Sedan nya bestämmelser införts i fråga om sophantering har två fastigheter blivit föremål för inspektion av en företrädare för kommunen. Härvid har inspektionsrapporter upprättats. Rapporterna har inte ansetts utgöra sådana beslut av myndighet som avses i 4 kap 18 § JB.


Lagrum:
4 kap. 18 § jordabalken (1970:994); 82 a § byggnadsstadgan (1959:612)

Gösta G och Wivi-Anne G yrkade efter stämning, som delgavs Tor L d 11 juli 1989, vid Malmö TR att Tor L skulle förpliktas att till dem utge 360 783 kr 60 öre såsom nedsättning av köpeskilling vid köp av fast egendom jämte ränta.

Tor L bestred käromålet men vitsordade att beloppet i och för sig var skäligt.

TR:n (lagmannen Arrfelt, hovrättsassessorn Mats Persson och tingsfiskalen Ingela Pålsson) antecknade i dom d 1 febr 1991 följande om bakgrunden till tvisten: Genom köpekontrakt daterat d 10 okt 1980 förvärvade makarna Gösta G och Wivi-Anne G av Tor L fastigheterna Malmö Ängdala 1 och Malmö Ängdala 2 för 2 950 000 kr. I köpekontraktet intogs en klausul, § 7, med följande lydelse, "Säljaren garanterar att fastigheten inte besväras av några föreläggande från brandmyndighet, hälsovårdsnämnd eller annan myndighet . . ." Fastigheterna var bebyggda med flerfamiljshus. Tillträde ägde rum d 1 jan 1981.

Nya normer beträffande soputrymmen och sopnedkast m m trädde i kraft d 1 april 1978 genom ändringar i byggnadsstadgan och föreskrifter från statens planverk. Med anledning härav initierade yrkesinspektionen i Malmö ett projekt angående renhållningsarbetarnas arbetsmiljö. Den 22 maj 1978 sände yrkesinspektionen en cirkulärskrivelse angående projektet till berörda fastighetsägare. Hälsovårdsförvaltningen företog inspektion av samtliga berörda fastigheter med anledning av de nya normerna. Sådan inspektion företogs också beträffande Ängdalafastigheterna. I inspektionsrapporter daterade d 4 aug 1980, i allt väsentligt likalydande för Ängdala 1 och Ängdala 2, har dåvarande förste miljöinspektören Arne Zander antecknat att sophanteringen skall anordnas enligt statens planverks författningssamling 1978:2. Han har vidare antecknat, "Svar vilka åtgärder som skall vidtagas förväntas senast den 1/11 1980". I en till makarna G d 30 juni 1981 avlåten skrivelse anförde Malmö stadsbyggnadskontor att det till byggnadsnämnden inkommit anmälan om att fastigheternas avfallshantering inte var anordnad enligt gällande normer. De brister som hade uppmärksammats var markerade med kryss i en bilaga till skrivelserna. Med hänvisning till 82 a § byggnadsstadgan anmodades makarna G som fastighetsägare "härmed att inom två (2) månader till byggnadsnämnden inkomma med skriftlig förklaring angående förslag till åtgärder".

Genom köpekontrakt daterat d 19 jan 1982 överlät makarna G Ängdalafastigheterna till Bytesbilar i Malmö AB. I samband med överlåtelsen åtog sig makarna G att avhjälpa de brister som anmärkts i stadsbyggnadskontorets skrivelser.

TR:n anförde under rubriken Grunder i domen vidare:

Till grund för käromålet har makarna G i stämningsansökan åberopat att fastigheterna var behäftade med rådighetsfel, nämligen att fastigheterna vid köpet besvärades av myndighets beslut, som medförde att makarna G inte förvärvade den rådighet över fastigheterna som de vid köpet hade skäl att förutsätta. De har vid huvudförhandlingen vidhållit vad de sålunda åberopat och anfört: Inspektionsrapporterna av d 4 aug 1980 är ett föreläggande för fastighetsägaren att anordna sophanteringen enligt planverkets normer. Inspektionsrapporterna är myndighets beslut i den mening som avses i 4 kap 18 § JB. Tor L underlät i samband med köpet att upplysa dem om besluten. De hade därför ingen kännedom om dem. Först genom stadsbyggnadskontorets skrivelser blev de varse att sophanteringen inte motsvarade myndigheternas krav. Tor L eller hans fastighetsförvaltare, Hjertbergs advokatbyrå, advokaten Sven Björk och Grenner Förvaltning AB, Bengt Liedman kände emellertid till besluten eftersom Arne Zander skickade inspektionsrapporterna till såväl Tor L som förvaltarna. När makarna G övertog fastigheterna besvärades fastigheterna av besluten. Makarna G förvärvade därför inte den rådighet över fastigheterna som de vid köpet hade skäl att förutsätta.

Vid huvudförhandlingen har makarna G till grund för käromålet i andra hand åberopat att fastigheterna var behäftade med faktiskt fel, nämligen att fastigheterna avvek från vad makarna G med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. Makarna G har anfört: Fastigheterna avvek från "normal standard" i de avseenden som angavs i stadsbyggnadskontorets skrivelser. Avvikelserna förelåg vid överlåtelsen och bestod i att utrymmena för sophanteringen inte var anordnade på det sätt som krävdes enligt gällande bestämmelser. Makarna G hade inte anledning att räkna med detta. De besiktigade fastigheterna före köpet, även utrymmena för sophanteringen, men allt såg välordnat ut. Avvikelserna var inte heller upptäckbara för den som inte kände till de bakomliggande bestämmelserna. Därför var felen dolda. Trots att de undersökt fastigheterna hade de alltså inte anledning att misstänka avvikelse från "normal standard".

Makarna G har vidare anfört att de nu åtgärdat de brister som stadsbyggnadskontorets skrivelser avsåg och att kostnaderna för åtgärderna har uppgått till det yrkade beloppet.

Till grund för sitt bestridande har Tor L anfört: Vid överlåtelsen besvärades fastigheterna inte av något myndighets beslut i den mening som avses i 4 kap 18 § JB. Inspektionsrapporterna är inte ett sådant beslut. De utgör endast ett sätt att initiera vissa åtgärder och ger fastighetsägaren tillfälle att komma med åtgärdsförslag. Det förelåg således ingen rådighetsinskränkning vid överlåtelsen. Han fick för övrigt kännedom om rapporterna först i juli 1981. Fastighetsmäklaren Pär Norrman skrev då till honom på makarna G:s vägnar och begärde att han skulle vidtaga åtgärder med anledning av rapporterna. - - -

Tor L kände inte till planverkets normer från år 1978. Vid överlåtelsen avvek visserligen fastigheterna från planverkets normer i de avseenden som anges i stadsbyggnadskontorets skrivelser. Avvikelserna utgör emellertid inte något faktiskt fel i JB:s mening eftersom fastigheterna inte avvek från de normer som gällde när byggnaderna uppfördes. Även om TR:n skulle finna att fastigheterna var behäftade med fel i JB:s mening är felen inte relevanta eftersom de inte var dolda. Makarna G hade möjlighet att ta reda på vilka normer som gällde för sophanteringen. Avvikelserna från planverkets normer var vid en noggrann undersökning fullt iakttagbara. Fastigheterna avvek alltså inte från vad makarna G med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet. -De åtgärder som makarna G vidtagit beträffande soputrymmena har medfört att fastigheternas värde ökat. Värdeökningen motsvarar till fullo det yrkade beloppet. Tor L kan därför inte förpliktas utge ersättning för åtgärderna.

Vid TR:n hördes Gösta G under sanningsförsäkran och bla Arne Zander som vittne. Tor L åberopade ett sakkunnigutlåtande av professorn Gunnar Bramstång.

Gösta G uppgav: Redan före köpet av Ängdalafastigheterna ägde han flerfamiljsfastigheter på Sallerupsvägen. Han hade köpt fastigheterna genom fastighetsmäklaren Pär Norrman. Tillsammans med Pär Norrman tittade han på fastigheterna vid ett tillfälle före kontraktsskrivningen. De var inne i två eller tre lägenheter. Allting såg bra ut. De tittade också i källarna och soputrymmena. Det fanns sopnedkast. Gångarna i källarna var fria. För sophanteringen fanns speciella rum. Det såg rent och snyggt ut. Han såg ingenting som gav honom anledning att misstänka att sophanteringen inte uppfyllde myndigheternas krav. Han hade inte fått någon skrivelse från myndigheterna angående sophanteringen på Sallerupsvägen. Där fanns soptunnor på gården. När han vid kontraktsskrivningen träffade Tor L fann han ingen anledning att fråga om soputrymmenas skick. I juni 1981 ringde Arne Zander honom och frågade om sophanteringen hade åtgärdats enligt utsända skrivelser. Eftersom han inte kände till några skrivelser angående fastigheterna sände Arne Zander kopior av inspektionsrapporterna till honom. Sedan han erhållit stadsbyggnadskontorets skrivelser började han vidta åtgärder för att få soputrymmena i det skick som myndigheterna krävde. När ombyggnaden började förstod han att det skulle bli jobbigt och valde därför att bjuda ut fastigheterna till försäljning. Han åtog sig i förhållande till köparen, Bytesbilar i Malmö AB, att avhjälpa de brister som anmärkts i stadsbyggnadskontorets skrivelser.

Arne Zander har berättat: Med anledning av de nya bestämmelserna beträffande soputrymmen och sopnedkast, som för övrigt var mycket uppmärksammade i massmedia, började kommunen 1979 inspektera alla berörda fastigheter. Det ålåg fastighetsägarna att tillse att sophanteringen uppfyllde bestämmelserna. Inför inspektionerna tog han oftast kontakt med fastighetsskötarna för att få tillgång till soputrymmena. Ibland var utrymmena olåsta, då utförde han inspektionen utan att vidtala fastighetsskötaren. Hur det i detta avseende förhöll sig med Ängdalafastigheterna minns han inte. Ca en månad efter inspektionen skulle en inspektionsrapport vara upprättad. Inspektionen av Ängdalafastigheterna bör därför ha ägt rum i juni eller juli 1980. Rapporterna skickades i lösbrev utan mottagningsbevis till fastighetsägaren samt till förvaltaren och fastighetsskötaren, om dessa var kända. I rapporterna föreskrevs en tid inom vilken han förväntade sig att fastighetsägaren skulle redogöra för vilka åtgärder som fastighetsägaren hade tänkt sig att vidta. Det begärdes inte att bristerna skulle vara åtgärdade före tidsfristens utgång. Den som inte svarade inom den utsatta tiden riskerade emellertid ett föreläggande eller förbud från byggnadsnämnden. Rapporterna var inte ett föreläggande. I rapporterna beträffande Ängdalafastigheterna har han antecknat att han d 20 okt 1980 var i telefonkontakt med Sven Björk. Han fick då veta att fastigheterna hade fått nya ägare. I juni 1981 har han antecknat att fastigheterna hade nya ägare. Han vet inte varför den anteckningen gjordes först då.

Domskäl. Efter att ha funnit att ett av Tor L framfört avvisningsyrkande skulle ogillas anförde TR:n: TR:n övergår härefter till att pröva målet i sak varvid TR:n först behandlar makarna G:s påstående om rådighetsfel.

Makarna G har påstått att inspektionsrapporterna är ett föreläggande för fastighetsägaren och att rapporterna är myndighets beslut i JB:s mening. Av rapporterna framgår att hälsovårdsförvaltningen genom Arne Zander av fastighetsägaren fordrade ett yttrande med en redogörelse för vilka åtgärder som skulle vidtagas med anledning av att sophanteringen inte var anordnad enligt gällande normer. Fastighetsägaren ålades emellertid inte att vidtaga några faktiska åtgärder. Av Arne Zanders vittnesmål framgår att ett föreläggande kunde komma i fråga först om fastighetsägaren inte yttrade sig inom föreskriven tid. Mot bakgrund av nu angivna förhållanden finner TR:n att inspektionsrapporterna inte är myndighets beslut i den mening som avses i 4 kap 18 § JB. Inspektionsrapporterna begränsade således inte makarna G:s rådighet över fastigheterna. Käromålet kan alltså inte vinna bifall på den av makarna G i första hand åberopade grunden.

Vad härefter gäller frågan om faktiskt fel gör TR:n följande bedömning.

TR:n fann på anförda skäl att makarna G inte hade rätt till nedsättning av köpeskillingen.

Domslut. Käromålet ogillas.

Makarna G fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Tor L bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Eilard, Lindell och Orton Ågvist, referent, samt t f hovrättsassessorn Engholm) anförde i dom d 3 jan 1992: Domskäl. Parterna har i HovR:n till stöd för talan åberopat samma omständigheter som anförts vid TR:n. Gösta G har på nytt hörts under sanningsförsäkran och därvid lämnat i huvudsak samma uppgifter som antecknats i TR:ns dom. Den vid TR:n i övrigt framlagda bevisningen har åberopats även här.

Som TR:n antecknat trädde nya regler om avfallshantering i kraft d 1 april 1978 genom ändringar i byggnadsstadgan och nya föreskrifter av statens planverk och yrkesinspektionen initierade i anledning därav ett projekt angående renhållningsarbetarnas arbetsmiljö som genomfördes i samverkan med hälsovårdsförvaltningen. Sedan berörda fastighetsägare på försommaren 1978 underrättats genom ett cirkulär om projektet, genomförde hälsovårdsförvaltningen d 4 aug 1980 som ett led i denna verksamhet en inspektion i Tor L då tillhöriga fastigheterna Ängdala 1 och Ängdala 2, varvid de två åberopade inspektions-rapporterna tillkom. Inspektionerna synes ha ägt rum utan att någon behörig företrädare för fastigheterna deltog. I vardera rapporten angavs Tor L som ägare till fastigheten med noteringen att förvaltningen handhades av Åke Grenners fastighetsförvaltning Bengt Liedman. På vardera rapporten har även antecknats namnet Lennart Svensson såsom namnet på fastighetsskötaren. Såvitt nu är i fråga har i rapporten för Ängdala 1 beträffande två soprum och för Ängdala 2 beträffande tre soprum antecknats - med påpekandet att sophanteringen skulle vara anordnad enligt planverkets föreskrifter - att "medelsvår anmärkning", som påkallade "åtgärd snarast", förelåg i fråga om dimensionering, transportväg, avstängningsanordning mm, varjämte begärdes att svar beträffande vilka åtgärder som skulle vidtas skulle lämnas senast d 1 nov 1980. Enligt Arne Zanders vittnesmål vid TR:n hade inspektionsrapporterna i enlighet med då gällande rutiner sänts med lösbrev till fastighetsägaren samt, om dessa varit kända, även till förvaltaren och fastighetsskötaren.

Genom inspektionerna har hälsovårdsförvaltningen införskaffat utredning i två ärenden i anledning av det ovan berörda projektet. Besluten att översända inspektionsrapporterna till fastighetsägaren med förelägganden att yttra sig i angivna hänseenden är att uppfatta som förberedande beslut i de hos hälsovårdsförvaltningen anhängiga ärendena. Hinder har inte förelegat att översända rapporterna med där påtecknade förelägganden med lösbrev.

Enligt 4 kap 18 § JB skall, om offentlig myndighets beslut medför att köparen inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, 12 § samma kapitel äga motsvarande tillämpning. Detta innebär att en köpare i sådant fall har rätt till bl a avdrag på köpeskillingen.

En lagregel om verkan av rådighetsfel upptogs första gången i svensk rätt genom nyssnämnda bestämmelse i JB. Emellertid visar rättspraxis att opåräknade inskränkningar i en köpares rätt att förfoga över förvärvad fastighet, vilka berodde på stadganden i lag eller författning eller på myndighets föreskrift, redan före balkens ikraftträdande kunde leda till ersättningsskyldighet för säljaren. Dels var så fallet där en byggnad eller annan inrättning på en såld fastighet hade uppförts eller inrättats utan vederbörligt tillstånd eller eljest i strid mot gällande bestämmelser (se t ex NJA 1933 s 253, 1936 s 6 och 1958 s 648). Dels kunde så också bli fallet då rådigheten över den förvärvade egendomen varit inskränkt genom ett direkt förbudsföreläggande av myndighet (se t ex NJA 1947 s 1 och 680 och 1951 s 416).

Av förarbetena till JB framgår att regeln i 4 kap 18 § avser fall då rådigheten över förvärvad egendom inskränks genom offentlig myndighets beslut (prop 1970:20 del B 1 s 205). I lagstiftningsärendet tillade lagrådet (se prop del A s 218) att det inskränkande beslutet regelmässigt skall ha tillkommit före köpet och att hänsvn inte får tas till ett först därefter meddelat förbud om inte omständigheterna undantagsvis är sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. Besluten att för yttrande översända inspektionsrapporterna till fastigheternas ägare är - som ovan anförts - förberedande beslut i två ärenden hos hälsovårdsförvaltningen vilka kan komma att leda till rådighetsinskränkningar. Det är också ostridigt att båda fastigheterna redan vid köpet avvek från planverkets normer om sophantering i de hänseenden som anges i inspektionsrapporterna. Omständigheterna är därför sådana att det kan tas för visst att hälsovårdsförvaltningen någon tid efter köpet skulle meddelat beslut som inneburit rådighetsinskränkningar om inte en uppgörelse i frågan kommit till stånd med den nye ägaren till fastigheterna. Under angivna förhållanden får dessa anses vid köpet ha varit behäftade med sådana rådighetsfel som avses i 4 kap 18 § JB. Omständigheterna har inte visats vara sådana att makarna G bort inse detta. Makarna G är därför berättigade till bifall till sin talan.

Vid nu angivna bedömningar saknar HovR:n anledning att ingå på prövning av makarna G:s i andra hand anförda grund för sin talan. Tvist råder inte om skäligheten i och för sig av yrkat avdrag på köpeskillingen. Tor L har emellertid invänt att fastigheternas värde genom de åtgärder makarna G låtit vidta i fråga om soputrymmena ökat i en omfattning som väl motsvarar den yrkade nedsättningen och gjort gällande att värdeökningen skall avräknas. Tor L har emellertid inte förebringat någon utredning härom, och förutsättningar saknas därför att pröva vilken betydelse en eventuell värdeökning skulle kunna ha. Avdraget på köpeskillingen skall därför bestämmas till yrkade 360 783 kr 60 öre.

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut förpliktar HovR:n Tor L att till Gösta G och Wivi-Anne G utge 360 783 kr 60 öre jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen (1975:635) från d 11 juli 1989 tills betalning sker.

Tor L (ombud advokaten Kurt Hjertberg) sökte revision och yrkade att HD skulle lämna makarna G:s talan om nedsättning av köpeskillingen utan bifall. Tor L åberopade bl a utlåtanden av professor Gunnar Bramstång.

Makarna G (ombud advokaten Lennart Molander) bestred ändring. HD meddelade d 21 april 1993 med stöd av 54 kap 11 § RB prövningstillstånd i frågan om inspektionsrapporterna d 4 aug 1980 utgör sådant beslut av offentlig myndighet som medför att köparna icke förvärvat den rådighet över fastigheten som de vid köpet hade skäl att förutsätta. I avvaktan på prövningen av denna fråga förklarade HD frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Mohammar, föreslog i betänkande att HD skulle meddela dom enligt följande: Domskäl. I fall där köpare av fast egendom på grund av offentlig myndighets beslut inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, har han enligt 4 kap 18 § JB bland annat rätt till nedsättning av köpeskillingen. En följd av detta blir att säljaren ansvarar för att fastigheten inte är behäftad med rådighetsinskränkningar. Den omständigheten att säljaren själv varit ovetande om rådighetsinskränkning befriar honom inte från ansvarighet (prop 1970:20 del B 1 s 205).

Vad angår den närmare arten av de rådighetsinskränkningar som avses i 4 kap 18 § JB, uttalade departementschefen i lagrådsremissen, att myndighetens beslut inte nödvändigtvis skulle behöva utpeka just den aktuella fastigheten utan ha generell räckvidd (prop 1970:20 del B 1 s 205). I sitt utlåtande kommenterade lagrådet ifrågavarande departementschefsuttalande. Enligt lagrådets mening borde endast sådana inskränkningar beaktas, som hänför sig till just den aktuella fastigheten eller den grupp av fastigheter i vilken denna ingår. Däremot ansåg lagrådet i detta sammanhang att man undantagsvis får ta hänsyn till sådana beslut som fattats efter köpet, om det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet (prop 1970:20 del A s 218). Lagrådets deklaration om denna undantagsbestämmelse bemöttes inte i propositionen. Vid utskottsbehandlingen antecknades, att några motionärer anfört att 18 § i olika avseenden inte kan ges den innebörd som följer av dess lydelse. Enligt utskottets uppfattning borde dock överlämnas till rättstillämpningen att bestämma tillämpningsområdet för bestämmelserna (tredje lagutskottets utlåtande 1970:80 s 199).

En inspektionsrapport är en handling som upprättas när en myndighet efter anmälan eller på eget initiativ aktualiserar frågan om förbud mot viss verksamhet eller dylikt. Inspektionsrapporten kan redovisa iakttagelser som myndigheten har gjort vid besiktning på platsen och utgör det material som myndigheten bygger sitt beslut på. I en inspektionsrapport kan vederbörande tjänsteman uttala sig i visst hänseende. Denne har dock i allmänhet endast till uppgift att bereda ärenden hos den nämnd som beslutar. Åtgärder för förbättring och dylikt skall därefter prövas och godkännas av nämnden.

Den begäran i inspektionsrapporterna i förevarande fall om yttrande angående vilka åtgärder som enligt fastighetsägaren skulle vidtas på fastigheterna uppfyller inte de krav som måste kunna ställas på ett föreläggande. Däremot får det anses uteslutet, att annat än ett inskränkande beslut skulle komma att fattas av byggnadsnämnden med stöd av de iakttagelser som myndigheten gjort vid besiktningen och som finns redovisade i inspektionsrapporterna. Såsom HovR:n funnit kan det tas för visst, att det någon tid efter köpet skulle ha meddelats beslut, som inneburit rådighetsinskränkningar om inte en uppgörelse i frågan kommit till stånd med den nya ägaren till fastigheterna.

Gösta G och Wivi-Anne G hade vid köpet rätt att utgå från att anordningen för avfallshanteringen på fastigheterna var ordnad enligt gällande normer, vilket ostridigt inte var fallet. Det får betraktas som normal standard att byggnaderna på en såld fastighet inte strider mot gällande regler för avfallshanteing. Avviker fastigheterna från denna standard föreligger ett fel. Detta särskilt då inspektionsrapporter angående brister i avfallshanteringen utfärdats och då det med säkerhet kunde förutses att inskränkande beslut av myndighet skulle komma att fattas med anledning därav. Det måste i detta fall anses vara rimligt att lägga ansvaret på Tor L även om beslutet inte var fattat före köpet. Eftersom avvikelsen innebar att Gösta G och Wivi-Anne G inte förvärvade den rådighet över fastigheten som de vid köpet hade skäl att förutsätta, får det anses att fastigheterna vid köpet var behäftade med sådant fel som avses i 4 kap 18 § JB.

På grund av det anförda och på de skäl som HovR:n anfört i övrigt skall Tor L:s ändringsyrkande ogillas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Magnusson, Lars K Beckman, fd JustR Bengtsson, JustR:n Törnell, referent, och Lennander) beslöt följande dom: Domskäl. Om en köpare av en fastighet på grund av offentlig myndighets beslut inte har förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, har han enligt 4 kap 18 § JB bland annat rätt till avdrag på köpeskillingen. Enligt förarbetena till JB inträder en sådan rättsföljd oberoende av om säljaren kände till myndighetsbeslutet och den därav följande rådighetsinskränkningen. Köparen å sin sida måste vara i god tro. Han torde emellertid inte ha någon plikt att undersöka huruvida det föreligger ett sådant myndighetsbeslut som det är fråga om. (Prop 1970:20 del B s 204 f; jfr Hellner, Speciell avtalsrätt II Kontraktsrätt, 2 uppl 1 häftet s 71.) Säljarens ansvar är således i vissa avseenden strängare än det som följer av 4 kap 19 § JB.

Det har i förarbetena gjorts vissa uttalanden om vilka myndighetsbeslut som faller under 4 kap 18 §. Som huvudregel får anses gälla att beslutet skall ta sikte på den aktuella fastigheten eller en viss grupp av fastigheter där denna ingår. Regelmässigt gäller vidare att beslutet skall ha tillkommit före köpet. Hänsyn bör inte få tas till ett beslut som har kommit till senare, om inte omständigheterna undantagsvis är sådana att det får anses givet att beslut om rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter köpet. Utanför lagrummets tillämpningsområde faller sådana begränsningar i fastighetsägarens förfoganderätt som följer direkt av lagar och andra författningar. (Prop 1970:20 del A s 218 och B s 205.)

Även med de gjorda preciseringarna kan räckvidden av 4 kap 18 § JB bli föremål för tvekan (jfr Hellner, a as 70 f, och Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken s 84 f. Med hänsyn bl a till det långtgående ansvar som åläggs säljaren finns det anledning att tillämpa lagrummet förhållandevis restriktivt när ett myndighetsbeslut tar sikte på fastighetens skick.

I syfte att förbättra renhållningsarbetarnas arbetsmiljö infördes genom ändringar i byggnadsstadgan (1959:612) och föreskrifter av Statens planverk nya normer vad gällde soprum och sopnedkast m m.

Ändringarna trädde i kraft d 1 juli 1977. De nya normerna blev genom ett tillägg till byggnadsstadgan (82 a §) från d 1 april 1978 i viss utsträckning tillämpliga också på äldre byggnader.

Av motiven till 82 a § byggnadsstadgan framgår, att det var fastighetsägaren som hade ansvaret för att förhållandena vid avfallshanteringen förbättrades. För det fall byggnadsnämnden tvingades att ingripa med föreläggande borde detta så långt det var möjligt och rimligt ange de åtgärder fastighetsägaren hade att vidta. Vilka krav som kunde ställas i ett enskilt fall fick enligt motiven bestämmas med hänsyn särskilt till fastighetens ekonomi (prop 1977/78:50 s 14 f). I de aktuella inspektionsrapporterna antecknades att fastigheterna Ängdala 1 och Ängdala 2 hade vissa brister som enligt inspektörens bedömning borde åtgärdas snarast. Bristerna preciserades emellertid inte närmare i rapporterna, utan det gjordes en hänvisning till planverkets föreskrifter. Fastighetsägaren meddelades inte heller något föreläggande att avhjälpa bristerna. I stället angavs att fastighetsägaren senast en viss bestämd dag förväntades inkomma med svar angående vilka åtgärder som skulle vidtas.

Inspektionsrapporterna har inte i sig inneburit någon inskränkning i fastighetsägarens rådighet över fastigheterna. Omständigheterna var visserligen sådana att - om fastighetsägaren inte lämnade något nöjaktigt svar på rapporterna - de kommunala myndigheterna kunde förväntas följa upp ärendet och därvid eventuellt besluta om åtgärder. Det var emellertid inte givet att rapporterna inom en snar framtid skulle följas av ett beslut om rådighetsinskränkning.

Inspektionsrapporterna har sålunda inte utgjort sådana beslut av offentlig myndighet som avses i 4 kap 18 § JB. Makarna G:s påstående härom, varpå de i första hand grundar sin talan, kan alltså inte godtas.

Vid denna bedömning skall prövningstillstånd meddelas också i återstående delar av målet.

Eftersom HovR:n inte prövat vad makarna G i övrigt har åberopat som grund för sin talan bör målet återförvisas till HovR:n för fortsatt handläggning.

Domslut. HD förklarar att inspektionsrapporterna d 4 aug 1980 inte har utgjort sådana beslut av offentlig myndighet som avses i 4 kap 18 § JB.

HD, som meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt, undanröjer HovR:ns dom och visar målet åter till HovR:n för fortsatt handläggning.

HD:s dom meddelades d 24 febr 1994 (nr DT 50).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1994-02-24

Målnummer:
T506-92