Ett avtal varigenom hyresrätt upplåtits för hyresgästens livstid är ej att betrakta som ett avtal med obestämd hyrestid.


Lagrum:
7 kap. 16 § andra st. jordabalken (1970:994); 12 kap. 3 § jordabalken (1970:994)

Kronofogdemyndigheten i Malmöhus län (chefskronofogden Paulsson) höll d 8 sept 1992 exekutiv auktion på fastigheten Höganäs Krattan 4, vilken till 3/4 ägdes av Fagus AB i konkurs och till 1/4 av Agneta N.

Vid bevakningssammanträdet bevakade Agneta N och hennes make Hans N hyresrätt till en bostadslägenhet i fastigheten enligt kontrakt d 22 dec 1990. Under hänvisning till att hyresrätten enligt avtalet var upplåten för hyresgästernas livstid gjorde de gällande att avtalet avsåg obestämd hyrestid och att därför bestämmelsen i 7 kap 16 § JB var tillämplig. Kronofogdemyndigheten fann emellertid att nyttjanderätten skulle anses upplåten för bestämd tid och att därför särutrop skulle ske.

Vid auktionen utropades fastigheten först utan förbehåll för den till Agneta och Hans N upplåtna rättigheten. Högsta budet, 1 800 000 kr, avgivet av Stadshypotek Skåne, klubbades. Vid utrop därefter med förbehåll för nyttjanderätten blev högsta budet 460 000 kr. Myndigheten fann att budet utan förbehåll för den upplåtna rättigheten hade företräde och förklarade fastigheten inropad av Stadshypotek Skåne.

Agneta N anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle upphäva auktionen och förordna att ny auktion skulle hållas med förbehåll för hennes nyttjanderätt till en bostadslägenhet i fastigheten.

HovR:n (hovrättsrådet Ohlsson, referent, adj led rådmannen Anders Nilsson och t f hovrättsassessorn Hellström) anförde i beslut d 30 sept 1992: Agneta N har till stöd för sin besvärstalan anfört: Hon har alltsedan 1983 bebott en bostadslägenhet i ifrågavarande fastighet och betalat hyra till fastighetsägaren. Den 22 dec 1990 upprättades ett nytt skriftligt hyresavtal, varvid hyrestiden bestämdes till hennes livstid. Fastigheten är sedan ungefär 30 år tillbaka och alltjämt taxerad som hyreshusenhet. Vid den exekutiva auktionen fann kronofogdemyndigheten att hyresavtalet skulle anses ingånget för bestämd tid. Detta fick till följd att, sedan kronofogdemyndigheten funnit att hyresrätten var till sådan beaktansvärd skada för fordringshavare med bättre rätt att hyresrätten inte skulle förbehållas enligt 12 kap 33 § 2 st UB, utrop skedde med och utan förbehåll, varefter kronofogdemyndigheten på grund av skillnaden i uppnådda bud godtog det bud som avgavs utan förbehåll för hyresrätten. Enligt Agneta N:s mening har hela förfarandet blivit felaktigt på grund av att kronofogdemyndigheten utgått från den oriktiga förutsättningen att livstidshyresavtal skall anses ingånget på bestämd tid. Den omarbetning av hyreslagstiftningen som gjordes 1984 innebar bl a införandet av den huvudregeln att bostadshyresavtal skall vara tillsvidareavtal. Frågan om hyrestiden för livstidsavtal togs upp i förarbetena, vari hyresrättsutredningen uttalade att den ditintills gällande bestämmelsen om livstidshyresavtal kunde utgå, eftersom sådana avtal var mycket sällsynta, samt att livstidsavtal fick anses ingångna för obestämd tid och alltså skulle sägas upp för att upphöra att gälla (SOU 1981:77 s 328). Utredningens förslag godtogs utan ändringar eller anmärkningar i det slutliga lagförslaget (prop 1983/84:137 s 113 och 95), och propositionen antogs utan ändringar i detta hänseende. Agneta N:s hyresrätt är således skyddad enligt 7 kap 16 § JB. Skall hyresrätten tas upp i sakägarförteckningen skall det ske enligt 12 kap 25 § 1 st 4 UB och inte vara föremål för prövning enligt 12 kap 33 § 2 st samma balk. Utrop enligt bestämmelserna i 12 kap 39 § UB utan förbehåll är då inte heller möjligt.

HovR:n gör följande bedömning.

Före hyresreformen 1984 skulle hyresavtal ingås på bestämd tid och sägas upp viss tid före den avtalade hyrestidens utgång för att upphöra att gälla. För livstidshyresavtal fanns i 12 kap 5 § 2 st hyreslagen en särbestämmelse om att i de fall hyresrätten upphörde på grund av hyresgästens död lägenheten skulle avträdas på den fardag som inträffade närmast efter en månad från dödsfallet. Vidare föreskrevs att efterlevande make under vissa förutsättningar hade rätt att inträda som hyresgäst under sin livstid. Genom hyresreformen 1984 blev huvudprincipen i hyreslagen att hyresavtal skall ingås tills vidare, dvs på obestämd tid, och ha en uppsägningstid om tre månader. Det är dock möjligt att avtala om bestämd hyrestid, och uppsägning skall då ske viss tid före hyrestidens utgång för att avtalet skall upphöra att gälla. Den särskilda bestämmelsen om livstidsavtal i 12 kap 5 § 2 st hyreslagen för livstidsavtal togs bort, varvid i förarbetena angavs vad Agneta N anfört. Hyresrättsutredningen uttalade således (SOU 1981:77 s 328) att livstidshyresavtal får anses ingångna för obestämd tid och skall alltså sägas upp för att upphöra att gälla därvid uppsägningstiden skall vara tre månader. Hyresrättsutredningens uttalande att avtalet skall anses ingånget på obestämd tid kan mot bakgrund av vad ovan redovisats enligt HovR:ns mening inte ha avseende på annat än frågan om vad som skall gälla efter hyresgästens död. Under hyresgästens livstid torde det regelkomplex som gäller för hyresavtal på obestämd tid inte kunna tillämpas för livstidsavtal. En hyresvärd torde således inte under hyresgästens livstid kunna säga upp hyresavtalet eller begära villkorsändring, och en hyresnämnd torde komma att avvisa en förlängnings- eller villkorstvist i anledning av en sådan uppsägning eller begäran. Efter hyresgästens död kan emellertid uppsägning och begäran om villkorsändring göras och prövning ske av efterlevande makes rätt till förlängning av avtalet på oförändrade villkor, dvs på makens livstid (jfr prop 1983/84:137 s 131).

Den särskilda skyddsregeln i 7 kap 16 § 1 st sista meningen JB för bostadshyresgäster i hyreshusenhet i fall av exekutiv försäljning tillkom i samband med hyresreformen 1984. Hyresrättsutredningen hade föreslagit att skyddsregeln skulle gälla både för bostadshyresgäster med bestämd avtalstid och för sådana med obestämd avtalstid (SOU 1981:77 s 312 och 313). Regeln kom emellertid slutligen att gälla endast för bostadshyresgäster med obestämd hyrestid och detta på grund av risken för missbruk genom att en hyresvärd, som befarar att hans fastighet skall säljas exekutivt, ingår ett exempelvis tioårigt hyresavtal med en närstående på förmånliga villkor till förfång för fordringsägarna (prop 1983/84:137 s 109). Någon ändring av villkoren skulle då inte kunna ske förrän vid avtalstidens utgång, medan en sådan ändring efter en exekutiv försäljning relativt snabbt kan komma till stånd vid hyresavtal på obestämd tid.

Mot bakgrund av vad ovan anförts bl a om systematiken i hyresreglerna före och efter 1984 års hyresreform finner HovR:n att ett livstidshyresavtal under hyresgästens livstid skall anses gälla för bestämd tid, medan det efter hyresgästens död skall anses gälla för obestämd tid (jfr Bengtsson m fl, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 4 uppl s 54 och 55). Vid exekutiv försäljning under hyresgästens livstid skall således ett livstidshyresavtal behandlas enligt reglerna för hyresavtal med bestämd hyrestid.

På grund härav och då kronofogdemyndigheten även i övrigt förfarit riktigt vad gäller Agneta N:s hyresrätt saknas skäl att ändra det överklagade beslutet.

HovR:n lämnar besvären utan bifall.

Agneta N (ombud advokaten Magnus Wallenburg) anförde besvär och yrkade att den exekutiva försäljningen skulle upphävas och att en ny exekutiv auktion skulle hållas med förbehåll för hennes nyttjanderätt. Hans N förklarade sig biträda hennes talan.

Stadshypotek AB, Region Skåne (ombud advokaten Mats Engstrand), Gota Bank och Fagus AB:s konkursbo (förvaltare advokaten Claes Enhörning) bestred i egenskap av motparter ändring i HovR:ns beslut.

Riksskatteverket avgav yttrande.

HD avgjorde målet efter föredragning,

Föredraganden, RevSekr Melander, föreslog i betänkande följande beslut: HD fastställer HovR:ns beslut.

HD JustR:n Knutsson, Gregow, Lars K Beckman, Munck, referent, och Nilsson) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. I 7 kap 16 § 1 st första meningen JB föreskrivs som huvudregel att bl a nyttjanderätt gäller mot ny ägare efter exekutiv försäljning av fastighet endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap UB eller rättigheten enligt samma kap är skyddad utan förbehåll. För fall då fastigheten är taxerad som hyreshusenhet gäller enligt andra meningen i stycket ett undantag i fråga om upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling. Sådana upplåtelser gäller alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har till trätt lägenheten före den exekutiva försäljningen. Rättigheter som i enlighet härmed består oavsett fastighetens försäljning skall enligt 12 kap 25 § 1 st UB inte upptas i sakägarförteckningen, och fråga uppkommer då inte heller om att enligt 33 eller 39 § samma kap göra förbehåll för dem vid exekutiv försäljning.

Agneta N och hennes make Hans N förhyr en lägenhet i den i målet ifrågavarande fastigheten enligt ett hyresavtal d 22 dec 1990. Enligt avtalet är hyresrätten upplåten för hyresgästernas livstid. Avtalet, som inte av hyresvärden kunnat uppsägas gentemot någon av makarna till upphörande under hans eller hennes livstid, är ej att betrakta som ett avtal ingånget för obestämd tid. Bestämmelsen i 7 kap 16 § 1 st andra meningen JB har följaktligen inte tillämpning på den upplåtelse som har skett genom avtalet.

På grund härav och då det av handlingarna framgår att förutsättningar för att förbehålla hyresrätten vid den exekutiva försäljningen inte har förelegat, kan Agneta N:s besvärstalan inte vinna bifall.

HD:s avgörande. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1993-05-26

Målnummer:
Ö3746-92