Fråga om tillämpningen av 12 kap 65 § JB vid byte av andel i bostadsförening mot hyresrätt.


Lagrum:
12 kap. 65 § jordabalken (1970:994); 12 kap. 35 § jordabalken (1970:994)

Carin S sålde enligt överlåtelseavtal d 7 nov 1983 en andel i bostadsföreningen Fastighetsföreningen Secur AB u p a till Gunilla E och Tomas K för 550 000 kr. Andelen avsåg en bostadslägenhet i fastigheten Kullamannen 3 med adress Havsfruvägen 31 i Bromma, Stockholms kommun.

Överlåtelseavtalet innehöll bl a följande villkor: "En förutsättning för fullföljande av detta överlåtelseavtal är att säljaren - Carin S - godkänns som hyresgäst och genom Hyresnämnden tillstyrkes hyresrätten till Hackspettsvägen 19 i kv Valsen. Om så ej sker återgår detta avtal i sin helhet och samtliga köpehandlingar makuleras utan skadeståndsanspråk från någondera part."

Den i villkoret åsyftade hyresrätten innehades av Gunilla E. Carin S erhöll sedermera hyresrätten varför överlåtelseavtalet fullföljdes.

Carin S yrkade efter stämning å Gunilla E och Tomas K vid Stockholms TR att de skulle förpliktas att solidariskt till henne betala 100 000 kr jämte ränta.

Gunilla E och Tomas K bestred bifall till käromålet.

Carin S åberopade som grund för sin talan följande: Då hon önskade sälja sin andel lät hon värdera den. Enligt värderingsmannen uppgick dess värde till 650 000 kr. Hon salubjöd andelen för detta belopp. Ett villkor för att hon alls skulle sälja andelen var att köparen hade en bostadslägenhet som hon fick överta. Gunilla E och Tomas K var intresserade av att köpa andelen och hon var intresserad av att överta hyresrätten till Gunilla E:s lägenhet på Hackspettsvägen. Gunilla E och Tomas K förklarade sig villiga att medverka till att hon fick överta hyresrätten under villkor att hon sänkte priset för andelen med 100 000 kr. Hon accepterade detta villkor och överlåtelseavtalet, i vilket köpeskillingen angavs till 550 000 kr, upprättades. - Genom sitt handlande har Gunilla E och Tomas K uppsåtligen ställt villkor om särskild ersättning i form av en prisreduktion för överlåtelse av hyresrätten till henne. Sådant villkor är enligt 12 kap 65 § JB ogiltigt och den som uppställt villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot.

Gunilla E och Tomas K bestred att de uppställt det påstådda villkoret för att överlåta hyresrätten till Carin S. Tomas K anförde vidare att han inte haft någon hyresrätt att överlåta. Om det skulle anses att Gunilla E ensam eller tillsammans med Tomas K betingat sig särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten, gjorde de i andra hand gällande att detta inte skett uppsåtligen.

Carin S tillade: Tomas K har gemensamt med Gunilla E ställt upp villkoret om prisnedsättning och gemensamt med henne förvärvat andelen. Han är därför solidariskt ansvarig med henne. För tillämpning av regeln om återbetalningsskyldighet fordras inte uppsåt. Ansvaret är strikt.

TR:n (rådmännen Huldt och Heino) anförde i dom d 15 jan 1987:

Domskäl. Carina S och Gunilla E har hörts under sanningsförsäkran. Härjämte har ett vittnesförhör ägt rum.

Carin S:s talan avser återbetalning av det belopp som Gunilla E och Tomas K enligt henne erhållit i form av en prisreduktion som särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten. TR:n behandlar därför först frågan huruvida Carin S styrkt att den prisreduktion som hon anser sig ha gjort utgör särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten. Om denna fråga besvaras jakande uppkommer frågan huruvida Gunilla E och Tomas K uppsåtligen ställt villkor om den särskilda ersättningen.

Bedömningen av frågan om en prisreduktion utgör en särskild ersättning för överlåtelse av en hyresrätt förutsätter att man kan konstatera att ett i någon mening normalt pris har underskridits. Detta kan vara lätt att göra, t ex om den som överlåter sin hyresrätt i stället för kontant betalning betingar sig rätten att få köpa ett parti börsnoterade aktier för ett pris som väsentligt underskrider deras börsvärde. Saken kommer emellertid i ett annat läge när säljaren av en nyttighet, exempelvis en bostadsrätt eller en villa, letar efter en köpare som uppfyller ett eller flera särskilda krav. Säljaren lämnar då den öppna marknad på vilken ett visst pris ofta kan fastställas.

Carina S har gjort gällande att marknadspriset för andelen uppgick till 650 000 kr. Hon har därvid åberopat ett värderingsintyg enligt vilket andelen i maj 1983 hade ett marknadsvärde mellan 630 000 kr och 670 000 kr. Det är emellertid uppenbart att värderingen gjorts under förutsättning att andelen såldes på den öppna marknaden utan särskilda krav på köparen. Den aktuella försäljningen har inte skett under sådan förutsättning. Tvärtom har Carin S, enligt vad hon själv uppgivit, ställt ett oavvisligt krav på att köparen skulle tillhandahålla en annan bostad åt henne och dessutom var särskilt intresserad av att hitta en köpare med en lägenhet i Bromma. Med hänsyn till dessa krav låter det sig inte göra att fastställa ett marknadsvärde för andelen. Det finns därför inte heller någon grund för påståendet att Gunilla E och Tomas K tagit emot en särskild ersättning för överlåtandet av Gunilla E:s hyresrätt. Käromålet skall således ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.

Chefsrådmannen Nöteberg var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Enligt 12 kap 65 § 1 st JB är det straffbart att uppsåtligen ställa upp villkor om särskilt vederlag för bl a överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet. Av 3 st följer att villkoret är ogiltigt och att den som har ställt upp villkoret är skyldig att återbära vad han har mottagit. Förarbeten till bestämmelsen är, såvitt nu är av intresse, återgivna i NJA II 1973 s 287 ff.

Villkoret skall avse någon form av ekonomisk kompensation för hyresrätten. Vilken beteckning avtalet om vederlaget ges saknar betydelse. Gärningen kan emellertid vara straffri, även om det föreligger ett omedelbart samband mellan ett vederlag och övergången av hyresrätten. Ett exempel på en godtagbar överenskommelse, vilket omtalas i förarbetena, är betalning för sådan lös egendom i lägenheten som tillhör den avträdande hyresgästen. Förutsättningen är, som det sägs där, att den betingade ersättningen inte är oskäligt hög i förhållande till egendomens värde.

Den civil rättsliga regeln i paragrafens 3 st är - inte minst genom uttrycket "villkor som avses i 1 st" - omedelbart kopplad till straffbudet. Tillämpning av 3 st förutsätter därför uppsåt avseende det nyss angivna objektiva rekvisitet. Däremot erfordras inte kännedom om att handlandet är förenat med sanktioner. Eventuellt uppsåt är tillräckligt. Att det kan medföra svårigheter att tillämpa uppsåtsrekvisitet, om överlåtaren är en juridisk person, saknar betydelse i detta mål.

Vid en kombinerad affär som avser dels överlåtelse av en hyresrätt, dels köp av annan egendom blir ogiltighetsregeln således ibland tillämplig. Exempel på sådana kombinationer är att innehavaren av hyresrätten säljer möbler till ett oskäligt högt pris eller köper en villa till ett oskäligt lågt pris.

Det skall vidare vara fråga om ett villkor som har ställts upp av den som överlåter hyresrätten. Detta innebär dock inte att villkoret måste ha tillkommit på överlåtarens initiativ. Det är tillräckligt att denne godtar ett erbjudande vars innebörd är det som avses i lagrummet.

Avvikelsen från skäligt pris skall vara objektivt mätbar. Antag exempelvis att överlåtaren av hyresrätten betingar sig att få förvärva en post börsnoterade aktier, vilka utan svårighet kan omsättas på börsen för 100 000 kr, till ett pris av 25 000 kr. Vid en jämförelse med villkor om förvärv av en bostadsrätt eller av en villa framträder den skillnaden att marknadspriset i det senare fallet är svårare att bestämma. Än tydligare är att svårigheter uppkommer med kravet på uppsåt. Det kan anmärkas att subjektivt överskott saknar betydelse. Att överlåtaren tror sig göra en lysande affär saknar betydelse.

Hyreslagstiftningen innehåller skilda tvingande regler till skydd för bostadshyresgäster. I områden där det råder brist på bostäder kan en följd av lagregleringen bli att hyresrätter får ett ekonomiskt värde. Reglerna i 65 § syftar till att förhindra att hyresvärdar och avträdande hyresgäster tillgodogör sig detta värde. Sanktionernas utformning medför att utvidgning av tillämpningsområdet genom analogislut endast i mycket begränsad utsträckning kan komma i fråga. Möjligen skulle kunna hävdas att utrymmet för analogier skulle vara större i fråga om tillämpning av ogiltighetsregeln än i fråga om straffbudet. Redan bestämmelsens utformning talar dock med styrka emot att på ett sådant sätt ge förbudet olika innehåll.

Det har i Stockholmsområdet blivit mycket vanligt att bland villkoren för överlåtelse av bostäder, som innehas med äganderätt, tomträtt eller bostadsrätt, ingår förvärv av en hyresrätt till en bostadslägenhet. Det är tänkbart att därigenom avsikten med 65 § inte blir tillgodosedd. Sådana generella iakttagelser kan inte påverka bedömningen av hur rättsregeln i ett särskilt fall skall tillämpas.

Innebörden av vad som har sagts är att villkoren i samband med byten mellan olika former för upplåtelse av bostad endast i undantagsfall kan medföra tillämpning av 12 kap 65 § JB. Vad som har förekommit i målet föranleder inte att den uppställda huvudregeln skall frångås. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.

Carina S fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Gunilla E och Tomas K bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Ingrid von Möller, hovrättsråden Åström och Melin, referent, samt f d hovrättsrådet Gyllenswärd) anförde i dom d 10 nov 1987:

Domskäl. Carin S har i HovR:n till utveckling av grunden för sin talan gjort gällande, i första hand, att parterna träffat ett avtal, enligt vilket vederlaget för hyresrätten skulle vara 100 000 kr; kvittning har sedan skett på så sätt att Gunilla E och Tomas K haft att erlägga endast 550 000 kr för andelen i bostadsföreningen. I andra hand har Carin S hävdat att Gunilla E och Tomas K betingat sig ett vederlag för hyresrätten genom att få till stånd en nedsättning av priset på andelen i bostadsföreningen. I båda fallen rör det sig, enligt Carin S, om ett sådant otillåtet förfarande som avses i 12 kap 65 § JB.

Gunilla E och Tomas K har i HovR:n redovisat samma inställning till Carin S:s talan som de enligt den överklagade domen gjort vid TR:n.

I HovR:n har Carina S och Gunilla E på nytt hörts under sanningsförsäkran samt förnyat vittnesförhör ägt rum med Marita Nyregård. Vidare har Tomas K hörts under sanningsförsäkran här.

Vad som förekommit i HovR:n föranleder inte annan bedömning än den som TR:n gjort.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Carin S (ombud advokaten Torgny Hagen) sökte revision och yrkade bifall till käromålet.

Gunilla E och Tomas K (ombud för båda advokaten Tom Johansson) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Christiansson, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Carin S har i HD som enda grund för sin talan åberopat att skillnaden mellan det marknadsmässiga priset och det av talade priset på andelen i bostadsföreningen måste anses utgöra vederlag för överlåtelse av hyresrätten och gjort gällande att det är fråga om ett otillåtet förfarande enligt 12 kap 65 § JB.

Enligt den i målet aktuella lydelsen av 12 kap 65 § 1 st JB är det straffbart att uppsåtligen ställa upp villkor om särskilt vederlag för bl a överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet. I 3 st samma lagrum stadgas att villkor om sådan ersättning är ogiltigt och att den som ställt upp villkoret är skyldig att återbära vad han mottagit.

Av förarbetena till 12 kap 65 § JB (prop 1973:23 s 143 ff) framgår bl a följande. Reglerna syftar till att förhindra att hyresvärdar och avträdande hyresgäster bereder sig vinning av att annan behöver eller av annan anledning önskar överta viss lägenhet. Straffbestämmelsen avses tillämpas mot förfaranden som framstår som klandervärda och otillbörliga för den allmänna rättsuppfattningen. Uppställer någon villkor om särskilt vederlag för överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet, bör villkoret således i alla situationer vara ogiltigt och återbäringsskyldighet föreligga. Givetvis skall detta gälla även om allmän åklagare inte finner skäl att väcka åtal för gärningen. Bestämmelserna är i princip tillämpliga i fråga om varje villkor för upplåtelse som innebär att den blivande hyresgästenhar att erlägga annat vederlag för upplåtelsen än den överenskomna hyran. Bestämmelserna är vidare tillämpliga om hyresgäst kräver ersättning för överlåtelse av hyresrätten. Som exempel på vederlag för överlåtelse av hyresrätt anges att i den mån ersättning som den avträdande hyresgästen betingar sig för egendom som tillhör honom äro skäligt hög i förhållande till egendomens värde, får det anses att det överskjutande beloppet utgör vederlag för överlåtelsen. Vederlaget måste dock vara ett villkor för överlåtelsen som sådan. Vilken beteckning vederlaget för överlåtelsen ges saknar betydelse.

Endast den omständigheten att andelen i bostadsföreningen i samband med överlåtelse av hyresrätten förvärvats till ett pris, som understiger en värdering, vilken utförts helt utan samband med parternas uppgörelse, kan inte medföra att återbetalningsskyldighet enligt 12 kap 65 § 3 st JB föreligger. Med hänsyn härtill och då det i HD inte ens påståtts att Gunilla E och Tomas K uppsåtligen uppställt villkor om särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten, kan käromålet inte vinna bifall. HovR:ns domslut skall därför fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Bengtsson, Gregow, Freyschuss, referent, och Törnell) beslöt följande dom:

Domskäl. Carin S har i HD som enda grund för sin talan åberopat att skillnaden mellan det marknadsmässiga priset och det avtalade priset på andelen i bostadsföreningen måste anses utgöra vederlag för överlåtelsen av hyresrätten. Hennes talan får förstås så, att redan det förhållandet att sådan skillnad föreligger skulle innebära att Gunilla E och Tomas K uppställt villkor om särskilt vederlag för hyresrättens överlåtelse. - Carin S har härvid bl a hänvisat till vissa uttalanden om situationen vid bytestransaktioner i förarbetena till 12 kap 35 och 65 §§ JB.

Gunilla E och Tomas K har invänt att de genom bytesavtalet inte kan anses ha uppställt villkor om särskild ersättning för hyresrätten.

I den i målet aktuella lydelsen av 12 kap 65 § JB, vilken tillkom år 1973, föreskrivs att den som uppsåtligen uppställer villkor om särskilt vederlag för bl a överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet skall ådömas straff samt att sådant villkor är ogiltigt och att den som uppställt villkoret är skyldig att återbära vad han mottagit. Enligt 35 § i samma kapitel (motsvarande en år 1970 införd föreskrift i 3 kap 35 § 1907 års nyttjanderättslag) får hyresgäst, om hyresnämnden lämnat tillstånd därtill, överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte erhålla annan bostad; för meddelande av sådant tillstånd gäller vissa förutsättningar.

Det ligger i sakens natur att den som vid köp av t ex en villafastighet eller en bostadsrätt kan i utbyte lämna hyresrätten till en lägenhet, som säljaren önskar överta som ny bostad, i de allra flesta fall kan förvärva fastigheten eller bostadsrätten till ett lägre pris än vad som måst betalas, om någon hyresrätt inte hade lämnats i utbyte; detta är en konsekvens av att det ofta är en fördel för säljaren att i samband med försäljningen få sin bostadsfråga löst. Vid tillkomsten av 1973 års lagstiftning har emellertid detta inte föranlett något undantag för bytesfall av det angivna slaget. Tvärtom har lagstiftarens inställning till frågan om överlåtelse av hyresrätt mot särskilt vederlag skärpts genom att förbudet mot uppställande av villkor härom inte liksom tidigare förutsätter att annans trångmål utnyttjats i ort där bostadsbrist råder. Förbudet måste därför alltjämt anses gälla vid byten av det slag som målet avser.

För att 12 kap 65 § JB skall kunna tillämpas vid sådana byten måste emellertid utredas hur mycket köparen skulle ha betalat, om inte hyresrätt lämnats i byte. Endast när köpeskillingen för bytesobjektet klart understiger detta belopp bör återbetalningsskyldighet komma i fråga.

I det aktuella fallet har Carin S:s andel i bostadsföreningen, vilken såldes till Gunilla E och Tomas K för 550 000 kr, enligt ett värderingsintyg haft ett uppskattat försäljningsvärde av 650 000 kr; detta angavs ligga mellan 630 000 och 670 000 kr. Enbart detta förhållande utgör inte tillräcklig grund för att fastslå att särskilt vederlag utgått för hyresrätten. Med hänsyn härtill kan käromålet inte vinna bifall.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Svensson var skiljaktig i fråga om motiveringen och anförde: Carin S har i - - - se HD:s dom - - - särskild ersättning för hyresrätten.

Enligt 12 kap 65 § JB är det straffbart att uppsåtligen ställa upp villkor om särskild ersättning för bl a överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet. Ett sådant villkor är ogiltigt och den som ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot.

Bestämmelsen har tillkommit av bostadssociala skäl och får sägas utgöra en av grundbultarna i 12 kap JB. Genom att hyressättningen på bostadsmarknaden inte är fri utan bestäms med hänsyn till det s k bruksvärdet, uppstår en differens mellan den hyra som hyresvärden maximalt får ta ut och den hyra som kan tas ut på en fri marknad. Utan bestämmelserna i 12 kap 65 § skulle den nämnda differensen omedelbart kapitaliseras till ett vederlag som snart sagt varje bostadssökande måste erlägga för att få hyresrätt. Syftet med bruksvärdereglerna skulle därmed omintetgöras.

Enligt 12 kap 35 § JB får hyresgäst överlåta hyresrätten till sin lägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad. Avsikten med sistnämnda bestämmelse är att skapa ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Typfallet torde vara två hyresgäster som byter sina lägenheter. Bestämmelsen omfattar emellertid också byten av hyresrätt mot t ex bostadsrätteller eget hem eller, som i förevarande mål, andel i bostadsförening.

Bestämmelsen i 12 kap 35 § JB om hyresgästens bytesrätt innebär inte ett godtagande av att hyresgästen tillgodogör sig det ekonomiska värdet av hyresrätten genom ett lägre pris på motpartens bostad. I samband med 1970 års ändringar av denna paragraf behandlades särskilt den situationen att hyresgästen utnyttjar hyresrätten till att pressa ned priset vid köp av ett eget hem på ett sätt som innebär att hyresrätten överlåts mot vederlag. Departementschefen erinrade i det sammanhanget om att villkor om särskilt vederlag vid överlåtelse av hyresrätt kan vara ogiltigt enligt 12 kap 65 § JB och att det enligt hyresregleringslagen var straffbart att ta betalt vid överlåtelse av hyresrätt (prop 1970:146 s 11 och NJA II 1972 s 349 f). Någon ändring i denna inställning har inte kommit till uttryck i samband med senare lagstiftning.

En utgångspunkt för bedömningen i detta mål är därför att 12 kap 65 § JB är tillämplig vid byten som avses i 35 § samma kapitel.

Som framgått av det föregående har en hyresrätt ett ekonomiskt värde på en hyreskontrollerad marknad och detta värde torde ofta - lagstridigt - beaktas när parterna i ett bostadsbyte som avses i 12 kap 35 § JB träffar överenskommelse om priset på motpartens bostad. Det kan visserligen vara svårt att i samband med ett sådant byte fastställa vilket pris hyresrätten har betingat parterna emellan; med hänsyn till bestämmelserna i 12 kap 65 § JB ligger det i sakens natur att priset för hyresrätten inte särredovisas i det köpekontrakt som upprättas beträffande bostadsrätten, villafastigheten, etc. Det vore emellertid att blunda för realiteterna att säga att det är omöjligt att bestämma priset på hyresrätten med hänsyn till bytessituationen; i själva verket synes många fastighetsmäklare, i allt fall i Stockholm, vid byten av nu aktuellt slag arbeta med tämligen fasta kvadratmeterpriser för hyresrätter belägna i olika delar av staden.

I förevarande mål har emellertid inte förebragts någon utredning om hyresrättens värde i vidare mån än att det påståtts motsvara skillnaden mellan bostadsrätten värde enligt värderingsintyget respektive enligt parternas avtal. Carin S har därför inte styrkt att hyresrätten överlåtits mot vederlag.

På grund av det anförda skall käromålet ogillas.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1990-07-12

Målnummer:
T549-87