Vid köp år 1986 av fastighet lämnades i köpehandlingarna oriktig uppgift om köpeskillingen, varför köpet enligt dåvarande lydelse av 4 kap 1 § JB blev ogiltigt. Förvärvare i senare led har ansetts ha rätt att till skydd för sitt förvärv åberopa 34 § avtalslagen.


Lagrum:
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) i dess lydelse före den 1 juli 1992; 18 kap. 1 § jordabalken (1970:994); 18 kap. 3 § jordabalken (1970:994); 34 § avtalslagen (1915:218)

Leif B förde efter stämning å makarna Staffan och Lillemor A vid Kristinehamns TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Carlson samt rådmännen Larsson och Ström) anförde i dom d 28 okt 1992:

Bakgrund.

Enligt ett köpekontrakt d 6 febr 1986 och ett sedermera upprättat köpebrev överlät Leif B till fastighetsmäklaren Bengt J fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamns kommun för en i köpekontraktet och köpebrevet angiven köpeskilling om 250 000 kr. I ett "motkvitto" upprättat av Bengt J på kontraktsdagen angavs den verkliga köpeskillingen vara 200 000 kr. Genom ett köpekontrakt d 24 juli 1986 försålde Bengt J i sin tur fastigheten till Barbro A för 275 000 kr. Den 31 maj 1989 överlät Barbro A Vävaren 8 till makarna Staffan och Lillemor A för 500 000 kr.

Yrkanden.

Leif B har nu yrkat att TR:n, med undanröjande av den för makarna A meddelade lagfarten, skall förklara honom ha bättre rätt än makarna A till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.

Makarna A har bestritt käromålet.

Grunder.

Som grund för käromålet har Leif B anfört: Den verkliga köpeskillingen i köpeavtalet mellan honom och Bengt J var det i motkvittot angivna 200 000 kr. Avtalet är därför ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB eftersom det på köpekontraktet och i köpebrevet dem emellan angivits en oriktig köpeskilling. Samtliga förvärv därefter är också ogiltiga enligt 18 kap 3 § JB oberoende av förvärvarnas goda tro. Han skall på grund härav förklaras ha bättre rätt än makarna A till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.

Makarna A har som grund för bestridandet anfört: De vitsordar i och för sig att förvärvet mellan Leif B och Bengt J är ogiltigt på grund av formfel. De kände dock vid sitt förvärv av fastigheten inte till Leif B:s och Bengt J:s manipulationer med köpeskillingen. De har därför gjort ett sådant godtrosförvärv som kan göras gällande enligt 34 § avtalslagen (AvtL). De allmänna reglerna i 34 § AvtL tar nämligen över de bestämmelser i 18 kap JB, som utesluter godtrosförvärv, när det är fråga om förvärv i senare led.

Leif B har åberopat ett sakkunnigutlåtande, bilaga nr 1. (se nedan; red:s anm)

Domskäl.

I målet är ostridigt att Bengt J:s förvärv av fastigheten d 6 febr 1986 jämlikt 4 kap 1 § 2 st JB i dess dåvarande lydelse är ogiltigt på grund av att oriktig köpeskilling har angivits i köpehandlingarna. Vidare är ostridigt att såväl Leif B som Bengt J kände till denna oriktighet och att makarna A var i god tro beträffande ogiltigheten, när de köpte fastigheten av Barbro A.

Tvisten i målet rör alltså endast frågorna om avtalet mellan Leif B och Bengt J är att anse som ett sådant skenavtal som avses i 34 § AvtL och, där så är fallet, om denna bestämmelse ger en godtroende senare köpare ett längre gående skydd än vad som följer av reglerna i 18 kap JB.

Genom JB infördes nya formkrav vid köp av fast egendom. I 4 kap 1 § JB föreskrevs sålunda att köpeskillingen skulle anges i en skriftlig köpehandling. Om köpehandlingen inte uppfyllde denna föreskrift, blev köpet ogiltigt om någon av parterna åberopade formfelet. Denna bestämmelse skall tillämpas i målet. I lagstiftningsärendet (prop 1970:2 del B s 151) uttalades att frågan om hur rättsförhållandet kommer att gestalta sig när köparen överlåtit fastigheten vidare till någon som äger åberopa 34 § AvtL till skydd för sitt förvärv får lösas i rättstillämpningen.

Småhusköpsutredningen pekade i sitt betänkande (SOU 1988:66 s 105) på att frågan ännu inte fått sin lösning men detta föranledde inte någon lagändring. Något klargörande avgörande i rättspraxis finns inte.

Genom en ändring av 4 kap JB, som trädde i kraft d 1 juli 1992, har tveksamheten såvitt gäller framtida förvärv undanröjts eftersom en oriktig uppgift om köpeskillingen i en köpehandling rörande fast egendom inte längre medför att köpet är ogiltigt.

Avtal som upprättats för skens skull är normalt ogiltiga mellan parterna vilket såvitt gäller fastighetsköp framgår av 18 kap 3 § 3 JB. Denna regel skall såsom ordalydelsen tyder på, tillämpas även mot senare förvärvare. I 34 § AvtL ges en allmän regel om tredje mans ställning vid skenavtal. Bestämmelsen innebär att en godtroende tredje man vid ett skenavtal kan göra ett godtrosförvärv. Bestämmelserna innehåller inte någon uttrycklig begränsning vad gäller fastighetsköp där ett tidigare avtal i fångeskedjan upprättats för skens skull.

Om Leif B och Bengt J träffat sitt avtal utan avsikt att över huvud taget vilja genomföra någon fastighetsöverlåtelse, är det uppenbart att deras avtal upprättats för skens skull. När som i förevarande fall avsikten varit att fastigheten skulle överlåtas och den enda skenuppgiften är köpeskillingens storlek, är det mer tveksamt om avtalet är att anse som ett sådant skenavtal som avses i 34 § AvtL.

Påföljden vid ett formfel i avtal om fastighetsköp enligt JB:s dåvarande bestämmelser var att avtalet blev ogiltigt. Med hänsyn härtill måste avtalet, såvitt avser senare köpares rätt, anses vara ett skenavtal i avtalslagens mening, trots att skenet endast avser del av avtalet. Ogiltighetsregeln i 34 § AvtL är därför tillämplig i och för sig på nu aktuellt köpeavtal. Återstår då att pröva om AvtL:s eller JB:s regler skall tillämpas på tvistefrågan.

Den uttalade avsikten med formkraven i JB var att skydda tredje man mot otillbörliga förfaranden samt motverka att osäkerheter förelåg beträffande ägarförhållandena till fastigheter. Dessa avsikter måste naturligtvis vara ledande även vid prövningen av nu aktuell tvist, under förutsättning att inte andra starka skäl talar däremot. Leif B har inte ens påstått att det skulle föreligga några sådana skäl. Makarna A måste därför ha rätt att såsom godtrosförvärvare i senare led åtnjuta det skydd som 34 § AvtL ger. Käromålet skall således ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.

Det som bilaga 1 till domen fogade sakkunnigutlåtandet var avgivet d 13 dec 1991 av professorn Sten Hillert, som däri anförde bl a:

I den nu aktuella processen mot makarna A har Leif B yrkat förklaring att han har bättre rätt till fastigheten. Som grund åberopar han formfelet vid Bengt J:s förvärv. Makarna A har bestritt käromålet. De vitsordar visserligen formfelet i Bengt J:s fångeshandling och tycks även acceptera att det medför att de inte kan åberopa godtrosförvärv enligt,JB 18 kap. De gör däremot gällande att deras förvärv är skyddat enligt 34 § avtalslagen (AvtL).

Min bedömning. 1. JB 18:3 st 3.

I bedömningen utgår jag från att makarna A vid sitt köp var i god tro i den meningen att de inte kände till - och inte heller bort ha känt till - att Bengt J:s fång var ogiltigt på grund av formfel.

Om redan Barbro A var i god tro vid sitt köp från Bengt J, skulle hon visserligen ha uppfyllt kraven för godtrosskydd enligt JB 18:1. Undantaget i 18:3 st 3, för bland annat formfel, skulle dock ha uteslutit sådant skydd för henne. Det skydd lagen erbjuder henne är i stället möjligheten att få sin förlust ersatt av staten enligt 18:4.

Frågan är då om regeln i 18:3 st 3 också utesluter godtrosskydd för makarna A som i sin tur köpt fastigheten av Barbro A och litat på hennes lagfart.

I litteraturen har visserligen förekommit viss diskussion i frågan om undantaget även utesluter godtrosskydd för senare förvärv i en fångeskedja. Man kunde ju eventuellt mena att ordalagen i 18:3 närmast siktar på fallet att det är formfel - eller annat grovt fel av det slag 18:3 reglerar - i det fång vars lagfart köparen litar på. Om man sammanställer 18:3 med regeln i 18:1 blir dock, enligt min mening, resultatet redan av språkliga skäl att undantagen även drabbar senare fång i kedjan. I 18:1 stadgas ju om godtrosskydd inte bara när överlåtarens fång är ogiltigt utan också när "någon hans företrädares åtkomst" var ogiltig. Den formuleringen syftar just på fallet att ett fång tidigare i kedjan är ogiltigt. Och undantagen i 18:3 är till för att begränsa alla de situationer med förvärv i god tro som annars skulle skyddas genom 18:1. 18:3 måste därför gälla även vid fel tidigare i fångeskedjan. Denna ståndpunkt har klart stöd i två olika uttalanden av Henrik Hessler, nämligen i Allmän sakrätt (1973) s 171 och Nya Jordabalken. Kap 16 och 18 (1975) s 17. I det nu aktuella målet tycks också makarna A gå med på att godtrosskyddet enligt JB 18 kap är begränsat på det sättet. En sådan begränsning är acceptabel genom den möjlighet till ersättning av staten som 18:4 erbjuder köparen.

2. AvtL 34 § kontra JB 18:3.

Därmed återstår makarna A:s huvudinvändning, att regeln i AvtL 34 §, om handlingar som upprättats för skens skull, skulle skydda deras förvärv trots att reglerna i JB l8 kap innebär att förvärvet inte har godtrosskydd.

Huvudtanken bakom AvtL 34 § är ju att reglera de fall där parter upprättat en handling helt för skens skull. Trots att parterna inte avsett att tillskapa den rättighet den skriftliga handlingen ger sken av, skall den som i god tro förvärvat den rättighet handlingen enligt sin utformning går ut på, kunna göra rättigheten gällande. Ett påtagligt exempel är att en person undertecknar ett skuldebrev trots att någon fordran inte föreligger. Vid tillkomsten av 1915 års avtalslag fanns ett annat aktuellt exempel på sådana simulerade rättshandlingar, i NJA 1907 s 42. Där hade en fastighetsägare upprättat ett kontrakt enligt vilket han upplåtit skogsavverkningsrätt till sin son. Sonen överlät sedan sin rätt enligt kontraktet och det innehades nu av ett skogsbolag. Trots att det visats att fader och son inte avsett någon verklig upplåtelse av avverkningsrätt, tillerkändes bolaget - utan att det då år 1907 fanns någon lagregel som gav godtrosskydd - rätt till avverkning enligt kontraktet. En grupp av liknande fall som nämndes redan i 1915 års upplaga av kommentaren till avtalslagen (Almen-Eklund s 167 f) gällde hyreskontrakt där man angett hyran till högre belopp än vad parterna egentligen avtalat, vanligen i syfte att få köpare att gå med på högre pris på fastigheten. Enligt kommentaren riskerade hyresgästen i sådant fall att ny ägare av fastigheten kunde göra gällande den högre hyra det på honom transporterade hyreskontraktet angav att värden hade rätt till.

På motsvarande sätt bör det ha varit om parterna i ett fastighetsköp lät köpekontraktet ange en lägre köpeskilling än den de egentligen avtalat. Själva överlåtelsen var där allvarligt menad. Den enda skenhandlingen låg i det moment som angav köpeskillingens höjd. Om köparen i sådant fall före köpebrevsdagen lyckades transportera kontraktet till godtroende tredje man, måste regeln i AvtL 34 § ha inneburit att den förvärvaren kunde göra gällande kontraktet enligt dess lydelse mot säljaren och alltså kräva fullföljd av köpet till den angivna låga köpeskillingen. Lagregeln fick då - på samma sätt som i fallen med hyreskontrakten - en effekt som var inriktad just till del av köpekontraktet som var tillkommen för skens skull. (En annan historia är att säljaren i sådant fall torde haft rätt att kräva sin ursprunglige avtalspart på betalning av den extra köpeskillingen enligt sidoavtalet, jfr NJA 1921 s 636.)

Om däremot hela köpekontraktet var tillkommet för skens skull, blev effekten av lagregeln i gengäld mera total. Eftersom ett sådant fastighetsköp var ogiltigt, skulle ju varken den som på papperet gjort ett sådant fingerat köp eller den som köpt av honom, egentligen ha gjort något giltigt fång. Trots det kunde en godtroende förvärvare, med stöd av AvtL 34 §, göra gällande sitt förvärv. 1915 års kommentar uttalar generellt att den köpare har skydd som i god tro köpt fastigheten från den som köpt genom "skenköp". Man begränsar därvid inte sitt uttalande till det fallet att den senare köparens fång sker genom transport av den förstes köpekontrakt (166 f).

Genom tillkomsten av JB har vi från 1972 två olika vägar till godtrosskydd för den som förvärvar en fastighet från någon som inte är rätt ägare. Nu finns dels skyddet enligt AvtL 34 §, dels skyddet enligt JB 18:1 med dess särskilda begränsningar enligt 18:3.

Vid bedönmingen av den eventuella konkurrensen mellan AvtL 34 § och JB 18 kap måste inan skilja mellan de två olika falljag nyss berört. Det ena gäller den totala skenhandlingen, dvs det fall där parterna upprättat en köpehandling trots att någon överlåtelse alls inte är åsyftad. Det andra gäller det fall att parterna verkligen avsett en överlåtelse men där ett moment i köpehandlingen är utformat på ett sätt som inte överensstämmer med parternas verkliga avtal. Till detta senare alternativ hör fallen där köpehandlingen anger annan köpeskilling än den parterna verkligen avtalat.

Det första fallet, det med total skenhandling, stämmer helt med tanken bakom AvtL 34 § och skulle enligt den regeln leda till att senare köpare ges godtrosskydd enligt avtalslagen på samma sätt som ansågs ha gällt redan före 1915. För det fallet borde tillkomsten av JB inte innebära någon ändring. Den nye köparen, "köparen nr 2", bör även nu vara skyddad med stöd av AvtL 34 § om han kan visa att han var i god tro. Även senare förvärvare i en fångeskedja, "köpare nr 3" osv bör få det skydd AvtL 34 § erbjuder om de kan visa att köpare nr 2 var i god tro.

I det senare fallet inriktar sig däremot AvtL 34 §, enligt vadjag nyss utvecklat, inte på hela köpets giltighet utan bara på köpeskillingens storlek. Det är ju bara på den punkten köpehandlingen är simulerad. Regeln medförde att den som i god tro övertog köpekontraktet av köparen kunde kräva säljaren på fullföljd enligt den utsatta lägre köpeskillingen. I detta fall saknade det helt betydelse för senare ägare av fastigheten, att klausulen om köpeskillingens storlek var simulerad i det första köpet. När den förste köparen sålde vidare - oavsett om det skedde genom transport av hans köpekontrakt eller genom vanligt köp - var han ju rätt ägare av fastigheten och den nye köparen behövde inte åberopa AvtL 34 § för sitt skydd. Före tillkomsten av ill med dess formkrav i JB 4:1 var ju det första fastighetsköpet giltigt trots att dess köpehandlingar uppgav annan köpeskilling än den avtalade. Från 1972 gäller nu bland annat det formkravet att köpehandlingen är ogiltig om den inte upptar den verkligen avtalade köpeskillingen. Om någon genom transport övertar ett köpekontrakt där köpeskillingen för fastigheten är angiven till lägre belopp än parterna avtalat, skulle visserligen den godtroende transportköparen även i dag i och för sig kunna åberopa AvtL 34 §. Enligt vad jag nyss utvecklat innebar emellertid den regeln då egentligen endast att den nye köparen, när han skulle fullfölja det övertagna köpet, fick åberopa den köpeskilling som angavs i det simulerade momentet i köpekontraktet. Mot den transportköpare, som yrkar att få förvärva fastigheten till den lägre köpeskillingen, vill då den ursprunglige säljaren åberopa att köpekontraktet är ogiltigt enligt JB 4:1. Knäckfrågan blir därmed om regeln i AvtL 34 § i dag skall ges en utvidgad verkan och upphäva effekten av den nya formregeln.

Frågan om samordningen mellan de olika reglerna blev inte helt utredd i förarbetena till JB. Det första fallet, det där säljarens - eller någon hans företrädares - fång egentligen var ogiltigt genom att hans fångeshandling var helt simulerad och egentligen inte alls avsåg någon överlåtelse, nämns inte i förarbetena till JB. Det torde ha berott på att man utgått från att godtrosskyddet enligt AvtL 34 § redan gällde för sådana fall och rentav gav ett bättre skydd än de nya reglerna. Regeln i AvtL 34 § hade ju ingen motsvarighet till kravet i JB 18:1 att överlåtaren hade lagfart. Man torde därför inte ha haft för avsikt att nu inskränka det skydd som redan fanns vid sådana totala skenhandlingar.

Mera oklar blir däremot bilden för det andra fallet, dvs där den upprättade köpehandlingen visserligen syftar till en verklig överlåtelse av fastigheten men där parterna på en punkt, när det gäller angivandet av köpeskillingen, sätter ut ett annat belopp än det de verkligen avtalat. I och för sig innebär visserligen detta att uppgiften om köpeskillingen då lämnats "för skens skull". Men själva överlåtelsen var ju dock allvarligt menad av parterna. Knäckfrågan är då, som sagt, om man trots det nu skall utvidga verkan av AvtL 34 § på sådant sätt att den i dessa fall upphäver effekten av den nya formregeln. Man skulle då få en besvärande konkurrens mellan regeln i AvtL 34 §, som skulle ge näste köpare godtrosskydd trots formfelet betr köpeskillingen, samtidigt som regeln i JB 18:3 st 3 undantar godtrosskydd i samma situation!

I sin kommentar till det nya formkravet i JB 4:1 nämner departementschefen endast kort problemet med AvtL 34 §. Han nöjer sig där med att uttala att frågan om AvtL 34 § kan åberopas får lösas av rättspraxis. Han noterar då inte att det här kunde uppstå en konkurrens med de regler han samtidigt föreslår i JB 18:3 st 3. (Prop 1970:20 B s 151 och 458-469.) Om han gått närmare in på det problemet, skulle han ha fått anledning ta ställning till frågan om AvtL:s regel av år 1915, som alltså tillkom när rätt angivande av köpeskillingen inte var något formkrav, verkligen skulle få göra om intet att det nya viktiga formkravet om rätt angiven köpeskilling hindrade godtrosförvärv.

Frågan om AvtL 34 § gäller framför JB 18:3 st 3 i fallen med fel angiven köpeskilling har inte varit uppe till bedömning i HD. Den har inte heller blivit mera ingående behandlad i litteraturen. Den tas inte upp i Grönfors utförliga kommentar till Avtalslagen (1984). Småhusköpsutredningens betänkande av år 1988 tar visserligen upp frågan men där uttalas närmast att rättsläget är oklart. (SOU 1988:66 s 105.) 1991 års upplaga av Grauers lärobok Fastighetsköp redovisar också förhållandet till AvtL 34 § som i någon mån oklart (s 31 och 46). Han tycks dock egentligen anse att regeln i JB 18:3 st 3 gäller vid fel angiven köpeskilling, åtminstone när den som "förvärvat" fastigheten genom skenavtal i sin tur överlåter fastigheten till tredje man. Som problematiskt tar han däremot upp det fallet att köparen i stället överlåter (transporterar) sitt "skenköpekontrakt". Han uttalar att godtroende förvärvare i sådant fall möjligen skulle kunna skyddas av Avtl. 34 § men anser för egen del att det vore egendomligt om förvärvaren i sådant fall skulle kunna komma i bättre läge än den som förvärvar "fastigheten såsom sådan".

Problemet om konkurrens mellan AvtL 34 § och JB 18:3 st 3 måste, enligt min mening, kunna lösas på ett sätt som inte omintetgör för den nya regeln i JB 18:3 st 3 att hindra godtrosskydd i fallen med fel angiven köpeskilling. Enklast uppnås det resultatet om man nöjer sig med att låta AvtL 34 § omfatta de fastighetsköp där en köpehandling inte är menad som en överlåtelse trots att den ger sken av sådan avsikt. Man skulle därmed avstå från att utvidga lagregeln till att även omfatta de fall där parterna verkligen avsett en överlåtelse men där de i köpehandlingen redovisat annan köpeskilling än den de faktiskt avtalat. (Jfr att småhusköpsutredningen, SOU 1988:66 s 109, uttalar att själva överlåtelsen i dessa fall alls inte sker för skens skull.) En sådan begränsning av regeln i AvtL 34 § torde överensstämma med grundtanken bakom den regeln. En sådan rollfördelning mellan AvtL 34 § och JB 18 kap har också den fördelen att intressekonflikten mellan den som blivit av med sin fastighet genom köpehandling som lider av formfel och den som senare köper fastigheten i förlitan på sin säljares lagfart, löses på ett sådant sätt att den förlorande parten, den nye köparen, får det skydd mot ekonomisk förlust som regeln i JB 18:4 erbjuder.

3. Resultat.

Med den lösningjag här kommit fram till - och som jag menar Överensstämmer med den ursprungliga tanken bakom AvtL 34 § - överlämnas det helt åt reglerna i JB 18 kap att avgöra i vad mån det finns något skydd för den som i god tro köper en fastighet av den som har lagfart men vars eget fång, eller företrädares fång, är ogiltigt på grund av fel angiven köpeskilling. I den aktuella tvisten skulle därmed makarna A:s åberopande av AvtL 34 § inte hindra bifall till Leif B:s yrkande om förklaring att han har bättre rätt till fastigheten.

Leif B överklagade domen i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

HovR:n (hovrättsråden Helin, Lindskog och Kragh Munck, referent, samt tf hovrättsassessorn Reinholdsson) fastställde i dom d 22 okt 1993 TR:ns dom.

Leif B (ombud advokaten Mats Boquist) överklagade HovR:ns dom och yrkade att HD med ändring av HovR:ns dom skulle bifalla hans talan i målet.

Makarna A (ombud advokaten Svante Du Rietz) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Persson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom:

Domskäl.

Genom tillkomsten av den nya JB infördes i 4 kap 1 § formföreskrifter bl a med det innehållet att köpeskillingen skulle vara angiven i en köpehandling avseende fast egendom. Med köpeskillingen avsågs därvid den verkligen avtalade köpeskillingen. Om parterna av någon anledning i köpehandlingen angivit en annan köpeskilling än den verkliga, var köpet i sin helhet ogiltigt.

Formkravet om korrekt angiven köpeskilling ändrades genom lagstiftning som trädde i kraft d 1 juli 1992. De nya bestämmelserna innebär att en oriktig uppgift om köpeskillingen inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt samt att parterna gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Av övergångsbestämmelserna till de nya reglerna framgår att äldre bestämmelser fortfarande skall gälla i fråga om avtal som ingåtts före ikraftträdandet.

Den tidigare regleringen i JB medförde att ett köpeavtal om fast egendom kunde förklaras ogiltigt på talan av part om avtalet innehöll en oriktig köpeskilling. Formfelet var en bestående ogiltighetsgrund och ledde till att även senare förvärv i fångeskedjan blev ogiltiga. Och till följd av stadgandet i 18 kap 3 § 3 i JB drabbade ogiltighetspåföljden även en godtroende förvärvare av en fastighet om ett tidigare fång var ogiltigt på grund av en oriktig köpeskilling.

Bestämmelserna i 34 § avtalslagen innebär att en godtroende förvärvare av en rättighet enligt en skriftlig handling kan göra handlingen gällande efter dess innehåll. Frågan i målet blir därför om denna regel kan ge en godtroende förvärvare av en fastighet ett längre gående skydd än det som följer av reglerna i JB när det gäller denna typ av formfel som består i att köpehandlingen inte upptar den verkliga köpeskillingen. Spörsmålet uppmärksammades i förarbetena till JB (prop 1970:20 del B 1 s 151) men överlämnades där åt rättstillämpningen att lösa.

Rättsläget före tillkomsten av den nuvarande JB innebar att en sidoöverenskommelse om priset kunde göras gällande vid sidan om köpeavtalet utan att påverka köpets giltighet. Ett skenavtal om en fastighetsförsäljning kan tänkas avse antingen själva överlåtelsen eller ta sikte bara på ett moment i köpeavtalet, som här köpeskillingens storlek. Före 1972 gav 34 § avtalslagen en godtroende förvärvare skydd i båda fallen, alltså vare sig parternas avtal inte avsåg en verklig överlåtelse eller också att dessa hade kommit överens om en annan köpeskilling än den som framgick av avtalet. JB:s tillkomst medförde att formfel i avtalet ledde till avtalets ogiltighet. Ett av syftena med formkraven var att komma till rätta med oriktiga köpeskillingar och hindra vilseledande av tredje man eller myndighet. En tillämpning av 34 § avtalslagen på ett fall där parterna varit överens om en verklig överlåtelse men angivit en oriktig köpeskilling skulle innebära att formkravet kom att förlora sin rättsliga betydelse. Att ge godtrosskyddet i 34 § avtalslagen en sådan utvidgad verkan i förhållande till formföreskriften om en riktig köpeskilling kan inte ha varit avsedd, särskilt mot bakgrund av det syfte som förestavade formkraven vid tillkomsten av JB. Härtill kommer att den som förlorar en fastighet till följd av reglerna i 18 kap JB har rätt till ersättning av staten för den förlust han kan lida (4 § i samma kapitel). Att låta bestämmelsen i 34 § avtalslagen få företräde framför reglerna i 18 kap JB skulle innebära att den godtroende förvärvaren blev helt skyddad i sitt förvärv medan den ursprunglige säljaren betogs möjligheten att kräva fastighetens återgång på grund av avtalets ogiltighet.

På grund av det anförda finner HD att käromålet skall bifallas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD att Leif B har bättre rätt än Staffan A och Lillemor A till fastigheten Vävaren 8 i Kristinehamn.

HD undanröjer den för Staffan A och Lillemor A d 6 juni 1989 meddelade lagfarten för Vävaren 8.

HD (JustR:n Freyschuss, Solerud, Nyström, Lambe och Westlander, referent) beslöt följande dom:

Domskäl.

Parterna har i HD å ömse sidor åberopat samma grunder för sin talan som i HovR:n. Frågan i målet gäller således om Leif B till följd av bestämmelserna i 18 kap 1 och 3 §§ JB skall förklaras ha bättre rätt till den ifrågavarande fastigheten än makarna A eller om dessas förvärv skyddas av bestämmelsen i 34 § avtalslagen.

För Leif B:s överlåtelse av fastigheten gäller bestämmelserna i 4 kap 1 § JB enligt lagrummets lydelse före d 1 juli 1992. Bestämmelserna infördes d 1 jan 1972 med den nya JB och föreskrev att köp av fast egendom för att vara giltigt skulle slutas genom av köpare och säljare underskriven handling, vari köpeskillingen skulle vara angiven och säljaren skulle förklara att han överlät fastigheten på köparen.

Köp av fast egendom har sedan gammalt krävt viss form. Även före d 1 jan 1972 gällde att köp av fast egendom skulle ske genom skriftlig handling. Denna skulle i princip uppta alla köpevillkor. En uppmjukning hade emellertid skett i praxis så att formkravet inte omfattade alla avtalsvillkor eller i anslutning till köpet ingångna biavtal, t ex avtal om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna.

Som skäl för att även fortsättningsvis ställa krav på iakttagande av viss form för köp av fast egendom framhölls under förarbetena till den nya JB bl a dels vikten av att ägande rättsövergången blev helt klarlagd, vilket hade betydelse inte endast för parterna själva utan också för tredje man, som kunde beröras av överlåtelsen, dels den härmed sammanhängande betydelsen av att fånget genom lagfarten erhöll publicitet. Det anfördes att köpehandlingarna i första hand borde innehålla de uppgifter, bl a köpeskillingen, som ansågs utgöra minimikraven, köpets typklausuler, förutan vilka giltigt köp över huvud taget inte borde anses ha kommit till stånd (se prop 1970:20 del B 1 s 122 och 144).

Vad gällde kravet på angivande av köpeskillingen uttalades att avsikten med en oriktig uppgift härom torde vara att i något avseende vilseleda myndighet eller tredje man för att t ex undgå full lagfartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning eller för att hindra staten från att ge avslag på ansökan om förvärvstillstånd eller arrendator från att utöva förköpsrätt. Enligt departementschefen talade starka skäl för att formkravet borde upprätthållas med stränghet i fråga om alla typklausuler och alltså även när det gällde uppgift om köpeskillingen. Hade denna lämnats för skens skull borde köpet på talan av part kunna förklaras ogiltigt. En annan fråga sades vara hur rättsförhållandet skulle komma att gestalta sig om köparen hade överlåtit fastigheten vidare till någon som ägde åberopa 34 § avtalslagen till skydd för sitt förvärv. Denna fråga hänsköts till lösning i rättstillämpningen (se a prop del B 1 s 151).

Som en nybildning för svensk rätts vidkommande infördes i 18 kap nya JB bestämmelser om godtrosförvärv på grund av inskrivning. Huvudprincipen är att till skydd för den redbara omsättningen ge inskrivningar i fastighetsboken offentlig trovärdighet i det hänseendet att rättshandling som i överensstämmelse med sådan inskrivning företas av tredje man i god tro blir giltig fastän materiell grund för inskrivningens giltighet inte föreligger. De situationer som avses är när överlåtelse gjorts av den som åtkommit fastigheten genom ett ogiltigt förvärv eller av någon som i sin tur förvärvat fastigheten av denne (18 kap 1 §). Huvudprincipen jämkas för det fall att bristen i förvärvet är av särskilt kvalificerad beskaffenhet såsom t ex att förvärvet enligt lag var ogiltigt på grund av att det inte skett i föreskriven form (18 kap 3 § 3). För sådant fall inträder inte något godtrosförvärv på grund av inskrivningen.

I köpehandlingen avseende överlåtelsen av fastigheten från Leif B angavs för skens skull en oriktig köpeskilling. Överlåtelsen skedde således inte i föreskriven form och den är därför ogiltig. Med tillämpning av bestämmelserna i 18 kap 1 och 3 § 3 JB skulle makarna A inte ha gjort något godtrosförvärv på grund av inskrivning.

Fråga är då om makarna A:s förvärv skyddas av bestämmelsen i 34 § avtalslagen. Bestämmelsen reglerar tredje mans rätt för sådant fall då skriftlig handling i fullt samförstånd mellan parter upprättats för skens skull med avsikt att den enligt handlingens innehåll berättigade inte skall få den rätt som handlingens innehåll ger sken av eller att denne skall förvärva en mindre omfattande rätt än vad innehållet ger vid handen. Till den del innehållet i den skriftliga handlingen skiljer sig från parternas verkliga vilja och mening är rättshandlingen inte gällande för någon av dem. Om emellertid den enligt handlingen föregivet berättigade överlåter rättigheten på annan som är i god tro i fråga om rättighetens existens skyddas denne i sitt förvärv. I motiven nätens som exempel att, om någon genom skenköp säljer sin fastighet och köparen i sin tur säljer fastigheten vidare till godtroende tredje man, denne kan göra fånget gällande mot den ursprunglige säljaren.

Fastighetsöverlåtelsen i förevarande fall skiljer sig från det i motiven till 34 § avtalslagen nämnda exemplet genom att de parter som upprättat handlingen verkligen avsett att en överlåtelse dem emellan av fastigheten skulle ske. Att rättshandlingen till följd av dåvarande 4 kap 1 § JB var ogiltig och inte gav den föregivne förvärvaren någon äganderätt till fastigheten som han i sin tur kunde överlåta vidare, skall emellertid parterna anses ha haft kännedom om. Skäl finns därför att behandla rättshandlingen i dess helhet såsom ett skenavtal som är jämställt med en sådan skenrättshandling som avsågs i motiven.

Här uppkommer då spörsmålet, om de tidigare redovisade allmänna intressen som bar upp formkravet beträffande köpeskillingen har den tyngd att en godtroende förvärvare inte skulle ha rätt att med framgång åberopa 34 § avtalslagen gentemot den ursprunglige säljaren.

Som framgår av de nyss återgivna uttalandena under förarbetena till den nya JB förestavades kravet på att köpeskillingen skulle anges i köpehandlingen inte av någon omsorg om den ursprunglige säljaren eller köparen. Tvärtom uttalades vissa farhågor för att den föreslagna regleringen kunde medföra en risk för att dessa gavs möjlighet att utöva påtryckning mot varandra (se tredje lagutskottets utlåtande nr 80 år 1970 s 198). Något rättssäkerhetsintresse i vad avser de ursprungliga parterna torde därför inte finnas att beakta i frågan om senare godtroende förvärvare av fastigheten bör kunna åberopa 34 § avtalslagen till skydd för sitt förvärv.

Att en godtroende förvärvare får träda tillbaka för en ursprunglig köpare framstår som en drastisk följd av att det tidigare förvärvet var ogiltigt. Detta gäller även för det fall att förvärvaren skulle kunna ha rätt till ersättning enligt 18 kap 4 § JB. Några av de främsta skälen för att upprätthålla kravet på viss form vid fastighetsköp såsom vikten av att äganderättsövergången blir helt klarlagd och den härmed sammanhängande betydelsen av att fånget genom lagfarten får publicitet skulle dessutom snarast bli satta åsido om det fång som godtroende tredje man har gjort från fastighetens lagfarne ägare skulle rivas upp. Vid den av förarbetena till JB förutsatta prövningen i rättstillämpningen av i vad mån 34 § avtalslagen skall kunna åberopas med framgång bör godtrosskydd förvägras en förvärvare endast när detta uppbärs av mycket tungt vägande skäl. Varken de ändamålssynpunkter som bar upp kravet i dåvarande 4 kap 1 § JB på köpeskillingens angivande i köpehandlingen eller andra förhållanden kan anses utgöra dylika skäl.

På grund av det anförda kan hinder mot att i ett fall som det förevarande tillämpa 34 § avtalslagen inte anses föreligga. Det förtjänar för övrigt att anmärkas, att den senare utvecklingen i lagstiftningsarbetet lett till att en felaktig köpeskilling inte längre skall utgöra ogiltighetsgrund ens parterna emellan.

HovR:ns domslut skall fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD:s dom meddelades d 13 mars 1995 (nr DT 34).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1995-03-13

Målnummer:
T4620-93