Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB.

Sune H förvärvade år 1977 fastigheten Högstad Mellangård 2:9 i Kullerstads socken, Norrköpings kommun. Genom köpeavtal d 25 jan 1979 överlät Sune H fastigheten för 257 000 kr till Gösta J. Köpebrev utfärdades d 2 april 1979. Förvärvet transporterades samma dag på Göstas son Håkan J. I avtal d 15 sept 1981 överlät Gösta J till Håkan J de anspråk han kunde ha mot Sune H p g a fel och brister i fastighetens skick vid förvärvet.

Efter stämning å Sune H vid Norrköpings TR yrkade Håkan J förpliktande för Sune H att som nedsättning av köpeskillingen för fastigheten till Håkan J erlägga 43 731 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 10 maj 1981 tills betalning sker. Håkan J gjorde gällande att fel förelåg i fastighetens elektriska anläggningar och åberopade en av elektrikern Göran Fransson utförd undersökning. Enligt utlåtande d 13 mars 1981, som fogades vid TR:ns dom i målet, hade Fransson vid undersökningen funnit anmärkningar under 25 punkter enligt följande:

Kök: Värme element 220 volt skall vara 380 volt samt jordat1Kulo ledning dolt förlagd mellan kyl samt bänk2Kulo ledning under överskåp vriden samt ej installationsmässigt utförd3Kulo ledning till fläkt uppskalad 10 cm ovan inkoppl4Tvättstuga: Hela installationen utförd med kulo skall vara utförd med installationskabel5Element 220 volt (samma som kök)6Nedre hall: Sparkskydd saknas över kablar hall, garderob7Kablar över central oklamrade8Lampsladd dragen tilljordat vägutt för element9Element 220 volt (samma som kök)10Ytterarmatur ojordad11Gruppschema över grupperna saknas (Proppcentral)12Nollan skarvad med kopplingslist under kåpa central13Lampsladd till element i garderob14Element 220 volt (samma som kök)15Vardagsrum: Element 220 volt (samma som kök)16Kulo installation vriden, ej yrkesmässigt utförd17Övre hall: Lampsladd till frys i garderob vägguttag18Kulo ledning till vänster om fönster oklamrad fel kl19Lösa kablar uppskalade hall, badrum20Badrum: Kulo förläggning21Verkstadsbod: Kulo installation utförd av krokig kulo, helt felaktigt skall vara utförd med kabel22Matarkabel felaktig, skall vara 2,5 kvadrat23FKKL-kabel felaktigt skarvad med kopplingsklämma24Lampkabel genom vägg till rum höger25

Av det yrkade beloppet utgjorde 15 495 kr kostnad för att avhjälpa felen på elinstallationen och 1 994 kr mervärdeskatt därå samt 23 250 kr kostnad för erforderliga snickeri- och tapetseringsarbeten och 2 992 kr mervärdeskatt därå.

Som grund för käromålet hävdade Håkan J, att Sune H i samband med försäljningen av fastigheten omtalat att den elektriska installationen i hela fastigheten omgjorts i samband med att fastigheten tilläggsisolerats, vilket skett kort före förvärvet, samt att Håkan J p g a de iakttagelser han kunde göra vid besiktningen av fastigheten före faderns förvärv befästs i denna uppfattning. Håkan J ansåg därför att fastigheten saknade egenskap, som kunde anses utfäst. I andra hand gjorde Håkan J gällande att ifrågavarande fel och brister inte varit besiktningsbara och att fastigheten därför avvek från vad han med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet.

Sune H bestred kravet under uppgift att han inte gjort några utfästelser i det aktuella avseendet. Enligt Sune H, som vitsordade att påtalade fel på den elektriska installationen förelåg, avvek inte fastigheten från vad köparen haft att räkna med p g a byggnadens ålder och vad Håkan J kunnat iaktta vid sin besiktning av fastigheten. Mot den bakgrunden kunde som i och för sig skäligt belopp vitsordas 9 000 kr, varav 5 000 kr belöpte på iordningsställande av den elektriska installationen och 4 000 kr på återställningsarbeten. Vid bifall till käromålet skulle enligt Sune H obehörig vinst tillföras Håkan J genom att arbetena i fråga, vars kostnad inte ifrågasattes, avsevärt skulle höja fastighetens värde.

TR:n (rådmännen Severin och Widén samt tingsfiskalen Mörner) anförde i dom d 24 maj 1983:

Domskäl. Huvudbyggnaden på fastigheten är uppförd i trä i början av 1900-talet i 1 1/2 plan och med en byggnadsyta om ca 60 m2 och en bostadsyta om 98-100 m2. Byggnaden saknar källare. Sune H har under åren 1977/78 utfört visst renoveringsarbete och tilläggsisolering på byggnaden. På fastigheten finns även ett förråd och ett garage. I en särskild avdelning av köket är inbyggt ett tvättrum med tvättmaskin.

Förhör under sanningsförsäkran har skett med Håkan J och Sune H. Som vittnen har hörts elektrikern Göran F, målaren Nils-Åke L, fastighetsmäklaren Arne T och Sune H:s hustru Margit.

Utrett är att Håkan J tillsammans med sin fästmö besökte fastigheten två gånger före förvärvet, varvid han vid det andra besöket besiktigade fastigheten mera grundligt. Håkan J har framhållit att han därvid kunde konstatera att köket var nyrenoverat och att tapetsering och målning i övrigt var i gott skick. Enligt Håkan J framhöll Sune H att han själv ombesörjt renoveringsarbetet, låtit tilläggsisolera huset och dragit om elektriciteten i hela huset. Vad gäller påståendet om sistnämnda arbete bestyrktes Håkan J av sina iakttagelser. Han kunde se nya ledningar, elcentralen var ny och på övervåningen stack det ut ett knippe nya kablar från ett uttag, vilket Sune H lovade göra färdigt före inflyttningen. Sune H i sin tur har uppgivit att han endast sagt att elektriciteten var omdragen i köket, att Håkan J spontant uppgivit att han önskade lägga om elektriciteten för uppvärmning av huset till 380 volt i stället för 220 volt, samt att han ville ha kvar den frysbox, som fanns inne i en garderob och till vilken en provisorisk elledning dragits. Detsamma gällde ett element i en annan garderob samt elledningar till garaget, oaktat Sune H åtog sig att ta bort dessa.

TR:n övergår till bevisningen i vad mån fastigheten kan anses behäftad med dolt fel.

Ostridigt är att de brister som Fransson konstaterat vid sin besiktning föreligger. Fransson har sammanfattningsvis under hänvisning till sitt besiktningsprotokoll tillagt: Den elektriska installationen i köket och undervåningen var gjord i plastkulo och såg relativt ny ut, högst ca 12 år i köket. Ledningen i köket var inte jordad, vilket är livsfarligt. I tvättavdelningar får kulo inte användas. Elcentralen var högst fem år och de elektriska elementen 5-10 år. Det är tillåtet att ha högst ett eller två sådana element, då spänningen uppgår till 220 volt. För ca 15 år sedan infördes som norm 380 volt. Ytterarmaturen satt 1 1/2 m över mark och var inte jordad, vilket är livsfarligt. Den var 3-5  år gammal. Till elcentralen fanns bl a kopplad en ledning av papperskulo, som tillverkades under andra världskriget. I garaget fanns en gammal kuloledning som uppenbarligen flyttats och satts upp igen. Iakttagna fel visar att elinstallationen inte är fackmannamässigt utförd. Den är något av det värsta han sett. Hela elsystemet bör by tas ut. Åtskilliga av felen är dolda av tapet och annan inredning.

Lundgren har uppgivit att omdragning av elektricitet i huset skulle göra det nödvändigt att lossa vissa skåp och tapetsera om, då det inte går att lappa tapeterna. Enligt Lundgren såg tapeterna vid hans besiktning nya ut, högst ca två år.

TR:ns bedömning.

Håkan J:s påståenden om de uppgifter som Sune H enligt honom skulle ha lämnat angående omfattningen av den nygjorda elektriska installationen stöds inte av annan utredning. Vid sådant förhållande kan Håkan J inte anses ha visat att Sune H gjort andra utfästelser än han vitsordat.

En köpare av ett äldre hus måste i normalfallet räkna med att det elektriska systemet byggts ut med tiden och därför är av varierande kvalitet. Detta ställer särskilt stora krav på hans undersökningsplikt. Samtidigt är det naturligt att vissa iakttagelser endast torde kunna göras av fackman. Med beaktande av Sune H:s uppgifter om nydragning av elektriciteten i köket och vad enligt TR:ns uppfattning Håkan J bort kunna iaktta vid sin besiktning får Håkan J anses berättigad till ersättning för följande anmärkningar i Franssons besiktningsprotokoll, nämligen punkterna 1-3, 5 och 10-16. Arbetenas utförande kräver vissa målnings- och tapetseringsarbeten. I brist på närmare utredning måste göras en skattning av totalkostnaden för nu avsett arbete. TR:n bestämmer beloppet till 13 000 kr.

Domslut. Sune H skall till Håkan J betala 13 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen fr o m d 10 maj 1981 tills betalning sker.

Båda parterna fullföljde talan i Göta HovR. Sune H yrkade ogillande av Håkan J:s talan i dess helhet. Håkan J yrkade helt bifall till sin talan.

HovR:n (hovrättsrådet Rehnberg, f d lagmannen Lilja, hovrättsassessorn Öjeheim, referent, och adj led Warén) anförde i dom d 10 april 1984:

Domskäl. I HovR:n har Sune H och Håkan J hörts ånyo under sanningsförsäkran, varjämte F och L - på begäran av Håkan J - hörts på nytt som vittnen. De har därvid lämnat i huvudsak samma uppgifter som vid TR:n, dock att F tillagt att förbudet mot att använda 220 volts värmeelement är ett lokalt förbud, som utfärdades av Norrköpings elverk någon gång mellan år 1970 och 1973, och som avser nyinstallation.

Parterna har i HovR:n åberopat samma skriftliga bevisning som vid TR:n.

HovR:n gör följande bedömning.

I målet är ostridigt att de brister som F konstaterat vid sin besiktning föreligger, bortsett från att elementen var på 220 volt. I fråga om elementen är utrett att, då Sune H var ägare till huset, två äldre 220 volts element bytts ut mot nya med samma volttal. Det är däremot inte klarlagt när övriga element har installerats. Vid sådant förhållande finner HovR:n ej visat att förekomsten av 220 volts element är att bedöma som fel i fastigheten.

Det kan i målet vidare inte anses visat att Sune H gjort annan utfästelse om de elektriska installationerna än vad han vitsordat, dvs att ledningarna var nydragna i köket.

Med hänsyn till husets ålder har Håkan J, som i flera år arbetat som fastighetsmäklare, haft att räkna med att det elektriska systemet kunde vara bristfälligt, i vart fall i andra utrymmen än köket, och det har således ålegat honom att närmare undersöka elsystemet. Vid en sådan undersökning hade de brister som förelåg utan större svårigheter kunnat konstateras.

Vid anförda förhållanden är Håkan J inte berättigad till nedsättning av köpeskillingen på grund av fel på de delar av elsystemet som ej påståtts vara nygjorda.

Vad härefter gäller elledningarna i köket har Sune H visserligen vid köpeförhandlingarna uppgivit att ledningarna var nydragna, varför Håkan J inte i och för sig haft anledning misstänka att de skulle vara bristfälliga. Emellertid framgår av utredningen att de fel som konstaterats på nämnda elledningar bort kunna upptäckas redan vid en ytlig undersökning. Med beaktande härav och mot bakgrund av vad ovan anförts om Håkan J:s undersökningsplikt beträffande elsystemet i övriga delar av huset finner HovR:n att han beträffande ledningarna i köksutrymmena inte kan anses ha fullgjort den begränsade undersökningsplikt som i vart fall åvilat honom. Vid sådant förhållande är Håkan J ej heller berättigad till nedsättning av köpeskillingen på grund av de fel som fanns i köket.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom ogillar HovR:n Håkan J:s talan.

Håkan J (ombud jur kand Göran Gabrielson) sökte revision och yrkade att hans talan måtte bifallas.

Sune H (ombud advokaten Hans Orrenius) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Holmberg, Erik Nyman, Vängby och Heuman) beslöt följande dom:

Domskäl. I målet är i huvudsak ostridigt att den elektriska anläggningen i fastigheten varit behäftad med de fel och brister som redovisas i det till TR:ns dom bilagda utlåtandet av elektrikern Göran Fransson. Dessa fel och brister beror genomgående på att gällande föreskrifter inte har iakttagits vid själva installationen.

Regler om säljarens ansvar för faktiska fel i fastighet finns i 4 kap 19 § JB. Enligt dessa regler är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad som kan anses utläst. Även om någon utfästelse inte föreligger är säljaren ansvarig om fastigheten avviker från vad köparen  med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet.

Håkan J har i första hand påstått att Sune H gjort en utfästelse som innebar att den elektriska anläggningen utförts enligt svensk standard.

Av förarbetena till JB framgår att avsikten har varit att en utfästelse skall ha karaktären av ett slags garanti (se NJA II 1972 s 58, 106 och 107). Praxis torde kunna sägas innebära att det åtminstone fordras tämligen preciserade uttalanden och uppgifter från säljaren för att det skall kunna anses ha varit fråga om en sådan utfästelse som befriar köparen från hans principiella undersökningsplikt(se NJA 1978 s 301, 1980 s 624, 1981 s 1255 samt 1983 s 858 och 865).

I målet är omtvistat vilka uttalanden Sune H under köpeförhandlingarna egentligen gjorde rörande elinstallationen. Håkan J-har påstått att Sune H skulle ha lämnat den uppgiften att elledningarna i huset dragits om helt och hållet under det att Sune H förklarat att han endast sagt att elinstallationen i köket var ny. Som domstolarna funnit är det inte visat att Sune H gjort annat uttalande om den elektriska installationen än vad han själv uppgivit; Detta uttalande har inte haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om en utfästelse av innebörd att den elektriska installationen uppfyllde de normer som krävs enligt gällande föreskrifter.

I rättspraxis finns exempel på att en fastighet ansetts ha varit behäftad med fel som innebar en så allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard på fastigheten att fastigheten befunnits sakna en "kärnegenskap" som fick anses utfäst trots att frågan inte hade berörts vid köpeförhandlingarna (NJA 1978 s 307). Tillräckliga skäl kan inte anses föreligga för att överföra det i rättsfallet använda resonemanget på den nu aktuella situationen.

I andra hand har Håkan J gjort gällande att felen inte varit besiktningsbara och att fastigheten därför avvek från vad han med hänsyn till omständigheterna hade anledning att räkna med vid köpet.

Av förarbetena till JB och rättspraxis, se bl a NJA 1980 s 555, 1984 s 3 och 1985 s 274, framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Att undersökningsplikten kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som endast med svårighet kan åtkommas för undersökning framgår av det förstnämnda rättsfallet. Fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som gör skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt. Å andra sidan kan vad som förekommit i samband med ett köp medföra att en köpare behöver företa en mindre noggrann undersökning än vad han annars bort göra. Oavsett undersökningens omfattning ligger det i sakens natur att en köpare ofta inte själv kan utföra en meningsfull undersökning; han får då i stället anlita någon som har erforderliga kunskaper på området.

Syftet bakom bestämmelserna i 4 kap 19 § JB är att åstadkomma en ekonomiskt lämplig avvägning mellan säljare och köpare, när det efter köpet visar sig att fastigheten är behäftad med faktiska fel. Med hänsyn härtill finns det inte anledning att låta undersökningspliktens omfattning vara beroende t ex av om ett fel är av farlig beskaffenhet eller om, vilket ofta är fallet vid byggnadsarbeten, särskilda föreskrifter gäller för hur ett arbete skall utföras och vilket material som skall användas. Omfattningen av köparens undersökningsplikt beträffande en fastighets elektriska installationer är därför att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller om köparens åliggande i detta avseende vid fastighetsköp.

Vad som i det nu aktuella målet avhandlades eller eljest förekom under köpeförhandlingarna mellan parterna har inte inverkat på Håkan J:s undersökningsplikt i vidare mån än att han - som HovR:n konstaterat - inte i och för sig haft anledning att misstänka att det förelegat något fel på de elektriska installationerna i köket. De fel som har förekommit i fastighetens elektriska utrustning är emellertid av sådan beskaffenhet att felen hade bort upptäckas vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning. Då Håkan J i enlighet med det sagda måste anses ha eftersatt sin undersökningsplikt, kan hans talan om nedsättning av köpeskillingen inte vinna bifall.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Referenten, JustR Lind var skiljaktig och anförde: Jag ansluter mig till majoritetens uppfattning att Sune H inte gjort någon utfästelse angående den elektriska anläggningen och att det i NJA 1978 s 307 förda resonemanget inte kan överföras till den nu aktuella situationen.

Vad gäller frågan om felen och bristfälligheterna varit av den arten att Håkan J med hänsyn till omständigheterna inte haft anledning att räkna med dem vill jag anföra följande.

Reglerna i 4 kap 19 § JB om köparens felansvar fick sin slutliga utformning i enlighet med ett förslag av lagrådet. Lagrådet sammanfattade sitt förslag på följande sätt (se NJA II 1972 s 112):

"Utgångspunkten är att fastigheten säljes sådan den är och att följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Men för vad säljaren kan anses ha utfäst svarar denne. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blir här fråga om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställes ej. Eftersom det ligger i sakens natur att försiktighet måste iakttagas, när avtalet utsträckes att gälla något varom intet direkt förekommit, behöver det ej befaras att avsaknaden av väsentlighetskrav leder till att regeln blir alltför sträng mot säljaren."

I anslutning till uttalandena i förarbetena till JB har i rättspraxis fastslagits att det är omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar (se t ex NJA 1985 s 274). I nämnda rättsfall framhölls också att fastighetens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt.

Vid prövningen av det nu aktuella målet är alltså av betydelse dels vad som avhandlades eller eljest förekom under köpeförhandlingarna dels vad köparen mot bakgrund härav hade anledning att räkna med i fråga om fastighetens skick.

Under köpeförhandlingarna omtalade Sune H att huset var från 1920-talet och att han delvis hade renoverat huset. Han hade sålunda målat och tapetserat, lagt på nytt tak samt inrett ett nytt kök och i anslutning därtill ett nytt tvättrum. Vidare hade fastigheten i viss utsträckning tilläggsisolerats. Sune H uttalade också att elinstallationen i köket helt hade gjorts om.

Av uppgifter som lämnats av Håkan J och F framgår att en ny elcentral hade installerats i fastigheten, att samtliga strömbrytare var av ett förhållandevis modernt utförande och att samtliga synliga elledningar också var tämligen nya.

De nu anmärkta omständigheterna är inte av det slaget att Håkan J på grund därav haft anledning att misstänka att det kunde finnas mera omfattande och allvarliga fel i den elektriska installationen. På vissa särskilda punkter har Håkan J, enligt vad utredningen visar, ställt frågor rörande elinstallationen. Sålunda ställde han frågan hur det kom sig att det vid taket i övervåningen stack fram ett antal ledningar som inte hade anslutits. Han fick då det svaret att elinstallationsarbetena ännu inte var helt avslutade. Sune H nämnde vidare enligt egen uppgift att elinstallationen i en på fastigheten belägen redskapsbod var provisorisk och skulle göras om i samband med att garaget inreddes. Inte heller dessa särskilda uppgifter har bort föranleda Håkan J till några närmare undersökningar rörande den elektriska installationen i huset.

Ett par elektriska element och en frysbox hade anslutits till strömuttag på ett sätt som Håkan J bort inse knappast kan ha varit lämpligt. Sammanfattningsvis måste dock sägas att omständigheterna vid själva köpeförhandlingarna varit sådana att Håkan J inte haft anledning att befara att det skulle finnas så omfattande och grundläggande fel i själva installationen som sedermera framkommit. Han har alltså inte bort vidta några särskilt långtgående åtgärder för att kontrollera, att den elektriska anläggningen blivit installerad enligt gällande föreskrifter. Frågan blir då vad som normalt kan krävas av en köpare när det gäller undersökning av den elektriska installationen i en fastighet av det aktuella slaget.

För elektriska installationer har sedan många årtionden tillbaka gällt ingående regleringar. Nästan allt installationsarbete måste utföras av eller stå under överinseende av en behörig elinstallatör (se härom elinstallatörordningen 1975:967). För själva utförandet av arbetet gäller synnerligen ingående bestämmelser som numera meddelas av statens industriverk, de s k starkströmsföreskrifterna.

Det är mycket möjligt att dessa föreskrifter ibland inte iakttas till punkt och pricka. Det kan sägas att köpare av fastigheter måste räkna med det. Härifrån är emellertid steget långt till den situation som föreligger i målet där det är fråga om ett stort antal fel i själva installationen, fel som delvis är av mycket allvarligt slag och som inneburit risk för både personskada och brandskada. Att sådana omfattande och allvarliga fel skall förekomma kan en köpare normalt inte anses ha att räkna med. Mot bakgrund av den särskilda offentligrättsliga reglering som sedan många år gällt kan inte heller i normalfallen rimligen krävas av köparen att han särskilt undersöker om den elektriska anläggningen är korrekt installerad, en undersökning som i så fall måste utföras av en fackman på området.

Enligt min mening har Håkan J inte haft anledning att räkna med åtskilliga av de fel som anmärkts i F:s utlåtande. Eftersom jag är överröstad i frågan om något felansvar över huvud taget föreligger för säljaren saknar jag anledning att närmare utveckla hur stort avdrag på köpeskillingen Håkan J enligt min mening kan anses vara berättigad till.

NJA 1987 s. 301; NJA 1978 s. 307; NJA 1980 s. 624; NJA 1981 s. 1255; NJA 1983 s. 858; NJA 1983 s. 865

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1985-12-20

Målnummer:
T226-84