I ärende hos hyresnämnd om uppskov enligt 12 kap 59 § JB med avflyttning från lokal gjordes av innehavaren gällande att lokalen innehades med bostadsrätt, Hyresnämnden fann i sitt beslut att lokalen innehades med hyresrätt och medgav uppskov med avflyttningen. Frågan huruvida lägenheten innehades med bostadsrätt har ansetts inte omfattas av rättskraften hos hyresnämndens beslut. 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.


Lagrum:
12 kap. 59 § jordabalken (1970:994); 22 § 1 st. lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 4 § 1 st. 2 lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; NJA 1980 s. 203

Erik F nyttjar sedan 1978 en lokal i den HSB:s Bostadsrättsförening Omberg III i Göteborg tillhöriga fastigheten med adress Stockholmsgatan 38. I en d 9 okt 1992 daterad skrivelse till Erik F sade föreningen upp hyresavtalet beträffande lokalen till att upphöra d 30 sept 1993. Erik F hänsköt frågan om uppsägningen och därmed sammanhängande frågor till hyresnämnden. Arendet handlades som dels en fråga om medling, dels en fråga om uppskov med avflyttningen enligt 12 kap 59 § JB. Erik F hävdade att han innehade lokalen med bostadsrätt och att uppsägning därför inte kunde ske. Vid förhandling inför hyresnämnden d 24 mars 1994 förklarade sig parterna införstådda med att den kvarvarande frågan i ärendet rörde uppskov med avflyttningen och att prövningen av frågan blev beroende av huruvida Erik F innehade lokalen med hyresrätt eller bostadsrätt. Hyresnämnden fann i sitt beslut att Erik F innehade lokalen med hyresrätt och medgav enligt 12 kap 59 § JB uppskov med avflyttningen under viss tid.

Erik F yrkade i stämningsansökan d 14 dec 1993 vid Göteborgs TR att TR:n skulle fastställa att han innehade lokalen med bostadsrätt och att TR:n skulle ogiltigförklara uppsägningen.

Bostadsrättsföreningen yrkade i skrift d 6 april 1994 att käromålet skulle avvisas på grund av att frågan om Erik F innehaft lokalen med bostadsrätt eller hyresrätt var slutligt avgjord genom hyresnämndens beslut d 24 mars 1994.

TR:n (chefsrådmannen Henrikson) anförde i beslut d 5 maj 1994: I 12 kap 51 § 2 st JB stadgas att beslut om förlängning av hyresavtal anses som avtal om fortsatt uthyrning samt att mot hyresförhållandet inte får åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet.

Den i angivna lagrum intagna preklusionsregeln är tillämplig i senare mål eller ärende om förlängning av hyresförhållandet.

Nu förevarande mål gäller huvudsakligen frågan om Erik F innehar lokalen i föreningens fastighet med bostadsrätt eller ej. Hyresnämndens beslut kan på grund härav inte utgöra hinder för TR:n att göra en självständig prövning av Erik F:s fastställelsetalan. Föreningens avvisningsyrkande lämnas därför utan bifall.

Föreningen överklagade i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att HovR:n skulle avvisa den av Erik F väckta talan.

Erik F bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wennberg, hovrättsrådet Josefson, referent, och tf hovrättsassessorn Frödin) anförde i beslut d 5 juli 1994: Frågan om Erik F innehade lokalen med bostadsrätt eller med hyresrätt prövades vid hyresnämnden som en preliminärfråga, dvs som en fråga av omedelbar betydelse för den tvist som Erik F hade hänskjutit till nämnden för medling. Sedan nämnden funnit att Erik F innehade lokalen med hyresrätt avskrev nämnden medlingsärendet och beviljade honom visst uppskov med avflyttningen.

Av 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder framgår att hyresnämndens beslut om uppskov med avflyttningen omedelbart äger rättskraft. Den preliminärfråga som hyresnämnden har prövat i samband med uppskovsbeslutet och som direkt avser det avtal som uppsägningen gäller omfattas också av rättskraften. Genom hyresnämndens beslut om uppskov har således med verkan för parterna rättskraftigt avgjorts att lokalen är upplåten med hyresrätt På grund härav och då det stått Erik F fritt att i stället för att hänskjuta tvisten till hyresnämnden föra talan vid TR:n om fastställelse av rättsförhållandet finner HovR:n att Erik F:s talan i förevarande mål inte kan upptas till prövning. TR:ns beslut skall därför undanröjas.

Med undanröjande av TR:ns beslut avvisar HovR:n Erik F:s i målet förda talan.

Erik F (ombud advokaten Einar Höier Harksen) överklagade och yrkade att HD skulle upphäva HovR:ns avvisningsbeslut.

Föreningen (ombud advokaten Bo Olsson) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Eva Olsson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl.

(Inledningsvis lämnades en redogörelse för omständigheterna i målet i huvudsaklig överensstämmelse med vad som framgår av det föregående i detta referat; red:s anm.)

Erik F har i förevarande mål yrkat att det fastställs att han innehar lokalen med bostadsrätt och att uppsägningen därför är ogiltig. HovR:n fann i det överklagade beslutet att genom hyresnämndens beslut med verkan för parterna rättskraftigt avgjorts att lokalen är upplåten med hyresrätt.

Beslut om uppskov med avflyttning enligt 12 kap 59 § JB omfattas av den i 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder intagna bestämmelsen om rättskraft hos vissa beslut av hyresnämnd. Av förarbetena till sistnämnda lagtum framgår att syftet med regleringen om rättskraft var att hyresnämnderna skulle kunna pröva och rättskraftigt avgöra även s k preliminärfrågor. Som sådana betecknades frågor som det i och för sig ankom på domstol att avgöra men som hade omedelbar betydelse för den tvist som hänskjutits till hyresnämnden. Regleringen ansågs ha sin största betydelse vid tvister om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter men den skulle kunna komma till användning även vid andra tvister. Beträffande tillämpningen av rättskraftsregeln hänvisade departementschefen till vad som gällde enligt motsvarande bestämmelse i 17 kap 11 § RB för dom i tvistemål (prop 1973:23 s 206).

I rättsfallet NJA 1986 s 187 understryks vikten av att rättskraftsregeln i 22 § nämndlagen tolkas restriktivt när det gäller preliminärfrågor. Vidare anges i rättsfallet att det i fråga om uppskovstvister enligt 12 kap 59 § JB finns särskild anledning till restriktivitet, eftersom rättskraftsregeln endast är tillämplig, om en ansökan om uppskov bifallits av hyresnämnden men inte om den avslagits.

Frågan huruvida Erik F innehar ifrågavarande lokal med bostadsrätt och inte med hyresrätt har visserligen haft ett visst samband med tvisten om uppskov med avflyttning. Med hänsyn till den restriktivitet som skall iakttas vid tillämpningen av rättskraftsregleringen kan emellertid frågan om lokalen innehas med bostadsrätt inte anses vara en sådan fråga som omfattas av rättskraften hos hyresnämndens beslut om uppskov med avflyttningen. Vid sådant förhållande saknar HD anledning uttala sig beträffande frågan om uppsägningen är ogiltig.

HD:s avgörande Med undanröjande av HovR:ns beslut fastställer HD det avgörande TR:ns beslut innehåller.

HD (JustR:n Vängby, Gregow, Nyström, Lars Å Beckman, referent, och Lennander) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.

HD:s beslut meddelades d 8 juli 1996 (mål nr Ö 3711/94).

NJA 1980 s. 203; NJA 1986 s. 187

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1996-07-08

Målnummer:
Ö3711-94