Sedan hyresrätt förverkats på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, har hyresgästen enligt 12 kap 21 § JB nedsatt hyran hos LSt:n. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen har prövats i efterhand i mål om avhysning av hyresgästen, trots att nedsättningen godtagits av Lst:n genom beslut som vunnit laga kraft.


Lagrum:
12 kap. 21 § jordabalken (1970:994); 12 kap. 44 § jordabalken (1970:994)

Elis Å hyrde i början av år 1978 ut en vindsvåning i en fastighet i Västerås till Alf E att användas för bostadsändamål mot en årlig hyra av 3 000 kr.

I juni 1985 väckte Elis Å talan mot Alf E vid Västerås TR, fastighetsdomstolen och yrkade att Alf E skulle förpliktas att dels till honom utge visst belopp, avseende förfallen hyra för åren 1980 och 1981, dels genast avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

Alf E bestred käromålet.

Till grund för sin talan åberopade Elis Å att Alf E hade förverkat nyttjanderätten genom att inte betala hyran för 1980 och 1981 i rätt tid, att Elis A med anledning härav d 1 april 1985 hade sagt upp Alf E till avflyttning och att Alf E inte genom betalning eller deposition hade återvunnit nyttjanderätten.

Alf E påstod att hyran hade betalts, i första hand kontant, i andra hand genom kvittning. För det fall domstolen skulle finna att hyran inte hade betalts gjorde Alf E gällande att nyttjanderätten likväl ej hade förverkats, eftersom vad som i så fall låg honom till last var av ringa betydelse. Om nyttjanderätten skulle ha förverkats hävdade Alf E att den hade återvunnits genom deposition d 19 april 1985 enligt 12 kap 21 § JB.

Alf E ingav ett av LSt:n i Västmanlands län d 19 april 1985 meddelat beslut av bl a följande innehåll:

Nedsättning av belopp enligt 12 kap 21 § JB. Alf E har d 16 april 1985 ansökt om nedsättning och satt in 7 872 kr på LSt:ns postgirokonto. Han har därefter kommit in med en fullständig ansökan med föreskriven borgen.

Alf E förhyr en vindsvåning med adress Stora Torget 3, Västerås av Elis Å.

Alf E anför i skrivelse till LSt:n att han sagts upp på grund av uppgiven ogulden hyra och därvid fått en underrättelse enligt 12 kap 44 § JB samt att han krävts på 7 872 kr. Han hävdar att han inte resterar för någon ogulden hyra. Kravet är därmed tvistigt och han anhåller om att få sätta ned beloppet hos LSt:n enligt 12 kap 21 § JB.

LSt:n godtar nedsättningen.

TR:n (rådmännen Forsselius och Ohlin jämte nämnd) fann i dom d 10 juni 1987 att Alf E inte resterade för någon hyra och lämnade käromålet utan bifall.

Elis Å fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till käromålet.

Alf E bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Grahn och Wagner-Wikström samt adj led Lavén, referent) fann i dom d 19 maj 1988 inte visat att Alf E betalt hyran för åren 1980 och 1981. Elis Å:s betalningsyrkande skulle därför bifallas. I domskälen anförde HovR:n vidare: Vad därefter gäller avhysningsyrkandet är det till en början tvistigt mellan parterna i vad mån nyttjanderätten har förverkats eller ej. Enligt HovR:ns uppfattning kan Alf E:s försummelse att betala två årshyror dock inte anses vara av ringa betydelse i den mening som avses i 12 kap 42 § 2 st JB. Alf E:s hyresrätt har således förverkats genom betalningsförsummelsen.

I målet är ostridigt att Alf E inom återvinningsfristen hos LSt:n deponerade ett belopp motsvarande hyreskravet. LSt:n godtog med tillämpning av 12 kap 21 § JB nedsättningen och beslutet vann därefter laga kraft. Det ankommer i en sådan situation inte på allmän domstol att göra en överprövning i sak av LSt:ns beslut. HovR:n konstaterar endast att hyresbeloppet har nedsatts i allmänt förvar och att detta skett inom den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen. Elis Å:s yrkande om avhysning skall därmed ogillas.

Domslut. HovR:n ändrade på det sättet TR:ns dom i huvudsaken att Alf E förpliktades att till Elis Å betala 6 000 kr jämte ränta. I avhysningsfrågan gjordes inte någon ändring.

Elis Å (ombud ombudsmannen Hans G Johansson) sökte revision och yrkade helt bifall till sin i HovR:n förda talan.

Alf E (ombud advokaten Rolf Christman) bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Svensson, föreslog i betänkande följande dom:

Domskäl. Den sakfråga som är föremål för HD:s bedömning rör Elis Å:s yrkande om avhysning av Alf E.

Genom HovR:ns i denna del lagakraftvunna dom är fastslaget att Alf E försummat att betala hyrorna för åren 1980 och 1981. Som HovR:n funnit kan Alf E:s försummelse att betala två årshyror inte anses vara av ringa betydelse i den mening som avses i 12 kap 42 § 2 st JB, och hans hyresrätt har således förverkats genom betalningsförsummelsen.

Det är i målet ostridigt att Alf E inom den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen hos LSt:n deponerat ett belopp motsvarande hyreskravet, att LSt:n med tillämpning av 12 kap 21 § JB beslutat godta nedsättningen och att beslutet vunnit laga kraft.

Elis Å har i målet hävdat att LSt:n rätteligen inte skulle ha tagit emot depositionen, eftersom ingen av grunderna för deposition enligt 12 kap 21 § JB förelåg, och att följaktligen Alf E inte genom sin åtgärd återvunnit hyresrätten. Till stöd för att LSt:n förfarit felaktigt har Elis Å åberopat att enligt LSt:ns beslut Alf E i sin ansökan om deposition angett att han inte resterade för någon ogulden hyra och att kravet därmed var tvistigt.

Alf E å sin sida har gjort gällande att grund för nedsättning som sägs i 12 kap, 21 § JB förelåg, nämligen att han ansåg sig ha motfordringar på Elis A, och att LSt:n rätteligen godtagit hans deposition.

Som HD fastslagit i rättsfallet NJA 1974 s 385 skall i ärende om nedsättning enligt 12 kap 21 § JB prövningen hos LSt:n ske på grundval av sökandens uppgifter och skall inte i vidare mån bedömas, om denne har fog för sin uppfattning att nedsättningsreglerna är tillämpliga. Frågan huruvida laga grund funnits för nedsättningen kan prövas i efterhand i ett hyresmål, trots att nedsättningen har godtagits genom ett beslut som vunnit laga kraft (jfr bostadsdomstolens beslut RBD 8:84).

Utredningen i målet ger vid handen att Alf E vid depositionen ansett sig ha en motfordran hos Elis Å motsvarande hyresfordringen och därför inte restera för någon ogulden hyra. Han har således haft laga grund för sin deposition.

På grund av det anförda skall HovR:ns domslut i avhysningsfrågan stå fast.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut såvitt nu är i fråga.

HD (JustR:n Knutsson, Freyschuss, Nyström, referent, Svensson och Nilsson) beslöt dom i enlighet med betänkandet.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1989-12-07

Målnummer:
T281-88