Bankgaranti, som gäller hyresgästs skyldighet att erlägga hyra enligt hyreskontraktet, har ansetts inte omfatta hyresvärdens rätt enligt 12 kap 31 § 4 st JB till ersättning för skada, avseende förlust av hyra för tid efter hyresförhållandets upphörande.

Enligt ett mellan Motorcity G Brolin AB och Maxman Export Agenturer AB träffat hyresavtal förhyrde Maxman för tiden fro m d 1 jan 1982 t o m d 30 sept 1984 en lokal i Stockholm. Till säkerhet för hyresgästens förpliktelser hade Skandinaviska Enskilda Banken d 4 aug 1981 utfärdat en garantiförbindelse av följande lydelse:

Undertecknad bank går härmed i borgen, som för egen skuld, tills betalning sker, intill ett belopp av 525 000 kr för rätta fullgörandet av hyresgästens skyldighet att erlägga hyra enligt kontraktet.

Maxman försattes i konkurs d 28 april 1983. Vid konkursutbrottet häftade hyresgästen i skuld för ogulden hyra med dels 135 000 kr avseende första kvartalet 1983 dels 735 000 kr avseende andra kvartalet 1983. Konkursförvaltaren sade upp hyresavtalet till upphörande fr o m d 30 juni 1983.

Med anledning av verkställd bevakning om 2,5 milj kr i konkursen erhöll hyresvärden förtidsutdelning d 7 febr 1984 enligt 5 § förmånsrättslagen med 761 666 kr. Beloppet motsvarade ersättning för hyra och elektricitet för tre månader.

Den 27 jan 1984 betalade SE-banken 135 000 kr till hyresvärden enligt den utfärdade garantin.

K B Leasing i Stockholm AB, som ostridigt ägde göra gällande hyresvärdens rätt enligt garantiförbindelsen, väckte talan mot banken vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen och yrkade förpliktande för banken att till bolaget utge 390 000 kr jämte ränta.

Banken bestred bolagets talan.

Till utveckling av sin talan anförde bolaget: Enligt 12 kap 31 § JB får konkursbo säga upp gällande hyresavtal om hyresgästen försätts i konkurs. Medför uppsägningen skada för hyresvärden har denne enligt sista stycket samma lagrum rätt till ersättning för skadan. Det aktuella hyresavtalet kunde sägas upp först till d 30 sept 1984. Den av konkursboet i förtid gjorda uppsägningen skedde till d 30 juni 1983. Lokalen står fortfarande outhyrd. Hyresvärdens skada motsvaras av uteblivna hyresintäkter för tiden 1 juli 1983-30 sept 1984. - Enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen har hyresvärden förmånsrätt, inte för hyra utan för ett belopp motsvarande högst tre månaders hyra, innebärande att förmånsrätt följer med alla ersättningskrav som härrör ur hyresförhållandet, således även skadestånd. Till följd härav har hyresvärden rätt att anse det av konkursboet erhållna beloppet - 761 666 kr - utgöra skadestånd. Detta medför i sin tur att hyresvärden fortfarande har krav på hyresersättning för ogulden hyra intill ett belopp om (135 000 + 735 000) 870 000 kr. Av detta belopp har banken erlagt 135 000 kr. Eftersom garantin endast omfattar 525 000 kr återstår således 390 000 kr av garantiansvaret. - K B Leasing gör vidare gällande att garantin omfattar sådant skadestånd varom här är fråga.

Banken genmälde: Bankens garanti för Maxman omfattar hyresgästens rätta fullgörande av skyldigheten att erlägga hyra enligt kontraktet. Sedan konkursförvaltaren sagt upp avtalet till upphörande och K B Leasing genom förskottsutdelning i konkursen erhållit 761 666 kr med förmånsrätt enligt 5 § förmånsrättslagen har banken med 135 000 kr infriat sin garanti. Härmed har K B Leasing fått sin hyresfordran täckt. Det faktum att lokalen ej kunnat hyras ut efter d 30 juni 1983 ger enligt 12 kap 31 § JB hyresvärden rätt till ersättning för skada. Denna ersättning för skada omfattas inte av bankens garanti utan grundas på bestämmelsen i nyssnämnda lagrum. Då K B Leasing inte har rätt att efter eget gottfinnande anse det av konkursboet erlagda beloppet såsom i sin helhet avseende skadestånd, skall käromålet ogillas.

TR:n  (rådmannen Heino) anförde i dom d 7 dec 1984:

Domskäl. K B Leasing har i Maxmans konkurs erhållit utdelning med 761 666 kr motsvarande ersättning för hyra och elektricitet för tre månader. Vid sådant förhållande finner domstolen K B Leasing ej äga rätt avräkna nyss angivna belopp såsom skadestånd. På grund härav och då bankgarantin ej kan anses avse ett åtagande att svara för skadestånd skall käromålet ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.

K B Leasing fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till käromålet. Bolaget gjorde därvid i första hand gällande att bankgarantin omfattade rätten till skadestånd för utebliven hyra. I andra hand hävdades att vad som erhållits i konkursen skulle avräknas på skadeståndsfordringen och det omstämda beloppet utgå som hyra för tiden före juli 1984. I vart fall skulle avräkningen ske på så sätt att det som utdelats i konkursen proportionerades mellan hyres- och skadeståndsfordringen efter deras storlek vid bevakningen.

Banken bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen  Köhl, hovrättsrådet Genell och hovrättsassessorn Lindvall, referent) anförde i dom d 15 jan 1986:

Domskäl. Ett avgörande skäl för hyresvärden att kräva bankgaranti av hyresgästen måste ha varit att hålla sig skadelös i händelse av hyresgästens obestånd. Detta måste banken ha insett. Om banken velat begränsa sitt åtagande till att inte ens omfatta skadestånd för utebliven hyra, hade den därför bort göra det uttryckligen. Garantiförbindelsen får i avsaknad av sådan uttrycklig begränsning anses gälla även skadestånd av angivet slag.

Om beloppet 390 000 kr och om räntan råder inte tvist. Banken har följaktligen att utge vad K B Leasing fordrat.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n banken att till K B Leasing utge 390 000 kr jämte ränta.

Banken (ombud bankdirektören Krister Borg och jur kand Per Eric Alvsing) sökte revision och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns domslut.

K B Leasing (ombud advokaten Bo Lindqvist) bestred ändring.

Yttranden avgavs av Svenska Bankföreningen och Sveriges Fastighetsägareförbund.

Bankföreningen  anförde bl a: I avsaknad av vägledande rättsregler och praxis på området bör enligt bankföreningens mening en tolkning av borgensansvarets omfattning grundas på dess ordalydelse. Det är av hänsyn till borgensinstitutet som sådant viktigt att ett borgensåtagande inte ges en extensiv tolkning utöver vad ordalydelsen i åtagandet ger vid handen. Enligt ordalydelsen svarar i förevarande fall borgensmannen för rätta fullgörandet av gäldenärens skyldighet att erlägga hyra enligt kontraktet. Begreppet hyra är i detta sammanhang entydigt. Hyra erläggs endast så länge gäldenären åtnjuter motprestation i form av hyresrätt till lokalen. Hade bankens avsikt varit att ta på sig ett ansvar utöver en ren hyresbetalning, borde detta enligt föreningens mening ha kommit till uttryck i borgensåtagandet. Detta gäller särskilt mot bakgrund av svårigheterna att överblicka ansvarets omfattning i en konkurssituation. Hade hyresborgenären å sin sida önskat sig en säkerhet som sträckt sig längre än till hyra hade han fått begära en otvetydig utvidgning av borgensåtagandet utöver att avse hyresbetalning.

Såsom nyss angetts är begreppet hyra entydigt och någon tvekan kan inte råda om att begreppet rättsligt sett inte innefattar exempelvis skadestånd. Bankerna arbetar med mer eller mindre långtgående garantier i hyresförhållanden. De har härvid tagit fasta på det entydiga i begreppet hyra. När avsikten är att låta garantin avse säkerställande av just hyra används normalt i bankgarantier den formulering som kommit till uttryck i förevarande mål. När bankkunderna önskar en längre gående garanti omfattande också andra förpliktelser enligt hyresavtalet, anges garantin omfatta hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet. Andra liknande uttryckssätt kan också förekomma. Det har, enligt vad bankföreningen inhämtat, aldrig föresvävat bankerna att de, då de använder den först nämnda formen, skulle behöva göra ett uttryckligt undantag för sådana biförpliktelser vilka rättsligt sett inte kan inrangeras under begreppet hyra. Dylika undantag, vilka förmodligen blev nödvändiga om begreppet hyra inte skulle anses tillräckligt avgränsande, skulle vara olyckliga att tillgripa i den praktiska verksamheten.

Fastighetsägareförbundet  anförde bl a: Rätten till ersättning för skada är inte alltid densamma som rätt till ett belopp motsvarande vad som i avtalet betecknats som hyra. Även andra skadeståndsanspråk inbegrips i förmånsrätten (prop 1970:142 s 54), t ex anspråk på ersättning för återställande av lokalen till överenskommet skick, under förutsättning att anspråket kan grundas på hyresavtalet. Eftersom de två begreppen hyra resp skadestånd här ej alltid är identiska bör en begränsning av ett borgensåtagande till att avse hyra inte generellt anses gälla även rätt till skadestånd. Påpekas bör även att det hyresavtal för lokaler som utarbetats av Sveriges Fastighetsägareförbund i samråd med Sveriges Köpmannaförbund och som får anses ha en dominerande ställning på denna marknad uttryckligen anger att borgensåtagandet inte endast avser hyran till skillnad från det här aktuella avtalet.

Sammanfattningsvis anser förbundet att eftersom anspråk på hyra och anspråk på skadestånd i här aktuellt avseende inte alltid är identiska till storlek bör garantiförbindelsens begränsning till hyra inte kunna tolkas även innefatta rätt till skadestånd.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Knutsson,  Persson, referent, Heuman, Solerud och Nyström) beslöt följande dom:

Domskäl.

Bolaget har i HD gjort gällande att konkursförvaltarens uppsägning av hyresavtalet till d 30 juni 1983 var ogiltig enligt då gällande regler i 12 kap 6 § 2 st och 3 § 2 st 6 JB och att till följd härav hyresförhållandet bestod i vart fall till d 4 nov 1983. Vad bolaget sålunda först i HD anfört kan med hänsyn till stadgandet i 55 kap 13 § RB inte komma under beaktande i målet.

Vad gäller själva saken har bolaget i första hand hävdat att bankgarantin omfattar inte bara hyra för den tid hyresförhållandet bestod utan också ersättning för utebliven hyra för tid efter hyresförhållandets upphörande. Banken å sin sida har gjort gällande att garantin enligt sin ordalydelse gäller enbart hyra och alltså inte skadestånd.

Om konkursbo, såsom här är fallet, enligt 12 kap 31 § JB säger upp gäldenärens hyresavtal, kan hyresvärden ha rätt till ersättning för mistade hyresintäkter för tid efter hyresförhållandets upphörande. Hyresförlusten är en sådan skada för vilken ersättning kan utgå enligt §:ns 4 st. Detta innebär i sin tur att konkursboet kan mot hyresvärdens krav rikta invändningar av skadeståndsrättslig art, såsom att hyresvärden inte gjort vad som skäligen kan fordras av honom för att skadan skall begränsas.

Det står bäst i överensstämmelse med vad nu anförts att vid tolkningen av bankgarantins uttryckssätt "hyresgästens skyldighet att erlägga hyra enligt kontraktet" hålla isär det hyresbelopp som utgår så länge hyresavtalet är gällande och den hyresförlust som inträffar därefter, även om förlustbeloppet är detsamma som hyresbeloppet. Att uppfatta de citerade orden så att de avser det egentliga hyresbeloppet rimmar också bäst med den innebörd som uttrycket hyran har i lagstiftningen i övrigt - se t ex 12 kap 19-21 §§ JB - liksom i vanligt språkbruk.

Av Svenska Bankföreningens yttrande framgår att bankerna i sin verksamhet skiljer mellan "hyresavtalsgaranti", vilken utformas så att den omfattar en hyresgästs samtliga skyldigheter enligt ett hyresavtal, och "hyresgaranti", som avser endast hyresgästens betalning av hyra. Också Sveriges Fastighetsägareförbund har i sitt yttrande anfört att en garantiförbindelses begränsning till hyra inte bör kunna tolkas så att den innefattar också rätt till skadestånd. Förbundet har hänvisat till det formulär till standardavtal för lokaluthyrning som förbundet utarbetat i samråd med Sveriges Köpmannaförbund och som anges ha en dominerande ställning på marknaden. Den förtryckta borgensmeningen i detta formulär gäller "hyresgästens skyldigheter enligt detta avtal" och innehåller vidare bl a att med det nu citerade uttrycket avses inte endast de i avtalsformuläret uttryckligen angivna skyldigheterna såsom hyresbetalning m m utan även vad som i övrigt följer av bestämmelserna i 12 kap JB. Vad nu anförts ger vid handen att den tolkning av bankgarantin som enligt det tidigare sagda följer av ordalagen överensstämmer med hur bankgarantier och andra borgensförbindelser utnyttjas i det praktiska rättslivet.

Bolaget har invänt att den av banken hävdade tolkningen av bankgarantin skulle medföra anmärkningsvärda konsekvenser, bl a på så sätt att ett konkursbo genom sin uppsägningsrätt skulle kunna påverka ianspråktagandet av borgensförbindelsen. Vad bolaget sålunda invänt kan emellertid inte leda till annan bedömning än tidigare sagts.

Med hänsyn till det anförda skall bankgarantin tolkas så att den avser hyresgästens skyldighet att erlägga den avtalade hyran och alltså inte omfattar någon form av skadestånd. Detta innebär att den fortsatta bedömningen skall utgå från att hyresvärden har två skilda fordringsanspråk, nämligen ett avseende den avtalade hyran och ett avseende skadestånd för utebliven hyra.

Bolaget har med nu angivna utgångspunkt gjort gällande att bolaget har rätt att välja att avräkna det belopp som bolaget erhållit i utdelning i konkursen, 761 666 kr, från skadeståndet; till följd härav återstår ett obetalt hyresbelopp som överstiger bankgarantins belopp. Banken har bestritt att bolaget har en sådan valrätt.

Såsom HD uttalat i rättsfallet NJA 1977 s 664 skall, när borgenär erhållit utdelning för flera fordringar i samma konkurs, utdelningen avräknas på de särskilda fordringarna på samma sätt som skulle ha skett, om fordringarna tillkommit skilda borgenärer. Av denna grundsats följer att bolaget inte har den valrätt som bolaget påstått sig äga.

Bolaget har vidare gjort gällande att, i överensstämmelse med 1977 års rättsfall, det utdelade beloppet skall fördelas mellan hyresfordringen och skadeståndsfordringen efter dessa fordringars andel av det bevakade beloppet. Banken har bestritt att någon sådan proportionering skall ske. Som enda invändning har banken därvid anfört att, när det vid bevakningen eller utdelningen inte preciserats i vilket belopp förmånsrätten enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen skall gälla, det överensstämmer bäst med förmånsrättsregelns syfte, så som detta framkommer i motiven, att anse utdelningsbeloppet vara betalning för hyresfordringen.

Förarbetena till 5 § förmånsrättslagen kan inte anses ge något stöd för den av banken hävdade ståndpunkten. Förmånsrätten enligt 1 st 1 gäller inte bara hyra utan också skadestånd och andra fordringar som härflyter ur hyresavtalet. Detta får anses innebära att, om annat inte framgår av omständigheterna, t ex vid bevakningen eller utdelningen, ett belopp som utdelas under åberopande av nämnda bestämmelse avser alla aktuella fordringsanspråk som grundas på hyresavtalet.

Av vad som förekommit i målet framgår inte annat än att bolaget i konkursen bevakade ett belopp, avseende "hyra/skadestånd", att bolaget yrkade förmånsrätt enligt 5 § 1 st 1 förmånsrättslagen för belopp motsvarande tre månaders hyra och att bolaget erhöll utdelning enligt sitt yrkande om förmånsrätt. Vid nu angivna förhållanden får enligt det tidigare anförda utdelningsbeloppet anses gälla både hyresfordringen och skadeståndsfordringen. En fördelning skall då ske mellan dessa fordringar. Parterna är ense om att, för det fall fördelning skall ske, banken har att utge det omtvistade beloppet, 390 000 kr.

På grund av det anförda skall bolagets talan i målet bifallas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1988-10-24

Målnummer:
T91-86