En hyresvärds uppsägning av ett hyresavtal uppfyllde inte formkravet i 12 kap 58 § 1 st JB. Hyresgästen har ansetts kunna avstå från att göra ogiltigheten gällande och i stället avflytta när hyrestiden löpte ut. En fastställelsetalan har ansetts bryta preskription enligt 12 kap 61 § JB.


Lagrum:
12 kap. 58 § första st. jordabalken (1970:994); 12 kap. 58 § andra st. jordabalken (1970:994); 12 kap. 61 § jordabalken (1970:994); 13 kap. 3 § andra st. rättegångsbalken (1942:740)

Genom hyreskontrakt dagtecknat i januari 1983 hyrde Anette K av Valdemarsviks Hotell Aktiebolag lokaler i fastigheten Guldnyckeln 2 i  Valdemarsvik. Aktierna i hotellbolaget förvärvades sedermera av Valdemarsviks Bostads Aktiebolag (i det följande benämnt bolaget).

I hyreskontraktet antecknades bl a följande. Lokalerna hade en yta av 260 kvm och uthyrdes för att användas till "affärslokal". Hyran per år utgjorde 63 700 kr, eller 15 925 kr per kvartal. Hyresgästen ägde ej erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden lät utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt. Hyrestiden var d 1 april 1983-d 31 mars 1984. Uppsägning av kontraktet skulle ske skriftligen minst nio månader före hyrestidens utgång. Om så inte skedde, förlängdes kontraktet varje gång med två år.

I lokalerna bedrev Anette K försäljning av textilier, textiltillbehör m m. Sedan år 1984 hade hon också solarieverksamhet i en del av lokalerna. Därjämte gav hon i lokalerna kurser i sömnad och utförde beställningsarbeten.

I juni 1987 tillställde bostadsbolaget Anette K en uppsägning av följande lydelse:

Härmed uppsäges Ni som hyresgäst för hyresreglering av affärslokal i enlighet med mellanvarande hyreskontrakt.

Vi återkommer med förslag, hur stor hyreshöjningen bör vara och kommer vi att kalla till förhandling i god tid före kontraktets utgång 1988-03-31.

Den nya hyran skall träda i kraft enligt nytt hyreskontrakt.

Med början i oktober 1987 verkställdes i fastigheten omfattande renöveringsarbeten.

Anette K anhängiggjorde d 7 juli 1988 talan mot bolaget vid Linköpings TR, fastighetsdomstolen, om fastställelse av skadeståndsskyldighet för bolaget. Sedermera väcktes talan om fullgörelse, d 17 okt 1989 om skadestånd för skadat textillager m m och d 3 april 1990 om skadestånd för inkomstförlust.

Anette K yrkade vid TR:n förpliktande för bolaget att till henne utgiva sammanlagt 1 641 171 kr 80 öre jämte ränta. Av beloppet avsåg 275 000 kr inkomstförlust.

Bolaget bestred yrkandena.

Bolaget yrkade i genstämning förpliktande för Anette K att till bolaget utge 61 818 kr jämte ränta, avseende hyra.

Anette K bestred yrkandet.

Anette K:s talan om skadestånd.

Till stöd för sin talan anförde Anette K bl a: Under år 1987 blev hon underrättad om att bostadsbolaget skulle företa reparationer och ombyggnader i fastigheten. Vid ett möte underrättades om att affärslokalerna, som ligger i bottenplanet på fastigheten, inte skulle omfattas av de förestående renoveringsarbetena. Trots detta påbörjades omfattande borrnings- och rördragningsarbeten under november 1987 på ett flertal ställen i Anette K:s affärslokal. På grund av arbetena yrde omfattande mängder med damm i lokalerna. Neddamningen var tidvis så stark att det överhuvudtaget inte gick att bedriva någon som helst verksamhet i lokalerna. Kunder skrämdes bort och kunder kom tillbaka med tyger och klagade på att de innehöll betongdamm. Dessutom förstördes textillagret. Vidare led hon omfattande skada genom inkomstförlust på grund av minskad omsättning i affärsrörelsen, både under ombyggnationen och efter denna, eftersom good will-värdet har försvunnit och hon inte haft något lager att sälja. Anette K hävdar att bolaget har ett strikt ansvar gentemot hyresgäster för skador som uppkommer i samband med reparationsarbeten enligt 12 kap 26 § 3 st JB.

Bolaget invände bl a: I en rambeskrivning för byggnads- och markarbeten angavs, att butikerna i fastigheten inte berördes annat än genom indirekta åtgärder. Under rubriken rivnings-, demonterings- och håltagningsarbeten utsades bl a, att i affärsplan rives endast material och konstruktioner som erfordras för renovering och byte av VVS och elinstallationer. Hos Anette K startade man d 26 oktober. I princip var allt arbete klart i Anette K:s lokaler d 18 jan 1988. Borrningsarbetena, som målet rör, har utförts på ett sådant sätt och med sådan metod att neddamningen i princip uteblivit. Arbetena har medfört en minimal neddamning, som inte inneburit något som helst men. Anette K lämnade lokalerna d 31 dec 1987 och har enligt uppgift i målet hyrt annan lokal from d 1 jan 1988. Ingen verksamhet har bedrivits i lokalerna efter utflyttningen. - Bolaget vitsordar, att skadeståndsskyldighet enligt 12 kap 26 § 3 st JB i och för sig åvilar bolaget för skador som kan ha orsakats av de ifrågavarande ombyggnadsarbetena. Bolaget bestrider emellertid att varulagret skadats till följd av arbetena.

Bolaget anförde vidare: Yrkandet om ersättning för inkomstförlust bestrides även på den grunden, att anspråket är preskriberat enligt 12 kap 61 § JB. Anette K har nämligen lämnat lokalerna senast d 31 mars 1988, och anspråket på ersättning har inte framställts förrän d 3 april 1990. Bolaget har dock ingen erinran mot att den preskriberade fordringen - i den mån den är befogad - användes för kvittning mot bolagets i målet angivna hyresfordran.

Till bemötande av vad bolaget invänt mot hennes yrkande om ersättning för inkomstförlust anförde Anette K: Hon bestrider att hennes fordran på ersättning för inkomstförlust är preskriberad. Det är visserligen riktigt, att hon lämnade lokalerna d 31 mars 1988 och att yrkandet om ersättning inte preciserades förrän d 3 april 1990. Emellertid väcktes hennes talan i målet i juli 1988 och hon yrkade då fastställelse av bolagets skadeståndsskyldighet. Härigenom har preskriptionen avbrutits. I vart fall har så skett genom att Anette K i oktober 1989 ändrade sin talan till en fullgörelsetalan och därvid förbehöll sig att senare yrka ersättning för inkomstförlust. I sista hand åberopas att bostadsbolaget i målet gör gällande, att hyresförhållandet, till följd av en d 22 febr 1989 träffad överenskommelse, inte upphört förrän d 28 febr 1989. Bolaget måste anses bundet vid den ståndpunkten i vad gäller frågan när preskriptionstid börjat löpa. Rätteligen skall då den tvååriga preskriptionstiden räknas från nämnda dag.

Den metod som använts när beloppet 275 000 kr framräknats bygger på  Anette K:s bokslut för åren 1984-1989. Medelvärdet av textilförsäljningen åren 1984-1987, alltså före skadan, uppgår till 452 667 kr per år. Försäljningen för år 1988 ligger under medelvärdet med 343 407 kr, och försäljningen för år 1989 ligger under medelvärdet med 209 114 kr. Sammanlagt understeg försäljningen för åren 1988 och 1989 medelförsäljningen med 552 521 kr. När Anette K sätter sina priser är utförsäljningspriset lika med dubbla inköpspriset. Med ett sådant räknesätt är hälften av försäljningsminskningen en förlust. Andra hälften är kostnader för försålda varor. Hälften av 552 521 kr är 276 250 kr 50 öre, som avrundas till 275 000 kr. Övriga kostnader i rörelsen - t ex för personal, hyra och telefon - har inte minskat på grund av den minskade försäljningen. 275 000 kr är alltså en nettoförlust. Denna beror på att textillagret blivit förstört och att det därför har saknats varor till försäljningen. Vidare har neddamningen gjort att affären förlorat mycket i good will-värde.

Beträffande preskriptionsfrågan anförde bolaget: Bolaget bestrider att talan som avses i 12 kap 61 § JB väckts vare sig genom Anette K:s stämningsansökan, som gick ut på fastställelsetalan, eller genom hennes i inlaga i oktober 1989 gjorda förbehåll om att senare få framställa yrkande om ersättning för inkomstförlust. Parternas överenskommelse d 22 febr 1989 förändrar inte det förhållandet att Anette K, i den mening som avses i det nämnda lagrummet, skall anses ha lämnat lokalerna d 31 mars 1988. Överenskommelsen syftade till att begränsa skadeverkningarna av tvisten, avgränsa kraven på hyra gentemot Anette K och möjliggöra för bolaget att hyra ut till annan.

Bolagets talan angåede hyra.

Till stöd för sitt yrkande anförde bolaget följande: Yrkandet grundar sig på det i målet ifrågavarande hyreskontraktet. Syftet med bolagets d 1 juni 1987 dagtecknade uppsägning av kontraktet var att det skulle bli omförhandling beträffande hyran, som inte ändrats under den tid hyresförhållandet varat. Däremot var det inte meningen att orsaka avflyttning, dvs hyresförhållandet skulle inte upphöra. Bolaget gör därför gällande, att hyresförhållandet ej upphört d 31 mars 1988 som en följd av uppsägningen. Härvid åberopas även att uppsägningen är ogiltig av formell anledning, eftersom den ej innehåller de upplysningar som angives i 12 kap 58 § JB. Anette K reagerade inte över uppsägningen förrän i ett brev d 2 dec 1987, i vilket hennes dåvarande ombud meddelade att hon hade möjlighet att skaffa annan lokal samt begärde besked huruvida hon "får frånträda kontraktet med Eder per den 31/12 1987". Det framgår av brevet att hon i så fall förebehöll sig rätt att gentemot bolaget framställa anspråk för ekonomisk skada och olägenheter. Någon överenskommelse om rätt till sådan förtida avflyttning träffades inte. Anette K lämnade därefter utan godkännande från hyresvärden lokalerna per d 31 dec 1987. Detta innebar inte att hyresförhållandet upphörde. Lokalerna stod därefter tomma t o m d 31 aug 1988, då man upplät en del av dem mot hyra till Studiefrämjandet. Hyra utgick med 2 083 kr per månad from d 1 sept 1988. Den 22 febr 1989 träffade parterna i målet en överenskommelse, innebärande att hyresförhållandet mellan dem skulle anses vara definitivt upplöst fr o m d 1 mars 1989 utan att man på något sätt frångick sina ståndpunkter i de tvister som nu är i fråga. Till följd av överenskommelsen kunde bolagets hyresfordran avgränsas till perioden d 1 jan 1988-d 1 mars 1989. Den hyra som bolaget erhållit till följd av uthyrningen till Studiefrämjandet har avräknats från den hyresfordran som bolaget anser sig ha mot Anette K.

Anette K genmälde: Hyresförhållandet har upphört d 31 mars 1988, eftersom kontraktet uppsagts till upphörande detta datum. Bolagets invändning om att uppsägningen är behäftad med formfel bör inte vinna avseende, eftersom den framställts först under bolagets slutanförande vid huvudförhandlingen. Något nytt avtal har inte träffats mellan parterna, och efter uppsägningstidens slut har Anette K således haft full frihet att flytta från lokalen. Hon har i december 1987 anmält, att hon inte önskade nyttja lokalen längre. Hon har därefter tömt lokalen och återlämnat nycklarna före d 31 mars 1988. Under de tre första månaderna 1988 har lokalerna varit oanvändbara för sitt ändamål, eftersom ombyggnadsarbeten pågick. Hyran för denna period bör därför i vart fall jämkas till 0 kr. De yrkade beloppen samt ränteyrkandena vitsordas i och för sig. För det fall att rätten skulle finna att bolaget har rätt till ersättning för hyra, hävdar Anette K att hon har haft en kvittningsgill motfordran, som överstiger bolagets hyresfordran och som kvittningsvis borde ha avräknats. Härvid finns det inget hinder för Anette K att åberopa sin fordran avseende ersättning för inkomstförlust, även om denna skulle befinnas vara preskriberad. Anette K har redan någon gång i januari/februari 1988 per telefon meddelat en företrädare för bolaget eller någon i bolagets tjänst, att hon inte avsåg att betala någon hyra eftersom hon hade en fordran som vida översteg hyresvärdens eventuella hyresfordran.

TR:n (rådmännen Falkman och Andersson samt tre nämnde män) meddelade dom d 29 juni 1990. I sina domskäl anförde TR:n inledningsvis: Såsom bolaget jämväl vitsordat är de ifrågakomna ombyggnadsarbetena av sådan beskaffenhet, att bolaget enligt 12 kap 26 § 3 st JB bär ansvar för skada som förorsakats Anette K genom arbetena, även om skadan inte beror på bolagets försummelse. Denna grundläggande princip är att tillämpa i fråga om samtliga de anspråk som Anette K framställt.

TR:n fann på grund av förebragt bevisning att tyglagret måste anses ha blivit totalskadat.

TR:n prövade därefter av Anette K angivna särskilda poster i hennes skadeståndsyrkande och fann henne berättigad till ersättning med vissa belopp.

Beträffande yrkandet om ersättning för inkomstförlust i textilförsäljningsrörelsen och frågan om preskription anförde TR:n: Bolaget har, såvitt gäller Anette K:s lokaler, uppgivit, att i huvudsak samtliga borrningsarbeten av betydelse utfördes under tiden d 26 okt - d 22 nov 1987. Med hänsyn till vad som framkommit om arbetenas art och omfattning måste anses klarlagt, att lokalernas användbarhet för försäljning av textilier under denna tid var i hög grad nedsatt. Härtill kommer att, enligt vittnesmålen av Caap och Nordbö, textillagret var totalskadat vid deras besök i december månad och därmed omöjligt att sälja över disk i vanlig ordning. Det kan vid angivna förhållanden tagas för visst, att försäljningen drabbats av allvarligt avbräck i följd av ombyggnadsarbetena. Anledning saknas att ifrågasätta Anette K:s under sanningsförsäkran lämnade uppgift, att försäljningen först efter hand och i begränsad omfattning kom igång i nya lokaler, sedan hon för nyinköp lånat pengar, bl a 200 000 kr av sin son.

På grund av det anförda finner TR:n utrett, att Anette K lidit inkomstförlust på grund av ombyggnadsarbetena. Hennes metod att beräkna förlustens storlek framstår i och för sig som vederhäftig men stöds inte av annan utredning i målet. TR:n finner emellertid skäligt att uppskatta förlusten till 100 000 kr.

Bolaget har gjort gällande, att anspråket på ersättning för inkomstförlust är preskriberat, eftersom Anette K inte, såsom stadgas i 12 kap 61 § JB, väckt talan om anspråket inom två år från det hon, d 31 mars 1988, lämnade de förhyrda lokalerna.

Emellertid är att märka, att Anette K i en d 17 okt 1989 till TR:n inkommen inlaga förbehållit sig rätt att senare väcka talan om ersättning för inkomstförlust i affärsrörelsen.

Ett sådant förbehåll har inom ett annat rättsområde, 1916 års au tomobilansvarighetslag, där den korta preskriptionstiden av två år gällde, godtagits som preskriptionsavbrytande (NJA 1933 s 43). Motiven för att inom det rättsområdet ha en kort preskriptionstid sammanfaller med motiven för att inom hyresrätten ha samma korta preskriptionstid (se NJA II 1907 N:r 4, s 12 f, 1917 s 95 ff samt 1908 s 163 och 111 f). Anette K:s fordran på ersättning för inkomstförlust är följaktligen inte preskriberad.

I fråga om bolagets hyresfordran anförde TR:n:

Enligt bolagets uppsägning av d 1 juni 1987 skulle i och för sig hyresförhållandet upphöra vid utgången av mars 1988. Till annat bedömande föranleder inte den omständigheten att uppsägningen skett i syfte att hyran skulle omregleras.

Bolaget har, först under det att bolaget vid huvudförhandlingen slutförde sin talan, invänt att uppsägningen varit utan verkan, eftersom den inte uppfyllt de i 12 kap 58 § JB angivna formkraven.

TR:n finner sig visserligen inte kunna undgå att pröva bolagets invändning. Emellertid är de av bolaget angivna formkraven uppställda främst i hyresgästens intresse. Anette K har, såvitt av utredningen framgår, godtagit uppsägningen trots formfelet samt inrättat sig efter densamma och avflyttat från lokalerna senast d 31 mars 1988. På grund härav bör bolagets invändning om det formfel som vidlådit uppsägningen lämnas utan avseende.

Den mellan parterna d 22 febr 1989 träffade överenskommelsen kan, med hänsyn till överenskommelsens ordalydelse och syfte, uppenbarligen inte tas till intäkt för att hyresförhållandet upphört först vid utgången av februari 1989.

- - -

På grund av det anförda finner TR:n, att hyresförhållandet mellan bostadsbolaget och Anette K upphört d 31 mars 1988 till följd av uppsägningen d 1 juni 1987. Anette K är då i princip skyldig att betala hyra för första kvartalet 1988, vilket hon ostridigt underlåtit på den grunden att lokalerna inte varit användbara för sitt ändamål.

Med hänsyn till vad av bolaget åberopade dagrapporter utvisar och i övrigt förekommit finner TR:n klarlagt, att lokalerna inte förrän omkring månadsskiftet februari/mars 1988 blivit fullt användbara för sitt ändamål. Anette K bör därför skäligen befrias från skyldigheten att betala hyra för januari och februari. Tvist råder ej om storleken av den hyra bolaget fordrar för mars 1988, 5 308 kr 33 öre.

Domslut. Valdemarsviks Bostads AB förpliktas att till Anette K utgiva 1 075 300 kr jämte ränta enligt 6 § första meningen räntelagen (1975:635) dels å - - -. Härifrån skall gå i avräkning bolaget tillkommande fordran å 5 308 kr 33 öre jämte ränta därå.

Bolaget fullföljde talan i Göta HovR och yrkade ogillande av Anette K:s talan och bifall till sin egen vid TR:n förda talan.

Anette K bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Larsson och hovrättsrådet Stenberg) meddelade dom d 11 april 1991.

Beträffande den av Anette K i målet förda talan fann HovR:n att bolaget var skyldigt att utge skadestånd till Anette K. I fråga om ersättning till Anette K för inkomstförlust i textilförsäljningsrörelsen anförde HovR:n i domskälen: HovR:n finner inte skäl frångå TR:ns bedömning i fråga om storleken av inkomstförlusten.

Talan om fordringsanspråk på grund av hyresförhållande skall enligt 12 kap 61 § JB väckas inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. När hyresgäst avflyttat från lägenheten före hyrestidens utgång skall preskriptionstiden anses börja löpa vid sistnämnda tidpunkt om det inte visats att hyresförhållandet upphört dessförinnan.

Bolagets uppsägning d 1 juni 1987 uppfyller inte föreskrifterna i 12 kap 58 § 1 st JB och är därför enligt 2 st i samma lagrum utan verkan, dvs det är som om någon uppsägning inte skett. Hyresförhållandet skall därför anses ha pågått till d 1 mars 1989 då det enligt parternas överenskommelse upphörde. Den omständigheten att Anette K avflyttade dessförinnan medför inte annan bedömning. Preskriptionstiden skall således anses ha börjat löpa d 1 mars 1989. Eftersom Anette K väckte talan vid TR:n inom två år från denna tidpunkt har hon inte förlorat sin rätt att föra talan om ersättning för inkomstförlusten.

HovR:n finner sålunda att ersättningen för inkomstförlust i textilförsäljningsrörelsen skall bestämmas till 100 000 kr.

Beträffande Anette K:s ersättningsyrkanden i övrigt fann HovR:n att viss jämkning skulle ske av vad TR:n utdömt.

I fråga om bolagets talan om hyra anförde HovR:n: Som tidigare anförts kan hyresförhållandet mellan parterna inte anses ha upphört förrän d 1 mars 1989. Anette K är därför skyldig att betala hyra fram  till denna tidpunkt. HovR:n finner emellertid i likhet med TR:n att förhållandena i lokalen under januari och februari månader 1988 varit sådana att hon inte kan avkrävas hyra för denna tid. Det hyresbelopp som Anette K har att betala till bolaget uppgår härvid till (61 818-10 617=) 51 201 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen.

HovR:ns domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n dels Valdermarsviks Bostads AB att till Anette K utge 750 300 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på - - -, dels Anette K att till Valdemarsviks Bostads AB utge 51 201 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen på - - -.

Referenten, tf hovrättsassessorn Tryblom, var av skiljaktig mening och anförde: Uppsägningen var behäftad med brister i formellt hänseende men av handlingen framgår tydligt att kontraktet skulle upphöra d 31 mars 1988. Anette K flyttade från lokalen före den dagen. Bolaget har inte gjort gällande att Anette K dessförinnan underrättats om att uppsägningen skulle sakna verkan på grund av formfel. I detta förhållande och då Anette K rättat sig efter uppsägningen har hyresförhållandet upphört d 31 mars. Bolagets talan om hyra efter den dagen skall, såsom TR:n funnit, ogillas. Det förhållandet att Anette K vid mottagandet av uppsägningen inte förstått rättsverkningen av den bör inte föranleda någon annan bedömning.

Överröstad härutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.

Såväl bolaget (ombud advokaten Björn Ahlberg) som Anette K (ombud jur kand Birger Edelberg) sökte revision.

Bolaget yrkade att HD skulle ogilla Anette K:s och bifalla bolagets i HovR:n förda talan.

Anette K yrkade att HD skulle ogilla bolagets i HovR:n förda talan.

Parterna bestred varandras ändringsyrkanden.

HD meddelade d 28 febr 1992 prövningstillstånd såvitt gällde dels rätten till hyra för tiden efter d 31 mars 1988, dels rätten till skadestånd på grund av inkomstförlust

samt beträffande rättegångskostnaderna.

Vad gällde övriga delar av målet fann HD ej skäl meddela prövningstillstånd, till följd varav HovR:ns dom i dessa delar skulle stå fast.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Ola Olsson, hemställde i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Beträffande frågan om hyran har Anette K hävdat att hyresförhållandet upphörde d 31 mars 1988 i enlighet med bolagets uppsägning i juni 1987. Bolaget har hävdat att hyresförhållandet upphörde först d 1 mars 1989, vilken är den mellan parterna överenskomna slutdagen för hyresförhållandet för det fall det ej avslutats d 31 mars 1988, och att Anette K därför skall betala hyran för tiden mellan dessa tidpunkter med 45 893 kr jämte ränta.

Av uppsägningen framgår att bolagets syfte med den inte var att hyresförhållandet skulle upphöra utan bara att villkoren beträffande hyran skulle ändras. En uppsägning för hyresreglering kan dock ej ha endast en partiell effekt så att bara avtalets bestämmelse om hyrans storlek upphör att gälla medan avtalet i övrigt består. Innebörden av uppsägningen har därför varit att hyresavtalet skulle upphöra d 31 mars 1988 och därmed även hyresförhållandet om inte parterna kom överens om ett nytt hyresavtal.

Emellertid uppfyller uppsägningen inte de i 12 kap 58 § 1 st JB angivna formkraven och skulle därför enligt 2 st i samma lagrum vara ogiltig. En rattshandlings ogiltighet kan vara mer eller mindre djupgående. Inom doktrinen förekommer en omtvistad distinktion, som trots sin grovhet kan vara av i alla fall pedagogiskt värde, nämligen den mellan en ogiltighet av nullitetens natur och en ogiltighet av angriplighetens natur. Den förra ogiltigheten är absolut, självverkande och ohjälplig medan den andra kräver någon slags reaktion, ofta från endast ena parten, för att inträda. Formföreskriften i 12 kap 58 § 2 st JB kan antas vara tillkommen för att skydda hyresgästens intresse. Den hyresgäst som tar emot en uppsägning, vilken icke uppfyller det föreskrivna formkravet, får anses kunna acceptera uppsägningen. Genom att rätta sig efter uppsägningen och lämna lägenheten före d 31 mars 1988 har Anette K accepterat uppsägningen. Ogiltigheten av denna har därför aldrig inträtt. Eftersom hyresförhållandet följaktligen upphört d 31 mars 1988 kan Anette K ej förpliktas betala hyra för tiden därefter.

HD godtar HovR:ns bedömning att Anette K:s inkomstförlust på grund av ombyggnadsarbetena skäligen bör uppskattas till 100 000 kr. HD har som ovan framgår gjort bedömningen att hyresförhållandet upphörde d 31 mars 1988, vid vilken tidpunkt Anette K hade lämnat lägenheten. Eftersom hon väckte fullgörelsetalan vid TR:n avseende skadestånd för nämnda förlust först d 3 april 1990, dvs över två år senare, uppkommer frågan om rätten att framställa detta anspråk är preskriberad enligt 12 kap 61 § JB. Emellertid framgår att hon redan d 7 juli 1988 väckte talan vid TR:n om fastställelse av bolagets skadeståndsskyldighet avseende bland annat hennes inkomstförlust på grund av ombyggnadsarbetena. Inom det sålunda anhängiggjorda målet väckte hon d 17 okt 1989 genom en inlaga fullgörelsetalan avseende skadestånd för skadat textillager m m. I samma inlaga förbehöll hon sig rätten att senare väcka fullgörelsetalan om skadestånd för inkomstförlust. I TR:ns mål meddelades sedermera den dom som överprövades av HovR:n och nu är föremål för HD:s prövning. Preskriptionsavbrott har således skett d 7 juli 1988. Även om det då av Anette K anhängiggjorda målet inte hade innefattat skadeståndsskyldighet avseende inkomstförlust hade preskriptionsavbrott ändå skett d 17 okt 1988 genom förbehållet i hennes denna dag inkomna skrift. Förbehållet avsåg en talan som låg inom ramen för en tillåten taleändring enligt 13 kap 3 § RB. Sådana förbehåll har godtagits som preskriptionsavbrytande vid denna typ av preskription, där preskriptionsavbrott endast kan ske genom väckande av talan (NJA 1933 s 43 och NJA 1985 s 561). Anette K:s anspråk är således ej preskriberat utan 100 000 kr jämte ränta skall tillerkännas henne som skadestånd för inkomstförlusten.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut i huvudsaken vad gäller Valdemarsviks Bostads Aktiebolags skyldighet att utge ersättning till Anette K.

Med ändring av HovR:ns domslut i huvudsaken i övrigt ogillar HD Valdemarsviks Bostads Aktiebolags yrkande om förpliktande för Anette K att betala hyra med 45 893 kr jämte ränta. Således skall Anette K vara förpliktad att till Valdemarsviks Bostads Aktiebolag utge endast 5 308 kr jämte ränta härå enligt 6 § räntelagen från d 29 febr 1988.

(Beslut angående rättegångskostnader.)

HD (JustR:n Bengtsson, Freyschuss, Svensson, referent, Munck och Lennander) beslöt följande dom:

Domskäl. Bolaget har i HD gjort gällande att hyresförhållandet upphörde d 31 mars 1989 och att  Anette K därför är skyldig att betala hyra för tiden d 1 april 1988- d 31 mars 1989 med sammanlangt 45 893 kr.

Det är ostridigt att bolagets uppsägning av hyresavtalet till d 1 april 1988 inte uppfyllde formkravet i 12 kap 58 § 1 st JB. Detta h formkrav har emellertid föreskrivits uteslutande i hyresgästens intresse. Anette K hade därför rätt att avstå från att göra ogiltigheten gällande och avflytta när hyrestiden löpte ut (jfr Rodhe, Obligationsrätt s 721). Anette K godtog uppsägningen, och hyresförhållandet får därmed anses ha upphört vid utgången av mars 1988. Bolagets talan om hyra för tiden därefter skall följaktligen ogillas.

Vad härefter gäller Anette K:s yrkande om skadestånd är det ostridigt att hennes fullgörelsetalan väcktes först d 3 april 1990 eller mer än två år efter det att hyresförhållandet upphörde. Emellertid anhängiggjorde hon redan d 7 juli 1988 talan om fastställelse av bolagets skadeståndsskyldighet avseende bl a inkomstförlust på grund av ombyggnadsarbetena. Denna fastställelsetalan får anses ha brutit preskriptionen enligt 12 kap 61 § JB beträffande Anette K:s nämnda anspråk (jfr Lindskog, Preskription, 1990 s 353).

När det gäller ersättningens storlek godtar HD underrätternas bedömning.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut i huvudsaken vad gäller Valdemarsviks Bostads Aktiebolags skyldighet att utge ersättning till Anette K.

Med ändring av HovR:ns domslut i huvudsaken i övrigt ogillar HD Valdemarsviks Bostads Aktiebolags yrkande om förpliktande för Anette K att betala hyra med 45 893 kr jämte ränta. Således skall Anette K vara förpliktad att till Valdemarsviks Bostads Aktiebolag utge endast 5 308 kr jämte ränta härå enligt 6 § räntelagen från d 29 febr 1988.

Beslut om rättegångskostnader.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1992-12-21

Målnummer:
T264-91