Fråga huruvida lagakraftvunnen dom i mål rörande avdrag på köpeskilling på grund av fel i fastighet utgör hinder mot att i ny rättegång föra talan om ytterligare avdrag på grund av nyupptäckt fel. 17 kap 11 § RB.


Lagrum:
17 kap. 11 § rättegångsbalken (1942:740); 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994); 50 kap. 25 § 3 st. rättegångsbalken (1942:740)

Herta E förvärvade genom köpeavtal d 27 febr 1979 fastigheten Hjärsåslilla 7:3 i Knislinge församling, Östra Göinge kommun, av makarna Sven och Inger S för 233 000 kr. Fastigheten var bebyggd med bl a ett äldre bostadshus.

Efter stämning på makarna S yrkade Herta E vid Kristianstads TR nedsättning av köpeskillingen med 42 000 kr. Som grund för sin talan anförde hon i första hand att fastigheten i en rad hänseenden avvek från vad säljarna hade utfäst vid köpet. I andra hand hävdades att fastigheten var behäftad med dolda fel. Herta E:s anmärkningar rörde bl a isoleringen av boningshuset. Enligt Herta E hade säljarna vid köpet utfäst att byggnaden renoverats åren 1975-1977 och att därvid ytterväggarna hade försetts med minst 15 cm isoleringsmaterial och gavlar och gavelspetsar med s k västkustskiva samt golvbjälklaget i bottenvåningen skumisolerats. Herta E gjorde gällande att isoleringsarbetet i källaren inte hade utförts på ett fackmässigt sätt och att det  förekom onormalt golvdrag i vardagsrummet. Hon hänvisade till ett besiktningsutlåtande, vari anmärktes bl a att isoleringen i bjälklaget över källaren och ett kryputrymme inte täckte hela bjälklaget, att det förekom ett omotiverat stort antal skarvar i isoleringsmaterialet och springor i skarvarna samt att isoleringen inte var skyddad med en skiva eller liknande. Vidare påtalade Herta E att isoleringen i vindsutrymmet låg intill yttertakskonstruktionen och därmed hindrade ventilation.

Makarna S bestred Herta E:s talan.

TR:n biföll i dom d 17 juni 1980 käromålet såvitt avsåg ett belopp om 3 470 kr. Detta hänförde sig till tre olika poster, av vilka ingen gällde isoleringen.

Såväl Herta E som makarna S fullföljde talan i HovR:n över Skåne och Blekinge. HovR:n avvisade genom beslut d 30 dec 1981 Herta E:s talan i viss del. Sedan Herta E härefter återkallat sin vadetalan i övrigt avskrevs denna genom beslut d 15 okt 1982. Beträffande den av makarna S fullföljda talan meddelade HovR:n dom d 24 jan 1984. I domen fastställdes TR:ns domslut.

I ansökan om stämning, som inkom till Kristianstads TR d 31 aug 1982, yrkade Herta E att makarna S skulle åläggas att utge ytterligare avdrag på köpeskillingen för fastigheten med 79 000 kr. Som grund för sin talan anförde hon i huvudsak följande. Vid köpeförhandlingarna hade säljarna uppgett att boningshuset hade isolerats enligt gällande normer i samband med renoveringen åren 1975-1977. För isoleringsarbetet hade säljarna fått ett s k energisparlån av kommunen. Enligt låneansökningen skulle ytterväggarna isoleras med 5 cm västkustskiva och därefter klädas med fasad tegel. Vid besiktning som företagits efter TR:ns dom i det föregående målet hade emellertid konstaterats att någon västkustskiva aldrig blivit uppsatt. I stället hade fasadteglet murats direkt på den gamla fasaden. Detta innebar enligt Herta E att fastigheten avvek från vad säljarna hade utfäst eller, i andra hand, från vad Herta E med hänsyn till omständigheterna hade haft anledning att räkna med vid köpet.

Vid första inställelse i målet yrkade makarna S att Herta E:s talan skulle avvisas. De hävdade att frågan om hela husets isolering hade prövats av TR:n genom domen d 17 juni 1980. I allt fall rörde den nya talan isoleringen i mycket närliggande områden av huset och måste därför omfattas av den tidigare domens rättskraft. Över huvud taget var det enligt makarna S oskäligt att talan om dolda fel än en gång skulle få väckas då hela huset blivit besiktigat av sakkunniga inför den förra rättegången.

TR:n (rådmannen Svensson) anförde i beslut d 18 jan 1983: TR:n finner att kärandens talan, som nu avser nedsättning av köpeskilling på grund av felaktigt utfört isoleringsarbete innanför teglet i ytterväggarna, varken är eller har varit föremål för rättslig prövning, såvitt är känt för TR:n. Enligt TR:ns mening kan den omständigheten att käranden i de två målen gjort gällande att dolda fel föreligger i fastigheten ej utgöra grund för avvisning så länge de åberopade felen hänför sig till skilda delar av fastigheten.

På grund av vad ovan anförts och då ej heller i övrigt någon omständighet föreligger, som kan föranleda att rätten ej är behörig att upptaga målet, ogillar TR:n invändningen om rättegångshinder.

Makarna S anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge med yrkande att Herta E:s talan skulle avvisas.

Herta E bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Aspelin, hovrättsråden Sjövall och Lindelöf, referent, samt hovrättsassessorn Bergman) lämnade i beslut d 4 maj 1983 besvären utan bifall.

Makarna S anförde besvär och yrkade att HD skulle, med ändring av HovR:ns beslut, avvisa Herta E:s talan.

Herta E bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Nordling, hemställde i betänkande om följande beslut: HD lämnar besvären utan bifall.

HD (JustR:n Hesser, Mannerfelt, Knutsson, Persson, referent, och Freyschuss) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Enligt 17 kap 11 § 1 st RB äger en dom, sedan tid för talan utgått, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts den sak, varom talan väckts. I lagrummets 3 st föreskrivs att fråga som sålunda avgjorts inte får ånyo upptas till prövning. Vid bedömningen av vad som i ett visst fall utgör "den sak, varom talan väckts" är att beakta de yrkanden som framställts och i regel också de grunder som åberopats till stöd för yrkandena. Man kan emellertid inte stanna härvid, om rättskraftsreglerna skall kunna fylla sin funktion att skapa trygghet och tillgodose processekonomiska intressen. Rättskraften måste i viss utsträckning omfatta också yrkanden och omständigheter som inte anförts i rättegången. Hur långt rättskraften sträcker sig kan inte besvaras på ett för alla situationer enhetligt sätt.

I ett fall som det förevarande, där i de båda rättegångarna talan förs enligt 4 kap 19 § JB om avdrag på köpeskilling, kan i och för sig olika lösningar tänkas. Det mest långtgående alternativet innebär att rättskraften av domen i den första rättegången omfattar samtliga fel i fastigheten, alltså även sådana som inte upptäcks förrän senare. Ett annat alternativ är att rättskraften begränsas till det eller de fel som köparen har åberopat som grund för sitt yrkande om prisavdrag. Även mellanlösningar, t ex att låta rättskraften omfatta fel av samma typ som ett redan påtalat fel, kan tänkas.

Det förstnämnda alternativet innebär en lättillämpad regel, eftersom varje talan om ytterligare prisavdrag skall avvisas under hänvisning till den meddelade domens rättskraft. Säljaren skulle härigenom få trygghet mot risken att bli indragen i nya rättegångar om samma köp. Sett från köparens synpunkt medför en sådan rättskraftsregel att han måste se till att i den första rättegången få med allt som kan åberopas som fel i den köpta fastigheten. Detta skulle ha klara processekonomiska fördelar.

Å andra sidan måste beaktas att det kan förekomma dolda fel av sådant slag att de framträder först efter en längre tids bruk av fastigheten eller först under extraordinära yttre betingelser. Att avskära köparen från möjligheten att väcka talan om ett fel som han sålunda över huvud taget inte kunnat upptäcka tidigare måste inge starka betänkligheter. En ordning som leder till att köpare av fastigheter ser sig nödsakade att dröja med att väcka talan på grund av fel för att inte gå miste om rätten att senare framställa anspråk på grund av tillkommande fel kan också medföra praktiska olägenheter av skilda slag. Bl a måste det bli svårare att utreda fastighetens skick vid köpet ju längre tid som förflyter innan tvisten kommer under domstols prövning. Vidare bör beaktas att den undersökningsplikt för köparen som denna lösning innebär i vissa fall kan bli mycket betungande. Köparen kan även ha ett legitimt intresse av att få ut ersättning för ett klarlagt fel så snart som möjligt, t ex för att kunna finansiera en brådskande reparation.

En talan om prisavdrag enligt 4 kap 19 § JB kan avse vitt skilda situationer. Det kan vara fråga om ett normalt villaköp, där svårigheterna att upptäcka fel vanligen inte är så stora. Men det kan också vara fråga om köp av ett fastighetskomplex eller av en industri- eller jordbruksfastighet med många olika slags byggnader och andra anläggningar. I dessa fall kan det vara förenat med särskilt stora svårigheter för köparen att upptäcka och i ett sammanhang påtala förefintliga fel.

Av intresse i sammanhanget är också, huruvida en köpare, som upptäcker nya fel men av rättskraftsreglerna hindras att väcka talan om dessa, har andra möjligheter att påtala felen. Om rättegång pågår är visserligen, såsom framgår av 13 kap 3 § RB, möjligheterna att i målet utvidga talan begränsade. Enligt sista st i paragrafen är det emellertid tillåtet att åberopa ny omständighet till stöd för talan, om saken inte ändras. Med "saken" torde här förstås detsamma som avses med detta uttryck i 17 kap 11 § RB. Det innebär att köparen under pågående rättegång bör kunna åberopa nyupptäckta fel, om dessa skulle komma att omfattas av rättskraften hos avgörandet i målet; här är emellertid att märka att andra förfaranderegler kan lägga hinder i vägen (se t ex 50 kap 25 § 3 st RB) Om köparen framställer ett nytt yrkande i målet med åberopande av de nyupptäckta felen, kan förhållandena vara sådana att den utvidgade talan kan tas upp, oberoende av i vilken instans yrkandet görs, med stöd av 13 kap 3 § 1 st 1 RB (jfr NJA 1971 s 317). Köparen är alltså inte avskuren från varje möjlighet att påtala nyupptäckta fel i pågående rättegång.

Om lagakraftvunnen dom föreligger när det upptäcks nya fel, som omfattas av domens rättskraft, uppkommer frågan huruvida köparen kan få till stånd en prövning av dessa fel genom att söka resning i det avgjorda målet. I den nu berörda situationen skulle det för köparen bli fråga om att begära resning med stöd av 58 kap 1 § 1 st 3 RB och åberopa det nyupptäckta felet som en ny omständighet. En resningsansökan som endast syftar till att få till stånd prövning av ett nytt yrkande på grund av ett nyupptäckt fel kan emellertid inte leda till att vad som prövats i domen rivs upp. Det skulle alltså bli fråga om en form av partiell resning, som enbart avsåg det anspråk som grundas på det nyupptäckta felet. Resningsbeslutet skulle innebära en förklaring att köparens nya anspråk får framställas i rättegång utan hinder av den meddelade domens rättskraft. Resningens funktion blir därvid inte att - såsom i normala fall - medge omprövning av tidigare avgjorda tvistefrågor utan endast att öppna möjlighet till prövning av nya anspråk. Det är tveksamt om detta är förenligt med resningsinstitutets allmänna karaktär, och i varje fall framstår det som en mycket säregen tillämpning av resningsreglerna.

En samlad bedömning av det anförda visar att det nu diskuterade alternativet beträffande rättskraftens omfattning skulle föra med sig så betänkliga konsekvenser att detta alternativ inte bör komma i fråga.

Inte heller en lösning, innebärande att rättskraften utsträcks att omfatta fel av samma typ som redan påtalade, synes godtagbar. En regel av denna innebörd skulle medföra betydande gränsdragningsproblem och därmed skapa osäkerhet i tillämpningen.

Det återstående alternativet är att begränsa rättskraften till det eller de fel varom talan har förts i målet. Risken för att säljaren härigenom skulle utsättas för flera rättegångar om samma försäljning kan inte anses särskilt stor. Normalt ligger det i köparens eget intresse att en rättegång om prisavdrag leder till en slutlig reglering av alla förekommande fel. Och om köparen genom illojalt beteende eller försumlighet föranleder onödig rättegång kan detta inverka till hans nackdel vid fördelningen av rättegångskostnaderna. En rättskraftsregel av nu antytt innehåll skulle ligga i linje med principen att, om ett anspråk delas upp på olika poster på väsentligen samma grund, en dom som bifaller en talan om någon av posterna inte hindrar prövning av talan om en annan post (Olivecrona, Rätt och dom, 1966, s 292; se också Ekelöf, Rättegång III, 1980, s 95 ff).

Avgörande för om en ny talan om avdrag på köpeskilling skall avvisas bör i anslutning till det sist sagda vara om det fel som åberopas har så nära samband med vad som behandlats i den tidigare rättegången att det får anses vara fråga om samma fel. Denna fråga får bedömas med hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Enbart det förhållandet att påtalade bristfälligheter hänför sig till skilda delar av en byggnad synes inte utgöra tillräcklig grund för att anse att det föreligger fristående fel.

De anmärkningar Herta E i det första målet riktade mot husets isolering hänförde sig dels till bjälklaget över källarplanet och dels till vindsutrymmet samt innebar i huvudsak att arbetet med att lägga in isoleringsmaterialet var utfört på ett bristfälligt sätt. I det senare målet har Herta E åberopat att husets ytterväggar, i strid mot vad som uppgetts vid köpeförhandlingarna, över huvud taget inte försetts med viss isolering. Ehuru det i båda fallen är fråga om husets isolering, måste de bristfälligheter som nu påtalats och de som omfattades av Herta E:s tidigare anmärkningar anses så olika att det rör sig om skilda fel. Den i det första målet meddelade domens rättskraft hindrar därför inte att Herta E:s nu väckta talan om prisavdrag tas upp till prövning.

Slut. HD lämnar besvären utan bifall.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1984-10-24

Målnummer:
Ö880-83