Fråga om ersättning enligt 11 kap 5 § JB vid utebliven förlängning av avtal om anläggningsarrende.

Bertil Strömbergs Byggnads AB (bolaget) förde efter stämning å Statens Järnvägar (SJ) vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen den talan som framgår av fastighetsdomstolens dom.

Fastighetsdomstolen (rådmannen Andersson, t f rådmannen Camitz och tre nämndemän) anförde i dom (mellandom) d 11 febr 1987: Yrkanden m m. Bolaget arrenderade av SJ genom ett av parterna i okt 1976 undertecknat kontrakt ett markområde vid Eugeniavägen 47 å tomt nr 59 vid Norra Stationsområdet i Stockholm. Området omfattade ca 2 530 kvm. Arrendeavtalet ersatte ett tidigare mellan SJ och Facit AB upprättat avtal vilket med SJ:s godkännande överläts till bolaget. SJ sade upp arrendeavtalet till upphörande d 1 jan 1986. Som grund för uppsägningen angavs utbyggnaden av den s k Norra Länken, ett vägbygge av större omfattning. Sedan frågan om uppskov med avflyttningen hänskjutits till arrendenämnden i Stockholm för medling beslöt nämnden d 11 nov 1985 om uppskov med avflyttning till d 1 jan 1987.

Bolaget har, såsom det slutligen bestämt sin talan, yrkat att SJ skall förpliktas utge ersättning med 22 500 000 kr för bolagets förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande.

SJ har bestritt yrkandet.

Som grund för käromålet har bolaget anfört att SJ jämlikt bestämmelsen i 11 kap 5 § 1 st JB är ersättningsskyldigt för bolagets förlust på grund av det uppsagda arrendeavtalet.

SJ, som vitsordat att ersättningsrätt enligt 11 kap 5 § JB i och för sig föreligger, har som grund för sitt bestridande anfört att det planerade vägbygget är ett sådant intresse för markägaren som omnämns i 11 kap 5 § 1 st 2 JB, varför någon ersättningsskyldighet inte föreligger för SJ.

Parterna har nu begärt att fastighetsdomstolen genom mellandom avgör frågan om SJ är ersättningsskyldigt gentemot bolaget enligt 11 kap 5 § JB.

Till utvecklande av käromålet har bolaget anfört i huvudsak följande. Genom det år 1976 mellan SJ och bolaget upprättade arrendekontraktet övertog bolaget Facit AB:s arrende på enligt bestämmelse i kontraktet oförändrade villkor. I arrendekontraktet mellan SJ och Facit anges emellertid ingenting om att avträdesersättning kan utgå medan den förtryckta texten "Avträdesersättning skall ej ifrågakomma" har överstrukits i kontraktet mellan SJ och bolaget. Parterna har således i kontraktet presumerat att avträdesersättning kan utgå. SJ har i andra avtal med arrendatorer inom Norra Stationsområdet låtit texten "Ersättning skall ej ifrågakomma" stå kvar. Någon ersättningsskyldighet för SJ enligt 11 kap 5 § JB kan därför i dessa fall inte komma i fråga. Avtalet från 1976 medförde också att arrendeavgiften för bolaget ändrades i förhållande till vad Facit fått erlägga. Det är därför fel att säga att bolaget övertog Facits kontrakt på oförändrade villkor. Det har varit möjligt för SJ att vid upprättandet av kontraktet avtala bort eventuell ersättningsskyldighet genom att inte stryka den förtryckta friskrivningsklausulen. Detta har emellertid inte skett. Det är mot denna bakgrund tydligt att parterna förutsatt att ersättning skall utgå vid arrendets upphörande. Vidare fick bolagets företrädare, Bertil S, vid de diskussioner som fördes vid avtalets upprättande 1976 beskedet att ersättning skall utgå vid en eventuell expropriation. Slutligen skall vid den intresseavvägning som måste göras enligt det åberopade lagrummet SJ:s ekonomiska intressen vägas mot bolagets. Det är vid denna avvägning uppenbart att bolaget, som bl a har två stora byggnader (tillsammans på ca 6 000 kvm) på det ifrågavarande markområdet, har ett stort ekonomiskt intresse av fortsatt arrende medan SJ inte har något intresse. Intresseavvägningen får däremot inte ske mellan bolagets intresse och det allmännas intresse av det planerade vägbygget. En sådan avvägning vore enligt bolagets mening felaktig tillämpning av lagbestämmelsen. Det är mot denna bakgrund som SJ inte kan åberopa undantagsregeln i 11 kap 5 § 2 JB.

Till utvecklande av sitt bestridande har SJ anfört i huvudsak följande. SJ har i avtalet med bolaget inte kunnat avtala bort ersättningsrätten. Bolaget övertog år 1976 på i huvudsak oförändrade villkor arrendeavtalet mellan SJ och Facit. Detta avtal, som härrör från 1969 och löpte till 1980, innehöll inte något avstående av besittningsskydd eller avträdesersättning. När kontraktet med kärandebolaget skulle upprättas, användes en ny typ av standardavtalsblankett som togs i bruk 1972. Eftersom bolaget skulle överta Facits arrendeavtal på oförändrade villkor fanns det inte någon möjlighet för SJ att uppställa ett villkor att avträdesersättning inte skulle utgå. Att villkoret att avträdesersättning inte skulle utgå överströks i den nya avtalsblanketten var således endast en konsekvens av det avtal som redan gällde för området. Detta villkor fanns alltså inte med i kontraktet från 1969 och det förhållande att texten är struken i kontraktet mellan SJ och bolaget kan inte tolkas som att parterna avtalat om att ersättning skall utgå i större omfattning än vad som gäller enligt lag vid arrendes upphörande. SJ har i sina kontrakt försökt att begränsa sin ersättningsskyldighet till arrendatorerna men det har med hänsyn till vad som i det föregående anförts inte varit möjligt i kontraktet med bolaget. Det är riktigt att villkoren ändrats på så sätt att arrendeavgiften har höjts men detta har skett i enlighet med det index som finns angivet i de båda kontrakten. Arrendeavtalet har alltså inte ändrats i något väsentligt avseende. Det har vid de diskussioner som fördes år 1976 mellan SJ och bolaget om att bolaget skulle överta Facits arrende inte talats någonting om att ersättning skulle utgå vid en eventuell expropriation av området. SJ har med hänvisning till 11 kap 5 § 2 JB bestritt att någon ersättningsskyldighet gentemot bolaget föreligger. För tillämpning av lagbestämmelsen skall jordägaren göra sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda, och att intresset för honom att förfoga över marken för det nya ändamålet påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Ifrågavarande markområde som ägs av Staten genom SJ skall användas för utbyggnad av den s k Norra Länken som skall gå mellan Karlberg och Norrtull. Vägen kommer att bli en av de mest trafikerade i Stockholmsregionen och utgöra en del av Europaväg 4. Regeringen beslutade 1984 att Norra Länken skall byggas. Regeringen har d 15 maj 1986 beslutat att avsätta medel för byggande av Norra Länken. Koncessionsnämnden för miljöskydd har tidigare beslutat att trafiken på den närliggande Norra Stationsgatan skall ha begränsats kraftigt senast vid 1990 års utgång. Det nödvändiggör en utbyggnad av Norra Länken över det aktuella markområdet. Norra Länken har klassats som en s k statskommunal väg, vilket i detta fall innebär att staten bidrar med 85 % av kostnaderna för vägen. Det är mot denna bakgrund uppenbart att marken behövs för den nya användningen. Departementschefen har i lagmotiven (prop 1968:19 s 97) till stadgandet i 11 kap 5 § 2 JB angett som exempel på fall då arrendatorns besittningsskydd måste vika att markområdet ingår i ett större framtida projekt, t ex vägbyggnad eller i annat liknande allmänt utnyttjande. Departementschefen har därvid anfört att det då är uppenbart att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens behov av marken. - Beträffande intresseavvägningen mellan SJ och bolaget kan, förutom vad som ovan anförts om vikten av att markområdet används för Norra Länken, anföras att samtliga arrendatorer under många år haft vetskap om att Norra Länken skall byggas och att deras arrenden därför kommer att upphöra. Bolaget har arrenderat marken sedan 1976. Bolaget har hela tiden varit medvetet om att marken var avsedd att användas för Norra Länken och att arrendeupplåtelsen endast var temporär i avvaktan på vägbygget. Det är också därför som bolaget haft samma arrendenivå som de arrendatorer som avsagt sig besittningsskyddet. SJ brydde sig således inte om att år 1980 säga upp avtalet för att höja avgiften över index, eftersom vägbygget senare skulle ske. SJ kan inte vitsorda att bolaget lidit någon ekonomisk skada. SJ har inte lämnat bolaget något konkret förslag på ersättningsmark men sådan finns. Bolaget har emellertid inte visat något större intresse för sådan mark och har framställt krav som SJ inte kunnat tillgodose. SJ hävdar med hänvisning till vad som nu anförts att intresset att själv förfoga över marken påtagligt överväger bolagets intresse av fortsatt arrende.

Domskäl. Bertil S har på bolagets begäran hörts under sanningsförsäkran och därvid i allt väsentligt berättat samma som bolaget anfört vid utveckling av sin talan.

SJ har åberopat vittnesförhör med f d byråassistenten Sune Sandin. Parterna har vidare åberopat viss skriftlig bevisning.

Fastighetsdomstolen gör följande bedömning.

Sandin, dom var närvarande när arrendekontraktet upprättades mellan parterna, har i sitt vittnesmål berättat att det inte avtalats annat än vad som följer av det år 1976 ingångna avtalet om arrende samt att någon diskussion om eventuell avträdesersättning inte fördes mellan SJ och företrädare för bolaget vid upprättandet av arrendeavtalet. "Det var aldrig tal om expropriation, när kontraktet med bolaget upprättades 1976."

Parterna är överens om att 11 kap 5 § JP är direkt tillämplig på den fråga som nu är aktuell i målet. Enligt denna bestämmelse kan arrendatorn begära skälig ersättning för förlust när avtalet upphör om det inte föreligger någon laglig grund för jordägarn att bryta det indirekta besittningsskydd som arrendatorn har vid anläggningsarrende. Skyddet kan således enligt nämnda paragraf brytas i vissa särskilt angivna fall. SJ har som grund för sin inställning att ersättning ej skall utgå åberopat undantagsbestämmelsen i 11 kap 5 § 2 JB. Av denna bestämmelse framgår att jordägaren inte skall ersätta arrendatorn dennes förlust om jordägaren gör sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda, och intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

Av vad vittnet Sandin berättat finner domstolen styrkt att det vid upprättandet av arrendekontraktet mellan parterna ej varit tal om någon avträdesersättning och att något annat än vad som följer av kontraktet ej avtalats mellan parterna.

I målet är ostridigt att det ifrågavarande markområdet skall användas för utbyggnaden av den s k Norra Länken. SJ och staten samt Stockholms kommun har i detta fall en skyldighet att såsom offentliga organ tillse att erforderlig service med avseende på bl a vägar finns, detta med hänsyn till den allmänna samfärdseln. Vidare föreligger det en skyldighet för de berörda organen att uppfylla koncessionsnämndens för miljöskydd beslut att trafiken på den närliggande Norra Stationsgatan skall begränsas kraftigt senast vid utgången av år 1990, vilket nödvändiggör den planerade utbyggnaden av Norra Länken över det aktuella markområdet. Det är vid nu angivna förhållanden uppenbart att intresset för SJ att förfoga över marken för angivet ändamål väger klart tyngre än bolagets intresse av fortsatt arrende. I enlighet härmed är förutsättningarna för tillämpning av den av SJ åberopade undantagsregeln i 11 kap 5 § 2 JB uppfyllda. Vid denna bedömning föreligger inte någon ersättningsskyldighet för SJ gentemot bolaget på grund av arrendeförhållandets upphörande.

Domslut. Fastighetsdomstolen fastställer att SJ inte är ersättningsskyldigt gentemot bolaget på grund av arrendeförhållandets upphörande.

Bolaget fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan i fastighetsdomstolen, i vad den prövats genom mellandomen.

Bolaget åberopade i HovR:n ett av lantmätaren Nils Olof Rydstern avgivet värderingsutlåtande som bevis för att intresseavvägningen mellan parterna utföll till bolagets förmån.

Staten genom SJ bestred ändring.

Staten yrkade att det först i HovR:n åberopade värderingsutlåtande skulle avvisas som bevis.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Genell, referent, och adj led Johansson) anförde i dom d 10 maj 1988:

HovR:ns domskäl.

Såsom parterna bestämt sin talan är det ostridigt mellan dem att staten inte genom avtal åtagit sig ersättningsskyldighet utöver vad som följer av 11 kap 5 § JB och inte heller till någon del friskrivits från sådan skyldighet enligt nämnda lagrum. Det är följaktligen utan betydelse i målet vad det vid TR:n hörda vittnet S kan ha sagt om rätt till ersättning när parterna ingick avtal och vilken uppfattning därom som bolagets företrädare Bertil S kan ha fått. Skäl att tillåta bevisning genom förhör med dessa personer finns därför inte.

Före TR:ns huvudförhandling förekom skriftväxling mellan parterna beträffande bevisning för och emot bolagets påstående om förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande. Bolaget förklarade då uttryckligen att det inte avsåg att vid huvudförhandlingen föra bevisning i frågan och gjorde det inte heller. HovR:n finner därför inte skäl att nu tillåta den bevisning som avses med lantmätaren Nils Olof R utlåtande.

Vid prövningen av statens invändning att en intresseavvägning enligt det av staten åberopade lagrummet utfaller till SJ:s förmån måste det fasthållas, anser HovR:n, att det är jordägarens intresse att själv kunna förfoga över marken som skall ställas mot arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Jordägaren är staten genom SJ; och även om det inte endast är järnvägsföretagets behov av marken för sin verksamhet som skall beaktas, kan intresset av att förfoga över den för en vägtrafikled inte sägas vara statens. Det intresset är väghållarens, alltså Stockholms kommuns. Staten är således inte genom den tillämnade markanvändningen befriad från ersättningsskyldighet.

Som ovan nämnts finner HovR:n inte skäl att tillåta bevisning som först här åberopats mot statens andra invändning, att bolaget inte lidit ekonomisk skada. I målet föreligger därför ingen utredning som mot statens bestridande visar att bolaget har fog för sitt påstående om förlust och rätt till ersättning på grund av arrendeförhållandets upphörande.

TR:n har i sitt domslut fastställt att staten inte är ersättningsskyldig gentemot bolaget. Det är emellertid inte staten som är kärande vid TR:n utan bolaget, och någon av staten förd fastställelsetalan föreligger inte till prövning. Det är bolagets yrkande om fastställelse av ersättningsskyldighet för staten som TR:n företagit till mellandom och som - även enligt HovR:ns nu gjorda prövning - skall lämnas utan bifall.

HovR:ns domslut.

1. HovR:n avvisar den muntliga bevisning som erbjudits och det skriftliga värderingslutlåtande som avgivits av lantmätaren Nils Olof R, dagtecknat d 14 jan 1988.

2. HovR:n fastställer TR:ns domslut i vad bolagets talan därigenom lämnats utan bifall.

Bolaget (ombud advokaten Torbjörn Arnér) sökte revision och yrkade bifall till sin talan om fastställelse av ersättningsskyldighet för SJ.

Bolaget yrkade vidare att HovR:ns beslut att avvisa Nils Olof Rydsterns värderingsutlåtande d 14 jan 1988 skulle undanröjas.

SJ (ombud fastighetsjuristen Roland Strömgren) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Gustafson, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Till stöd för sin talan mot HovR:ns beslut att avvisa Nils Olof Rydsterns d 14 jan 1988 dagtecknade värderingsutlåtande har bolaget gjort gällande att det i TR:n var ostridigt att bolaget hade ett ekonomiskt intresse av att fortsätta arrendet, att SJ emellertid i HovR:n bestred att bolaget lidit ekonomisk skada till följd av arrendeavtalets upphörande samt att bolaget därför bort tillåtas att åberopa utlåtandet i HovR:n. Det utlåtande varom nu är fråga innefattar emellertid - frånsett en hänvisning till ett annat, av Nils Olof Rydstern tidigare avgivet utlåtande rörande bolagets förlust på grund av upphörandet av arrendet - inte någon bedömning av bolagets skada utan innehåller väsentligen utredning angående frågan om SJ, med bortseende från den aktuella användningen av marken för vägföretaget, skulle ha haft ett ekonomiskt intresse av att kunna disponera marken för annat ändamål är arrendeupplåtelsen till bolaget. SJ har inte beträffande intresseavvägningen i målet åberopat någon sådan hypotetisk markanvändning och utredning i detta hänseende kan inte tillmätas betydelse i målet.

På nu angivna grunder kan skäl inte anses ha förelegat att tillåta åberopande av ifrågavarande värderingsutlåtande i HovR:n. HovR:ns beslut att avvisa utlåtandet bör således stå fast.

Vad härefter angår själva saken har parterna i HD i allt väsentligt vidhållit de ståndpunkter de intagit vid underdomstolarna. Bolaget har sålunda som grund för sin talan åberopat att bolaget till följd av arrendeförhållandets upphörande lidit ekonomisk förlust för vilken SJ har att svara enligt 11 kap 5 § JB. SJ har å sin sida gjort gällande att SJ med anledning av det ifrågavarande vägbyggnadsföretaget jämlikt 11 kap 5 § 1 st 2 JB haft befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet och att ersättningsskyldighet för SJ därför inte föreligger. Beträffande den avvägning mellan parternas intressen som föreskrives i sistnämnda lagrum har SJ hävdat att statens intresse av att vägbyggnaden genomföres skall vägas mot bolagets intresse av fortsatt arrende. Bolaget har åt sin sida anfört, att det i stället är SJ:s ekonomiska intresse av att kunna förfoga över marken för egen del som skall jämföras med bolagets intresse av förlängning av arrendeavtalet, som gjort gällande att varken SJ eller staten som sådan haft något eget intresse av vägbyggnaden.

I målet är upplyst att bolaget på arrendeområdet bedrev uthyrning av lokaler i bolaget tillhörig bebyggelse, som rivits i samband med att bolaget lämnade arrendestället. På grund härav måste - ehuru bolaget i HD inte förebragt särskild utredning därom - anses uppenbart att bolaget åsamkats ekonomisk förlust på grund av upphörandet av arrendeavtalet.

Vid bedömningen av frågan om bolaget jämlikt 11 kap 5 § JB är berättigat till ersättning av SJ för sin förlust är i målet följande att beakta.

Särskild rättslig reglering beträffande arrenden för kommersiellt ändamål, för vilka tidigare endast hade gällt reglerna om lägenhetsarrende, tillkom år 1968 genom införande av bestämmelserna om anläggningsarrende i 2 kap nyttjanderättslagen. Bestämmelser om indirekt besittningsskydd upptogs i 2 kap 87 § nämnda lag och överfördes i sakligt oförändrat skick till 11 kap 5 § JB. I förarbetena till 1968 års arrendereform anförde departementschefen beträffande den av SJ i målet åberopade, numera i 11 kap 5 § 1 st 2 JB upptagna undantagsbestämmelsen bl a att det för jordägaren kanske viktigaste skälet att avbryta arrendeförhållandet var att marken behövdes för annat ändamål. Departementschefen tillade att vid anläggningsarrende markområdet i åtskilliga fall torde ingå i ett större framtida projekt, t ex för vägbyggnad eller annat liknande allmänt utnyttjande, samt att det var uppenbart att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens behov av marken. Jordägaren borde dock enligt departementschefen åläggas skyldighet att visa dels att marken behövdes för den nya användningen, dels att intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt övervägde arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

I målet är ostridigt att arrendeavtalet uppsagts på grund av utbyggnaden av Norra Länken samt att arrendeområdet behöver tas i anspråk för detta ändamål.

Vid avvägningen mellan parternas intressen enligt 11 kap 5 § 1 st 2 JB skall, såvitt angår SJ:s intresse att kunna förfoga över marken för det åberopade ändamålet, beaktas att marken skall ingå i ett vägbygge av större omfattning. Ansvaret för den allmänna väghållningen ankommer enligt väglagen (1971:948) i första hand på staten. I förevarande fall får, såsom TR:n framhållit, en gemensam skyldighet anses föreligga för staten och Stockholms kommun att tillgodose erforderlig samhällsservice beträffande vägar. Det är därför - oavsett att kommunen är väghållare - uppenbart att SJ, som disponerat över användningen av den statligt ägda marken, haft att för statens räkning medverka till genomförandet av det ifrågavarande vägbyggnadsföretaget.

I målet bör vid intresseavvägningen ytterligare beaktas följande. Av utredningen framgår att det år 1976 mellan SJ och bolaget upprättade arrendekontraktet ersatte ett 1969 upprättat arrendeavtal mellan SJ och Facit AB, vilket avtal med SJ:s godkännande överläts till bolaget. Att SJ inte i bolagets kontrakt i likhet med vad som skett i avtal med andra arrendatorer friskrev sig från skyldighet att utge avträdesersättning har av SJ i målet förklarats med att någon friskrivningsklausul inte förekom i Facits kontrakt och att arrendet skulle övertas av bolaget på oförändrade villkor. Vad SJ sålunda uppgivit vinner stöd av utredningen i målet. Enligt bolagets kontrakt utgick den avtalade arrendeperioden d 31 dec 1980 och förlängning av avtalet vid underlåten uppsägning skulle enligt kontraktets bestämmelser ske med endast ett år i sänder. På grund härav bör det ha stått klart för bolaget att det inte kunde förlita sig på att arrendeförhållandet skulle bli varaktigt. Av förhöret med Bertil S i TR:n framgår också, såsom SJ framhållit, att han redan vid tiden för bolagets övertagande av arrendet år 1976 kände till planerna på det ifrågavarande vägbyggnadsföretaget och var medveten om att arrendeområdet kunde komma att tas i anspråk för detta företag. Härtill kommer att bolaget såvitt utredningen utvisar inte betalat högre arrendeavgift än de arrendatorer som hade avsagt sig besittningsskyddet.

Mot vad sålunda förekommit har sådana omständigheter inte förebragts att ersättningsskyldighet för SJ kan anses föreligga enligt 11 kap 5 § JB. Bolagets talan skall därför ogillas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.

HD (JustR:n Rydin, Solerud, Nyström, Lars Å Beckman och Nilsson, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt 11 kap 5 § 1 st JB skall en jordägare, som har sagt upp ett avtal om anläggningsarrende och vägrar att förlänga arrendeförhållandet, i skälig omfattning ersätta arrendatorn dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande. Undantag från denna ersättningsskyldighet uppställs dock i tre olika punkter. Enligt punkt 2, som har åberopats av SJ, gäller ett sådant undantag om jordägaren gör sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda och intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

I förarbetena sägs bl a följande (se prop 1968:19 s 97; uttalandet återgivet i NJA II 1968 s 188): "Det för jordägaren kanske viktigaste skälet att avbryta arrendeförhållandet är att marken behövs för annat ändamål. Vid arrende av här avsedd art torde i åtskilliga fall markområdet ingå i ett större framtida projekt, t ex för vägbyggnad eller annat liknande allmänt utnyttjande. Det är uppenbart att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens behov av marken. Jordägaren bör dock åläggas skyldighet att visa dels att marken behövs för den nya användningen, dels att intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende."

Innebörden av detta uttalande är inte helt klar. Så mycket är visserligen tydligt, vilket framgår redan av lagtexten, att det bara är jordägarens eget intresse av att marken används för det nya ändamålet som skall vägas mot arrendatorns intresse av att arrendet inte upphör. Vilka faktorer som skall beaktas vid avvägningen av dessa intressen anges emellertid inte närmare.

Syftet med ersättningsregeln i 11 kap 5 § 1 st JB är att tillgodose arrendatorns intresse av att inte tillfogas en ekonomisk förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande. Vid tillämpningen av undantagsregeln i punkt 2 får detta intresse alltså vägas mot det intresse som jordägaren kan ha av att förfoga över marken för ett annat ändamål än det som avses med upplåtelsen. Undantagsregeln är så avfattad att den ger utrymme för att beakta även andra markägarintressen än sådana som kan direkt mätas i pengar, t ex miljöintressen. Förarbetena antyder inte heller att något annat har varit avsett. När inte enbart ekonomiska intressen står mot varandra, får avvägningen mellan jordägarens och arrendatorns intressen göras efter en mera fri bedömning. En sådan situation kan uppkomma när marken ägs av staten eller en kommun som vill förfoga över den för allmänt utnyttjande.

Utmärkande för många anläggningsarrenden är att de avser mark som inte har fått sin slutliga användning bestämd (se prop 1968:19 s 75 f och 97 eller NJA II 1968 s 132 och 188). Jordägaren har av detta skäl getts rätt att avtala bort ersättningsbestämmelsen i 11 kap 5 § 1 st JB (se 4 § samma kap). Även i fall då jordägaren inte har utnyttjat denna rätt kan arrendatorn ofta vara medveten om att marken förr eller senare skall användas för ett annat ändamål än det som avses med upplåtelsen. Han har då möjlighet att inrätta sig efter detta.

Ibland kan det emellertid inträffa att arrendatorn inte är förberedd på den nya markanvändningen. Om han själv inte bär någon skuld till detta, skulle en skyldighet för honom att avflytta utan att få någon ersättning för sin förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande kunna slå hårt. Hans intresse av fortsatt arrende framstår i detta fall som mer beaktansvärt än om han har varit medveten om eller på grund av omständigheterna bort förstå att marken skulle komma att användas för det nya ändamålet. Vid den avvägning mellan parternas intressen som skall företas enligt 11 kap 5 § 1 st 2 JB bör hänsyn kunna tas till ett sådant förhållande (jfr Kent Källström i SvJT 1988 s 629 och 634).

I detta mål är ostridigt att arrendeavtalet mellan SJ och bolaget - vilket avtal efter utgången av år 1980 förlängts med ett år i sänder - har sagts upp till upphörande d 1 jan 1986 på grund av utbyggnaden av den s k Norra Länken i Stockholm samt att arrendeområdet behöver tas i anspråk för detta ändamål.

Marken skall alltså ingå i ett vägbygge av större omfattning. Ansvaret för den allmänna väghållningen ankommer enligt väglagen (1971:948) i första hand på staten. Uppgiften att vara väghållare inom Stockholms kommun har staten visserligen delegerat till kommunen. Det hindrar dock inte att staten har ett övergripande ansvar för väghållningen även inom denna kommun. Regeringen har också år 1984 beslutat att Norra Länken skall byggas. Det är alltså ett statligt intresse att det arrendeområde som förvaltas av SJ för statens räkning används för detta ändamål.

Av förhöret i TR:n med bolagets företrädare Bertil S framgår att denne redan när bolaget övertog arrendet år 1976 kände till planerna på utbyggnaden av Norra Länken och var medveten om att arrendeområdet kunde komma att tas i anspråk för detta vägbygge.

Med hänsyn till vad nu har upptagits måste statens intresse av att arrendeområdet används för utbyggnaden av Norra Länken anses påtagligt väga över bolagets intresse av fortsatt arrende, även om bolagets förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande skulle uppgå till det belopp som bolaget har yrkat i ersättning vid TR:n, 22,5 miljoner kr. SJ kan alltså inte åläggas ersättningsskyldighet enligt 11 kap 5 § JB. Bolagets fastställelsetalan skall därför lämnas utan bifall.

Med den bedömning som nu gjorts har det av bolaget i HovR:n åberopade värderingsutlåtandet av Nils Olof R saknat betydelse i målet och alltså kunnat avvisas enligt 35 kap 7 § RB. HovR:ns domslut i denna del skall därför fastställas.

Domslut: HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1991-02-26

Målnummer:
T272-88