Fråga huruvida en köpt fastighet har varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB. - Dessutom fråga om ersättning till biträde enligt rättshjälpslagen för juridiskt sakkunnigutlåtande.


Lagrum:
4 kap. 18 § jordabalken (1970:994); 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10); 22 § rättshjälpslagen (1972:429); NJA 1982 s. 36

Genom köpekontrakt d 24 sept 1991 förvärvade Marianne Z-D av Håkan B och Pia A fastigheten Vellinge Falsterbo 6:239. Köpeskillingen bestämdes till 1 300 000 kr varav Marianne Z-D d 23 sept 1991 erlade en handpenning om 50 000 kr. Håkan B och Pia A hade i sin tur förvärvat fastigheten några månader tidigare för 1 250 000 kr och tillträtt denna d 1 sept samma år. På fastigheten hade år 1969 uppförts ett enfamiljshus i 1 1/2 plan med garage men utan källare. I huset finns sju rum, varav ett byggts till i efterhand.

Marianne Z-D hävde i skrivelse d 21 nov 1991 köpet under åberopande av fel i fastigheten.

Håkan B och Pia A hävde i skrivelse d 10 dec 1991 i sin tur köpet under åberopande av att Marianne Z-D inte fullgjort sina förpliktelser enligt köpekontraktet.

Parterna på ömse sidor väckte talan mot varandra vid Trelleborgs TR. Marianne Z-D yrkade att Håkan B och Pia A skulle förpliktas att solidariskt till henne utge 65 255 kr, varav 50 000 kr avsåg erlagd handpenning och 15 255 kr skadestånd.

Håkan B och Pia A bestred Marianne Z-D:s yrkanden och yrkade för egen del skadestånd av henne med 190 000 kr.

Marianne Z-D åberopade som grund för sin talan att hon hade haft rätt att häva avtalet eftersom fastigheten avvek från vad som följde av avtalet eller från vad hon med fog kunnat förutsätta vid köpet samt avvikelserna var av väsentlig betydelse. Enligt Marianne Z-D hade vid köpet utfästs att huset skulle omfatta sju rum med bygglov, men efter köpet hade det framkommit att bygglov saknades för ett av rummen. Hon gjorde också gällande att det förekom andra fel i fastigheten.

Håkan B och Pia A påstod att fastigheten överensstämde med avtalet och att den inte heller avvek från vad Marianne Z-D med fog kunnat förutsätta vid köpet samt att någon utfästelse inte hade skett. Som grund för sin skadeståndstalan åberopade de att Marianne Z-D inte haft rätt att häva avtalet på de skäl hon åberopat samt att hon gjort sig skyldig till kontraktsbrott genom att underlåta att tillträda fastigheten.

Marianne Z-D anförde till utveckling av sin talan bl a: Hon och hennes make Torsten D driver en läkarpraktik i Malmö. Praktiken är belägen i en sjurumslägenhet där de också har sin bostad halva året. Resterande del av året är de bosatta i ett hus i Skanör. - De hade under en period sökt ett hus i Skanör eller Falsterbo som de både kunde bo och driva läkarpraktik i. Söndagen d 22 sept 1991 såg de en annons i en tidning om ett hus som rycktes överensstämma med deras behov. Först på kvällen, sedan visningen avslutats, hade de möjlighet att bese fastigheten. Pia A var hemma och kunde visa upp fastigheten. Dagen efter ringde Torsten D till mäklaren Roland Andersson och talade om att de var intresserade av fastigheten. Mäklaren påpekade att det fanns ytterligare spekulanter och att en av dessa var särskilt intresserad. Samma dag besökte Marianne Z-D och Torsten D mäklaren. De fick då del av diverse handlingar beträffande fastigheten. Köpekontraktet undertecknades och handpenningen betalades. Efter köpet tog de kontakt med byggnadskontoret i Vellinge kommun för att efterhöra möjligheterna att använda delar av huset till läkarpraktik. De tog även kontakt med byggmästare för att ombesörja ombyggnad för ändamålet. Byggmästaren konstaterade att tillbyggnaden var så dåligt utförd att den måste rivas och ersättas. På grund härav överenskom parterna preliminärt att Håkan B och Pia A skulle nedsätta sin köpeskilling med 100 000 kr. Överenskommelsen var bl a villkorad av att inga ytterligare fel uppdagades i huset. Vid senare besiktningar framkom nya fel. Sedan det även visat sig att bygglov för tillbyggnaden saknades hävde Marianne Z-D köpet.

Håkan B och Pia A uppgav bl a: De tillträdde fastigheten d 1 sept 1991. Endast några veckor efter tillträdet bestämde de sig för att flytta isär. Håkan B tog kontakt med mäklaren Roland Andersson som annonserade ut fastigheten d 22 sept 1991. Håkan B och Pia A såg inte mäklarens annons och de visste inte heller hur den hade utformats. Visning skedde samma dag. På kvällen kom Marianne Z-D och Torsten D för att titta på fastigheten. De gick snabbt igenom huset. Dagen efter kontaktade Marianne Z-D och Torsten D mäklaren för att skriva kontrakt. Dagen därpå skrev Håkan B och Pia A under kontraktet. Håkan B och Pia A hade låtit besiktiga fastigheten utan att någon anmärkning framkommit. Bygglov för tillbyggnaden har beviljats efteråt. Något åtgärdsföreläggande har aldrig meddelats.

TR:n (rådmannen Nilsson, hovrättsassessorn Andersson och hovrättsfiskalen Bengtsson) meddelade dom d 9 dec 1993. I domskälen konstaterades bl a att någon utfästelse inte hade skett om att huset skulle omfatta sju rum med bygglov. TR:n, som inte fann styrkt att byggnaden varit behäftad med dolda fel, förklarade att Marianne Z-D inte haft rätt att på de åberopade grunderna häva köpet samt att hon hade varit skyldig att tillträda fastigheten d 1 nov 1991 och att hon genom att inte göra detta hade gjort sig skyldig till kontraktsbrott.

Domslut. TR:n lämnade Marianne Z-D:s talan utan bifall och ålade henne att till Håkan B och Pia A betala skadestånd med 190 000 kr.

Marianne Z-D överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge med yrkande att HovR:n skulle dels bifalla hennes vid TR:n förda talan, dels lämna Håkan B:s och Pia A:s talan i målet utan bifall.

Håkan B och Pia A bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Ekstedt samt hovrättsråden Borgeke, Frii, referent, och Elmqvist) anförde i dom d 21 sept 1995 bl a: Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder som vid TR:n. Marianne Z-D har sålunda hävdat att hon haft rätt att häva parternas avtal om fastighetsköp. Hon har därvid åberopat att fastigheten varit behäftad dels med det felet att bygglov saknats för ett tillbyggt rum i huset, dels med faktiska fel i vissa närmare angivna avseenden.

Marianne Z-D har gjort gällande att säljarna utfäst att huset omfattade sju rum med bygglov och att de utfäst eller enuntierat att de faktiska felen inte förelegat. Hon har också gjort gällande att fastigheten på grund av felen har avvikit från vad som följer av avtalet eller från vad hon med fog kunnat förutsätta vid köpet samt att avvikelserna har varit av väsentlig betydelse.

Säljarna har invänt att de inte lämnat någon utfästelse. De har även hävdat att fastigheten överensstämt med avtalet och att den inte heller avvikit från vad Marianne Z-D med fog kunnat förutsätta vid köpet. Enligt säljarna har eventuella fel i vart fall inte varit väsentliga.

Den inledande frågan gäller om säljarna gjort utfästelser om fastighetens skick i skilda avseenden. Av den åberopade utredningen framgår enligt HovR:ns bedömning inte att säljarna personligen till köparen lämnat några muntliga eller skriftliga uppgifter om fastigheten. Den av säljarna anlitade mäklaren har endast haft säljarnas uppdrag att marknadsföra fastigheten. Vad mäklaren kan ha uppgivit om fastigheten kan vid sådant förhållande inte anses innebära att säljarna lämnat köparen någon utfästelse vare sig om fastighetens skick eller om förekomsten av bygglov.

I målet är ostridigt att bygglov saknats för ett av rummen i bostadshuset på fastigheten. I denna del är bestämmelsen i 10 kap 25 § plan- och bygglagen (PBL) och regleringen i 4 kap 18 § JB av närmare intresse.

Bestämmelserna i PBL - som i huvudsakliga delar överförts från lagen (1976:66) om påföljder och ingripande vid olovligt byggande m m - är avsedda att utgöra en förstärkning av det skydd som köpare av fast egendom åtnjuter enligt JB när den egendom som förvärvats blir föremål för myndighets krav på rättelse av de olovliga åtgärderna. Bestämmelsen i 10 kap 25 § omfattar dock enligt sin ordalydelse endast sådana fall då egendom övergår till ny ägare och det visar sig att det olovligt byggda på grund av myndighets beslut måste undanröjas. Bestämmelsen är sålunda inte tillämplig i nu förevarande fall.

Bestämmelserna i 4 kap 18 § JB gäller vad som i praxis och doktrin brukar kallas rådighetsfel. Enligt lagtexten avser bestämmelsen det fallet att offentlig myndighets beslut medför att köparen icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl förutsätta. Det föreskrivs att 4 kap 12 § JB då skall tillämpas. Detta innebär att köparen får göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. För att hävningsrätt skall föreligga krävs dock att felet är av väsentlig betydelse.

Redan före JB:s ikraftträdande hade den ståndpunkten intagits i rättspraxis att säljaren hade ett ansvar för rådighetsfel av det slag som avses i förevarande mål. Exempelvis har köpare tillerkänts skadestånd när byggnad varit uppförd utan tillstånd av byggnadsnämnden (NJA 1933 s 253). I förarbetena till JB uttalas att regleringen i 4 kap JB i mycket överensstämmer med tidigare gällande rätt och med allmän avtalspraxis (prop 1970:20 B 1 s 45). Rättsläget har också efter JB:s införande uppfattats så att 4 kap 18 § är tillämplig på fall då det på en såld fastighet finns en byggnad som uppförts utan bygglov, och detta oavsett om myndigheterna hunnit ingripa med något föreläggande att vidta åtgärder eller ej. (Se Westerlind, Kommentar till JB 1-5 kap s 383-384.) Enligt HovR:ns mening finns det inte skäl att avvika från denna rättsuppfattning. Detta innebär att brister i fråga om bygglov, även om det kan sägas att detta inte uttrycks tydligt i lagtexten, bör bedömas som rådighetsfel.

Regleringen i 4 kap 18 § JB utgår från att säljaren är skyldig att upplysa köparen om sådana förhållanden som faller under §:ns tillämpningsområde. Har köparen varit i god tro kan han alltså göra gällande påföljder mot säljaren. Den omständigheten att säljaren själv varit ovetande om felet befriar honom inte från ansvar enligt §:n (prop 1970:20 B 1 s 205).

God tro hos köparen beträffande felet i fråga föreligger enligt lagrummet om fastigheten avviker från vad han "vid köpet hade skäl förutsätta". Det har i målet inte ens gjorts gällande att Marianne Z-D känt eller borde ha känt till att ett av rummen uppförts utan bygglov.

För att hävningsrätt skall föreligga förutsätts, som förut nämnts, också att det åberopade felet är av väsentlig betydelse. I den delen gör HovR:n följande bedömande.

Av utredningen i målet framgår att Marianne Z-D avsett att använda fastigheten både som bostad och som läkarpraktik och att det därför varit viktigt för henne att bostadshuset på fastigheten haft minst sju rum. Det aktuella felet, som avsett ett av dessa rum, får därför anses ha varit av väsentlig betydelse.

I väsentlighetsfrågan har invänts att byggnadsnämnden i efterhand gett bygglov för tillbyggnaden. Det har emellertid också upplysts att beslutet därom överklagats till KammarR:n samt att bygglovsansökningen där återkallats med påföljd att frågan om bygglov förfallit. Detta innebär att det är ovisst huruvida bygglov slutligen skulle ha beviljats för tillbyggnaden. Men även om så skulle ha blivit fallet måste man beakta att redan ovissheten i tillståndsfrågan skapade en osäkerhet om möjligheterna att använda fastigheten på avsett sätt. Och enligt HovR:ns mening kan ett efterföljande tillstånd endast i undantagsfall leda till att ett rådighetsfel vid ett fastighetsköp inte anses väsentligt. Ett sådant fall kan vara att tillståndet kommit att meddelas innan någon egentlig tvist aktualiserats.

Marianne Z-D har enligt det sagda rätt att häva köpet av fastigheten och har även rätt till skadestånd.

Domslut. HovR:n ändrar på det sätt TR:ns domslut att HovR:n ogillar Håkan B:s och Pia A:s talan och förpliktar Håkan B och Pia A att solidariskt till Marianne Z-D utge 65 255 kr.

Håkan B och Pia A (ombud för båda advokaten Ann-Christine Ahlberg) överklagade och yrkade att HD skulle i första hand, med ändring av HovR:ns dom, fastställa TR:ns dom, i andra hand undanröja HovR:ns dom och visa målet åter till HovR:n för fortsatt handläggning.

Marianne Z-D (ombud advokaten Anders Refthammar) bestred ändring.

Håkan B och Pia A åberopade ett utlåtande av docenten Folke Grauers.

Pia A hade allmän rättshjälp med Ann-Christine Ahlberg som biträde.

HD meddelade prövningstillstånd beträffande frågan om den köpta fastigheten varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB samt förklarade frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Elserth, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Enligt 4 kap 18 § JB har en köpare av en fastighet rätt att under vissa förutsättningar häva köpet om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte har förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta. Frågan i målet är om frånvaron av bygglov skall bedömas som rådighetsfel trots att något beslut av byggnadsnämnden om rättelse inte förelåg vid köpet.

Enligt praxis före nya JB ansågs säljare av en fastighet vara ansvarig för skada som köparen åsamkats sedan denne ålagts att riva byggnad som säljaren uppfört utan bygglov (se NJA 1933 s 253).

Lagberedningen föreslog att en bestämmelse om rådighetsfel skulle införas i nya JB och angav som exempel bl a att en byggnad uppförts utan tillstånd av byggnadsnämnden och i följd därav måste rivas. Förslaget lades sedermera till grund för 4 kap 18 § JB och i förarbetena uttalas att regelmässigt bör gälla att beslutet skall ha tillkommit före köpet samt att hänsyn till ett därefter meddelat förbud inte bör få tas, om inte omständigheterna undantagsvis är sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. (Se SOU 1947:38 s 213f samt prop 1970:20 del A s 218 och del B s 203f)

Av det anförda följer att en tillämpning av 4 kap 18 § JB förutsätter att ett myndighetsbeslut föreligger vid köpet eller i nära anslutning till detta. Enbart det förhållandet att det brister i bygglovet innebär inte att rådighetsfel föreligger. Om beslut meddelas senare har köparen i stället under vissa förutsättningar möjlighet att bl a häva köpet med stöd av 10 kap 25 § plan- och bygglagen (1987:10).

Det har följaktligen inte förelegat något rådighetsfel vid Marianne Z-D:s köp av fastigheten. Vid denna bedömning skall prövningstillstånd meddelas också i återstående delar av målet. Eftersom HovR:n inte prövat parternas talan i övrigt bör målet återförvisas till HovR:n för fortsatt handläggning.

Ann-Christine Ahlberg har yrkat ersättning enligt rättshjälpslagen för bl a utlägg avseende kostnad för ett juridiskt sakkunnigutlåtande. En sådan kostnad kan emellertid inte lagligen ersättas som utlägg. I den mån utlåtandet kan anses erforderligt får kostnaden i stället beaktas vid bestämmande av biträdets ersättning för arbete. I detta fall får kostnaden anses vara erforderlig för tillvaratagande av Pia A:s rätt varför den till fullo skall beaktas vid bestämmande av Ann-Christine Ahlbergs ersättning för arbete.

Domslut. HD förklarar att den köpta fastigheten inte varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB.

HD, som meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt, undanröjer HovR:ns dom och visar målet åter till HovR:n för fortsatt handläggning. För det biträde Ann-Christine Ahlberg lämnat Pia A i HD fastställs ersättning enligt rättshjälpslagen med 35 371 kr för arbete. Håkan B förpliktas att till staten betala halva kostnaden för Pia A:s rättshjälp eller 17 685 kr. Det ankommer på HovR:n att i samband med målets avgörande efter dess återupptagande pröva frågan om parts skyldighet att ersätta motparts rättegångskostnad och kostnaden för motparts rättshjälp i HD.

HD (JustR:n Knutsson, Magnusson, referent, Lars Å Beckman, Svensson och Thorsson) beslöt följande dom: Domskäl. I 4 kap 18 § JB föreskrivs att, om en offentlig myndighets beslut medför att köparen av en fastighet inte har förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 4 kap 12 § äger motsvarande tillämpning. Det innebär att köparen i den angivna situationen får göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till skadestånd.

Det har i förarbetena gjorts vissa uttalanden om vilka myndighetsbeslut som faller under 4 kap 18 § JB. Som huvudregel får anses gälla att beslutet skall ta sikte på den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter där denna ingår. Regelmässigt gäller vidare att beslutet skall ha kommit till före köpet. Hänsyn bör inte få tas till ett beslut som har kommit till senare, om inte omständigheterna undantagsvis är sådana att det får anses givet att ett beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. (Prop 1970:20 del A s 218 och 418 och del B 1 s 205 samt Tredje lagutskottets utlåtande 1970:80 s 199.)

Lagtexten ger vid handen att sådana begränsningar i fastighetsägarens förfoganderätt som följer direkt av lagar och andra författningar faller utanför tillämpningsområdet för 4 kap 18 § JB. Att lagrummet skall tolkas på det sättet framgår också av förarbetena (prop 1970:20 del B 1 s 2041E, jfr bl a Westerlind, Kommentar till JB 1-5 kap s 384ff och Hellner, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, 1 häftet, 3 uppl s 71). Även i rättspraxis har det ansetts att enbart författningsbestämmelser inte medför sådana inskränkningar i en fastighetsägares rådighet som avses i 4 kap 18 § JB (se särskilt rättsfallet NJA 1994 s 85, kommenterat av Hellner i juridisk Tidskrift 1993-94 s 773f).

Det anförda innebär bl a att det förhållandet att en byggnad på en såld fastighet har uppförts utan bygglov inte ensamt gör att 4 kap 18 § JB blir tillämplig. Det krävs dessutom att det har fattats ett myndighetsbeslut om rättelse, t ex ett rivningsföreläggande, före eller undantagsvis kort tid efter köpet. Fattas beslut om rättelse först senare kan köparen av fastigheten inte göra gällande några påföljder gentemot säljaren med åberopande av 4 kap 18 § JB. Däremot kan han göra gällande sådana påföljder med stöd av 10 kap 25 § plan- och bygglagen.

Det är ostridigt att huset på den fastighet som är aktuell i målet hade byggts till före köpet utan att bygglov hade lämnats. Såvitt framkommit har det emellertid inte fattats något myndighetsbeslut om rättelse beträffande tillbyggnaden. Fastigheten har således inte vid köpet varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB.

Vid denna bedömning skall prövningstillstånd meddelas också i återstående delar av målet. Eftersom dessa delar inte har varit föremål för HovR:ns prövning bör målet återförvisas till HovR:n för fortsatt behandling.

Ann-Christine Ahlberg har yrkat ersättning enligt rättshjälpslagen med 17 871 kr för arbete och 17 500 kr för utlägg för ett juridiskt sakkunnigutlåtande. Kostnaden för ett sådant utlåtande kan emellertid inte lagligen ersättas som utlägg. I den mån ett sakkunnigutlåtande kan anses ha varit erforderligt får i stället kostnaden för det beaktas vid bestämmande av biträdets ersättning för arbete (se NJA 1983 C 28). I det aktuella fallet bör hänsyn tas till sakkunnigutlåtandet på så sätt att AnnChristine Ahlberg tillerkänns en sammanlagd ersättning för arbete om 30 000 kr.

I enlighet med 31 a § rättshjälpslagen skall Håkan B åläggas att till staten betala hälften av ersättningen till Ann-Christine Ahlberg.

Domslut. HD förklarar att den köpta fastigheten inte har varit behäftad med rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB.

HD, som meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt, undanröjer HovR:ns dom och visar målet åter till HovR:n för fortsatt behandling. För det biträde Ann-Christine Åhlberg har lämnat Pia A i HD fastställs ersättning enligt rättshjälpslagen med 30 000 kr för arbete. Håkan B förpliktas att till staten betala halva kostnaden för Pia A:s rättshjälp, 15 000 kr.

Det ankommer på HovR:n att i samband med målet efter dess återupptagande pröva frågan om parts skyldighet att ersätta motparts rättegångskostnad och kostnaden för motparts rättshjälp i HD.

HD:s dom meddelades d 25 sept 1997 (mål nr T 4500/95).

NJA 1982 s. 36; NJA 1984 s. 12; NJA 1994 s. 85; NJA 1983 C 28

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1997-09-25

Målnummer:
T4500-95