Ett köpekontrakt avseende en fastighet innehöll en bestämmelse att äganderätten skulle övergå till köparen först på tillträdesdagen. Innan köpet fullbordades träffade de tre köparna en inbördes överenskommelse om fördelning av köpeskillingen och uppdelning av fastigheten. Överenskommelsen har ansetts innefatta ett giltigt förfogande över den rätt till fastigheten som köparna erhållit genom köpekontraktet.


Lagrum:
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994); 4 kap. 4 § jordabalken (1970:994); 4 kap. 5 § jordabalken (1970:994); 4 kap. 28 § jordabalken (1970:994); NJA 1948 s. 444

Enligt köpekontrakt d 18 juni 1991 köpte Peter K hälften samt Roger B och Birgitta B en fjärdedel vardera av fastigheten Järfälla Jakobsberg 2:479. Tillträdesdagen bestämdes till d 1 juli 1991 och det avtalades att äganderätten skulle övergå först på tillträdesdagen.

Köpebrev utfärdades d 28 juni och lagfart på de fullbordade köpen beviljades d 2 juli 1991.

I samband med förvärven hade Peter K, Roger B och Birgitta B upprättat en av dem alla på kontraktsdagen underskriven och bevittnad handling betecknad "Överenskommelse i samband med fastighetsköp" av innehåll bl a, att köpesumman för den dessförinnan gemensamt inköpta fastigheten Jakobsberg 2:479 skulle fördelas på visst sätt mellan Peter K å ena sidan samt Roger B och Birgitta B å den andra samt att avstyckning snarast skulle sökas för att få fastigheten delad i två, av vilka Peter K skulle erhålla en del som var bebyggd samt Roger B och Birgitta B den andra delen. I en kartbilaga angavs hur fastigheten skulle delas.

Fastighetsbildning skedde i enlighet med överenskommelsen. Styckningslotten, den obebyggda delen, åsattes i registerbeteckningen Järfälla Jakobsberg 2:2706.

Med den skriftliga överenskommelsen som fångeshandling söktes lagfart, av Peter K på hälften av stamfastigheten Jakobsberg 2:479 samt Roger B och Birgitta B på hälften av 2:2706 med en fjärdedel var.

Inskrivningsmyndigheten i Jakobsbergs domsaga (tingsfiskalen Sylten) avslog i beslut d 6 aug 1993 lagfartsansökningarna. Som skäl anfördes: Fastigheten Järfälla Jakobsberg 2:479 förvärvades av sökandena genom köpebrev d 28 juni 1991. Den såsom "överenskommelse i samband med fastighetsköp" benämnda handlingen är upprättad d 18 juni 1991. Handlingen innehåller att sökandena "enligt överenskommelse erhåller" ... olika delar av fastigheten. Handlingen kan därför inte betraktas som annat än ett föravtal till framtida överlåtelser - genom köp, byte eller på annat sätt. Fångeshandlingen har således inte ingivits (20 kap 6 § 1 JB).

Peter K, Roger B och Birgitta B överklagade i Svea HovR och yrkade bifall till lagfartsansökningarna. De gjorde gällande att de hade förvärvat den senare delade fastigheten genom köpekontraktet innan de ingick den samma dag daterade skriftliga överenskommelsen och att den utgjorde ett bytesavtal.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Genell, referent, och t f hovrättsassessorn Bäcklund) anförde i beslut d 22 nov 1993: Skäl. Enligt uttryckliga bestämmelser i det av klagandena åberopade köpekontraktet var köpare och säljare ense om att äganderätten till fastigheten skulle övergå först på tillträdesdagen, d 1 juli 1991.

Visserligen utfärdades köpebrev d 28 juni utan motsvarande bestämmelse om äganderättens övergång; men klagandena ägde likväl inte redan d 18 juni på grund av köpekontraktet sådan rådighet över fastigheten att de med laga verkan då kunde förfoga över den genom överlåtelse, vare sig genom inbördes byte eller på annat sätt.

I enlighet med det anförda finner HovR:n att giltiga förvärv ej kommit till stånd genom den åberopade överenskommelsen. Lagfartsansökningarna skall därför avslås.

HovR:ns avgörande. HovR:n lämnar besvären utan bifall.

Peter K, Roger B och Birgitta B (ombud för samtliga advokaten Jan Hagman) överklagade och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns beslut, skulle återförvisa målet till inskrivningsmyndigheten för beviljande av sökta lagfarter.

Mäklarsamfundet avgav efter förordnande av HD yttrande i målet. I yttrandet anförde samfundet: Det förefaller uppenbart att inskrivningsmyndighetens avslagsbeslut 1993-08-06 grundats på uppfattningen att fastigheten Jakobsberg 2:479 överlåtits först genom köpebrev d 28 juni 1991 och att den i målet åberopade "överenskommelse" av d 18 juni 1991 betraktats som ett avtal om framtida överlåtelse. Inskrivningsmyndighetens bedömning härvidlag torde ha sin naturliga förklaring i att överenskommelsen var daterad vid tiden före den enda av inskrivningsmyndigheten kända fångeshandlingen, nämligen köpebrevet av d 28 juni 1991. Inskrivningsmyndigheten synes inte ha lagt frågan om den i målet omstridda klausulen äganderättens övergång till grund för sitt beslut. I sina besvär över inskrivningsmyndighetens avslagsbeslut har Peter K m fl som grund för talan gjort gällande att förvärvet av fastigheten Jakobsberg 2:479 skett genom köpekontraktet d 18 juni 1991 och att den samma dag träffade "överenskommelsen" utgjort ett bytesavtal som uppfyller de formkrav som uppställs i jordabalken för sådan fångeshandling. HovR:n har i sitt beslut avslagit besvären på den grunden att klagandena i köpekontraktet av d 18 juni 1991 överenskommit att äganderätten skulle övergå först på tillträdesdagen d 1 juli 1991 och att de med anledning därav saknade sådan rådighet över fastigheten att de med laga verkan då kunde förfoga över den genom överlåtelse, vare sig genom inbördes byte eller på annat sätt.

Det kan konstateras att Peter K m fl i sina besvär i HovR:n - - - gjort gällande att "överenskommelsen" utgjort ett bytesavtal varigenom parterna bytt fastighetsandelar sinsemellan. Den civilrättsliga betydelsen av klausulen om äganderättens övergång får med denna utgångspunkt på sätt som HovR:n funnit avgörande betydelse för om ett giltigt förvärv kommit till stånd genom den åberopade överenskommelsen.

Enligt Mäklarsamfundets uppfattning skall klausulen inte tillmätas den civilrättsliga betydelse som HovR:n funnit. Mäklarsamfundets uppfattning härvidlag grundar sig dels på kunskap om bakgrunden till klausulens tillkomst, dels på långvarig tillämpning av klausulen som del av Mäklarsamfundets standardiserade köpekontrakt ävensom återkommande utredningar om klausulens rättsverkan tir olika aspekter.

Bakgrunden till att klausulen inflöt som del av Mäklarsamfundets standardiserade köpekontrakt var ett önskemål att kunna reglera de skatterättsliga konsekvenserna av då gällande löpande fastighetsbeskattning, förmögenhetsbeskattning och fastighetsskatt. Stöd för att detta kunde uppnås genom att i köpekontraktet ange en viss tidpunkt för äganderättens övergång hämtades från det prejudicerande avgörandet RÅ 1950 ref 5 (1 och 2). I anslutning till att klausulen intogs i standardformuläret upprättades en PM - - - där klausulens rättsverkningar i skatterättsligt avseende relaterades.

Av promemorians innehåll framgår klart att denna skatterättsliga påverkan var den enda effekt som eftersträvades av klausulen. Någon påverkan på de civilrättsliga förhållandena mellan köpare och säljare var inte avsedd utan där skulle den allmänt vedertagna grundsynen att äganderätten successivt övergår från säljare till köpare gälla oaktat klausulens införande i kontraktet. Till grund för inför°andet låg också de slutsatser som docenten Sture Bergström redovisat i "Skatter och civilrätt", 1978 s 183-229.

Den praxis som etablerades genom RÅ 1950 ref 5 har sedermera fastslagits bl a i avgörandet RÅ 1993 ref 16 som gällde inkomstbeskattning och RÅ 1993 ref 65 där fråga var om fastighetstaxering.

Klausulen rörande äganderättens övergång har sedan 1983 funnits i Mäklarsamfundets standardiserade köpekontrakt. Bortsett från en och annan frågeställning kring de skatterättsliga konsekvenserna av klausulen, har denna under åttiotalet inte föranlett några närmare överväganden i rättsligt hänseende och har därför bibehållits i ograverat skick. I anslutning till införandet av skattereformen och de förändringar som denna innebar undersöktes enbart av det skälet huruvida klausulen alltjämt ägde berättigande, varvid det konstaterades att de förändrade skattereglerna inte påverkade behovet av klausulen för att reglera de skattemässiga konsekvenserna av ett köp.

På senare år har emellertid frågan om klausulens civilrättsliga betydelse kommit att uppmärksammas i första hand beroende på ett beslut vid fastighet.sbilclningsrrtyndigheten i Göteborg (diarienummer 329/92), där lantmätaren gjorde den bedömningen att klausulen gjorde köpekontraktet ogiltigt eftersom det "måste uppfattas som att säljarna därmed återtagit den överlåtelseförklaring som getts på kontraktets första sida". I anledning härav ifrågasattes kontraktets utformning av de i köpet inblandade parterna, varför Mäklarsamfundet uppdrog åt professor Sten Hillert, Uppsala, att utreda huruvida fastighetsbildningsmyndighetens slutsatser kunde vara riktiga. Hillert återkom med besked att han inte ansåg lantmätarens ställningstagande vara riktigt, vilket han närmare utvecklat i en artikel vid namn "Svävarköp i trolleriklausul".

Den i målet aktuella frågeställningen är emellertid något annorlunda än vad som var fallet i det av Hillert bedömda larrunäteriärendet. I nu aktuellt mål ifrågasätts inte huruvida formkraven för överlåtelsen är uppfyllda utan närmast om parterna genom klausulen fråntagit köparen rätt att förfoga över fastigheten genom överlåtelse före en i kontraktet angiven tidpunkt inträtt.

Denna typ av villkor - som inskränker köparens rätt att överlåta fastigheten - skall enligt JB 4 kap 3 § 3 för att vara giltig intas i köpehandlingen. Den sålunda föreskrivna formbundenheten måste innebära att lagstiftaren ansett att förekomsten och innehållet av sådana villkor klart och entydigt skall vara dokumenterad i köpekontraktet. Klausulen om äganderättens övergång kan.

enligt Mäklarsamfundets uppfattning, inte anses uppfylla de krav på tydlighet som rimligen bör uppställas härvidlag och bör därför inte heller ges en sådan tolkning. Det kan i sammanhanget konstateras att om avsikten varit att begränsa köparens förfoganderätt över fastigheten genom överlåtelse, detta skulle ha föreskrivits klart och entydigt på samma sätt som när andra delar av äganderätten reglerats mellan parterna, exempelvis på det sätt som fördelning av utgifter och inkomster skett i kontraktets § 7.

Sammantaget anser således Mäklarsamfundet inte att den omstridda klausulen om äganderättens övergång bör tillmätas den rättsverkan HovR:n funnit, men kan samtidigt konstatera att sådan osäkerhet trots allt föreligger i detta avseende, att det får anses vara av vikt för ledning av rättstillämpningen att HD meddelar prövningstillstånd i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Munck, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut: Skäl. Mäklarsamfundet, vars formulär användes vid upprättandet av köpekontraktet d 18 juni 1991, har inkommit med yttrande i målet.

Vad gäller frågan huruvida köparna ägt förfoga över fastigheten genom ett inbördes bytesavtal omedelbart efter det att köpekontraktet upprättats, anför HD.

Bruket av dubbla köpehandlingar vid överlåtelse av fast egendom har lång tradition i Sverige. Redan genom köpekontraktet, som innehåller de fullständiga villkoren för avtalet, är parterna bundna i förhållande till varandra. Köparen blir civilrättslig ägare till fastigheten och kan i princip förfoga fritt över densamma trots att äganderättens slutgiltiga övergång är villkorad av t ex köpeskillingens erläggande och utfärdande av köpebrev.

Den klausul angående äganderättens övergång det i målet aktuella standardkontraktet innehåller har enligt Mäklarsamfundet tillkommit i det enda syftet att reglera de skattemässiga konsekvenserna av avtalet mellan säljare och köpare (jfr rättsfallen RÅ 1950 ref 5 och RÅ 1993 ref 16). Skäl att tillerkänna klausulen en civilrättslig effekt mellan parterna, på sätt HovR:n funnit, saknas enligt HD:s mening. Därtill hade krävts en mer preciserad bestämmelse enligt 4 kap 3 § 3 J B.

HD finner sålunda att Peter K, Roger B och Birgitta B varit behöriga att, sedan köpekontraktet upprättats d 18 juni 1991, genom ett inbördes bytesavtal fördela fastigheten sinsemellan.

Återstår frågan huruvida den i lagfartsärendena åberopade överenskommelsen d 18 juni 1991 uppfyller formkraven för ett bytesavtal (4 kap 1 och 28 §§ JB). Överenskommelsen, som hänvisar till det samma dag ingångna köpeavtalet, fördelar köpesumman på visst sätt mellan köparna och reglerar, genom hänvisning till en kartbilaga, vilken del av fastigheten respektive köpare efter avstyckningsförrättning skall erhålla. Överenskommelsen är undertecknad av de tre köparna och bevittnad. Handlingen ger, enligt HD:s mening, klart uttryck för parternas avsikt att genom byte fördela fastigheten sinsemellan och får därmed betraktas som ett giltigt bytesavtal.

De av inskrivningsmyndigheten och HovR:n angivna skälen mot att bevilja Peter K samt Roger och Birgitta B sökta lagfarter föreligger alltså inte.

Ärendena skall i enlighet härmed återgå till inskrivningsmyndigheten för nv handläggning.

HD:s avgörande. Med undanröjande av HovR:ns och inskrivningsmyndighetens beslut återförvisar HD målet till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

HD (JustR:n Vängby, Lind, referent, Solerud, Westlander och Thorsson) fattade följande slutliga beslut: Skäl. I fråga om köp av fast egendom har sedan lång tid tillbaka gällt, att köparen genom köpekontraktet blir skyddad mot att säljarens borgenärer tar fastigheten i anspråk. Har såsom i detta fall i köpekontraktet föreskrivits, att köpebrev skall upprättas, anses köpets fullbordan eller bestånd ha gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs. Genom en sådan föreskrift ges säljaren ett skydd mot köparens borgenärer i det att han får möjlighet att häva köpet, om inte köpeskillingen betalas i avtalad ordning. Säljaren kan emellertid inte förhindra, att köpet fullbordas ifall köparen fullgör sina förpliktelser att betala köpeskilling.

I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet.

I och med att det aktuella köpekontraktet undertecknades har köparna fått möjlighet att förfoga över den villkorliga rätt till fastigheten som de fått genom kontraktet. Den särskilda överenskommelse som köparna ingick sinsemellan senare samma dag uppfyller kravet på skriftlig form för överlåtelse av fast egendom. Överenskommelsen anger vilken fastighet den rör, vilka som är parter i överenskommelsen, hur köpeskillingen skall fördelas och - genom hänvisning till en kartbilaga - vilken del av fastigheten respektive köpare skall erhålla efter avstyckningsförrättning. Överenskommelsen innefattar därmed en giltig överlåtelse av fast egendom, låt vara att den för sin fullbordan förutsatte bl a att parterna fullgjorde sin förpliktelse enligt köpekontraktet att betala köpeskilling, vilket skedde i samband med att köpebrev utfärdades d 28 juni 1991.

De av HovR:n angivna skälen mot beviljande av lagfart föreligger alltså inte. Målet skall därför återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.

HD:s avgörande. Med undanröjande av HovR:ns och inskrivningsmyndighetens beslut återförvisar HD målet till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

HD:s beslut meddelades d 31 mars 1995 (nr SÖ 51).

NJA 1948 s. 444; NJA 1955 s. 449; NJA 1984 s. 482

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1995-03-31

Målnummer:
Ö5118-93