I ärende hos hyresnämnd om uppskov enligt 12 kap 59 § JB med avflyttning från förhyrd parkeringsanläggning har hyresgästen i första hand gjort gällande, att parterna muntligen träffat avtal om förlängning av hyresavtalet. Hyresnämnden har i sitt beslut uttalat att nämnden inte funnit visat att sådant avtal träffats men att uppskov med avflyttningen skulle beviljas. I vid fastighetsdomstol anhängiggjort mål, vari yrkats förpliktande för hyresgästen att avflytta vid uppskovstidens utgång, har prövats frågan, huruvida det genom hyresnämndens beslut blivit rättskraftigt avgjort att avtal om förlängning av hyresförhållandet ej träffats. Frågan har besvarats nekande. 22 § lagen om arrende nämnder och hyresnämnder.


Lagrum:
22 § lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder; 12 kap. 59 § jordabalken (1970:994)

(Jfr 1980 s 203)

Fastigheten Dragarbrunn 15:3 i Uppsala omfattar ett kvarter med centralt läge. På fastigheten finns ett köpcentrum för butiker, kontor, hotell och restaurang (SARA), kommunal service m m samt i källarplanet en parkeringsanläggning med ca 7 000 kvm lägenhetsyta (240 parkeringsplatser). Fastigheten ägs av AB Civic.

Genom hyresavtal d 21 dec 1970 uthyrdes parkeringsanläggningen till Carpark AB. Hyrestiden avtalades till d 1 okt 1979. Den förlängdes sedermera till d 1 okt 1984.

Hyresavtalet sades upp av Civic d 26 sept 1983. Uppsägningen avsåg avflyttning vid utgången av sept 1984.

Uppsägningen föranledde sammanträden mellan parterna d 20 okt och d 9 nov 1983. Civic underrättade sedan Carpark om att fortsatta förhandlingar rörande hyresavtal inte var aktuella. Carparks företrädare gjorde då gällande att bindande muntligt hyresavtal träffats vid förhandlingen d 20 okt 1983. Detta bestreds omgående av Civic.

Carpark hemställde d 21 nov 1983 hos hyresnämnden i Stockholm om medling och anförde därvid bl a:

Vid förhandlingar mellan parterna d 20 okt 1983 träffades, enligt Carparks mening, avtal om förlängning av hyresavtalet. Emellertid bestrider Civic att avtal om förlängning av hyresavtal kom till stånd vid detta tillfälle. - CarPark kvarstår dock i sin uppfattning att avtal om förlängning har träffats, men för att undvika rättsförlust hemställer Carpark om hyresnämndens medling i ärendet då Civic inte erbjudit andra acceptabla ersättningslokaler och inte heller erbjudit någon ekonomisk gottgörelse för avtalets upphörande.

I yttrande över ansökningen anförde Civic: Avtal om förlängning av hyresavtalet träffades inte vid sammanträdet d 20 okt 1983 och har heller inte träffats vid annat tillfälle. Vid nyssnämnda sammanträde kom parterna överens om att förhandlingar rörande vissa kontraktsfrågor skulle fortsätta i Uppsala d 9 nov 1983. Så skedde också, men parterna kom inte fram till någon överenskommelse.

Vid sammanträde inför hyresnämnden d 6 juni 1984 vidhöll CarPark att parterna muntligen avtalat om förlängning av hyresavtalet. Denna ståndpunkt bestreds alltjämt av Civic. Carpark yrkade enligt hyresnämndens protokoll i första hand fortsatt förlängning, i andra hand anstånd med avflyttningen till d 1 okt 1985. Civic bestred yrkandena och anförde att, av viss angiven anledning, anstånd skulle orsaka hyresvärden betydande olägenhet.

Hyresnämnden meddelade samma dag ett så lydande

Beslut

Hyresnämnden finner stridande mot "livets regel", att ett invecklat skriftligt hyresavtal efterföljes av ett muntligt hyresavtal trots att parterna ännu inte kommit överens om alla hyresvillkor. Hyresnämnden finner därför inte visat, att muntligt avtal om förlängning träffats d 20 okt 1983. - Vid denna bedömning kan hyresnämnden övergå till prövning av yrkandet om anstånd med avflyttningen. Hyresvärden har inte konkretiserat den olägenhet, som uppskov med avflyttningen skulle medföra för honom. Hyresnämnden finner därför inte visat, att anstånd skulle medföra betydande olägenhet för hyresvärden. Uppskovsyrkandet skall därför bifallas. - Parterna är ense om hyresvillkoren under anståndstiden. - Hyresnämnden beviljar Carpark uppskov med avflyttningen till d 1 okt 1985. Under tiden från och med d 1 okt 1984 till dess avflyttning sker skall gälla de hyresvillkor, som framgår av "hyresavtal" okt 1983, med undantag för villkoren om uppsägning och förlängning. - Mot beslutet må talan inte föras.

Civic yrkade efter stämning å Carpark vid Uppsala TR, fastighetsdomstolen, förpliktande för Carpark att avflytta från de förhyrda lokalerna senast d 30 sept 1985.

Carpark bestred käromålet och gjorde gällande att parterna d 20 okt 1983 träffat avtal om förlängning av hyresavtalet med vissa ändringar.

Civic bestämde sin talan så: Såsom förstahandsgrund gjordes gällande att hyresnämnden genom sitt beslut rättskraftigt avgjort att hyresavtalet ej blivit förlängt. Skulle denna uppfattning inte godtagas av fastighetsdomstolen, åberopades i andra hand att avtal om förlängning ej träffats mellan parterna.

Med parternas medgivande förordnade TR:n att nyssnämnda förstahandsgrund skulle prövas särskilt genom mellandom.

TR:n (chefsrådmannen Malmberg) anförde i dom (mellandom) d 19 mars 1985 efter huvudförhandling i förenklad form: Yrkanden m m. - - - Civic har till utveckling av sin talan anfört: Hyresnämnden har såsom preliminärfråga avgjort att muntligt avtal om förlängning av hyresförhållandet icke träffats d 20 okt 1983. Uppenbarligen var det för hyresnämnden nödvändigt att bedöma huruvida förlängning skett eller ej. Först sedan den frågan avgjorts var det möjligt för hyresnämnden att ta ställning till yrkandet enligt 12 kap 59 § JB om uppskov med avflyttning. Det har således - till följd av bestämmelsen i 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder - blivit rättskraftigt avgjort icke blott att Carpark äger kvarbli i lokalerna till d 1 okt 1985 utan också att nytt avtal ej kommit till stånd. Carparks invändning kan därför icke vinna bifall.

Carpark har vidhållit sin invändning och anfört: I ärendet inför hyresnämnden har nämnden - efter att ha konstaterat att en förlikning inte kunnat uppnås - haft att ta ställning till Carparks yrkande om uppskov med avflyttning, allt rörande det avtal som Carpark hänskjutit till hyresnämnden, nämligen det hyresavtal som parterna ursprungligen träffade d 21 dec 1970 och som ostridigt uppsagts av hyresvärden. Endast detta avtal har hyresnämnden haft kompetens att pröva. Hyresnämnden har väl i sina skäl i uppskovsfrågan kunnat komma fram till att nytt hyresavtal inte träffats. Detta borde då inte ha innefattat någon reell prövning utan mera ha utgjort ett uttalande som inte innefattat prövning i sak. Emellertid har hyresnämnden gått längre och i beslutsform tagit ställning till denna sak såsom en prejudicialfråga. Detta var felaktigt av hyresnämnden. Frågan behövde nämligen icke med nödvändighet prövas för att hyresnämnden skulle kunna ta ställning till uppskovsyrkandet och nämnden borde därför ha avstått från att meddela beslut i den delen. Härtill kommer att det är en artskillnad mellan å ena sidan de prejudicialfrågor som lagstiftaren exemplifierat i förarbetena, exempelvis prövning av giltighet av uppsägning, och å andra sidan det förevarande påståendet om nytt avtal. Det senare har en sådan omfattning att det överhuvudtaget icke kan prövas som prejudicialfråga. Det avtal som Carpark menar ha träffats d 20 okt 1983 har inte rätteligen kunnat komma under nämndens prövning i detta ärende. - Carpark hävdar således, att hyresnämndens beslut såvitt detta rör det nya avtalet inte äger någon rättsverkan på grund av att hyresnämnden överskridit sin kompetens. Beslutet bör därför i berörd del betraktas som obefintligt. Om återigen beslutet anses falla inom hyresnämndens kompetensområde, gör CarPark gällande, att tvisten om avtal eller icke avtal d 20 okt 1983 i allt fall ej är en prejudicialfråga som kan rättskraftigt avgöras av hyresnämnden.

Domskäl. I ärendet angående medling vid hyresnämnden i Stockholm mellan parterna har hyresnämnden på yrkande av Carpark d 6 juni 1984 beslutat att, jämlikt 12 kap 59 § JB, medge Carpark uppskov med avflyttning till d 1 okt 1985.

Enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har genom hyresnämndens uppskovsbeslut blivit med verkan för parterna i förevarande mål rättskraftigt avgjort bl a att avtal om förlängning av hyresförhållandet ej träffats vid sammanträdet d 20 okt 1983. Med hänsyn härtill kan Carparks nu gjorda invändning med påstående om sådant avtal icke vinna bifall. Annan grund för bestridande av käromålet har ej anförts.

Civics talan skall bifallas.

Domslut. Fastighetsdomstolen förpliktar Carpark AB att flytta från de förhyrda lokalerna i fastigheten Dragarbrunn 15:3 i Uppsala senast d 30 sept 1985.

Carpark fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att Civics talan såvitt den prövats i mellandom skulle ogillas och att målet skulle återförvisas till TR:n för förnyad prövning.

Civic bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Edwall och Bolte, referent) anförde i dom d 30 aug 1985:

Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma omständigheter som vid TR:n.

HovR:n finner att Carparks invändning om ett till följd av muntligt avtal d 20 okt 1983 bestående hyresförhållande mellan parterna inte kan anses röra samma fråga som den hyresnämnden underställda uppskovstvisten och att det inte varit nödvändigt att ingå i denna för tvistens prövning. Vid sådant förhållande föranleder bestämmelsen i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder inte att det blivit med verkan för parterna i detta mål genom hyresnämndens beslut d 6 juni 1984 rättskraftigt avgjort att avtal om förlängning av hyresförhållandet mellan parterna inte träffats d 20 okt 1983. Civics förstahandsgrund kan sålunda inte vinna beaktande, varför TR:ns dom skall med förklaring härom undanröjas.

Domslut. 1. HovR:n undanröjer TR:ns mellandom och förklarar därvid att genom hyresnämndens beslut d 6 juni 1984 det inte blivit med verkan för parterna i förevarande mål rättskraftigt avgjort att avtal om förlängning av hyresförhållandet inte träffats d 20 okt 1983.

2. Målet visas åter till TR:n för erforderlig handläggning.

Hovrättsassessorn Lindvall var skiljaktig och fastställde TR:ns dom.

Civic (ombud advokaten Karl-O Malmenfelt) sökte revision och yrkade att HD måtte fastställa TR:ns dom.

Carpark (ombud advokaten Olof Nilsson) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Camitz, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. I ärende angående medling mellan Carpark och Civic har hyresnämnden på yrkande av Carpark d 6 juni 1984 - sedan nämnden funnit det inte vara visat att muntligt avtal om förlängning av hyresförhållandet träffats mellan parterna d 20 okt 1983 - beslutat att jämlikt 12 kap 59 § JB medge Carpark uppskov med avflyttning till d 1 okt 1985.

HD har i ett 1980 avgjort mål, refererat i NJA 1980 s 203, funnit att det enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder genom hyresnämnds beslut jämlikt 12 kap 59 § JB om uppskov med avflyttning blivit med verkan för parterna i målet rättskraftigt avgjort bland annat att den i det målet ifrågakomna uppsägningen inte var ogiltig eller eljest utan verkan.

En förutsättning för hyresnämndens beslut om uppskov enligt 12 kap 59 § JB är att hyresförhållandet skall upphöra. Bedömningen av nämnda förutsättning är avhängig av frågan om förekomsten av ett giltigt hyresavtal mellan parterna. Skäl föreligger därför inte att i förevarande fall göra annan bedömning beträffande verkan av hyresnämndens uppskovsbeslut än den HD gjort i målet NJA 1980 s 203.

Vid denna prövning av vad Civic angivit som förstahandsgrund och då Carpark inte anfört annan grund för bestridande av käromålet än att avtal om förlängning träffats skall TR:ns domslut fastställas, dock med ändring av tidpunkten för avflyttning.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD det slut vartill TR:n kommit, dock skall avflyttning ske genast.

HD (JustR:n Sven Nyman, Ehrner, Gregow, Freyschuss och Nyström, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder äger beslut av nämnd, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i bl a 4 § 1 st 2. Sistnämnda bestämmelse omfattar tvist om uppskov med avflyttning enligt 12 kap 59 § JB.

Rättskraftsbestämmelsen i 22 § nämndlagen infördes i samband med tillkomsten år 1973 av nämndlagen. Dessförinnan hade frågor, som var av omedelbar betydelse för den tvist som skulle prövas av hyresnämnden men som var av sådan beskaffenhet att prövning därav i och för sig ankom på domstol, inte kunnat bli föremål för prövning av nämnden. Denna hade i stället, om inte domstols avgörande kunde avvaktas, i sitt beslut fått utgå från ett antagande angående frågans bedömande, något som kunde medföra att beslutet blev betydelselöst i fall antagandet slog fel. De olägenheter som denna ordning ansågs medföra avsågs skola undanröjas genom rättskraftsbestämmelsen. Av förarbetena till 1973 års lagstiftning (prop 1973:23, jfr PM med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen m m, Ds Ju 1972:5) framgår att syftet med regleringen rörande rättskraft var att hyresnämnden skulle kunna pröva även frågor som i och för sig ankommer på domstol men som har omedelbar betydelse för prövningen av den tvist som hänskjutits till nämnden - s k preliminärfrågor - och att nämndens prövning härutinnan skulle omfattas av rättskraften. Beträffande tvister om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter enligt 12 kap 49 § JB, vilka ansågs vara av störst intresse när det gällde rätten att pröva preliminärfrågor, infördes en särskild bestämmelse i saken. I bestämmelsen, som upptogs i 12 kap 51 § 2 st JB i anslutning till föreskriften att beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning, anges att mot hyresförhållandet inte får åberopas omständighet som kunnat åberopas i målet eller ärendet. Någon motsvarande bestämmelse meddelades inte i fråga om andra tvister som omfattas av rättskraftsregeln i 22 § nämndlagen. Enligt förarbetena skulle emellertid nämnden även i sådana fall kunna med rättskraftsverkan pröva preliminärfrågor (prop s 129).

Som exempel på frågor som avsågs skola omfattas av rättskraften nämndes i förarbetena, såvitt avsåg tvist om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter, fråga huruvida uppsägning av hyresavtalet skett i laga ordning eller annars är giltig och huruvida hyresrätten är förverkad (prop s 129, 130 och 206; jfr också s 207).

Av det anförda framgår att syftet med 1973 års reglering av frågan  om rättskraft av hyresnämnds beslut var att beslut som avses i 22 § nämndlagen i princip skulle utgöra ett slutgiltigt avgörande av den till nämnden hänskjutna tvisten, vilket inte skulle i efterhand kunna bli verkningslöst till följd av domstols prövning av en särskild fråga som haft omedelbar betydelse för tvistens utgång men som i och för sig ankom på domstol.

Vid bedömningen av räckvidden av en sådan rättskraftsreglering som den i 22 § nämndlagen införda bör emellertid följande beaktas. Regleringen innebär att grundläggande frågor rörande hyresförhållanden, t ex angående hyresavtals giltighet och upphörande, blir rättskraftigt avgjorda såsom bifrågor till hyresnämnds beslut i en tvist där sådana bifrågor är av omedelbar betydelse för utgången. Sådana s k preliminärfrågor är av den beskaffenheten att prövning därav annars ankommer på domstol. Nämnda rättskraftsverkan kan medföra långtgående konsekvenser för parterna, särskilt som rättskraften inträder oavsett om hyresnämnden faktiskt ingått i prövning av frågorna. Det förhållandet att vissa frågor rörande hyresavtal kan prövas såväl av domstol som av hyresnämnd föranleder flera problem, vilka inte blivit allsidigt belysta i förarbetena (jfr prop s 207). Att lagstiftningen innebär att s k preliminärfrågor blir rättskraftigt avgjorda genom hyresnämnds beslut i vissa tvister kan för övrigt inte anses klart framgå av bestämmelserna i ämnet, i vart fall inte beträffande beslut i andra tvister än som avser förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter (jfr 12 kap 51 § 2 st andra meningen JB). I detta sammanhang förtjänar nämnas att föredragande statsrådet i prop 1974:151 angående ändringar i hyreslagstiftningen i samband med inrättandet av bostadsdomstolen, såsom skäl för att inte ta upp en bestämmelse som gav hyresnämnd möjlighet att meddela särskilt beslut beträffande en preliminärfråga, åberopade bl a att därmed skulle uppkomma problem beträffande förhållandet mellan allmän domstol och hyresnämnd, eftersom hyresnämnd i så fall skulle meddela självständiga rättskraftsägande beslut i frågor som egentligen skulle avgöras av allmän domstol (prop s 100 f).

Redan definitionen av en s k preliminärfråga - fråga som har omedelbar betydelse för nämndens prövning av den hänskjutna tvisten (prop 1973:23 s 127) - får sägas ange en begränsning av de frågor som genom nämndens prövning avses skola blir rättskraftigt avgjorda. Vad som sagts i det föregående understryker ytterligare vikten av en restriktiv tolkning av rättskraftsregeln när det gäller preliminärfrågor. Till restriktivitet härvidlag finns i fråga om uppskovstvister enligt 12 kap 59 § JB särskild anledning, eftersom rättskraftsregeln enligt 22 § nämndlagen endast är tillämplig, om en ansökan om uppskov bifallits av nämnden men inte om den avslagits.

I rättsfallet NJA 1980 s 203 fann HD att genom hyresnämnds beslut om uppskov med avflyttning enligt 12 kap 59 § JB i anledning av uppsägning blivit rättskraftigt avgjort att uppsägningen inte var ogiltig eller eljest utan verkan.

Hyresförhållandet mellan Civic och Carpark har, liksom i 1980 års rättsfall, gällt upplåtelse av en lokal. För en sådan upplåtelse gäller 12 kap 56-60 §§ JB. Om hyresavtalet sägs upp har hyresgästen ej rätt till förlängning av avtalet utan endast - under vissa förutsättningar - rätt till ersättning för förlust på grund av att hyresförhållandet upphör. Om avtal om förlängning av hyresförhållandet mellan Civic och Carpark träffats i enlighet med vad Carpark påstått hade frågan om uppskov med avflyttning i anledning av uppsägningen förlorat sin betydelse. Frågan huruvida sådant avtal träffats har därför visserligen haft ett nära samband med tvisten om uppskov med avflyttningen. Det påstådda förlängningsavtalet skulle emellertid ha ingåtts efter uppsägningen och förlängningen av hyresförhållandet skulle ha varit resultatet av en frivillig överenskommelse mellan parterna och inte berott på att det uppsagda hyresförhållandet kommit att bestå på grund av bestämmelse i lag eller i det gamla hyresavtalet. Frågan om förlängning avser således här, i motsats till i 1980 års fall, inte direkt det avtal som uppsägningen gällde. Med hänsyn härtill och till vad som i det föregående sagts om en restriktiv tillämpning av rättskraftsregleringen bör frågan huruvida avtal träffats om förlängning av hyresavtalet inte anses ha blivit rättskraftigt avgjord genom hyresnämndens beslut att bevilja Carpark uppskov med avflyttningen.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1986-03-26

Målnummer:
T435-85