Genom fastighetsreglering överförde fastighetsbildningsmyndighet två fastigheter till en tredje. Regleringen medförde att en partiell nyttjanderätt i de två utplånade fastigheterna upphörde att gälla utan att ersättning utgick till nyttjanderättshavaren. Fråga om sättet för fastighetsregleringens genomförande (5 kap 6 § 2 st FBL). Beaktande av 2 kap 18 § RF?


Lagrum:
5 kap. 6 § andra st. fastighetsbildningslagen (1970:988); 5 kap. 34 § fastighetsbildningslagen (1970:988); 2 kap. 18 § regeringsformen (1974:152)

Enligt arrendekontrakt d 22 okt 1979 utarrenderade dåvarande ägaren av Tubbatorp Vestregård 2:2 och 2:11 till Kenneth D jakträtten på fastigheterna för tiden t o m d 22 okt 2009 för ett årligt arrende på 50 kr. Till säkerhet för kontraktet meddelades inteckning i fastigheterna d 4 juni 1980.

De båda fastigheterna försåldes år 1982 till Börje M för 675 000 kr. I beslut d 21 juni 1982 erhöll Börje M lantbruksnämndens tillstånd till förvärvet på villkor att han ansökte om fastighetsbildning, varigenom 2:2, 2:11 och Börje M tillhöriga Tubbatorp 4:1 sammanfördes till en registerfastighet.

Sedan Börje M inom föreskriven tid ansökt om "sammanslagning" av 2:2 och 2:11 med 4:1 företog fastighetsbildningsmyndigheten, Växjö lantmäteridistrikt (FBM) ärendet till handläggning vid sammanträden d 12 sept 1984 och d 27 aug 1985. Vid sammanträdet d 12 sept 1984, till vilket Kenneth D ej kallats, yrkade Börje M att fastighetsregleringen skulle ske så att hela 2:2 och 2:11 överfördes till 4:1. Vid sammanträdet d 27 aug 1985 infann sig Kenneth D. Han yrkade att fastighetsregleringen skulle vägras eller utföras så att 4:1:s areal överfördes till 2:2 eller 2:11. Om åtgärden likväl beviljades yrkade han att hans jakträtt utlades på den areal där den tidigare bestått. Börje M vidhöll att fastighetsregleringen skulle genomföras i enlighet med hans ansökan. Han förklarade sig inte beredd att skriva något avtal om jakträtt för Kenneth D.

I beslut d 27 aug 1985 genomförde FBM den av Börje M begärda fastighetsregleringen, varigenom 2:2 och 2:11 utplånades och överfördes till 4:1, vars areal därigenom ökades med 41,1479 ha till 117,6080 ha. I fråga om Kenneth D:s yrkanden anförde FBM: FBM konstaterar att förutsättningar inte finns för någon överenskommelse angående jakträtten. Kenneth D:s yrkande angående förrättningens genomförande kan inte bifallas utan fastighetsreglering kommer att ske enligt ansökan från Börje M. Fastighetsbildningsmyndigheten kan heller inte tvångsvis lägga ut något nytt utövandeområde för jakträtten, då detta egentligen ska ske i samma fastighet som rättigheten ursprungligen upplåtits.

Kenneth D anförde besvär i Växjö TR, fastighetsdomstolen, och yrkade att TR:n måtte ogilla Börje M:s yrkande om fastighetsreglering. I andra hand yrkade han att TR:n undanröjde FBM:s beslut och återförvisade ärendet med föreskrift att fastighetsregleringen genomfördes så att till endera av 2:2 eller 2:11 fördes den andra fastigheten och 4:1.

Till stöd för sin talan anförde Kenneth D: Genom den av FBM beslutade fastighetsregleringen upphör hans jakträtt utan att han ens får ersättning för förlusten. Syftet med fastighetsregleringen - sammanförandet av de tre fastigheterna till en registerfastighet - hade kunnat uppnås utan att hans jakträtt uppoffrats, om FBM i stället valt sammanläggning enligt 12 kap FBL eller det av honom föreslagna sättet för fastighetsregleringens genomförande. I sistnämnda fall torde FBM ha varit berättigad att begränsa området för jakträtten till det område som den omfattade före regleringen.

Börje M bestred bifall till besvären och anförde: Han har valt det för honom gynnsammaste sättet för sammanföring av de tre fastigheterna, nämligen att sammanföra de båda tillköpta fastigheterna med huvudgården  4:1, där driftsledningen finns. En reglering "i motsatt riktning" dvs överföring av 4:1 till 2:2 och 2:11 - liksom en sammanläggning av 2:2 och 2:11 med 4:1 - skulle ha nödgat honom att söka lagfart å 2:2 och 2:11 för en kostnad på sammanlagt 10 510 kr i stämpelskatt och expeditionsavgift. Härtill hade kommit behovet att skaffa medgivanden från berörda inteckningshavare m m, eventuellt krav på ersättning från dessa för deras medgivanden. Kenneth D:s förlust av jakträtten för de 22 år som återstår av rättigheten kan - efter avdrag för det kapitaliserade värdet av återstående arrendeavgifter - ej skattas högre än till 4 752 kr. Kenneth D är visserligen enligt 5 kap 34 § FBL att anse som sakägare vid förrättningen. Han kan emellertid inte påverka formen för en fastighetsreglering utan äger blott lämna synpunkter vid sammanträde. Inte heller FBM äger genomföra förrättningen i annan form eller på annat sätt än som anges i ansökningen. 5 kap 6 § 2 st FBL avser endast sådana fall då det - utan att vålla förrättningssökanden kostnader och olägenhet - går att välja ett utförande som inte onödigt besvärar annan rättighet.

Kenneth D anförde häremot: Hans skada genom förlusten av jakträtten kan skattas till minst 24 000 kr. Även om det jaktmässiga värdet av hans jakträtt är liten, har jakträtten stor betydelse som s a s inträdesbiljett till jakt. Mot hans förlust äger Börje M inte ställa utgifter för "stämpelskatt", enär skatt begreppsmässigt inte är en kostnad i gängse ekonomisk terminologi. Eftersom stämpelskatten regelmässigt uppgår till betydande belopp innebär Börje M:s ståndpunkt att regelsystemet självt skulle omöjliggöra en sådan intresseavvägning som avses med 5 kap 6 § 2 st FBL och att hänsyn aldrig kan tagas till svårskattbara värden som sociala förhållanden. Detta är orimligt. Börje M:s lagtolkning strider också mot 2 kap 18 § regeringsformen eller dess grunder. Ett förfarande som Börje M:s, vilket lett till att han utan ersättning gått förlustig sin inskrivna jakträtt, har av fastighetsbildningsutredningen betecknats som missbruk (SOU 1986:29 s 95), varför tolkningen och tillämpningen av gällande lag bör vara så restriktiv som möjligt.

TR:n (lagmannen Palm, rådmannen Frennberg, fastighetsrådet Mörée samt nämndemännen Bengtsson och Johansson) anförde i utslag d 31 mars 1987:

Skäl. TR:n har inhämtat yttrande av överlantmätaren, som anfört bl a: I lantmäteristyrelsens anvisningar för tillämpningen av FBL 1971:4 står att nyttjanderättshavare "får i förekommande fall uppträda som sakägare vid bestämmande av regleringens omfattning och sättet för dess genomförande samt vid utformningen av fastighetsplanen (5:6). Betydelsen av nyttjanderättshavares talerätt i nyssnämnda fall bör dock inte överdrivas. Nyttjanderättshavarens ställning härvidlag är under inga omständigheter starkare än markägarens". Överlantmätaren anför vidare:

Nyttjanderättshavaren har inte någon vetorätt mot överföring av mark som berörs av nyttjanderätten, vilket indirekt framgår av departementschefens uttalande i prop 128/1969 s B 495. FBM har emellertid i princip frihet att välja det lämpligaste sättet att genomföra en sökt åtgärd. Om sökanden har fog för begäran om visst förfarande bör dock FBM inte avvika därifrån. Med hänsyn till  de ekonomiska förutsättningarna anser överlantmätaren att Börje M haft fog för att välja fastighetsreglering framför sammanläggning. Ett genomförande av fastighetsregleringen enligt Kenneth D:s yrkande skulle medföra att Börje M åsamkas kostnader för lagfart och uttag av nya pantbrev, varjämte regleringskostnaderna sannolikt ökas genom kravet på panträttsinnehavares medgivande. Enligt överlantmätarens mening skulle lönsamheten av regleringen i detta fall försämras oskäligt. Med gällande lagstiftning har FBM ingen annan möjlighet än att aktivt verka för att parterna träffar överenskommelse om att jakträtten får bestå efter fastighetsregleringen. Överlantmätaren avstyrker sålunda bifall till Kenneth D:s besvärstalan.

TR:n: Såvitt framkommit har Kenneth D:s jakträtt inte varit lokaliserad till viss del av 2:2 och 2:11. Genom den av FBM beslutade fastighetsregleringen upphör därför Kenneth D:s jakträtt att gälla på grund av bestämmelserna i 7 kap 29 § JB. Om fastighetsbildningen i stället genomförs på något av de sätt som Kenneth D yrkat skulle däremot jakträtten komma att gälla i hela den nybildade fastigheten, jfr lagrådet i NJA II 1972 s 247, såvida inte FBM vid förrättningen förmått Börje M att med Kenneth D träffa avtal om jakträttens begränsning till det område som den omfattade före fastighetsregleringen. TR:n har vid huvudförhandlingen - liksom tydligen FBM vid förrättningen - funnit att förutsättningar saknas för att förmå Börje M till ett sådant avtal med Kenneth D. Vid den bedömning som följaktligen får ske enligt 5 kap 6 § 2 st FBL skall därför vägas mot varandra - vid ett genomförande av regleringen enligt Börje M:s ansökan - olägenheten för Kenneth D att gå förlustig sin jakträtt och - vid ett genomförande enligt något av Kenneth D:s yrkanden - olägenheten för Börje M, förutom genom ökade kostnader för lagfart m m, av att få hela den nybildade fastigheten belastad av Kenneth D:s jakträtt. Enligt TR:ns mening medför ett genomförande av regleringen enligt något av Kenneth D:s yrkanden att lönsamheten och utbytet i övrigt av regleringen oskäligt försämras för Börje M. Kenneth D:s besvär kan alltså inte vinna bifall.

TR:ns avgörande. TR:n lämnar besvären utan bifall, i följd varav fastighetsbildningsmyndighetens beslut står fast.

Kenneth D anförde besvär i Göta HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Börje M bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Larsson och fastighetsrådet Carlander) anförde i utslag d 23 nov 1987:

Skäl. En arrendator får enligt 5 kap 34 § FBL vid en fastighetsbildningsförrättning som sakägare bl a påverka sättet för regleringens genomförande. Däremot äger han inte talerätt rörande frågan om fastighetsbildningen skall komma till stånd. HovR:n finner därför att Kenneth D inte har ställning som sakägare när det gäller att avgöra om den sökta fastighetsbildningen kan genomföras som fastighetsreglering. Hans förstahandsyrkande skall alltså avvisas.

När det gäller hans talan i övrigt föreskrivs i 5 kap 6 § 2 st FBL att, om syftet med fastighetsregleringen kan ernås genom olika utföranden, skall regleringen verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Lagbestämmelsen utgör bl a ett skydd för nyttjanderätt som besvärar regleringsfastighet. Om fastighetsregleringen genomförs på det sätt som Börje M har yrkat drabbas Kenneth D av den olägenheten att hans nyttjanderätt upphör utan att han har rätt till någon ersättning härför. Om däremot fastighetsbildningen genomförs på det sätt som Kenneth D har yrkat drabbas Börje M av kostnader för vissa inskrivningsåtgärder. Beträffande utövningen av nyttjanderätten är med detta alternativ huvudregeln att nyttjanderätten får utövas på hela den nybildade fastigheten. Detta gäller dock inte om utövning av rättigheten på det överförda området måste anses strida mot upplåtelsen (7 kap 29 § 1 st JB). Frågan om jakträtten vid ett genomförande av fastighetsregleringen enligt Kenneth D:s yrkande skall gälla i hela den nybildade fastigheten eller vara begränsad till det ursprungligen upplåtna området får, om överenskommelse inte kan träffas, avgöras av domstol efter stämning och kan således inte prövas inom ramen för nu förevarande förrättning. Emellertid har Kenneth D förklarat att han inte gör anspråk på mera än att vara bibehållen vid sin rätt att jaga på det ursprungligen upplåtna området. Genom att träffa avtal i enlighet härmed har Börje M alltså möjlighet att förhindra att nyttjanderätten får utövas på hela den nybildade fastigheten.

HovR:n finner vid en jämförelse mellan de båda alternativen och med beaktande av Kenneth D:s medgivande till en begränsning av jakträtten att ett genomförande av fastighetsregleringen enligt Kenneth D:s yrkande föranleder den minsta olägenheten utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. HovR:n anmärker att denna lösning torde medföra samma resultat som om fatighetsbildningen genomförts genom sammanläggning, vilket förrättningsinstitut är direkt avpassat för den aktuella fastighetbildningen.

På grund av vad sålunda anförts bör fastighetsbildningsmyndighetens beslut undanröjas och förrättningen återförvisas för utförande i enlighet med Kenneth D:s yrkande.

HovR:ns utslag. HovR:n, som avvisar Kenneth D:s yrkande att Börje M:s ansökan om fastighetsreglering skall ogillas, upphäver TR:ns utslag och undanröjer fastighetsbildningsmyndighetens beslut samt visar målet åter till fastighetsbildningsmyndigheten för utförande av fastighetsregleringen så att till endera av Tubbatorp Vestregård 2:2 och 2:11 förs den andra fastigheten och Tubbatorp 4:1.

Referenten, hovrättsrådet Olsson, med vilken hovrättsrådet Mogren förenade sig, var skiljaktig och anförde: Jag är ense med majoriteten om att Kenneth D:s förstahandsyrkande skall avvisas.

Kenneth D:s i HovR:n lämnade förklaring att han är beredd att medverka till en begränsning av jakträtten om fastighetsreglering sker i enlighet med hans andrahandsyrkande är inte bindande för honom. Med beaktande härav och på de av TR:n anförda skälen lämnar jag Kenneth D:s besvär utan bifall.

Börje M (ombud förbundsjuristen Gunnar Larsson) anförde besvär och yrkade att HD måtte fastställa TR:ns utslag.

Kenneth D (ombud advokaten Carl-Göran Heden) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Jangvert, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande utslag: Skäl. Nyttjanderättshavare är enligt - - - se HD:s utslag - - - (se NJA 1987 s 831). HovR:n får följaktligen anses ha förfarit felaktigt genom att avvisa Kenneth D:s förstahandsyrkande i stället för att pröva det i sak.

Enligt 5 kap 6 § 1 st - - - se HD:s utslag - - - vägledande. (SOU 1963:68 s 364 f.)

Med få undantag, från vilka här kan bortses, är det endast fastighetsägare som har rätt att påkalla fastighetsreglering, och sådan får genomföras endast om den är nödvändig för att sökanden tillhörig fastighet skall förbättras (5 kap 3 och 5 §§ FBL). Nyttjanderättshavares medgivande till överförande av mark, som berörs av nyttjanderätten, erfordras ej. Om den sökta regleringen är lagligen grundad, kan en nyttjanderättshavare ej genom att motsätta sig den hindra dess genomförande. Även en fastighetsreglering, som helt eller delvis utsläcker nyttjanderätten, kan alltså genomföras utan nyttjanderättshavarens medgivande. Kenneth D:s i målet framställda förstahandsyrkande har således ej kunnat vinna bifall. Vid sådant förhållande får det anses sakna betydelse att HovR:n avvisat yrkandet i stället för att ogilla det.

Fastighetsreglering är i första hand en fastighetsägarnas angelägenhet. Bestämmelsen i 5 kap 6 § 2 st FBL syftar dock till att skydda jämväl rättighetshavare av skilda slag, däribland nyttjanderättshavare. Regeln tar sikte på konsekvenserna - och då särskilt de ekonomiska - av olika alternativutföranden av regleringen, vilka står i överensstämmelse med sökandens syfte med den begärda regleringen. Kenneth D:s andrahandsyrkande kan ej anses förenligt med det klart angivna syftet med Börje M:s ansökan. Ej heller detta yrkande kan därför vinna bifall.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns utslag fastställer HD det slut TR:ns utslag innehåller.

HD (JustR:n Persson, Heuman, referent, Solerud och Nyström) beslöt följande utslag:

Skäl. Börje M förvärvade år 1982 jordbruksfastigheterna Tubbatorp Vestregård 2:2 och 2:11 i Växjö kommun. Lantbruksnämnden i Kronobergs län gav tillstånd till förvärvet på villkor att Börje M ansökte om fastighetsbildning för att sammanföra 2:2 och 2:11 med den Börje M redan tillhöriga fastigheten Tubbatorp 4:1 till en registerfastighet. Börje M hemställde hos fastighetsbildningsmyndigheten, såsom han slutligen uttryckte det, om fastighetsreglering så att 2:2 och 2:11 överfördes till 4:1.

Det spörsmål som först skall besvaras i målet är om Kenneth D, som har en i fastighetsboken inskriven nyttjanderätt till jakt på 2:2 och 2:11, skall få sitt förstahandsyrkande - att Börje M:s ansökan om fastighetsreglering skall ogillas - prövat i sak.

Nyttjanderättshavare är enligt 5 kap 34 § fastighetsbildningslagen (FBL) sakägare vid förrättning för fastighetsreglering, om nyttjanderätten berörs av regleringen och denna tillika har betydelse för honom. Om ifrågavarande fastighetsreglering genomförs enligt Börje M:s ansökan härom kommer Kenneth D:s jakträtt att upphöra. Regleringen har därför sådan betydelse för honom att han är att betrakta som sakägare med rätt att föra talan mot beslutet om fastighetsreglering (se NJA 1987 s 831). HovR:n får följaktligen anses ha förfarit felaktigt genom att avvisa Kenneth D:s förstahandsyrkande. Med hänsyn till omständigheterna bör emellertid felet avhjälpas genom att - i enlighet med båda parters önskan - yrkandet prövas i sak i HD.

Enligt 5 kap 6 § 1 st FBL skall fastighetsreglering ske i den omfattning som avses med ansökningen. Härmed förstås enligt motiven (prop 1969:128 s B 368), att regleringen, även om fastighetsbildningsmyndigheten måste ha ett betydande mått av frihet att anpassa dess omfattning efter vad som är lämpligt i det enskilda fallet, skall genomföras på ett sätt som leder till det resultat som sökanden begärt samt att fastighetsbildningsmyndigheten är bunden av det syfte med regleringen som sökanden angivit. Om syftet med regleringen kan vinnas genom olika utföranden, skall den enligt 2 st samma lagrum verkställas på det sätt som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt oskäligt försämras. Beträffande sistnämnda stadgande anförde fastighetsbildningskommittén bl a: Andra stycket av denna paragraf innehåller en regel, som i förhållande till bestämmelserna i första stycket får en mera vidsträckt räckvidd genom att den gäller sättet för regleringens genomförande över huvud taget och ej är begränsad till bestämmandet av fastighetsbildningens omfattning. Den allmänna riktlinje för bedömningen av hithörande frågor som här anges innebär att, där syftet med en reglering kan vinnas genom olika utföranden, det alternativ skall väljas som utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt av regleringen oskäligt försämras föranleder minsta olägenhet. Denna grundsats äger motsvarighet på flera andra lagstiftningsområden, där rättsförhållanden rörande fast egendom regleras, och torde här ha sitt särskilda berättigande, enär det måste bliva en vanlig företeelse vid fastighetsregleringar att valmöjligheter i skilda avseenden föreligga mellan olika tillvägagångssätt eller utföranden. Genom lagregelns utformning har kommittén velat understryka fastighetsregleringens karaktär av en positiv förbättringsåtgärd, vid vilken strävan efter bästa möjliga ekonomiska nettoresultat i princip bör vara vägledande. (SOU 1963:68 s 364 f.)

Tanken bakom bestämmelsen om sakägare i 5 kap 34 § FBL är att rättighetshavare skall beredas möjlighet att hävda sina intressen vid bestämmandet av fastighetsregleringens omfattning, sättet för dess genomförande och utformningen av fastighetsbildningsplanen så att skadliga verkningar för honom såvitt möjligt undviks (a prop s B 495).

Som nyss angetts medför en fastighetsreglering genomförd på sätt Börje M önskar att Kenneth D:s jakträtt utplånas och alltså inte kommer att gälla i den nybildade fastigheten. Någon ersättning utgår härvid inte till Kenneth D. Att en rättighet på detta sätt kan upphöra  att gälla i den mark som avses med överföringen lämnar visst utrymme för missbruk (SOU 1986:29 s 95). Frågan kan ställas huruvida regleringen står i överensstämmelse med den senare tillkomna bestämmelsen om vederlag vid expropriation i 2 kap 18 § regeringsformen. Fastighetsbildningsmyndighetens beslut har ett inslag av ett sådant expropriativt förfogande som avses i detta stadgande, vilket skyddar den enskilde också mot ingrepp till förmån för annan enskild (jfr härom Holmberg i Förvaltningsrättslig tidskrift 1982 s 76 f och Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp I s 69 f med ytterligare hänvisningar). Enligt grundlagsregeln skall ersättning för förlusten utgå vid förfoganden av detta slag. I målet har emellertid fråga om ersättning inte aktualiserats. Med hänsyn härtill saknas anledning att till grund för målets avgörande lägga annan reglering än fastighetsbildningslagens. Det nu sagda innebär självfallet ej att den olägenhet, som en rättighetshavare åsamkas, om han utan vederlag berövas sin nyttjande rätt, skall lämnas obeaktad i fastighetsregleringsärendet.

Vad gäller Kenneth D:s förstahandsyrkande är vad han anfört inte av beskaffenhet att Börje M:s yrkande om fastighetsreglering skall ogillas.

Beträffande härefter frågan hur förevarande fastighetsreglering skall genomföras får syftet med den sökta förrättningen anses vara att uppfylla lantbruksnämndens villkor om att åstadkomma en enda registerfastighet. Detta kan nås också genom fastighetsreglering på det av Kenneth D angivna sättet. Om fastighetsreglering skall genomföras såsom Börje M önskar eller på det av Kenneth D förordade sättet är att avgöra med tillämpning av 5 kap 6 § 2 st FBL. En avvägning enligt detta lagrum utfaller - såsom TR:n funnit - till Börje M:s fördel. Det slut vartill TR:n kommit skall därför fastställas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns utslag fastställer HD det slut TR:ns utslag innehåller.

JustR Bengtsson var av skiljaktig mening och anförde: Genom fastighetsbildningsmyndighetens beslut har Kenneth D:s nyttjanderätt, vilken ostridigt har ett inte obetydligt ekonomiskt värde, kommit att upphöra utan att Kenneth D får någon kompensation för detta. Som anförs i utslaget var lagstiftarens avsikt att ersättning inte skulle utgå i detta läge, och tillkomsten av 2 kap 18 § regeringsformen har inte medfört någon ändring i de aktuella lagrummen. Kenneth D har inte heller framställt något ersättningsyrkande i målet.

Vid valet mellan olika alternativa sätt att genomföra den begärda fastighetsbildningen bör det emellertid inte komma i fråga att välja en lösning som, även frånsett att den framstår som oskälig mot Kenneth D, är svår att förena med regeringsformens bestämmelse. Oavsett hur ett ersättningsyrkande skulle ha bedömts (jfr härom Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp I s 59 ff, 200 f) bör därför Börje M:s i HD förda talan inte bifallas.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1989-01-27

Målnummer:
Ö1889-87