Sedan under äktenskap mannen förvärvat en fastighet och erhållit lagfart på fånget har han genom överlåtelseavtal utan vederlag överlåtit hälften av fastigheten på hustrun. I överlåtelseavtalet har angetts att fastigheten ursprungligen förvärvats av båda makarna med samäganderätt. Handlingen har ansetts kunna läggas till grund för beviljande av lagfart för hustrun på hennes andel av fastigheten.

Lisa T sökte hos inskrivningsmyndigheten i Nacka domsaga lagfart på hälften av fastigheten Haninge Vendelsö 3:948. Som fångeshandling åberopades en av Lisa T och hennes make Helge T undertecknad handling, betecknad Överlåtelseavtal, av följande lydelse:

Härmed överlåter jag, Helge T, hälften av fastigheten Vendelsö 3:948 i Haninge kommun, till min hustru, Lisa T.

Överlåtelsehandlingen har tillkommit mot bakgrund av att fastigheten ursprungligen förvärvats av oss båda makar gemensamt med samäganderätt till lika delar men endast i Helge T:s namn. Med hänsyn till den rätt som Lisa T har till fastigheten utgår inte någon likvid för denna överlåtelse.

Inskrivningsmyndigheten (Lars Werner) avslog genom beslut d 15 maj 1987 lagfartsansökningen enligt 20 kap 6 § 9 JB.

Som skäl för beslutet anförde inskrivningsmyndigheten: Fastigheten förvärvades d 19 april 1974 av Helge T, Lisa T:s make, och denne beviljades lagfart d 24 juli 1974. Lisa T söker nu lagfart på grundval av en handling daterad d 21 april 1987 och benämnd "överlåtelseavtal".

Skulle det förhålla sig på sätt sökanden hävdar att mannen ingått köpeavtalet 1974 dels för egen räkning, dels såsom kommissionär för hustrun, har äganderätten till hälftendelen av fastigheten obligationsrättsligt sett redan då övergått till hustrun. Det finns numera en utbildad rättspraxis som ger make möjlighet att föra talan om bättre rätt till sin del av fastighet då förvärvet skett i endast den andre makens namn och lett till lagfart för denne på hela fastigheten. HD har konstaterat att sakrättsligt skydd för den dolde ägaren inträder först då det föreligger en lagakraftvunnen dom på dennes äganderätt och samma krav bör enligt HD ställas för att den dolde ägaren skall kunna få lagfart. I detta fall är inte anspråket prövat i domstol. Enligt HD är en annan möjlighet till sakrättsligt skydd och lagfart för den dolde ägaren att den öppne ägaren gjort en formenlig överlåtelse till den dolde. Om den nu aktuella överlåtelsehandlingen skall uppfylla i lag ställda krav på gåva mellan makar skall den ha äktenskapsförordets form.

Inskrivningsmyndigheten kan därför inte bevilja lagfart på ovannämnda ansökan.

Lisa T anförde besvär i Svea HovR och yrkade att inskrivningsmyndighetens beslut skulle undanröjas och målet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för förnyad handläggning.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikner, hovrättsrådet Åke Holmberg och adj led Munck, referent) anförde i beslut d 15 sept 1987:

Skäl. Lisa T har i HovR:n anfört följande. Hennes make förvärvade 1974 en hälftenandel av fastigheten i egenskap av kommissionär för Lisa T. Det är därför felaktigt att kräva att överlåtelsen skall ske i annan form än enligt lag gällande vid köp av fast egendom. Enligt praxis kan den dolde ägaren vid ett kommissionsköp erhålla sakrättsligt skydd och lagfart genom en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren. Den i målet ingivna överlåtelsehandlingen kan således tjäna som fångeshandling vid ansökan om lagfart.

För det fall att makarna T avsett att hälften av fastigheten skulle genom "överlåtelseavtalet" av Helge T givas till Lisa T skulle denna överlåtelse, såsom inskrivningsmyndigheten anfört, ha skett i form av äktenskapsförord. Lisa T har emellertid gjort gällande att frånvaron av vederlag för överlåtelsen får sin förklaring av att Helge T tidigare förvärvat Lisa T:s andel i fastigheten som kommissionär för henne. Fråga är alltså ej nu om gåva mellan makarna och skäl saknas att kräva äktenskapsförord för överlåtelsen.

I "överlåtelseavtalet" uttalas visserligen att Helge T genom detta överlåter hälften av fastigheten till Lisa T. Avtalet ger emellertid också vid handen att makarna anser att Lisa T:s äganderätt till denna hälft av fastigheten, till följd av kommissionsavtal makarna emellan, uppkommit redan vid Helge T:s förvärv av hela fastigheten. Det är således inte nu fråga om någon reell överlåtelse från Helge T till Lisa T och "överlåtelseavtalet" kan inte betraktas som en fångeshandling. Under angivna omständigheter, och då "överlåtelseavtalet" i lagfartshänseende inte heller kan jämställas med en dom varigenom fastställs att Lisa T äger halva fastigheten, är avtalet inte ägnat att läggas till grund för lagfart.

HovR:ns avgörande. HovR:n lämnar besvären utan bifall.

Lisa T (ombud advokaten Torbjörn Thalinsson) anförde besvär och yrkade att HD skulle undanröja HovR:ns beslut och återförvisa målet till inskrivningsmyndigheten för beviljande av den sökta lagfarten.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Andersson, hemställde i betänkande om följande beslut: Skäl. Enligt ett flertal avgöranden av HD (se bl a NJA 1980 s 705, 1981 s 693 och 1982 s 589) kan samäganderätt till en fastighet uppkomma för sambor eller makar genom förvärv som har skett i endast den enes namn och lett till lagfart för denne på hela fastigheten. Den sambo eller make som genom fångeshandling och lagfart utåt framstår som ägare brukar benämnas "den öppne ägaren" och den andre "den dolde ägaren". Den senares rätt brukar betecknas "dold äganderätt". HD har därvid principiellt begränsat uppkomsten av samäganderätt till sådana situationer då en gemensam partsavsikt om samägande kan anses ha förelegat vid tiden för den öppne ägarens förvärv.

Som framgår av bl a rättsfallet NJA 1984 s 772 får den dolde ägaren sakrättsligt skydd för sitt äganderättsanspråk först i och med att en formenlig överlåtelse till honom har gjorts av den öppne ägaren eller en lagakraftvunnen dom på hans äganderätt föreligger. Ett motsvarande krav på överlåtelsehandling eller dom bör ställas upp för att den dolde ägaren skall kunna få lagfart på sin del av fastigheten (jfr NJA 1983 s 550 och 1987 s 137 samt Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende s 60 ff).

Av överlåtelseavtalet framgår inte annat än att den aktuella fastigheten ursprungligen förvärvats av båda makarna gemensamt med samäganderätt till lika delar.

Med hänsyn till det nu anförda och då överlåtelsen, såsom HovR:n funnit, inte är att hänföra till gåva mellan makarna, föreligger ej hinder mot att överlåtelseavtalet läggs till grund för att bevilja Lisa T lagfart på hälften av fastigheten. Inskrivningsmyndighetens och HovR:ns avslagsbeslut i lagfartsärendet bör därför undanröjas och målet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

HD:s avgörande. Med undanröjande av inskrivningsmyndighetens och HovR:ns beslut visar HD målet åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

HD (JustR:n Knutsson, Palm, Gad, Nyström och Lars Å Beckman, referent) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Genom överlåtelseavtal d 21 april 1987 överlät Helge T utan vederlag hälften av fastigheten Vendelsö 3:948 i Haninge kommun till sin hustru Lisa T. I avtalet angavs att det tillkommit mot bakgrund av att fastigheten ursprungligen hade förvärvats av makarna gemensamt med samäganderätt till lika delar men endast i Helge T:s namn.

Om makar eller sambor förvärvat fastighet med samäganderätt men förvärvet skett endast i den enes namn kan den andra parten - den  dolde ägaren - få lagfart på sin del av fastigheten under åberopande av antingen en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren eller en lagakraftvunnen dom på att äganderätt föreligger. (Se NJA 1987 s 137.)

En överlåtelsehandling, varigenom en dold ägare insätts som öppen ägare, bör för att kunna läggas till grund för lagfart innehålla en bekräftelse på att fastigheten förvärvats med samäganderätt. Det i målet åberopade överlåtelseavtalet får anses uppfylla detta krav och i övrigt de formkrav som JB uppställer på en fångeshandling. Hinder möter följaktligen inte mot att överlåtelseavtalet läggs till grund för att bevilja Lisa T lagfart på hälften av fastigheten.

HD:s avgörande. HD undanröjer HovR:ns och inskrivningsmyndighetens beslut samt visar målet åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1989-03-20

Målnummer:
Ö1497-87