Hyresvärd som fordrar ersättning av hyresgästen för skada i en bostadslägenhet har ansetts ha bevisbördan för att skadan har uppkommit efter inflyttningen. 12 kap 24 § JB.

(Jfr 1975 s 657)

Henriette F förde efter stämning å Rolf R vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen, den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (t f rådmannen Larsson) anförde i dom d 29 april 1985: Yrkande m m. Rolf R hyrde av Henriette F från d 1 febr 1977 till d 7 okt 1982 en bostadslägenhet nummer 13 med adress Vasavägen 11 i Solna. Vid besiktning av lägenheten d 17 okt 1982 noterades att på ett parkettgolv fanns det vattenfläckar, att det fanns fem hål i väggarna i köket och 16 i badrumsväggarna samt att en ruta i vardagsrummet var spräckt.

Henriette F har yrkat förpliktande för Rolf R att till henne utge 1 540 kr samt ränta härå fr o m d 8 april 1983. Av yrkat belopp avser 800 kr del av kostnaden för omslipning av parkettgolvet om totalt 1 539 kr 10 öre, 150 kr kostnad för lagning av hål i kök, matrum och badrum samt 590 kr kostnad för insättning av ny ruta i vardagsrummet. Som grund för käromålet har åberopats att skadorna uppkommit under hyrestiden och faller utanför normalt slitage, att Rolf R enligt 12 kap 24 § 1 st JB i dess lydelse före d 1 jan 1985 har att svara härför och att han försummat sin skyldighet att till henne anmäla skadorna.

Rolf R har bestritt käromålet på den grund att skadorna fanns redan innan hyrestiden började. Han har vitsordat skäligheten i och för sig av yrkat belopp.

Domskäl. Henriette F och Rolf R har hörts under sanningsförsäkran. På Rolf R:s begäran har som vittnen hörts Ann-Marie M-R, gift med Rolf R, och Per S.

Henriette F: Någon vecka innan Rolf R flyttade in visade hon lägenheten för Rolf R:s bror. Det fanns då inga mörka vattenfläckar på parkettgolvet, inga hål i väggarna och rutan var inte spräckt. I samband med inspektion av lägenheten d 17 okt 1982 uppgav Ulrika E som av Rolf R hade hyrt lägenheten i andra hand att rutan blivit spräckt vid utflyttningen.

Rolf R: Så fort han flyttade in upptäckte han skadorna. Parkettgolvet var av sådan art att det skulle bonvaxas. Det fanns ingen ytbeläggning kvar och det var slitet, sprucket och fläckigt. I badrummet fanns varken badrumsskåp eller handdukshängare. Däremot var det hål i väggen efter var de suttit. Rutan var spräckt en eller två centimeter. Han brydde sig inte så mycket om skadorna. Han flyttade ut ur lägenheten redan d 1 aug 1980, medan hans sambo bodde kvar till midsommar påföljande år. Därefter hyrde han ut lägenheten i andra hand till sin kusin Ulrika E.

Ann-Marie M-R: Hon bodde i lägenheten från hösten 1977 till sommaren 1981. När hon flyttade in var parkettgolvet slitet och fläckigt och hade stora vattenmärken. Det fanns hål i badrumsväggarna. Hon upptäckte en spricka i en fönsterruta.

S: Han hjälpte Rolf R att flytta in i lägenheten. Parkettgolvet var då slitet och fläckigt över hela golvet och det var hål i väggarna. Han har vidare för sig att en ruta var trasig.

Henriette F och Rolf R har som skriftlig bevisning åberopat en av fastighetsförvaltaren Ivar L och avgående hyresgästen Rutger B undertecknad handling avseende inspektion av lägenheten företagen d 27 jan 1977. I denna handling har beträffande badrummet noterats vara utan anmärkning så när som på att badrumsskåpet ej är monterat och beträffande vardagsrummet att ruta är sprängskadad men i övrigt utan anmärkning.

Henriette F har som skriftlig bevisning ytterligare åberopat ett utlåtande av Lars Olof B, Golvinredningar AB daterat d 21 febr 1983. Enligt detta har beträffande parkettgolvet konstaterats "att ett flertal mörka fläckar och ringar funnos i golvet s k typiska vattenmärken som voro mörka och trängt ned i träytan, lacken ytbehandlingen var speciellt på dessa ställen i dålig kondition, samt att det funnos lösa bitar av lamellgolvet som lossnat från underträet".

Rolf R har åberopat en av Henriette F d 17 okt 1982 undertecknad handling vari angivits "parkettgolvet, vattenfläckar".

Fastighetsdomstolen gör följande bedömning.

Beträffande parkettgolvet är det ostridigt att det vid Rolf R:s inflyttning var tjugo år gammalt, av den sort att det skulle bonas och att det  inte omslipats. Trots att den handling som upprättats vid inspektionen av lägenheten d 27 jan 1977 ej upptager någon anmärkning avseende parkettgolvet är omständigheterna sådana att det inte finns anledning ifrågasätta riktigheten i de av S lämnade uppgifterna. Varken B:s utlåtande eller Henriette F:s egen notering ger vid handen att det skulle ha funnits några andra skador på golvet. Vad gäller den spräckta rutan stöder redan inspektionshandlingens notering Rolf R:s påstående i denna del. Vidkommande hålen i främst badrumsväggarna vinner Rolf R:s under sanningsförsäkran lämnade förklaring till deras uppkomst visst stöd av samma handling.

Henriette F har inte förmått styrka att påtalade skador uppkommit under den tid Rolf R hyrde lägenheten. Eftersom Henriette F redan kände till dem, förelåg ej någon skyldighet för Rolf R att anmäla dessa till henne. Käromålet skall ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.

Henriette F fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Rolf R bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Bolte och adj led, f d hovrättsrådet Edwall, referent) anförde i dom d 10 dec 1985:

Domskäl. I HovR:n har hållits förnyade förhör dels med parterna dels med vid TR:n såsom vittne hörde kylmontören Björn K, varjämte genon uppläsning av fonogramutskrifter förebragts de vid TR:n av Ann-Marie M-R och Per S avgivna vittnesmålen.

Rolf R har såsom enda invändning mot kravet gjort gällande, att skadorna förelåg redan vid hans inflyttning, samt har anmärkt, att han underlät att underrätta Henriette F om skadorna på grund av tacksamhet över att ha erhållit en lägenhet vid sidan av bostadskön.

I målet är alltså ostridigt att skadorna förelåg vid avflyttningen samt att de ej var att hänföra till normalt slitage.

Det måste antas, att i regel vid en ny hyresgästs tillträde av en lägenhet denna ej är behäftad med skador av så allvarligt slag som de förevarande. Rolf R får därför anses ha bevisbördan för sitt påstående att skadorna förelåg vid inflyttningen.

Vad till en början angår parkettgolvet framgår visserligen av Rolf R:s och Per S:s uppgifter, att detta vid tillträdet var slitet och fläckigt. Emellertid har Rolf R på särskild fråga tillagt, att han ej kan "speciellt påstå" att det fanns vattenfläckar. Såväl han som vittnet Ann-Marie M-R har vidgått, att under hyrestiden vatten stänkt på golvet. Vid angivet förhållande har Rolf R ej förmått styrka, att golvet vid tillträdet var behäftat med de skador för vars reparation Henriette F fordrar betalning. Rörande hålen i väggarna ger utredningen ej klarhet i frågan huruvida de helt eller delvis förelåg redan vid tillträdet eller om de uppkommit huvudsakligen under hyrestiden. Rolf R har således ej förmått styrka, att skadorna förelåg redan vid tillträdet.

Vad slutligen angår sprickan i en fönsterruta har Rolf R i HovR:n uppgivit, att vid tillträdet nedre delen av rutan var spräckt två till tre cm. Denna uppgift vinner stöd av det åberopade inspektionsprotokollet och S:s vittnesmål. Rolf R har tillagt, att vid avflyttningsstädningen rutan sprack helt diagonalt. Vittnet Björn K har berättat, att vid den besiktning efter avstädningen som Henriette F gjorde i bland annat hans närvaro förklarade modern till Ulrika E:s sammanboende att en spricka hade uppstått i samband med städningen. Det får härigenom anses utrett, att den slutliga skadan uppkommit under hyrestiden. Emellertid kan ej bortses från att förekomsten av den vid tillträdet befintliga sprickan kan ha varit den utlösande faktorn för uppkomsten av den slutliga skadan, och Rolf R bör därför ej åläggas att gottgöra Henriette F för denna.

På grund av det anförda är Rolf R skyldig att ersätta Henriette F med sammanlagt 950 kr för reparation av golv och hål, varemot hennes anspråk på ersättning med 590 kr för lagning av fönster skall lämnas utan bifall.

Domslut. HovR:n ändrar på det sätt TR:ns domslut att HovR:n förpliktar Rolf R att till Henriette F utge skadestånd med 950 kr jämte ränta fr o m d 8 april 1983 till dess betalning sker efter en räntefot motsvarande det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av fyra procentenheter.

Rolf R (ombud advokaten Ulf G:son Lundgren) sökte revision och yrkade att Henriette F:s talan måtte ogillas i sin helhet.

Henriette F bestred ändring.

HD beredde Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag och Hyresgästernas Riksförbund tillfälle att avge yttranden i målet.

Sveriges Fastighetsägareförbund anförde i yttrande d 21 nov 1986 bl a: Med hänsyn till hyresgästens inställning torde utgångspunkten i målet vara att skadorna förelåg i vart fall vid avflyttningen och att de - såvitt angivits i HovR:ns dom - inte är att hänföra till normalt slitage.

Avgörande för frågan om hyresgästens ersättningsskyldighet blir därför om skadorna fanns redan vid inflyttningen eller uppstått först därefter. Endast i det senare fallet kan hyresgästen bli skyldig ersätta skadorna.

Bl a till följd av att en hyresgäst normalt disponerar sin lägenhet exklusivt är en hyresvärds möjlighet att bevisa att hyresgästen åstadkommit en viss skada tämligen begränsad. Vad värden normalt kan göra är att konstatera om skador finns vid inflyttning respektive avflyttning. Skador som ej fanns vid inflyttningen men väl vid avflyttningen får normalt presumeras ha vållats av hyresgästen eller av någon som denne ansvarar för.

För att om möjligt säkra bevisningen avseende eventuella skador brukar förbundet rekommendera medlemmarna att låta företa besiktning vid in- och avflyttning. Därvid upprättas besiktningsprotokoll som undertecknas av hyresvärden eller dennes representant samt av respektive inflyttande hyresgäst. Tyvärr följs ej alltid förbundets rekommendation.

- - -

När det gäller en lägenhets skötsel brukar man skilja mellan hyresvärdens reparationsskyldighet och hyresgästens skyldighet att vårda lägenheten. Till  reparationsskyldigheten hör t ex målning, tapetsering samt slipning och lackning av parkettgolv.

Till hyresgästens vårdnadsskyldighet hör bl a att bona parkettgolven om de är av den typ som skall bonas.

Underhåll skall av värden utföras med skäliga tidsmellanrum. Innebörden härav har ej fastlagts.

I bilagan till detta yttrande har emellertid upptagits exempel på intervall för periodiskt underhåll. Sammanställningen har hämtats från Fastighetsägareförbundets kortfattade handbok "Förvaltning av hyresfastigheter" Liber 1985 (här utesluten; red:s anm).

Av sammanställningen kan utläsas att man beträffande målning och tapetsering räknar med ett intervall på 10-13 år. När det gäller slipning och lackning av parkettgolv är intervallet däremot 10-20 år.

I målet aktualiseras bl a frågan om vem som skall ha bevisbördan, hyresvärden eller hyresgästen. Självklart måste en hyresvärd som yrkar ersättning för skador av en hyresgäst på något sätt göra sannolikt att hyresgästen åstadkommit skadorna. Hyresvärdens möjligheter härtill är som tidigare anförts normalt begränsade till att genom besiktningsprotokoll redovisa lägenhetens skick vid inflyttning respektive avflyttning. Skador som finns vid avflyttning men ej vid inflyttning får som regel presumeras falla på hyresgästen. Att hyresgästen kan göra vissa invändningar också häremot förbigås dock här.

Enligt huvudregeln i 9 § hyreslagen skall lägenheten på tillträdesdagen tillhandahållas i fullt brukbart skick. Det får därför presumeras att så också sker. Om hyresvärden dessutom genom besiktningsprotokoll eller liknande gjort sannolikt att lägenheten varit utan anmärkning får anses att hyresgästen i sin tur måste visa att den nämnda handlingen inte redovisar det rätta förhållandet för att undgå ersättningsskyldighet. - - -

Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) anförde i yttrande d 11 nov 1986: SABO har beretts tillfälle yttra sig - - - och har gjort följande bedömning p g a den praxis son tillämpas i till SABO anslutna företag.

I skuldfrågan, vad avser golvet, anser SABO - liksom HovR:n - att bevisbördan bör läggas på hyresgästen (se även HD-dom DT 44/75). Hyresgästen har inte kunnat visa att skadorna inte fanns vid inflyttningen, alltså bör man kunna utgå från att han vållat dem eller någon för vilken han ansvarar.

Däremot ifrågasätts om hyresgästen skall ersätta hyresvärden för slipning och ytbehandling av ett 25 år gammalt golv. Enligt SABOs underhållsnorm skall ett parkettgolv slipas och lackas efter 15-20 år. I hyran har ingått en kostnad under de förflutna 25 åren som skall täcka vidtagen åtgärd.

Hyresgästen är alltså vållande till skadan, men skall beloppet jämkas till noll, emedan avskrivning redan skett.

Vad avser fönstret har visats genom inspektion vid inflyttningen 1977 att fönstret var sprucket. Det är mycket vanligt att en liten spricka med tiden - även vid försiktig hantering - kan fortplanta sig.

SABO anser att HovR:n gjort en riktig bedömning och att hyresgästen inte skall ersätta skadan på fönsterglaset.

Om man håller fast vid hyresgästens bevisbörda har han inte visat att hålen i badrummet fanns vid inflyttningen, varför han är ansvarig för skadan. Någon avskrivning kan här inte komma i fråga, då hyresvärden endast begärt ersättning för sitt merarbete. Avskrivning kan endast ske för målning.

Hyresgästernas Riksförbund anförde i yttrande d 5 dec 1986: Målet berör en vanligt förekommande situation på hyresmarknaden. Nästan varje gång en lägenhet frånträds/tillträds har man att ta ställning till den typ av frågor som HD nu har att bedöma. För att dessa ställningstaganden ska bli riktiga och inte kommer att avgöras utifrån rena gissningar om lägenhetens tidigare skick, underhållsstandard m m så krävs att en grundlig besiktning genomförs vid varje skifte av hyresgäster. En sådan ordning ligger i såväl hyresvärdens som hyresgästens intresse.

Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) har mot bakgrund härav träffat en central överenskommelse som är tänkt att tillämpas vid byte och avflyttning. Avtalet i fråga bygger på tanken att det är hyresvärden som ska vara aktiv och ta ansvar för att besiktningar genomförs. Enligt avtalets p 1 under rubriken "Besiktning" föreskrivs följande: "Vid hyresgästs uppsägning av hyreskontrakt för avflyttning skall lägenheten besiktigas av bostadsföretaget i så nära anslutning till avflyttningen som möjligt". Av överenskommelsens innehåll i övrigt följer att hyresgästen ska informeras om vad vederbörande har att iakttaga inför avflyttningen och om hur besiktningen kommer att gå till. Hyresgästen ska också beredas tillfälle att närvara vid besiktningen. Under rubriken "Debitering" redovisas normer för hur ansvaret för eventuella skador ska regleras mellan parterna. Att särskilt märka är att hänsyn ska tas till avskrivning för "ålder och bruk".

HovR:n skriver i sin dom följande: "Det måste antas, att i regel vid en ny hyresgästs tillträde av en lägenhet denna ej är behäftad med skador av så allvarligt slag som de förevarande. Rolf R får därför anses ha bevisbördan för sitt påstående att skadorna förelåg vid inflyttningen". Vi anser att HovR:ns uttalande i denna del är felaktigt. Enligt vår uppfattning är situationen snarare den att lägenheter av den typ och ålder som det här är frågan om är behäftade med skador av olika slag. Härtill kommer att enligt den underhållsnorm som råder på det allmännyttiga området så skall ett parkettgolv slipas och lackas med ett tidsmellanrum på 15-20 år.

HovR:ns dom förefaller bygga på tanken att hyresgästen skall anses ha ett presumtionsansvar för lägenhetens skick vid tillträdet. Vi menar att ett sådant antagande strider mot gällande rätt.

Förbundet anser att det åligger en seriös fastighetsägare att på ett smidigt sätt sörja för att hans lägenheter besiktigas i samband med byte av hyresgäster. Det torde vara fastighetsägaren som vid bytestillfället har de bästa förutsättningarna för att säkra bevisning om lägenhetens skick. Därtill kommer intresset av att den tvingande regeln i 12 kap 15 § 2 st JB upprätthålles. Hyresvärdens plikt att med skäliga tidsintervall ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer hänger direkt samman med antalet hyresgäster under en tidsperiod samt de olika hushållens sammansättning. Det är vår uppfattning att hyresvärdarna ibland försöker smita ifrån denna plikt bl a genom att medvetet underlåta besiktningar. Härigenom uppnås ett läge av osäkerhet, vilket kan försvåra för såväl den avflyttande som för den tillträdande hyresgästen att hävda sin rätt. En ny hyresgäst kan lätt bibringas den uppfattningen att man får "skylla sig själv" vad gäller möjligheten att få erforderligt underhåll utfört eftersom inflyttning redan har skett utan att någon anmärkning riktats mot lägenhetens skick. Att märka är att underhållsskyldigheten för hyresvärden enligt 15 § 1 st står i relation till vad som avtalats om lägenhetens skick på tillträdesdagen.

Beträffande badrum anser vi att ett badrum för att motsvara kraven i 12 kap 9 § 1 st JB genom värdens försorg ska vara utrustat med någon form av badrumsskåp och handdukshängare. När så inte är fallet förefaller det naturligt  att hyresgästen köper egen utrustning och sätter på plats. När hyresgästen flyttar tas skåp och hängare med men hålen blir kvar. Vi anser att hålen förefaller vara en naturlig följd av nyttjandet av lägenheten, varför hyresgästen inte ska betala dessa oavsett vem som borrat hålen och oavsett när de uppkommit.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Almqvist, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Rolf R hyrde av Henriette F från d 1 febr 1977 till d 7 okt 1982 en bostadslägenhet i en hyresfastighet troligtvis byggd 1957.

I målet är i HD fråga om skador på ett parkettgolv och hål i väggar i kök och badrum. Parkettgolvet bestod av stavar av ek i sandbädd. Golvet skulle bonas och hade aldrig omslipats. Hyresgästen stod själv för viss inredning i badrum som badrumsskåp o dyl.

Henriette F har gjort gällande att vattenskador på parkettgolvet vållats av Rolf R eller av någon för vilken han svarar medan Rolf R gjort gällande att skadorna fanns vid inflyttningen. I likhet med HovR:n finner HD att utredningen inte ger klarhet i frågan om hålen i väggarna helt eller delvis förelåg redan vid tillträdet eller uppkommit huvudsakligen under hyrestiden.

Per S, Rolf R och Ann-Marie M-R har uppgivit att golvet vid inflyttningen var slitet och fläckigt. S har sagt att det syntes att människor bott tjugo år i huset. Ann-Marie M-R har också uppgivit, att golvet hade stora vattenmärken, som det blev om golv inte underhålls, samt att golvet var dåligt, när de flyttade in och inte bättre, när de flyttade ut. Både Rolf R och Ann-Marie M-R har redogjort för sina blomsterarrangemang samt tillstått att de vid vattning har kunnat stänka vatten men inte mer än normalt och att det varit fråga om stänk. Henriette F har förnekat, att några skador förelåg på golvet och i protokoll vid avträdessyn d 27 jan 1977 med en tidigare hyresgäst har inte antecknats några skador. Golvläggaren B har besiktigat golvet efter det att hyreskontraktet hade upphört och intygat, att golvet hade ett flertal mörka fläckar och ringar s k typiska vattenmärken och att lacken, ytbehandlingen speciellt på vissa ställen var i dålig kondition samt att det fanns lösa bitar av lamellgolvet som hade lossnat från underträet. Det senare en skada som inte tidigare hade upptäckts.

Motsägelsefulla uppgifter har framkommit om golvets skick vid tillträdet. Med hänsyn till golvets ålder och ytbehandling samt S:s vittnesmål är det rimligt att anta att golvet inte var i det goda skick som Henriette F vill göra gällande utan slitet och fläckigt. Det förhållandet att några skador inte antecknades vid avträdessyn med annan hyresgäst d 27 jan 1977 finnes med hänsyn härtill sakna bevisvärde för frågan om golvets skick i målet.

Hyresvärden har lättast att säkra bevisning om lägenhetens skick vid tillträdet. Bevisbördan därför bör följaktligen åvila hyresvärden. Det finns inte anledning att ha olika bevisbörderegler om det är fråga om en ny eller gammal lägenhet. Henriette F har således inte förmått styrka att skadorna uppkommit under den tid Rolf R hyrde lägenheten. Käromålet skall därför ogillas.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.

HD (JustR:n Sven Nyman, Jermsten, Broomé, referent, Sterzel och Solerud) beslöt följande dom:

Domskäl. I målet föreligger tvist, huruvida vissa skador i en bostadslägenhet, för vilka hyresvärden fordrar ersättning av hyresgästen, har uppkommit under hyrestiden eller funnits redan vid inflyttningen.

Tvister av detta slag kan i stor utsträckning förebyggas, om bevisning säkras beträffande lägenhetens skick vid tiden för inflyttningen. Det kan - som framgår av yttranden i målet av de centrala organisationerna på hyresmarknaden - bl a ske genom en på lämpligt sätt genomförd besiktning. Den naturliga och rationella ordningen är att hyresvärden sörjer för besiktning eller annan bevissäkring; härigenom ökar utsikterna för att en sådan kommer till stånd. I enlighet med detta synsätt bör vid en efterföljande tvist hyresvärden ha bevisbördan för påståendet att en viss skada har uppstått först efter hyresgästens inflyttning.

Bevisvärdet av ett besiktningsprotokoll eller annan sådan handling får i vanlig ordning bedömas från fall till fall och vägas mot annan bevisning. Den av Henriette F åberopade rapporten från en inspektion d 27 jan 1977, vid vilken Rolf R ej var närvarande, har ett summariskt innehåll och har inte godkänts av Rolf R. Det finns därför ett betydande spelrum också för annan bevisning. Avgörandet av målet i HD blir sålunda beroende av tilltron till de uppgifter om lägenhetens skick som har lämnats i de lägre instanserna i förhör med parterna under sanningsförsäkran och i vittnesförhör. TR:n har, till skillnad från HovR:n, utgått från i princip samma regel om bevisbördan som HD. Enligt grunderna för 55 kap 14 § RB får HD anses förhindrad att gå ifrån TR:ns bevisbedömning, om det inte finns synnerliga skäl att tro att värdet av den ifrågavarande bevisningen är ett annat (jfr NJA 1981 s 1052). Sådana skäl föreligger inte. HD finner alltså inte visat att skadorna på golvet och på väggarna har uppkommit eller i avgörande mån förvärrats under den tid som Rolf R hyrde lägenheten. Käromålet skall således ogillas i sin helhet.

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut såvitt det överklagats fastställer HD TR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1987-10-05

Målnummer:
T18-86