Kommunens förköpsrätt har ansetts förlorad i och med att inskrivningsmyndigheten beviljat köparen lagfart i strid med 20 kap 7 § 12 JB. 12 § 2 st första meningen förköpslagen (1967:868).


Lagrum:
20 kap. 7 § 12 jordabalken (1970:994); 12 § andra st. första meningen förköpslagen (1967:868)

Stiftsnämnden i Uppsala överlät genom köpebrev d 2 jan 1989 fastigheten Sandviken Överbyn 4:29, lagfaren på Sandvikens församling, till Bengt J för 600 000 kr. Fastigheten, som var taxerad som annan fastighet, hade en areal av 3 902 m2. Inskrivningsmyndigheten i Sandvikens domsaga beviljade d 13 febr 1989 Bengt J lagfart på fastigheten, varvid köpebrevet angavs som fångeshandling.

Sandvikens kommun anförde besvär i HovR:n för Nedre Norrland och yrkade att lagfartsbeslutet skulle upphävas och ärendet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning. Till grund för sin talan anförde kommunen: Förvärvet är beroende av att förköp inte sker och att tiden för anmälan enligt 7 § förköpslagen inte gått ut. - Kommunen mottog d 23 jan 1989 en kopia av köpebrevet dagtecknat d 2 jan 1989. Förköpsrätt kunde alltså utövas sist på den inskrivningsdag, som inföll närmast efter tre månader räknat från d 23 jan 1989. Detta förhållande synes ha förbisetts av inskrivningsmyndigheten varför lagfartsbeslutet bör upphävas.

Kommunen beslöt d 3 april 1989 att utöva förköpsrätt till fastigheten.

Bengt J bestred bifall till kommunens besvär och åberopade till stöd för sin ståndpunkt i första hand att kommunens förköpsrätt hade gått förlorad i enlighet med 12 § 2 st förköpslagen i och med att han beviljats lagfart på fastigheten.

HovR:n (hovrättslagmannen Sigfridsson, hovrättsrådet Bodén och hovrättsassessorn Forsberg, referent) anförde i beslut d 22 jan 1990:

Skäl. HovR:n konstaterar inledningsvis att fastigheten omfattas av kommunens förköpsrätt.

Stadgandet i 12 § 2 st förköpslagen att kommuns förköpsrätt går förlorad i och med att lagfart beviljas för annan förvärvare kan inte anses innebära inskränkning i rätten att fullfölja talan mot inskrivningsmyndighetens beslut enligt allmänna besvärsregler. Kommunens fullföljda talan skall därför prövas i sak.

Av 7 § förköpslagen följer bl a att förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv. Har säljaren eller köparen med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart sökts, anmält försäljningen till kommunen räknas tiden i stället från det kommunen mottog sådan anmälan.

Handlingarna i målet ger vid handen att försäljningen anmäldes till kommunen på ovan angivet sätt d 23 jan 1989 och att tidsfristen för kommunens möjlighet att utöva förköpsrätt således inte hade utlöpt när Bengt J ansökte om lagfart. Det har inte visats att kommunen dessförinnan avstått från att utöva förköpsrätt. På grund härav och då kommunens förköpsrätt inte varit utesluten på grund av någon annan omständighet som inskrivningsmyndigheten haft att beakta, hade inskrivningsmyndigheten inte bort bevilja lagfart för Bengt J utan hade bort förklara lagfartsansökan vilande. Inskrivningsmyndighetens beslut skall därför undanröjas och lagfartsärendet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.

HovR:ns avgörande. HovR:n undanröjer överklagade beslutet och återförvisar lagfartsärendet till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning. Inskrivningsmyndigheten har att uppta ärendet på första inskrivningsdagen efter det att beslutet kommit myndigheten till handa.

Bengt J (ombud jur kand Owe Bertilsson) anförde besvär och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns beslut fastställa inskrivningsmyndighetens beslut att bevilja honom lagfart.

Kommunen medgav yrkandet angående lagfart.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Abdon, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl. Inskrivningsmyndigheten meddelade d 13 febr 1989 lagfart för Bengt J på fastigheten Sandviken Överbyn 4:29 på grund av köp d 2 jan samma år från Sandvikens församling, företrädd av stiftsnämnden i Uppsala. I inlaga som kom in till inskrivningsmyndigheten d 2 mars 1989 anförde Sandvikens kommun besvär mot beslutet under åberopande av att köpet var beroende av att förköp enligt förköpslagen (1967:868) inte sker och att tiden för anmälan om utövande av förköpsrätt inte löpt ut. I HD har kommunen givit in en mellan parterna träffad överenskommelse d 1 juni 1990 i anledning av förköpsfrågan. Kommunen har sålunda beslutat sig för att inte fullfölja något förköp. Av denna anledning medger kommunen att Bengt J beviljas lagfart och återkallar förköpsärendet i regeringen. Enligt avtalet har parterna efter överenskommelsen inte några anspråk avseende ärendet mot varandra. Kommunen har också i HD förklarat sig återkalla talan i målet.

Någon giltig återkallelse föreligger inte i målet (jfr 52 kap 12 § och 56 kap 12 § RB). Prövningen i målet skall, oavsett att kommunen medgett ändring, göras med utgångspunkt i om förutsättningar förelegat med avseende på förköpslagen att d 13 febr 1989 bevilja Bengt J lagfart.

Inskrivningsmyndigheten skall vid prövning av ansökningar om lagfart beakta bestämmelserna i 3 § förköpslagen om begränsningar i kommuns förköpsrätt. Vid tidpunkten för Bengt J:s förvärv behandlades frågor om försäljning av närmare angiven kyrklig fast egendom i lagen (1970:939) om förvaltning av kyrklig jord. Enligt 3 § är inte bestämmelse i lag eller annan författning om fast egendom som tillhör staten tillämplig på kyrklig jord. Detta innebär att den begränsning i förköpslagens tillämplighet som avser statliga försäljningar inte gäller för nu aktuellt förvärv. Inte heller någon annan begränsning i 3 § förköpslagen är tillämplig. Inskrivningsmyndigheten borde alltså ha konstaterat att förköp inte var uteslutet i detta fall och att utredningen i ärendet inte visade att förköpsfrågan var avgjord. Köp av fastighet är enligt 12 § 1 st förköpslagen för sin giltighet beroende av att förköp inte äger rum. Som en följd därav kan enligt 20 kap 7 § 12 JB endast vilande lagfart meddelas på ett sådant köp. 112 § 2 st förköpslagen stadgas emellertid att förköpsrätten är förlorad om lagfart för köparen har meddelats i strid mot 20 kap 7 § 12 JB. Frågan är nu om lagfartsbeslutet skall ha vunnit laga kraft för att ha den angivna rättsverkan eller om redan inskrivningsmyndighetens beslut att bevilja Bengt J lagfart släcker ut kommunens förköpsrätt.

Ordalydelsen i föreskriften är i och för sig väl förenlig med endera av de två synsätten. Förarbetena till förköpslagen innehåller inte något direkt uttalande om huruvida lagfartsbeslutets rättsverkan inträder oberoende av laga kraft. Emellertid instämde departementschefen (se prop 1967:90 s 148 ff) i förslagets ståndpunkt att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att, i likhet med vad som skett i jordförvärvslagen, föreskrift lämnas för det fall att lagfart meddelas i strid mot bestämmelsen om vilande lagfart. I sådant fall bör lagfarten tilläggas den betydelsen att äganderättsövergången skall anses ha skett trots att frågan om förköp ännu inte avgjorts. Förköp kan då inte utövas förrän fastigheten säljs på nytt.

Bakgrunden till införandet av föreskriften i jordförvärvslagstiftningen är redovisad i prop 1945:336 s 60 ff. Under remissbehandlingen vände sig fastighetsbildningssakkunniga mot följderna av den föreslagna ordningen att köp av jordbruksfastighet blir ogiltigt om förvärvstillstånd inte sökts inom tre månader från förvärvet. De sakkunniga föreslog därför att, om lagfart beviljats, frågan om tillstånd erfordrats inte längre skulle bli av betydelse för fångets giltighet. Ett måhända fullkomligt ursäktligt misstag från kontrahenters och inskrivningsdomares sida eller ett förbiseende skulle eljest kunna vålla de största rättsförluster. Saken kunde inte heller repareras eftersom tillstånd inte kan beviljas på en ansökan som skett senare än tre månader från fångets dag. De sakkunniga angav som sin ståndpunkt att om konsekvensen fordrade att lagfartens verkan är densamma i detta och jämförliga fall enligt andra lagar bör hellre ändring ske där, så att lagfarten får avskära möjlighet att riva upp fången.

Föreskriften om lagfart återfinns numera i 13 § jordförvärvslagen (1979:230). Av 13 § framgår bla att ett förvärv blir ogiltigt om inte ansökan om förvärvstillstånd görs inom föreskriven tid. Regleringen innebär i princip att ett tillståndspliktigt förvärv är giltigt under tre månader från det förvärvet skedde och att lagfart som meddelats i strid mot 20 kap 6 § 8 eller 7 § 13 JB direkt vid utgången av den angivna fristen utesluter ogiltighetspåföljden. Slutsatsen blir därför att lagfarten redan från dagen för inskrivningsmyndighetens beslut har den verkan att fånget är giltigt enligt jordförvärvslagen.

Uttalandena under förarbetena till förköpslagen om att äganderättsövergången skall anses ha skett trots att förköpsfrågan inte är avgjord och att förköp i det läget blir aktuellt först vid ny överlåtelse ger stöd åt uppfattningen att lagfarten utesluter förköp redan fr o m dagen för inskrivningsmyndighetens beslut. Vidare förutsätter förfarandereglerna i 7 § förköpslagen att den i säljares och köpares intresse fastlagda fristen om tre månader föregår beslut om beviljad lagfart. Genom hänvisningen till jordförvärvslagen får också antas att avsikten var att förköpslagens föreskrift skulle utesluta förköpsrätt fr o m dagen för lagfartsbeslutet. Vad som nu anförts innebär att ett icke lagakraftvunnet beslut om lagfart på visst förvärv med avseende på förköpslagen medför att ett giltigt förvärv föreligger mellan överlåtare och förvärvare. En kommun är alltså inte, trots att inskrivningsmyndigheten har bedömt förköpsfrågan fel, bibehållen sin förköpsrätt. På grund härav skall Bengt J:s besvärstalan bifallas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut om lagfart på fastigheten Sandviken Överbyn 4:29 fastställer HD inskrivningsmyndighetens i Sandvikens domsaga beslut d 13 febr 1989.

HD (JustR:n Knutsson, Jermsten, referent, Lars K Beckman, Lars Å Beckman och Törnell) fattade följande slutliga beslut:

Skäl.

Inskrivningsmyndigheten meddelade d 13 febr 1989 lagfart för Bengt J på fastigheten Sandviken Överbyn 4:29 på grund av köp d 2 jan samma år från Sandvikens församling, företrädd av stiftsnämnden i Uppsala. I inlaga som kom in till inskrivningsmyndigheten d 2 mars 1989 anförde Sandvikens kommun besvär över beslutet under åberopande av att förvärvet var beroende av att förköp enligt förköpslagen (1967:868) inte skedde och att tiden för anmälan om utövande av kommunens förköpsrätt inte hade löpt ut. - I HD har kommunen givit in en mellan parterna d 1 juni 1990 - träffad överenskommelse i anledning av nämnda fråga om förköp. Av denna handling framgår bl a att kommunen avsåg att återkalla sin ansökan hos regeringen om förköp samt för sin del medgav att Bengt J beviljades lagfart på fastigheten. Parterna angav vidare att de efter överenskommelsen inte hade några anspråk avseende ärendet mot varandra. Kommunen har i HD sedermera också förklarat att dess talan i målet återkallas.

Någon giltig återkallelse föreligger emellertid inte i målet (jfr 52 kap 12 § och 56 kap 12 § RB). Fråga uppkommer då om det finns förutsättningar att i enlighet med kommunens nuvarande inställning låta inskrivningsdomarens d 13 febr 1989 meddelade beslut att bevilja Bengt J lagfart på Sandviken Överbyn 4:29 stå fast.

Utredningen i målet ger inte stöd för annan uppfattning än att förköpslagen var tillämplig på förevarande köp. Enligt 12 § 1 st denna lag är i sådant fall ett förvärvs giltighet beroende av att förköp inte sker. Som en följd därav får enligt 20 kap 7 § 12 JB endast vilande lagfart meddelas på ett sådant köp, så länge frågan om förköp ännu inte är avgjord. 112 § 2 st förköpslagen stadgas emellertid att förköpsrätten är förlorad om lagfart för köparen har meddelats i strid mot 20 kap 7 § 12 JB. Frågan är då om lagfartsbeslutet skall ha vunnit laga kraft för att angiven rättsverkan skall inträda eller om redan inskrivningsmyndighets beslut att bevilja "full" lagfart släckt ut kommunens förköpsrätt.

Ordalydelsen i föreskriften är i och för sig väl förenlig med båda synsätten. Förarbetena till förköpslagen innehåller inte något direkt uttalande som klargör huruvida lagfartsbeslutets rättsverkan avsågs inträda oberoende av om beslutet vunnit laga kraft. Emellertid anfördes i propositionen att det från rättssäkerhetssynpunkt var nödvändigt att lagen, i likhet med jordförvärvslagen, innehöll en föreskrift för det fall att lagfart meddelades i strid mot bestämmelsen om vilande lagfart. I sådant fall borde, enligt vad som vidare framhölls, lagfarten tilläggas den betydelsen att äganderättsövergången skulle anses ha skett trots att frågan om förköp ännu inte hade avgjorts. Förköp kunde då inte utövas förrän fastigheten såldes på nytt. (Se prop 1967:90 s 148 ff.)

Nämnda uttalanden liksom vad som anfördes under förarbetena till 1945 års jordförvärvslag (jfr prop 1945:336 s 60 ff) ger närmast vid handen att förköpsrätten bör anses ha gått förlorad redan i och med att ett beslut om lagfart har meddelats. För denna slutsats talar även en avvägning mellan här förekommande motstridiga intressen. Därmed undviks risken för rättsförluster eller komplikationer för enskilda som annars lätt kan uppstå. Vad som däremot sätts åt sidan är de mer allmänna och inte sällan tämligen långsiktiga intressen som förköpsrätten avses tillgodose.

På grund av det anförda föreligger förutsättningar för att bifalla Bengt J:s besvärstalan.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut angående lagfart på fastigheten Sandviken Överbyn 4:29 fastställer HD inskrivningsmyndighetens beslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1991-12-05

Målnummer:
Ö268-90