När inteckning i fastighet beviljats men pantbrev inte lämnats ut, eftersom stämpelskatt inte erlagts, har dödning av inteckningen ansetts kunna ske, trots att de normalt gällande kraven på medgivande av pantbrevets innehavare och ingivande av pantbrevet inte kunnat uppfyllas.


Lagrum:
22 kap. 10 § jordabalken (1970:994); 22 kap. 13 § jordabalken (1970:994)

Fastigheten Valdemarsvik Valdemarsvik 4:68 har tidigare ägts av makarna Elaine P och Per-Erik P. Makarna P försattes i konkurs d 10 nov 1992 vid Norrköpings TR. Före konkursutbrottet ansökte makarna P om uttagande av fyra pantbrev i fastigheten, ett vart på 500 000 kr. Inteckningarna beviljades d 31 mars 1992. Pantbreven utlöstes emellertid aldrig. Makarna P:s konkursbon överlät fastigheten till Kennert L, Stella M och Elof M, vilka erhöll lagfart d 3 dec 1993. Köparna ansökte vid inskrivningsmyndigheten i Norrköpings domsaga att de ovan angivna pantbreven skulle dödas. Såsom grund för sin ansökan uppgav de bl a följande: Normalt föreligger en skyldighet att inge pantbrev till inskrivningsmyndigheten för att kunna få dem dödade. Grunden för denna regel är att fastighetsägaren måste förete pantbreven för inskrivningsmyndigheten vid dödningsförfarandet för att visa att inte annan person är innehavare av pantbreven. I detta fall vet inskrivningsmyndigheten att pantbreven aldrig har utlämnats och följaktligen inte kan innehas av annan person. Eftersom de aldrig är utlämnade behöver de inte heller inges. Skyldighet att lösa ut pantbreven genom erläggande av stämpelavgift åligger sökanden av inteckningarna, dvs makarna P. Inteckningarna måste kunna dödas utan att stämpelavgift erläggs för pantbreven.

Inskrivningsmyndigheten (rådmannen Orstadius) avslog i slutligt beslut d 1 febr 1994 ansökningen på följande skäl: Ägarna till fastigheten Valdemarsvik Valdemarsvik 4:68 har ansökt om dödning av inteckningarna d 31 mars 1992, 7263-7266, i fastigheten. Bifall till en sådan ansökan förutsätter att de pantbrev som utfärdats på grundval av inteckningarna ges in till inskrivningsmyndigheten (se 22:10 och 13 JB). Det förhållandet att pantbreven på grund av bristande betalning av stämpelskatt och expeditionsavgift inte fått lämnas ut till tidigare fastighetsägare innebär inte att pantbreven skall anses ingivna till inskrivningsmyndigheten. Ansökan om dödning av inteckningarna skall därför avslås.

Kennert L, Stella M och Elof M överklagade i Göta HovR och yrkade att inteckningarna skulle dödas.

På anmodan av HovR:n avgav Domstolsverket (DV) d 20 juli 1994 följande yttrande: Enligt 33 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter får inskrivningsmyndigheten inte lämna ut en handling som ligger till grund för stämpelskattens fastställande eller ett pantbrev förrän skatten har betalats.

Skattskyldig är - enligt 27 § samma lag - i fråga om skatt för inteckning, den som har ansökt om inteckning eller, när inteckning söks på grund av medgivande, den som medgett att inteckning får ske.

Frågan vem som äger rätt att från inskrivningsmyndighet utfå ett pantbrev för vilket skatten är betald har avhandlats i överrättspraxis (se RH 1988:90; jfr NJA 1981 s 507 samt 1983 s 671 ävensom Westerlinds kommentar till Jordabalken, kap 6, s 236).

När det gäller dödning av inteckning får sådan enligt 22 kap 10 § JB göras på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare. Av 22 kap 13 § JB framgår vidare att när en innehavare av ett pantbrev lämnar medgivande till bl a dödning skall pantbrevet inges. I förarbetena till JB anför departementschefen härom (prop 1970:20, del B 2, s 646) bl a följande:

Innehavet av pantbrevet är alltså en tillräcklig förutsättning för åtgärdens genomförande. Att det också är en nödvändig förutsättning är uppenbart. Ansökan får därför godtas endast om pantbrevet inges till myndigheten.

Inskrivningsmyndigheten har ansett att det förhållandet att pantbrev som på grund av bristande betalning av stämpelskatt inte fått lämnas ut till tidigare fastighetsägare inte innebär att pantbreven skall anses ingivna till inskrivningsmyndigheten. DV anser att det finns goda skäl för myndighetens ställningstagande.

Målet aktualiserar frågan om det överhuvudtaget är möjligt att genom inteckningsåtgärder disponera över ett icke utlöst pantbrev, vem som i sådant fall har rätt därtill och i vilka situationer som sådana dispositioner kan tillåtas.

Den främsta anledningen till att domstolsprövning saknas på området torde stå att finna i att situationen framstår som föga praktisk. I normalfallet finns vid försäljning en beskrivning av fastigheten som upptar gällande belastningar. Spekulanten förvissar sig före köpet om vilka inteckningar som vidlåder fastigheten och får därvid klart för sig i vad mån dessa motsvaras av outlösta/pantsatta pantbrev. En sådan kontroll, som således normalt får anses ingå som ett moment i köparens undersökning av fastigheten, torde resultera i att priset anpassas efter förekomsten av outlösta pantbrev och att köparen försäkrar sig om att säljaren medverkar till att den nye ägaren kommer i besittning av outlösta pantbrev. I den mån inteckningsbilden trots en sådan undersökning undantagsvis avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta kan tillämpning av felreglerna i 4 kap JB tänkas aktualiseras. Frågan om åtkomst till pantbreven löses således i praktiken parterna emellan. DV delar den uppfattning som kommit till uttryck i RH 1988:90 och som innebär att det är inskrivningsmyndigheten som har att ta ställning till vem som har rätt att mot lösen utfå pantbrevet. Verket har följaktligen vid något tillfälle - i enlighet med inskrivningsmyndighetens bestämmande i samband med återkallelse av indrivningsuppdrag mot en tidigare fastighetsägare - medverkat till att ny ägare fått möjlighet att lösa pantbrev för vilka skatten inte varit betald. En sådan lösningsrätt för den nye ägaren låter sig motiveras med synsättet att pantbrevet i den mån det ej är pantsatt utgör ägarhypotek som tillkommer fastighetsägaren.

Även om situationen således är opraktisk händer det-framför allt i samband med konkursförvaltares underhandsförsäljningar, som till skillnad från försäljningar genom kronofogdemyndighetens försorg ej påverkar inteckningarnas giltighet - att fastigheter belastade av inteckningar, som motsvaras av outlösta pantbrev, säljs.

I den mån stämpelskattefordran utgör konkursfordran som ej blir betald i konkursen och konkursgäldenären är en juridisk person som upphör att existera i och med att konkursen avslutas, saknas skattesubjekt. Det skulle emellertid framstå som märkligt och kunna leda till obehörig vinst om en ny fastighetsägare skulle kunna göra anspråk på att utfå pantbreven utan lösen. En motsvarande situation skulle kunna tänkas uppkomma för det fall en skattefordran undantagsvis blir föremål för preskription. Frågan om hur inskrivningsmyndigheten skall hantera sådana situationer och vad som skall hända med pantbreven i dessa fall är inte helt lätt att besvara.

Det är emellertid för DV bekant att en inskrivningsmyndighet, när möjligheterna att erhålla betalt för stämpelskattefordran varit. uttömda, närmast av praktiska skäl ansett sig oförhindrad att efter hörande av samtliga sakägare medverka till dödning av den inteckning som pantbrevet svarade mot. Frågan har varit föremål för diskussion vid studiedagar med inskrivningsdomare, men någon allenarådande eller gemensam uppfattning i frågan kan inte spåras.

I förevarande fall riktar sig stämpelskattefordran mot fysiska personer, makarna E Den kommer följaktligen att kvarstå mot makarna P i den mån den inte blir tillgodosedd inom ramen för konkursen. Mot bakgrund härav och då makarna P torde vara skyldiga att efter lösen utge pantbreven till de nya ägarna samt då dessa - i enlighet med vad som ovan anförts - haft att beakta belastningen i samband med köpet och därtill själva torde kunna göra anspråk på att få lösa pantbreven, ev med övertagande av statens förmånsrätt i konkursen, framstår det enligt DV:s mening som mindre välbetänkt att medverka till lödning av dessa.

Situationer liknande den nu uppkomna kan således förebyggas genom att konkursförvaltaren väljer att försälja fastigheten exekutivt underhand i kronofogdemyndighetens regi med påföljd att ointressanta inteckningar/pantbrev blir utan verkan. Därtill ligger det i konkursförvaltarens och parternas intresse att förhållandet uppmärksammas i samband med köpet samt att parterna därvid beaktar och reglerar förhållandet.

Verket anser mot den bakgrunden sammanfattningsvis att den för inteckningsåtgärder nödvändiga förutsättningen att pantbrevet inges kan anses uppfylld endast i den mån pantbrevet dessförinnan har blivit vederbörligen utlöst eller med andra ord att inteckningsåtgärder enligt 22 kap 7-11 §§ JB endast kan vidtas beträffande pantbrev för vilka stämpelskatten är betald.

HovR:n (hovrättsråden Thorelli och Stenberg; referent) anförde i slutligt beslut d 21 dec 1994: HovR:ns skäl. Till stöd för överklagandet har Kennert L, Stella M och Elof M anfört bl a följande: Pantbrev skall företes inför inskrivningsmyndigheten när fastighetsägare begär att inteckningarna skall dödas. Orsaken till denna bestämmelse är att pantbrevet i samband med dödningsbeslutet av inteckningarna skall makuleras av inskrivningsmyndigheten. Fastighetsägaren måste också visa att inte någon annan är innehavare av pantbrevet. I detta fall har emellertid pantbreven inte utgivits. Följaktligen finns pantbreven tillgängliga hos inskrivningsmyndigheten eller hos en annan statlig myndighet. Eftersom de aldrig har utgivits behöver pantbreven inte inges. De finns tillgängliga för inskrivningsmyndigheten och kan således makuleras. Statens intresse av att erhålla betalning för de sökta pantbreven upprätthålls genom att staten har förmånsrätt i makarna P:s konkurser.

Domstolsverket har avgivit ett yttrande, se bilaga B (intaget här ovan; red:s anm).

HovR:ns bedömning.

Enligt 22 kap 10 § JB får en inteckning på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare dödas. Bifall till en ansökan om dödning av inteckning förutsätter att fastighetsägaren inger pantbreven till inskrivningsmyndigheten. Frågan om dödande av inteckning, då det pantbrev som utfärdats på grundval av inteckningen aldrig har utgivits, regleras inte uttryckligen i lag. På skäl som Domstolsverket utvecklat delar HovR:n uppfattningen att den för dödningsförfarandet nödvändiga förutsättningen att pantbrevet inges kan anses uppfylld endast om pantbrevet i vederbörlig ordning har blivit utlöst. Att pantbreven på grund av bristande betalning av stämpelskatt inte fått lämnas ut innebär således inte att pantbreven skall anses ingivna till inskrivningsmyndigheten. Det överklagade beslutet skall därför inte ändras.

HovR:ns beslut. HovR:n ändrar ej det överklagade beslutet. Hovrättsrådet Karlsson var skiljaktig och anförde: Sett utifrån JB:s regler (22 kap 10 och 13 §§) ligger det nära till hands att anse förutsättningarna för dödning av inteckningarna uppfyllda; åtgärden begärs av fastighetsägaren och pantbreven finns hos inskrivningsmyndigheten. Inskrivningsmyndigheten liksom Domstolsverket har emellertid ansett att reglerna om stämpelskatt lägger hinder i vägen för dödning.

Enligt 27 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (stämpelskattelagen) är det den som ansökt om inteckning som är skattskyldig. 33 § 1 st samma lag stadgar att inskrivningsmyndigheten inte får lämna ut ett pantbrev förrän stämpelskatten har betalts. Lagen saknar bestämmelser om vad som händer med pantbrev och inteckning om den skattskyldige inte betalar skatten.

Skattskyldigheten för de nu aktuella inteckningarna åvilar makarna P i deras egenskap av sökande. Makarna äger inte längre fastigheten i fråga och är försatta i konkurs. Om staten i konkursen får full utdelning för sin fordran på stämpelskatten, eller om konkursförvaltaren betalar skatten, framstår det som naturligt att pantbreven utlämnas till konkursförvaltaren.

Om staten inte får utdelning i konkursen till full täckning av skattefordringen kvarstår makarna P:s skattskyldighet till dess preskription inträder. Om makarna, mot förmodan, skulle fullgöra sin skattskyldighet efter konkursen torde inskrivningsmyndigheten inte kunna vägra att utlämna pantbreven till dem.

Domstolsverket menar att makarna P därefter, liksom konkursboet i den situationen att boet erhåller pantbreven, skulle vara skyldiga att utge pantbreven till de nuvarande ägarna. Ett sådant synsätt förefaller naturligt eftersom obelånade pantbrev, som det här uppenbarligen är fråga om, in dubio får anses ingå i fastighetsöverlåtelsen.

Det framstår emellertid inte som särskilt troligt, varken att makarna P betalar skatten eller att skattekravet får full betalning i konkursen. Därmed skulle pantbreven komma att ligga kvar hos inskrivningsmyndigheten i vart fall fram till dess att preskription inträder. Vad som därefter skall ske med pantbreven är oklart; skall de lämnas ut till sökanden eller fastighetsägaren trots att skatten inte är betald eller bör de på något sätt makuleras av inskrivningsmyndigheten så att inteckningarna blir tillgängliga för dödning av fastighetsägaren. Frågan förefaller inte alldeles lätt att besvara.

Med hänsyn till vad som nu sagts kan det verka rimligt att förorda att frågan får lösas genom att de nuvarande fastighetsägarna betalar skatten och erhåller pantbreven för att därefter låta döda inteckningarna. Mot bakgrund av bestämmelserna i 27 och 33 §§ stämpelskattelagen är det emellertid osäkert om fastighetsägarna lagligen kan fullgöra anteckningssökandenas skattskyldighet och om inskrivningsmyndigheten har laglig rätt att vid betalning från fastighetsägarna utlämna pantbreven till dessa som formellt inte är skattskyldiga. Om den ordningen ändå tillämpas kommer skattskyldigheten i praktiken att övervältras på de nya fastighetsägarna. Det är tveksamt om en sådan övervältring bör godtas utan lagstöd.

Som nämnts tidigare saknar stämpelskattelagen direkta bestämmelser till reglering av den nu aktuella situationen medan JB inte kan sägas lägga hinder i vägen för den dödning som sökandena begärt. Ett bifall till deras begäran medför inte några olägenheter för panthavare eller andra enskilda som kan beröras av åtgärden. I stället åstadkommer dödningen klarhet beträffande inskrivningsförhållandena till gagn för kommande överlåtelser och upplåtelser beträffande fastigheten.

Sammantaget finner jag det mest förenligt med nuvarande lagreglering beträffande dödning av inteckning att tillåta den begärda åtgärden. Ifrågavarande inteckningar skall således dödas.

Kennert L, Stella M och Elof M (ombud för samtliga advokaten Erik Fock) överklagade och yrkade att inteckningarna skulle dödas. Ärendet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Hesslow, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl: Enligt 33 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (stämpelskattelagen) får, när inteckning beviljats, pantbrev lämnas ut först sedan stämpelskatten har betalats. Enligt 22 kap 13 § JB skall pantbrevet ges in till inskrivningsmyndigheten när innehavare av detta lämnar medgivande till viss anteckningsåtgärd, bland annat dödning. Stadgandet är tillämpligt även i det fall då sökanden själv är innehavare. Dessa bestämmelser sammantagna förutsätter alltså att pantbrevet har lösts ut och således även att stämpelskatten för inteckningen har betalats innan en ansökan om dödning av densamma kan göras.

Enligt 27 § stämpelskattelagen är den skattskyldig för inteckning som ansökt om åtgärden eller i förekommande fall som medgett att inteckning fått ske. Skattskyldigheten övergår inte på senare förvärvare av fastigheten. Frågan är nu om de ovan angivna stadgandena i 33 § stämpelskattelagen och 22 kap 13 § JB ändå kan nödsaka förvärvare av en fastighet, som vill få en före förvärvet gjord inteckning dödad, att erlägga stämpelskatt för att därigenom komma i stånd att ge in dittills outlöst pantbrev.

Skälen för att pantbrev skall ges in vid dödning är dels att legitimera sökanden, dels att pantbrevet skall förstöras, se 31 § inskrivningsregisterkungörelsen (1974:1061). I förevarande fall kan inskrivningsmyndigheten emellertid förfoga över pantbreven utan att dessa inges av sökanden och de syften som uppbär bestämmelsen i 22 kap 13 § JB kan ändå tillgodoses. Det förhållandet att pantbreven aldrig har lösts ut medför därför inte hinder mot att döda inteckningarna.

HD:s avgörande. Med undanröjande av inskrivningsmyndighetens och HovR:ns beslut visar HD ärendet åter till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.

HD (JustR:n Lind, Lars K Beckman, Nyström, Danelius, referent, och Lambe) fattade följande slutliga beslut: Skäl: Enligt 22 kap 10 § JB får inteckning dödas på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevets innehavare. En förutsättning för att en inteckning skall kunna dödas är vidare enligt 13 § samma kapitel att pantbrevet ges in till inskrivningsmyndigheten.

I förevarande fall har de inteckningar som är i fråga beviljats av inskrivningsmyndigheten, men pantbreven har aldrig lämnats ut, eftersom stämpelskatt inte erlagts. Härav följer att det inte finns vare sig någon innehavare av pantbreven som kan lämna sitt medgivande enligt 22 kap 10 § eller några utestående pantbrev som kan inges till inskrivningsmyndigheten med tillämpning av 13 § samma kapitel.

De villkor som normalt gäller för dödning kan således inte uppfyllas i förevarande fall. Det är vidare uteslutet att någon sakrättsligt giltig panträtt har kommit till stånd på grund av inteckningarna i fråga. Under dessa omständigheter föreligger förutsättningar för bifall till de nuvarande fastighetsägarnas begäran om dödning av dessa inteckningar.

HD:s avgörande. Med undanröjande av inskrivningsmyndighetens och HovR:ns beslut visar HD ärendet åter till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.

HD:s beslut meddelades d 12 sept 1997 (mål nr Ö 323/95).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1997-09-12

Målnummer:
Ö323-95