borgenären inte har avstått från sin fordran. Låter borgenären däremot saken falla utan mer vägande skäl, förlorar han sin rätt. (Jfr NJA 1997 s 250 och Lindskog, Preskription, 1990 s 315.)

TR:n meddelade avvisningsbeslutet sedan såväl Te Pe som Tore P hade försatts i konkurs och vederbörande konkursförvaltare hade förklarat att konkursboet inte avsåg att överta Te Pe:s eller Tore P:s talan. TR:n fann att saken inte längre rörde Te Pe:s i konkurs resp Tore P:s i konkurs rätt.

Anita P har förklarat att hon med hänsyn till att den rättsliga situationen vid denna tidpunkt framstod som ganska förvirrad beslöt att inte begära hos TR:n att få inträda som kärandepart i rättegången mot TPP utan i stället själv väcka ny talan mot TPP.

Anita P förvärvade fordringarna mot TPP från Tore P:s konkursbo och har rätt att åberopa de preskriptionsavbrytande åtgärder som vidtagits före hennes förvärv. För att vidmakthålla den preskriptionsavbrytande verkan av dessa åtgärder borde hon dock efter sitt förvärv själv ha gjort gällande sina anspråk antingen genom att inträda i den pågående processen, som hon blev upplyst om vid förvärvet, eller genom att för egen del väcka talan mot TPP innan TR:ns avvisningsbeslut hade vunnit laga kraft. Hennes talan väcktes emellertid inte inom denna tid, och den preskriptionsavbrytande verkan av Te Pers talan i TR:ns mål T 1028/91 och T 1001/92 har således förfallit.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD att Anita P på grund av preskription förlorat sin rätt till talan mot TPP i Handens TR:s mål T 967/94 och T 991/94.

HD:s dom meddelades d 23 april 1998 (mål nr T 313/97).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1998-04-23

Målnummer:
T313-97