Under hyresgästs konkurs kan hyresrätten till en lokal förklaras förverkad på grund av att hyra ej betalats före konkursen, oavsett om konkursboet förklarat sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller ej. I en lokalhyresgästs konkurs är det till konkursboet som en uppsägning av hyresavtalet skall riktas.


Lagrum:
12 kap. 31 § jordabalken (1970:994); 12 kap. 42 § jordabalken (1970:994); 12 kap. 44 § jordabalken (1970:994)

Enligt ett i juli 1984 ingånget hyreskontrakt förhyrde Restaurant Piccolo Mondo Handelsbolag (handelsbolaget) av Kommanditbolaget M Johnzon & Co (kommanditbolaget) en restauranglokal med adress Karlavägen 52 i Stockholm för tiden från och med d 1 okt 1984 till d 1 okt 1986 mot en årshyra å 149 000 kr jämte vissa tillägg.

Den 10 juli 1985 inkom från kommanditbolaget till lagsökningsenheten vid Stockholms TR en ansökan om lagsökning mot handelsbolaget. I ansökningen yrkades att handelsbolaget skulle förpliktas att till kommanditbolaget utge oguldna hyror å tillhopa 148 334 kr jämte ränta. Därjämte yrkades att handelsbolaget skulle förpliktas att avflytta från lokalen. Som grund angavs att handelsbolaget underlåtit att erlägga hyra för lokalen. Vid ansökningen var fogad underrättelse enligt 12 kap 44 § JB.

Handelsbolaget försattes i konkurs d 11 juli 1985. Till konkursförvaltare utsågs advokaten Lars Söderqvist. Ansökningen om lagsökning blev aldrig delgiven med handelsbolaget. Den 2 okt 1985 delgavs konkursboet meddelande enligt 22 § då gällande KL med uppmaning att inom 10 dagar förklara om boet ämnade inträda i lagsökningsmålet. Den 8 okt 1985 förklarade Söderqvist att boet inträdde i rättegången och samma dag betalade boet samtliga förfallna hyresbelopp jämte ränta. På grund härav återkallades betalningsyrkandena.

I utslag i lagsökningsmålet d 8 nov 1985 avskrevs målet såvitt avsåg yrkandet om betalning och lämnades avhysningsyrkandet utan bifall, varvid rätten anförde: "Det i målet yrkade hyresbeloppet samt ränta betalades d 8 okt 1985. Genom betalningen, som skett inom den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen, har konkursboet i vart fall gjort sannolikt att det återvunnit hyresrätten. Yrkandet om avhysning skall därför lämnas utan bifall."

Kommanditbolaget väckte genom ansökan om stämning vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, talan mot konkursboet med yrkande att TR:n måtte förplikta konkursboet att vid äventyr av avhysning genast avflytta från restauranglokalen.

TR:n (rådmännen Krause och Sahlström samt tre nämndemän) anförde i dom d 27 maj 1987 bl a:Yrkanden m m. - - -

Till grund för avhysningsyrkandet har kommanditbolaget alternativt åberopat följande två omständigheter:

1. Konkursboet har förverkat sin hyresrätt jämlikt 12 kap 42 § 1 st 1 JB genom att inte erlägga hyra i rätt tid och inte vidta rättelse inom den i 44 § samma kap angivna tidsfristen.

2. Kommanditbolaget har sagt upp hyresavtalet jämlikt 12 kap 31 § 3 st 2 JB på den grund att konkursboet underlåtit att påtaga sig hyresgästens skyldigheter inom en månad efter anfordran.

Konkursboet har bestritt käromålet och därvid mot de av kommanditbolaget åberopade grunderna invänt följande:

1 a. Konkursboet har erlagt samtliga förfallna hyror inom den lagstadgade återvinningsfristen och sålunda återvunnit hyresrätten.

b. Mellan kommanditbolaget och konkursboet genom konkursförvaltaren träffades redan d 12 juli 1985 den överenskommelsen att kommanditbolaget inte gentemot konkursboet skulle göra gällande att hyresrätten var förverkad på grund av oguldna hyror.

2 a. Någon uppsägning har ej gjorts efter det att anfordran framförts och tiden utgått.

b. Konkursboet har ställt sådan säkerhet för avtalets fullgörande att kommanditbolaget skäligen kunnat nöja sig. Säkerheten överlämnades visserligen inte inom en månad efter anfordran, men det berodde på försummelse från kommanditbolagets sida.

c. Konkursboet har inom angivna tid påtagit sig hyresgästens skyldigheter.

Kommanditbolaget har genmält:

1 b. Något sådant avtal har inte träffats.

2 a. Uppsägningen skedde samtidigt med anfordran, vilket är tillfyllest. Uppsägningen har i vart fall skett genom att stämningsansökan i förevarande mål delgavs konkursboet d 10 dec 1985.

2 b. Det berodde inte på försummelse från kommanditbolagets sida att säkerheten ställdes för sent.

2 c. Åtagandet var villkorat och kunde därför ej godtagas.

Till utveckling av sin talan har kommanditbolaget anfört följande beträffande grund nr 1: I brev av d 19 aug 1985, ställt till konkursboet, underrättades boet om att hyresavtalet var uppsagt på grund av att hyresrätten hade förverkats och att hyresrätten kunde återfås genom betalning senast tolfte vardagen efter underrättelsen. Påminnelse om förhållandet skedde i brev d 26 aug 1985, vilket överlämnades till konkursförvaltaren samma dag. Konkursboet har först d 8 okt 1985 erlagt ifrågavarande förfallna hyresbelopp.

Konkursboet har i denna del genmält: Det stämmer att boet d 26 aug 1985 erhöll uppsägning med flera handlingar såsom kommanditbolaget påstått. Uppsägningen var dock ställd till konkursboet och eftersom konkursboet vid denna tidpunkt inte var part, vare sig i lagsökningsmålet eller i hyresförhållandet, har inte återvinningsfristen börjat löpa från detta datum. Den 2 okt 1985 delgavs konkursboet anmodan enligt 22 § KL att inom 10 dagar förklara huruvida konkursboet ämnade inträda i det pågående lagsökningsmålet mellan kommanditbolaget och handelsbolaget. Den 8 okt förklarade Söderqvist att konkursboet övertog gäldenärens talan, och först därigenom blev konkursboet part i målet och i hyresförhållandet. Det hävdas att konkursboet skall anses delgivet uppsägning och underrättelse om möjlighet att återvinna hyresrätt först i och med inträdet d 8 okt eller i varje fall tidigast genom delgivningen av anmodan d 2 okt. Oavsett vilket av dessa datum som anses som delgivningsdag har konkursboet återvunnit hyresrätten genom att betala samtliga förfallna belopp d 8 okt. Det vitsordas att uppsägningen d 26 aug 1985 skulle varit giltig, om konkursboet vid den tidpunkten hade varit att anse som part i hyresförhållandet.

Kommanditbolaget har i denna del i sin tur invänt: Konkursboet blev hyresgäst redan i och med konkursutbrottet. Den 2 sept sålde konkursboet hyresrätten och då måste boet alltså ha varit hyresgäst.

Till utveckling av påståendet vid 1 b har konkursboet andragit: Redan i samband med konkursbeslutet och vid flera tillfällen därefter har diskussioner förevarit mellan konkursförvaltaren och företrädare för hyresvärden. I inledningsskedet sköttes kontakterna från hyresvärdens sida av Ken E hos Fastighets AB Stockholmia. Vid dessa inledande diskussioner informerades konkursförvaltaren om hyresskuldens ungefärliga storlek samt om flera belastningar rörande hyresrätten. Först efter viss tid informerades konkursförvaltaren om den pågående tvisten vid Stockholms TR, lagsökningsavdelningen. Dessa inledande förhandlingar var av stor betydelse för konkursförvaltningen, då konkursboets intresse av att inträda i hyresavtalet och överlåta hyresrätten var beroende av, förutom att hyresrätten inte var förverkad, även att hyresvärden inte motarbetade en överlåtelse samt att avtalad köpeskilling översteg i vart fall förfallna hyror. Hyresvärdens representant förstod konkursboets intresse i dessa avseenden och förklarade att man inte hade något att invända mot att förvaltningen medförde en överlåtelse av hyresrätten från konkursboets sida om hyresvärden fick möjlighet att granska inkomna anbud. En förutsättning för samtliga dessa diskussioner var att hyresavtalet var gällande och inte förverkats på sätt som angivits i ansökan om stämning. Genom brev av d 19 aug 1985 från advokat Stig Blomkvist anmodades konkursboet att inom en månad antingen ställa säkerhet för hyresgästens fullgörande av avtalet eller förklara sig villigt att inträda i det aktuella hyresförhållandet. Denna anmodan bygger på förutsättningen att hyresavtalet vid tidpunkten för brevets dagtecknande är gällande och således inte förverkats på sätt som angivits i ansökan om lagsökning. I brev av d 2 sept 1985 tillskrevs Blomkvist och underrättades om konkursboets villkorade inträde i hyresförhållandet. En förutsättning för sådant inträde var såsom ovan nämnts att hyresförhållandet består eller i vart fall bestod d 2 sept 1985. I detta hänseende hänvisas också till Blomkvists brev av d 6 sept 1985 där man inte accepterar konkursboets inträde men samtidigt berör omständigheter avseende överlåtelsen. Efter omfattande skriftväxling och telefonsamtal med Blomkvist har konkursboet d 1 okt 1985 till Berg & Co Advokatbyrå KB inbetalat ett belopp om kr 100 000: - utgörande säkerhet för hyresgästens skyldighet enligt 12 kap 31 § JB. Inbetalningen har skett med hänvisning till Blomkvists brev av d 19 aug 1985. Även denna säkerhets ställande förutsätter att hyresvärden inte gör gällande att hyresavtalet är förverkat. Hyresvärden har även mottagit ställd säkerhet. Den 8 okt 1985 inbetalade konkursboet samtliga förfallna hyror till hyresvärden. Denna inbetalning förutsätter att konkursboet är att anse som part och att skulden till hyresvärden därmed är att anse som massagäld. Även denna betalning har emottagits av hyresvärden. Samtliga här angivna omständigheter visar att det mellan konkursboet och hyresvärden träffats antingen en överenskommelse redan i konkursens inledningsskede, vilken bekräftats vid flera tillfällen därefter, eller att det mellan konkursboet och hyresvärden träffats flera överenskommelser av innehåll att hyresavtalet inte skall anses vara förverkat. Hyresvärdens avsikt i detta hänseende har bland annat uttryckts i hyresvärdens accepterande av mottagen, av konkursboet ställd säkerhet.

Kommanditbolaget har i denna del genmält: Redan vid den första kontakten med konkursförvaltaren informerade Ken E denne om den pågående lagsökningsprocessen. Ken E förnekar bestämt att han skulle ha träffat någon överenskommelse med konkursförvaltaren av innebörd att kommanditbolaget avstod från att hävda att hyresrätten var förverkad. Den var ju för övrigt inte heller ohjälpligt förverkad och kunde återvinnas, något som konkursförvaltaren informerades om i brev d 19 och 26 aug 1985. Konkursförvaltaren hade alltså rätt att inträda i hyresförhållandet, undanröja förverkandegrunderna och därefter överlåta hyresrätten till någon, som skäligen kunde godtagas. Kommanditbolaget, som utgick från att konkursboet skulle tillse att hyresrätten återvanns, var naturligtvis intresserat av att bli informerat om till tänkta köpare av hyresrätten, vilket man också blev. Den köpare, som konkursförvaltaren bestämde sig för, accepterades dock inte av kommanditbolaget, något som kommanditbolaget hade goda skäl för. Sammanfattningsvis har kommanditbolaget inte någon gång avstått från att hävda att hyresrätten var förverkad och man har heller inte vid något tillfälle skrivit eller yttrat något som skulle kunna tolkas som ett sådant avstående.

Till utveckling av sin talan med avseende på grund 2 har kommanditbolaget anfört: Den 19 aug 1985 skickade bolaget ett brev till konkursboet i vilket bolaget dels sade upp hyresavtalet i enlighet med 12 kap 31 § JB och dels anfordrade konkursboet att inom en månad från nämnda datum antingen ställa säkerhet för hyresgästens förpliktelser eller påtaga sig ansvaret för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Konkursboet ställde inte säkerhet och påtog sig inte heller ansvar inom den föreskrivna tiden. Till följd därav och eftersom uppsägning skedde i samma brev har hyresförhållandet upphört och konkursboet är skyldigt att avflytta.

Konkursboet har i denna del genmält: Den 20 aug 1985 mottog Söderqvist kommanditbolagets brev av d 19 aug. Det vitsordas att boethärigenom anfordrats att inom en månad ställa säkerhet eller avge förklaring. Emellertid har avtalet inte därefter uppsagts. Enligt 12 kap 31 § JB skall anfordran göras först och avtalet sägas upp tidigast en månad därefter. Denna ordning har ej vidtagits i förevarande fall. På grund härav har hyresavtalet ej upphört. - Stämningsansökningen i förevarande mål kan inte anses liktydig med en uppsägning.

Till utveckling av sin talan enligt grund 2 b har konkursboet anfört: Dröjsmålet med erhållande av säkerhet ligger kommanditbolaget till last. Genom brev d 11 sept 1985 förklarade konkursboet att man ställde säkerhet och begärde precisering av storleken och om sättet för överlämnande. Boet bad även om instruktion om säkerheten flera gånger per telefon under sept månad. I varje fall hävdas att kommanditbolaget genom att godta den ställda säkerheten accepterat att konkursboet uppfyllt kraven enligt 12 kap 31 § JB.

Kommanditbolaget har genmält: Förseningen har inte vållats av bolaget. Oavsett dess inställning har det ankommit på konkursboet att ställa säkerhet inom en månad.

Till utveckling av sin talan med avseende på 2 c har konkursboet anfört: I brev till Blomkvist d 2 sept 1985 underrättade konkursboet denne om att boet överlåtit boets tillgångar till viss namngiven köpare på villkor att hyresvärden lämnade sitt tillstånd till överlåtelsen. Samtidigt meddelade boet att det inträdde i hyresförhållandet mellan kommanditbolaget och handelsbolaget under förutsättning att hyresvärden lämnade sitt samtycke. Härigenom har boet gjort vad på det ankommit för att uppfylla det i anfordran av d 19 aug 1985 från kommanditbolagets sida uppställda alternativa kravet att boet skulle förklara sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. - I svarsbrev d 6 sept 1985 förklarade kommanditbolaget att det inte kunde acceptera ett villkorat inträde i avtalsförhållandet.

Domskäl. 1. Frågan om hyresförhållandets upphörande enligt 12 kap 42 § 1 st 1 och 44 § JB.

Hyresgästens försättande i konkurs medför inte att konkursboet utan åtagande inträder i hyresförhållandet. Detta följer motsättningsvis redan av den av kommanditbolaget åberopade bestämmelsen i 12 kap 31 § 3 st 2 JB. Om konkursboet genast blev att anse som hyresgäst funnes ju inget behov av en förklaring av konkursboet att det vill svara för hyresgästens skyldigheter. Vidare skulle en regel av innehåll att konkursboet automatiskt svarar för förfallna hyror strida mot KL:s regler om i princip lika behandling av alla borgenärer. Hyresvärden skulle ju bli berättigad till betalning, innan någon utdelning finge ske.

Det står alltså klart att konkursboet inte blivit betalningsskyldigt för hyran utan eget åtagande. Det har inte i målet styrkts att sådant åtagande - uttryckligt eller tyst - gjorts förrän d 8 okt 1985, då boet också erlade resterande hyror. På grund härav kan käromålet inte bifallas på den under punkten i angivna grunden.

2. Frågan om hyresförhållandets upphörande enligt 12 kap 31 § 3 st 2 JB.

Lagrummets lydelse ger vid handen att uppsägning får ske först sedan en månad förflutit efter anfordran. Den uppsägning som innefattas i brevet av d 19 aug 1985 kan alltså ej godtagas.

I 12 kap 8 § 5 st JB stadgas att en ansökan hos domstol med yrkande att hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Stämningsansökningen i målet uppfyller nämnda föreskrift. Den har delgivits konkursboet d 10 dec 1985.

Om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler finns emellertid särskilda bestämmelser i 12 kap 58 § JB. Enligt dessa bestämmelser skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap 57 § JB, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som sålunda åligger honom är uppsägningen utan verkan.

Av 56 § framgår att 58 § gäller i fråga om uppsägning enligt 31 § 3 st. Även om detta - såsom antagits i doktrinen (Berg-Sederblad: Hyresrätt, 2 uppl, s 80-81) - skulle bero på ett förbiseende av lagstiftaren, har man att rätta sig efter lagen sådan den är.

Stämningsansökningen i förevarande mål innehåller inte de underrättelser till hyresgästen som enligt 58 § erfordras vid uppsägning. Även den uppsägning som innefattas i ansökningen är därför utan verkan.

De uppsägningar som åberopats i denna del har alltså inte varit förenade med någon rättsverkan. Hyresavtalet har således inte upphört till följd av uppsägningarna. Kommanditbolaget kan därför inte heller på den under punkten 2 angivna grunden vinna bifall till sin talan.

Domslut. Käromålet ogillas.

Kommanditbolaget fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Konkursboet bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Grahn, referent, och Wagner-Wikström samt adj led Lavén) anförde i dom d 15 febr 1988:

Domskäl. HovR:n har med stöd av 50 kap 21 § 1 st 3 RB avgjort målet utan huvudförhandling.

Handelsbolaget försattes d 11 juli 1985 i konkurs. Det hade då sedan d 1 okt 1984 av kommanditbolaget förhyrt restauranglokalen. Den hyresrätt, som handelsbolaget innehade vid konkursutbrottet, låt vara tvistig, kom då i princip att höra till konkursboet.

Vid konkursutbrottet resterade handelsbolaget för oguldna hyror. I syfte att på grund härav få hyresrätten förverkad har kommanditbolaget sagt upp hyresavtalet och i detta mål instämt konkursboet med yrkande att det skall förpliktas avflytta från lokalen. HovR:n finner uppenbart att kommanditbolaget med laga verkan kan rikta uppsägningsförfarandet mot konkursboet, genom dess företrädare. Vid sådant förhållande är uppsägningen d 26 aug 1985 giltig. Det är vidare ostridigt att resterande hyra erlades först d 8 okt 1985 eller efter den i 12 kap 44 § JB angivna tidsfristen.

På grund härav och då mot kommanditbolagets bestridande inte är styrkt att avtal träffats om att kommanditbolaget inte skulle göra gällande att hyresrätten var förverkad på grund av den obetalda hyran skall konkursbolaget förpliktas att flytta från lokalen.

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut förpliktar HovR:n Restaurang Piccolo Mondo Handelsbolags konkursbo att vid äventyr av avhysning genast flytta från den på Karlavägen 52 i Stockholm förhyrda restauranglokalen.

Konkursboet (genom konkursförvaltaren) sökte revision och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns dom, måtte fastställa TR:ns domslut.

Kommanditbolaget bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Anne-Marie Westerberg, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Av handlingarna i målet framgår bl a följande. Enligt ett i juli 1984 undertecknat hyreskontrakt hyrde handelsbolaget av kommanditbolaget en restauranglokal för tiden d 1 okt 1984-d 1 okt 1986. Genom ansökan om lagsökning, som kom in till TR:n d 10 juli 1985, yrkade kommanditbolaget att handelsbolaget skulle förpliktas att dels utge obetalda hyresbelopp, dels avflytta från lokalen. Dagen därpå - d 11 juli - försattes handelsbolaget i konkurs. Lagsökningshandlingarna hade inte delgetts handelsbolaget före konkursutbrottet. - I skrifter, som delgavs konkursförvaltaren d 26 aug 1985, sade därefter kommanditbolaget på egen hand upp konkursboet med åberopande främst av att hyresrätten förverkats på grund av bristande hyresbetalning. Den 2 okt 1985 mottog konkursboet en förfrågan från TR:n enligt 22 § 1 st i den då gällande KL, om boet önskade överta konkursbolagets talan i det pågående lagsökningsmålet. Genom besked d 8 okt samma år meddelade förvaltaren att boet hade för avsikt att inträda i rättegången. Samma dag betalade boet förfallna hyresbelopp.

Målet rör i första hand frågan, om kommanditbolagets uppsägning med konkursförvaltaren d 26 aug 1985 är giltig. Vad tvisten i denna del närmare bestämt gäller är, om kommanditbolaget med laga verkan ägt rätt att grunda sin uppsägning mot konkursboet på samma förhållanden som åberopats mot handelsbolaget i lagsökningsmålet och om konkursförvaltaren var behörig att motta uppsägningen innan boet hade inträtt i rättegången.

Konkursbeslutet har meddelats före den nya KL:s ikraftträdande. Enligt övergångsbestämmelserna till den nya lagen skall därmed de äldre föreskrifterna tillämpas.

Konkursboet har vitsordat att uppsägningen d 26 aug 1985 är giltig, om boet vid den tidpunkten är att anse som part i hyresförhållandet. Konkursboet har emellertid gjort gällande att boet inte kan anses ha inträtt i hyresförhållandet förrän i och med att boet d 8 okt 1985 övertog konkursbolagets  talan i lagsökningsmålet. Först i samband därmed kan boet anses ha i behörig ordning blivit delgivet uppsägningen. Eftersom boet därefter inom laga tid reglerat hyresskulden, har hyresrätten återvunnits.

Enligt kommanditbolaget ingår hyresrätten till lokalen i konkursförmögenheten. Redan på grund därav är konkursförvaltaren ensam behörig att motta såväl uppsägningar som andra meddelanden angående hyresrätten. Att handelsbolagets kontraktsbrott kan göras gällande även mot konkursboet följer av principen att konkursboet inte kan ha eller få bättre ställning än konkursgäldenären.

Av 27 § 1 st i den äldre KL jämfört med 4 kap 2 § 1 st och 5 kap 1 § 5 UB följer att hyresrätten till en lokal, som inte behövs för gäldenärens förvärvsverksamhet, räknas till konkursboets egendom. Efter konkursbeslutet förlorar gäldenären sin rådighet över egendom som hör till konkursboet. Det är i stället konkursförvaltaren som är ensam behörig att ta hand om konkursboet och företa rättshandlingar som rör boet.

I målet är upplyst att handelsbolaget vid tiden för konkursbeslutet i andra hand hade upplåtit sin hyresrätt till restauranglokalen till ett annat företag. Hyresrätten är därmed i och för sig av sådant slag att den ingår i konkursegendomen. Frågan blir då, om förvaltarens behörighet att vidta rättshandlingar i angivet hänseende begränsas av att rättegång angående hyresrättens bestånd var anhängig vid tiden för konkursbeslutet.

Enligt bestämmelsen i 22 § äldre KL, som i sak överförts oförändrad till 3 kap 9 § nya KL, får konkursboet överta gäldenärens talan, om rättegång pågår mellan gäldenären och annan angående egendom som hör till boet. Om boet däremot inte övertar gäldenärens talan, skall den omtvistade egendomen anses inte tillhöra konkursboet. Enligt förarbetena till denna bestämmelse skall så förstås som att konkursboet har rätt att avstå från den tvist som egendomen gäller med den följd att gäldenären i sådant fall återfår sin rätt att råda över egendomen och även kan på egen hand fullfölja den pågående processen (se t ex NJA II 1947 s 158 ff).

Av det sagda följer att konkursförvaltarens rådighet över sådan egendom som hör till boet och som är föremål för en pågående tvist inte kan anses ha överlåtits till konkursgäldenären förrän förvaltaren givit till känna sin avsikt att avstå från att inträda i rättegången. Intill dess har således förvaltaren behållit sin rådighet över konkursegendomen. Någon begränsning i detta avseende följer inte heller av stadgandet i 12 kap 31 § 3 st JB.

Som HovR:n funnit har därför i detta fall konkursförvaltaren varit ensam behörig att motta uppsägningen från kommanditbolaget d 26 aug 1985.

På grund härav skall HovR:ns domslut fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Nyman, Vängby, referent, Rydin, Lars K Beckman och Nyström) beslöt följande dom:

Domskäl. Konkursboet har i fråga om kommanditbolagets påstående, att hyresrätten är förverkad, även i HD invänt, att konkursboet d 8 okt 1985 övertog gäldenärens talan i det pågående lagsökningsmålet och därigenom blev part i målet och hyresförhållandet samt att konkursboet först vid denna tidpunkt kan anses ha behörigen delgivits uppsägning av hyresavtalet på grund av förverkande. Till utveckling av sin talan har konkursboet anfört bl a följande. Hyresgästens försättande i konkurs medför inte att konkursboet utan åtagande inträder i hyresförhållandet. Detta följer motsättningsvis redan  av 12 kap 31 § 3 st 2 JB. En annan uppfattning skulle innebära att frågan om konkursboet vill svara för hyresgästens skyldigheter enligt hyresförhållandet saknar relevans. Vidare skulle detta innebära att konkursboet automatiskt svarar för förfallna hyror, vilket utgör ett avsteg från principen om lika behandling av samtliga borgenärer.

Av det anförda framgår att frågan i förevarande del av målet i första hand är, huruvida i hyresgästens konkurs hyresvärden kan mot konkursboet åberopa att hyra ej betalats under tiden före konkursbeslutet som grund för att hyresrätten är förverkad.

I svensk lagstiftning finns inte några allmänna bestämmelser om vilken inverkan konkurs har på ömsesidigt förpliktande avtal. Beträffande hyresrätt finns i denna fråga ej andra bestämmelser än de i 12 kap 31 § JB upptagna. I litteraturen har gjorts gällande att även om konkursboet enligt nämnda bestämmelser förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden, boet inte är massaansvarigt för sådant som gäldenären försummat före konkursen och att därvid hyresvärden inte får säga upp avtalet med omedelbar verkan på grund av försummad hyresbetalning och hyresrättens förverkande före konkursen, om uppsägning inte hunnit ske före konkursen (Möller, Konkurs och kontrakt, Uppsala 1988, s 357, jfr Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 3 uppl, Stockholm 1986, s 308 f).

Skäl kan onekligen anföras för en sådan ståndpunkt. Om konkursboet för att enligt 12 kap 44 § JB återvinna hyresrätten tvingas betala hyror som förfallit före konkursen, får hyresvärden därmed full betalning för konkursfordringar utan att som eljest skulle ha skett behöva konkurrera med övriga borgenärer. Å andra sidan bör beaktas att om hyresvärden i hyresgästens konkurs varken kan få tillgång till lägenheten eller få betalt för tidigare förfallna hyresskulder, detta kan leda till att han före en hotande konkurs tvingas söka få förverkandefrågan skyndsamt avgjord, vilket när lägenheten hör till näringsverksamhet också kan vara till nackdel för övriga borgenärer.

Bestämmelserna i 12 kap 31 § JB tar sikte på det framtida förhållandet mellan konkursboet och hyresvärden och kan varken enligt sin ordalydelse eller med hänsyn till de överväganden som legat till grund för bestämmelserna anses utesluta att hyresrätten är förverkad enligt 42 § samma kap på grund av att hyra ej betalats före konkursen. Inte heller finns i sistnämnda paragraf eller de övriga bestämmelser som rör förverkande något förbehåll för det fall att hyresgästen blir försatt i konkurs.

På grund av det anförda får det anses att under hyresgästs konkurs hyresrätten till en lokal kan förklaras förverkad på grund av att hyra ej betalats före konkursen, oavsett om konkursboet förklarat sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller ej.

I en lokalhyresgästs konkurs är det till konkursboet som en uppsägning av hyresavtalet skall riktas; det framgår redan av att enligt 12 kap 31 § 1 st JB konkursboet självt får säga upp hyresavtalet utan gäldenärens samtycke. Det förhållandet att i förevarande fall rättegång pågick om hyresrätten leder ej till annan bedömning, eftersom konkursboet senare inträdde i rättegången.

Konkursboet har i och för sig ej haft någon erinran mot det sätt på vilket uppsägning med konkursboet skedde d 26 aug 1985. Förfallna hyresbelopp har ej betalats förrän d 8 okt 1985.

På grund av det anförda finner HD att hyresrätten är förverkad och ej har återvunnits.

Det är som HovR:n funnit ej styrkt att avtal träffats om att kommanditbolaget inte skulle göra gällande att hyresrätten var förverkad.

HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1989-05-12

Målnummer:
T101-88