Fråga om betydelsen av att fastighetsköpare efter att ha erhållit lagfart på egendomen medgett säljarens talan om återgång eller hävning av fastighetsköpet.

Rotab, Rostfri Teknik Aktiebolag väckte d 4 jan 1982 vid Handens TR talan mot Jan S och Pekka A med yrkande att TR:n måtte dels förklara att svarandenas förvärv av fastigheten Kumla 3:1406 i Tyresö kommun skulle återgå, dels undanröja den för svarandena beviljade lagfarten d 1 okt 1980.

Som grund för sin talan åberopade bolaget bristande betalning och anförde följande. Överlåtelsen av fastigheten skedde genom köp d 15 april 1980 då köpebrev upprättades. En förutsättning för köpet var att köparna skulle kunna finansiera det genom att ta upp ett lån av bolaget på 1 400 000 kr. För detta ändamål ansökte de om dispens hos LSt:n i Stockholm jämlikt 12 kap 8 § aktiebolagslagen från låneförbudet i 12 kap 7 § samma lag. Dispens beviljades emellertid inte.

Svarandena medgav i inlaga d 10 mars 1982 käromålet.

Svarandena delgavs kallelse till muntlig förberedelse vid äventyr av tredskodom, men uteblev.

Bolaget yrkade tredskodom.

TR:n (rådmannen Zetterqvist) anförde i tredskodom d 28 juli 1982:

Domskäl. Vid tredskodom mot svarandena skall som regel käromålet bifallas. Undantag härifrån kan förekomma när det som åberopas till stöd för käromålet ej utgör en laga grund till det.

Svarandena har i den skriftliga förberedelsen av målet medgett käromålet och därvid av allt att döma instämt i motpartens påstående att köpet var förenat med villkor om att fånget skulle bestå bara om svarandena kunde få till stånd ett lån från bolaget på köpeskillingens belopp. Parterna synes under förberedelsen vidare varit ense om att villkoret ej tagits in i köpehandlingarna, och det är ytterligare klart att något sådant villkor ej stått i vägen för svarandena när de sökt och fått lagfart på sitt fång.

Enligt 4 kap 3 § JB är bestämmelse som gör köpets fullbordan eller bestånd beroende av villkor ogiltig om den ej tas in i köpehandlingen. Innebörden härav är enligt förarbetena till lagrummet att en bestämmelse av det slag som nu sagts måste för sin egen giltighet ha tagits in i köpehandlingen. Frågan är nu om stadgandet i 4 kap 3 § JB hindrar att köpet går åter och att lagfarten undanröjs enligt käromålet. Enligt TR:ns mening kan en mot kontrahenterna tvingande lagregel utläsas i stadgandet liksom även i de ändamål som bär upp detta med verkan såtillvida att åberopandet av ett muntligt förbehåll ej kan tillåtas utgöra grund för att köpet av domstol förklaras ogiltigt och att lagfarten undanröjs. I enlighet med det anförda skall käromålet lämnas utan bifall.

Domslut. Käromålet ogillas.

Bolaget fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Jan S och Pekka A medgav bolagets vadetalan.

HovR:n hovrättslagmannen Tillinger, hovrättsråden Sederblad, referent, och Holmberg samt hovrättsassessorn Rudberg) anförde i dom d 7 april 1983:

Domskäl. Målet har på parternas begäran företagits till avgörande utan huvudförhandling.

Överenskommelse angående återgång av fastighetsköp - sedan lagfart beviljats för köparen - kräver enligt grunderna för 4 kap 1 § JB skriftlig form. Regeln är tvingande. På grund härav kan bolagets talan, oaktat den medgivits såväl vid TR:n som i HovR:n, ej bifallas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Bolaget (ombud advokaten Hans Eckervik) sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.

Pekka A förklarade sig medge bolagets talan, medan Jan S ej lät sig avhöra.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Svensson, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Fråga är i målet, om TR:n på grund av svarandenas utevaro från muntlig förberedelse och kärandens yrkande om tredskodom på grund av utevaron kunnat underlåta att tredskodomsvis bifalla käromålet.

Bolaget har i stämningsansökningen som grund för sitt yrkande om annullering av fastighetsköpet åberopat, att köparna, Jan S och Pekka A, ej betalt köpeskillingen.

Av 4 kap 3 § 1 JB följer, att om köparen försummar att erlägga köpeskillingen, får säljaren likväl inte häva avtalet, om förbehåll därom inte gjorts genom bestämmelse som tagits in i köpehandlingen. I nu förevarande fall har något förbehåll som nyss sagts inte tagits in i köpebrevet.

Enligt 44 kap 8 § 2 st RB skall käromål, när tredskodom meddelas mot svaranden, ogillas i den mån kärandens framställning ej innefattar laga skäl för käromålet eller det eljest uppenbart framgår, att käromålet är ogrundat.

Som framgår av vad ovan anförts har den av bolaget väckta talan ej grundats på skäl som leder fram till det begärda domslutet. På grund härav och då det förhållandet, att käromålet under processens gång har medgetts, ej leder till annan bedömning, skall HovR:ns domslut stå fast.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Erik Nyman, Jermsten, Broomé och Beckman, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Sedan Jan S och Pekka A uteblivit från sammanträde för muntlig förberedelse i TR:n, meddelade TR:n på bolagets begäran tredskodom och ogillade i denna käromålet. Både Jan S och Pekka A hade emellertid före sammanträdet skriftligen medgett käromålet, och medgivandena upprepades i HovR:n. Något hinder kan inte anses föreligga att först pröva, om dom kan meddelas på grund av medgivandena.

Utgångspunkten i ett dispositivt tvistemål, dvs ett mål där saken är  sådan att förlikning därom är tillåten, är att domstolen utan någon egen bedömning av sakförhållandena eller rättsfrågan skall meddela dom i överensstämmelse med ett medgivande. Helt undantagslös är emellertid inte denna regel. Vilka dessa undantagsfall är låter sig inte bestämt sägas (jfr Ekelöf, Rättegång I, 6 uppl, 1980, s 43, och Rättegång IV, 5 uppl, 1982, s 67, Olivecrona, Rätt och dom, 2 uppl, 1966, s 193 f samt Boman, Om åberopande och åberopsbörda i dispositiva tvistemål, 1964, s 52 ff och 67 f). Så mycket står dock klart att annars dispositiva mål kan innehålla indispositiva moment, vilka domstolen alltså har att underkasta en mer eller mindre långtgående officialprövning. Bl a på fastighetsrättens område gör sig hänsynen till tredje man och till allmänna intressen gällande på ett sätt som kan begränsa parternas dispositionsfrihet.

Den av Jan S och Pekka A medgivna talan går i första hand ut på att bolaget skall erhålla en förklaring att ett - för förvärvarna lagfaret - fastighetsköp skall gå åter. Vad parterna åsyftar härmed är väl inte alldeles givet. En sammanställning med det supplerande yrkandet om undanröjande av lagfarten för Jan S och Pekka A visar emellertid att det enligt parterna inte är fråga om en återförsäljning från köparen till säljaren, utan om en annullering av den redan gjorda överlåtelsen, grundad på avtalets ogiltighet eller overksamhet eller på hävning.

Det är nu att märka att rättsverkningarna är olika, beroende på om man har att göra med en återförsäljning eller en annullering av överlåtelsen i nyss angiven mening, och att dessa olikheter inte bara berör parternas inbördes förhållanden.

Enligt 20 kap 1 § JB skall sålunda den som med äganderätt förvärvar fast egendom söka lagfart. Lagfartsplikten, som innebär att i princip varje förvärv skall lagfaras, har ställts upp i allmänt intresse (SOU 1960:25 s 708 och prop 1970:20 s B 568). Klart är att lagfartskedjan inte blir densamma, om ett förvärv annulleras och om det sker ett återförvärv. Också för tillämpning av reglerna om stämpelskatt är det avgörande, om rättshandlingen är av det ena eller det andra slaget (se främst 4 och 36 §§ lagen 1984:404 om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Vidare får den som efter det ursprungliga köpet har förvärvat t ex panträtt, nyttjanderätt eller servitut i fastigheten en svagare ställning, för den händelse förvärvet återgår som ogiltigt eller avtalet härom hävs av överlåtaren. Då gäller nämligen som huvudregel att rättigheten är utan verkan (6 kap 8 § och 7 kap 25 § JB).

Av särskilt intresse är den offentligrättsliga reglering enligt flera lagar som begränsar rätten att fritt förvärva fast egendom. Denna reglering aktualiseras ofta vid avtal om överlåtelser, och det även om innebörden är att egendomen skall gå tillbaka till föregående ägare, medan den inte torde vara tillämplig vid återgång eller hävning av ett fastighetsförvärv.

Det är med hänsyn till det anförda tydligt att oönskade konsekvenser kan uppstå, om en återförsäljning av en fastighet skulle kunna maskeras såsom en annullering av det ursprungliga förvärvet genom  en dom som grundas på medgivande och som föranleder anteckning i fastighetsboken (se 19 kap 20 § JB). En del av dessa konsekvenser neutraliseras visserligen genom JB:s regler om godtrosförvärv (se 18 kap) och till följd av grundsatsen att domens rättskraft är begränsad till att gälla mellan parterna. Långtifrån alla olägenheter - rättsliga och praktiska - är emellertid eliminerade med detta. Här kan erinras om att bestämmelserna i 4 kap 3-6 §§ JB och anslutande inskrivningsrättsliga regler delvis har sin motivering i en strävan att undvika att fastighetsförvärv, vilka för tredje man framstår som definitiva, i efterhand rivs upp.

Övervägande skäl talar alltså för att en domstol inte utan vidare skall godta ett medgivande av ett yrkande om att en fastighetsöverlåtelse skall annulleras. Någon längre gående undersökningsplikt bör visserligen inte vila på domstolen. Det är emellertid inte acceptabelt att domstolen medverkar till en dom på återgång eller hävning, när det omedelbart framgår att de rättsliga förutsättningarna för en sådan dom vid bestridande saknas. Visst stöd för denna ståndpunkt kan erhållas i motivuttalanden vid tillkomsten av JB:s reglering av lagfartsplikten (prop 1970:20, s B 559). Enligt departementschefen bör förvärvaren av en fastighet vara fri från lagfartsskyldighet, om det av en överenskommelse mellan parterna framgår att förvärvet har gått åter på grund av viss ogiltighetsanledning - men endast under förutsättning att uppgifterna bär sannolikhetens prägel och inskrivningsmyndigheten inte har särskild anledning anta att det i själva verket är fråga om en ny överlåtelse från förvärvaren till överlåtaren. Härmed skulle det rimma illa om, sedan lagfart väl har meddelats, domstolen i ett tvistemål utan vidare skulle ha att meddela dom på annullering av köpet på grundval av parts medgivande, med lagfartens undanröjande som följd.

Innebörden av vad bolaget i detta mål har åberopat till grund för sin talan framgår inte otvetydigt. Närmast till hands är att uppfatta bolagets inställning så, att ett underförstått villkor om köpeskillingens erläggande inte har blivit uppfyllt och köpet därför inte bestående.

Enligt 4 kap 3 § 1 JB är en bestämmelse, som innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, ogiltig, om den inte har tagits in i köpehandlingen. Härav följer bl a att om köparen inte betalar köpeskillingen får säljaren häva avtalet endast om förbehåll därom gjorts genom bestämmelse i köpehandlingen (jfr 4 kap 25 § 2 st JB). I det aktuella fallet innehåller köpebrevet inte något sådant förbehåll. Bolaget har därför inte haft rätt att häva köpet på grund av utebliven betalning.

Tänkbart är också att bolaget gör gällande att överlåtelseavtalet har blivit overksamt till följd av oriktiga eller bristande förutsättningar beträffande köparnas möjligheter att finansiera köpet eller beträffande de fördelar köparna skulle dra av förvärvet. Det kan emellertid knappast vara tvivel underkastat att en talan på sådan grund inte i målet är rättsligt underbyggd.

Slutsatsen blir att svarandenas medgivanden i detta fall inte kan läggas till grund för bifall till käromålet.

Enligt 44 kap 8 § 2 st RB skall, när tredskodom meddelas mot svaranden, käromålet ogillas i den mån framställningen ej innefattar laga skäl för käromålet eller det eljest uppenbart framgår att käromålet är ogrundat.

Vad som har anförts angående möjligheterna att i målet meddela dom på grundval av medgivande innebär samtidigt att hinder föreligger mot att meddela tredskodom, varigenom käromålet bifalls på grund av svarandenas utevaro.

Som domstolarna har funnit skall följaktligen käromålet ogillas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

JustR Lind var skiljaktig beträffande motiveringen och anförde: Jag biträder uppfattningen att det inte finns något hinder att först pröva om dom kan meddelas på grund av Jan S:s och Pekka A:s medgivanden av bolagets talan.

Ett medgivande innebär detsamma som att svaranden framställer ett yrkande om att käromålet skall bifallas. Medgivandet är bindande för domstolen i mål där förlikning är tillåten, vilket är ett uttryck för den s k dispositionsprincipen. Att dispositionsprincipen tillämpas i mål där förlikning är tillåten sammanhänger med att det i allmänhet råder avtalsfrihet på det civilrättsliga planet. Dispositionsprincipen kan därmed sägas vara ett fullföljande av principen om avtalsfrihet (se Ekelöf, Rättegång I, 6 uppls 39 ff).

En förutsättning för att medgivandet skall vara bindande för domstolen är att parterna i målet vid tidpunkten för medgivandet har möjlighet att med bindande verkan sinsemellan reglera tvistefrågan genom avtal. Så kan vara fallet även om den till grund för tvisten liggande civilrättsliga lagregeln har tvingande karaktär. Tvingande civilrättsliga regler är nämligen ofta konstruerade så att de skyddar en svagare part mot att i förväg efterge sin rätt men däremot inte lägger hinder i vägen för en avtalsreglering när väl tvisten har uppstått (se härom bl a prop 1973:129 s 193 och NJA II 1977 s 165).

Frågan kan ställas vilken inverkan ett medgivande har om tvisten rör ett ämne där i och för sig avtalsfrihet råder men det av process materialet framgår att den i målet åberopade rättshandlingen inte uppfyller det för rättshandlingen i fråga i lag uppställda kravet på viss form.

Ett medgivande kan avges skriftligen och kommer under alla omständigheter att bli dokumenterat genom anteckning i domstolens protokoll och dom. Mot bakgrund härav torde kunna hävdas, åtminstone i princip, att det ändamål som en formföreskrift avser att ta till vara i praktiken tillgodoses, om efter medgivande en dom meddelas varigenom rättsförhållandet i fråga fastställes (jfr Larsson, Förlikning i tvistemål, s 67 f). I enlighet härmed bör den omständigheten att den åberopade rättshandlingen inte företagits i föreskriven form inte i och för sig medföra, att ett lämnat medgivande saknar verkan.

För fastighetsköp gäller vissa formkrav (4 kap 1 § JB). Vidare har i JB uppställts krav på skriftlig form för att vissa köpevillkor skall vara gällande (4 kap 3 §). Under förarbetena till JB uttalade departementschefen (prop 1970:20 s B 186) att en överenskommelse om hävning borde tilläggas rättsverkan oberoende av om förvärvaren hunnit söka lagfart.  Av sammanhanget framgår att departementschefen därvid förutsatte, att formkravet för fastighetsköp inte behövde iakttas när överenskommelsen om hävning träffades. Anledningen till att departementschefen intog den ståndpunkten var att han inte ville frångå den rådande rättsuppfattningen att parterna hade möjlighet att annullera köpeavtalet innan lagfart sökts genom att köpehandlingen återställdes till säljaren eller förstördes (se även a prop s B 137).

När nu parterna har möjlighet att genom fri och formlös överenskommelse annullera ett träffat köpeavtal skulle därav den slutsatsen kunna dras att ett i en rättegång om hävning av köp lämnat medgivande skulle vara bindande för domstolen, som alltså inte skulle ha att befatta sig med frågan om medgivandet är materiellt riktigt. Som utvecklas i det följande är en sådan ståndpunkt dock inte möjlig att förena med reglerna om lagfartsplikten.

Av 20 kap 1 § JB följer att den som med äganderätt förvärvar fast egendom skall söka inskrivning av förvärvet (såvida ej de i andra stycket samma lagrum angivna situationerna föreligger). Grundsatsen att inskrivning av äganderättsförvärv är obligatorisk har uppställts i allmänt intresse (SOU 1960:25 s 708 och a prop s B 568). Den medför att i princip varje förvärv skall lagfaras. Några luckor i lagfartskedjan skall inte uppstå.

Om ett förvärv återgår eller om avtalet hävs på grund av överenskommelse förfaller i princip förvärvarens lagfartsskyldighet (a prop s B 559). Förarbetena till JB ger emellertid vid handen att inskrivningsmyndigheten vid sin bedömning av frågan om lagfartsskyldighet föreligger inte är bunden av parternas uppgift att förvärvet har återgått på grund av ogiltighet. I inskrivningsmyndigheten skall nämligen, enligt vad departementschefen uttalade, undersöka, om uppgifterna är sannolika och om det finns anledning anta, att det i själva verket är fråga om en ny överlåtelse från förvärvaren till överlåtaren (a prop s B 559). - Dessa uttalanden torde böra ses mot bakgrund av att det ansetts vara från allmän synpunkt angeläget att alla förvärv lagfars.

Något uttalande motsvarande det nyss angivna gjordes inte när departementschefen behandlade frågan hur inskrivningsmyndigheten borde förfara, om lagfart redan hade sökts på förvärvet. Detta sammanhänger med att parterna i det läget inte kan med stöd av en överenskommelse direkt hos inskrivningsmyndigheten påkalla ändring i den verkställda inskrivningen. Parterna är i stället hänvisade till att antingen genom rättegång lä inskrivningen undanröjd eller lä den ersatt av ny inskrivning genom återöverlåtelse.

Skulle domstolen i en sådan rättegång utan vidare vara bunden av parts medgivande, skulle det betyda, att det inte finns någon möjlighet att bevaka det allmännas intresse av att varje förvärv verkligen lagfars, eftersom inskrivningsmyndigheten inte torde kunna kontrollera om en lagakraftvunnen dom är materiellt riktig (jfr 19 kap 20 § JB) En sådan ordning är inte förenlig med grunderna för lagfartsskyldigheten. Det måste därför antagas att domstolen i mål om annullering av fastighetsköp inte skall lägga medgivande till grund för domen, om det till följd av processmaterialet finns särskild anledning att antaga att det i själva verket inte är fråga om en återgång eller ett hävande utan om en återöverlåtelse.

Den av Jan S och Pekka A medgivna talan synes vara grundad på den  uppfattningen att köpet inte blivit bestående, eftersom köpeskillingen inte erlagts. Enligt 4 kap 3 § 1 JB är en bestämmelse som innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor ogiltig om den inte har tagits in i köpehandlingen. Av detta formkrav följer att om köparen inte betalar köpeskillingen så får säljaren häva avtalet endast om förbehåll därom gjorts genom bestämmelse i köpehandlingen. I det aktuella fallet innehåller köpebrevet inte något sådant förbehåll. Bolaget har därför inte haft rätt att häva köpet på grund av utebliven betalning. Det kan inte heller antas att bolaget skulle ha rätt att kräva köpets återgång på den grunden att överlåtelseavtalet blivit overksamt till följd av oriktiga eller bristande förutsättningar. För att fastigheten skall kunna återgå till bolaget fordras en återöverlåtelse. I enlighet med vad som förut anförts kan därför svarandenas medgivande inte läggas till grund för bifall av käromålet.

Som anges i HD:s dom föreligger också hinder mot att meddela tredskodom varigenom käromålet bifalls på grund av svarandenas utevaro.

Som domstolarna funnit skall därför käromålet ogillas.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1986-04-09

Målnummer:
T213-83