Fråga om omfattningen av köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.

(Jfr 1979 s 790, 1980 s 555 och 1983 s 865)

Yvonne L och Åke J förde efter ansökan om stämning å makarna Marion J och Lars J vid Gotlands TR den talan som framgår av TR:ns dom.

TR:n (lagmannen Svanberg, rådmannen Erfors och tingsfiskalen Nilsson) anförde i dom d 25 nov 1981: Yrkanden m m. Yvonne L och Åke J har anfört: De förvärvade enligt köpekontrakt d 17 juli 1980 fastigheten Blomkålen 4 i Visby av makarna Lars J och Marion J för 310 000 kr. Huvudbyggnaden på fastigheten består av källare, bottenvåning, övervåning med snedtak samt vind. Köparna hade innan köpet fullbordats gjort en mycket noggrann kontroll angående byggnadens skick och säljarna hade besvarat en frågelista, som bilagts köpekontraktet. Åke J gick vid besiktningen igenom byggnaden rum för rum men kunde inte komma upp på vinden då det inte fanns någon uppgång. Han ställde frågor till Lars J bl a om isoleringen var rätt lagd, om det fanns luftspalt och om arbetet var fackmannamässigt utfört. På allt detta svarade Lars J ja. Lars J har härigenom garanterat att några fel inte fanns. Åke J har så långt möjligt fullgjort sin undersökningsplikt. I samband med att Åke J skulle montera en TV-antenn tog han upp ett hål till vinden. När han kom upp på vinden upptäckte han kraftiga angrepp av såväl mögel som röta. Han kontaktade byggnadsnämnden och byggnadsinspektören Mattsson avgav utlåtande. Lars J har gjort isoleringen helt tät och stoppat igen luftspalterna. Vindskyddet på isoleringen är vänt åt fel håll. Diffusionspapperet ligger fel. Ett ventilationsrör har letts upp från badrummet till vinden. Det fanns ventilationshål i gavelspetsarna men dessa var helt tilltäppta. På grund härav har skador uppstått. Samtliga takstolar och vidhängande delar såsom råspont och överdelarna på innerväggarna är angripna av brunröta. Angreppen har pågått sedan 1970-talet. Samtliga sjuka delar måste bytas ut och någon delreparation är inte möjlig. Anbud har införskaffats från olika firmor, vilka visar att en reparation efter uppräkning till dagens prisnivå skulle kosta ca 150 000 kr. Dränering runt huset saknas. Strax före försäljningen lät säljarna utan erforderligt byggnadslov sänka golvet i källaren. Åke J:s fader upptäckte efter undertecknandet av köpekontraktet men före tillträdet en vattenspegel i ett hörn av källaren. Senare har man också upptäckt vattenspeglar runt en brunn i källaren. Lars J har anslutit dräneringsrören under källargolvet till en internbrunn, vilket leder till att vatten kommer in i huset vid regn. Makarna J har i frågelistan uppgivit att byggnadslov fanns. De har vidare i avtal, som efter köpet träffats med Yvonne L och Åke J, utfäst sig att åtgärda felen i källaren. Skadorna på fastigheten är mycket omfattande och den är inte i det skick köparna haft rätt att vänta sig.

Yvonne L och Åke J har yrkat i första hand att TR:n måtte medgiva dem rätt att häva köpet av fastigheten Blomkålen 4, då huvudbyggnaden p g a röta i takkonstruktionen och felaktig dränering avviker från vad som kan anses utfäst och vad köparna haft rätt att räkna med. Det har åberopats att felen är mycket grava. I andra hand har de yrkat att TR:n förpliktar makarna J att nedsätta köpeskillingen med 150 000 kr, vilket utgör en beräknad kostnad för reparation av taket och anslutande delar. Någon nedsättning av köpeskillingen p g a felen i källaren har inte yrkats.

Makarna J har bestritt käromålet och till grund för sitt bestridande anfört: Någon utfästelse om byggnadens skick har inte lämnats. Byggnaden är uppförd 1911. Makarna J har upplyst köparna om vilka arbeten som utförts på byggnaden och att ventilationsröret från badrummet mynnade på vinden. De upplyste vidare om att Lars J inte var byggnadskunnig. Åke J är arkitekt och bör ha kunskaper om vilka fel som kan föreligga. Köparna har brustit i sin undersökningsplikt. De borde antingen ha krävt en direkt utfästelse om felfrihet eller en besiktning av vinden. Köparna kände till att makarna J sänkt källaren och att någon yttre dränering inte fanns. Makarna J har åtagit sig att ett läckage i ett hörn av källaren på deras bekostnad skulle repareras av murare men inte något ytterligare ansvar. Om felet på taket varit känt vid köpet skulle båda parter stått för del av reparationskostnaden. 45 000 kr kan vitsordas som i och för sig skälig nedsättning av köpeskillingen p g a den felaktiga isoleringen.

Domskäl. Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Förhör har på begäran av Yvonne L och Åke J hållits med vittnena Bengt M, Holger E, Birger J och Jan E samt sakkunnige jml 40 kap 19 § RB Hans Lundström. Förhör har på begäran av makarna J hållits med vittnena Lars-Erik G och ovan nämnde Holger E.

Parterna har som skriftlig bevisning åberopat köpekontrakt jämte frågelista bilaga 2 och besiktningsprotokoll bilaga 7.

Yvonne L och Åke J har som skriftlig bevisning åberopat fotografier över skadorna, intyg upprättat av docenten Hans L, bilaga 8, intyg upprättat av byggnadsinspektören Bengt M, bilaga 3, och anbud från tre byggnadsfirmor, bilagorna 4-6.

Lars J har som skriftlig bevisning åberopat anbud, bilaga 9.

(Domsbilagorna har här uteslutits; red:s anm.)

TR:n har på Yvonne L:s och Åke J:s begäran företagit syn på fastigheten, varvid Bengt M, Holger E och Hans Lundström närvarit. Vid synen har bl a följande iakttagits. Huset består av källare, bottenvåning, övervåning med snedtak samt vind.

Vinden: Isoleringsmattorna ligger med vindskyddet vänt nedåt och ända fram mot snedtaket. Någon luftspalt kan inte iakttagas. Hela taket är missfärgat och angripet av röta.

Övervåningen: Ett inspektionshål har tagits upp i väggen. Någon luftspalt kan inte iakttagas. Några läkt som håller isoleringen på plats finns inte. En skiva stänger av lufttillförseln utifrån upp mot taket. Vindskydd saknas. Diffusionspapper finns på insidan av isoleringen. Taket är angripet av röta.

Utvändigt: Längs takfoten finnes en springa varierande mellan 0,5- 1,5 cm. Ventiler kan inte iakttagas. I gavelspetsarna har tagits upp hål.

Parterna och vittnena har uppgivit.

Åke J: Före köpet träffade Yvonne L och han makarna J på fastigheten. Han var medveten om att han var skyldig att införskaffa så mycket kunskaper om huset som möjligt. De gick igenom samtliga utrymmen i byggnaden. Samtidigt informerade Lars J om hur han hade rustat upp och isolerat huset. Åke J undersökte t ex hur det såg ut under trappan. Lars J gav ett solitt intryck och tycktes känna väl till hus. Han gav fina svar, entydiga och klara. Åke J kände därför ingen risk att köpa huset. Det fanns ingen möjlighet att komma upp på vinden och han ställde därför konkreta frågor till Lars J. Beträffande isoleringen frågade han Lars J om denne tänkt på diffusionsspärr, luftspalt och vindskydd och Lars J svarade att det hade han. Åke J uppfattade detta som en direkt utfästelse av Lars J. Han gjorde en utvändig besiktning av taket och det såg riktigt ut. Luftspringor fanns vid takfoten och i nockspetsarna fanns antydan till ventilationshål. Han konstaterade att det fanns en ventil i badrummet men Lars J redogjorde inte för hur ventilationsröret hade dragits. Han såg också utvändigt att det fanns ett rör som gick upp genom taket, vilket han trodde kom från badrummet. Under tiden mellan det kontraktet skrevs och tillträdet skedde upptäcktes en vattenspegel på källargolvet. Han kontaktade Gahnström, som inte kände till att det fanns vatten på golvet. En intensiv diskussion fördes mellan dem och makarna J. Makarna J gick slutligen med på att åtgärda skadan om den skulle uppstå på nytt. Lars J hade tidigare talat om att någon dränering inte fanns och att några fuktskador inte förkommit på tio år.

Lars J: Makarna J köpte fastigheten Blomkålen 4 1970. De tror att huvudbyggnaden är uppförd 1911 eftersom den första inteckningen är från det året. När de flyttade in var huset i stort behov av reparationer. De gjorde en invändig helrenovering och tog dessutom igen vissa fönster. Han gjorde arbetena själv med viss hjälp. Isoleringen gjorde han helt själv sedan han frågat en person som han kände, vilken brukade hålla på med sådant arbete, om hur arbetet skulle utföras. Han fick då veta att man skulle ha en diffusionsspärr mot taket. Materialet i väggarna till övervåningen är anbragt i följande ordning: gipsskiva, diffusionspapper och isolering i form av mineralullsskivor. Mineralullsskivorna sköts in uppifrån och nerifrån. De fästes inte med någonting. Utrymmet i väggarna var ungefär dubbelt så stort som isoleringen. På vinden finns en 5 mm:s isoleringsmatta utrullad. Tidigare fanns en vindslucka på andra våningen men när man byggde om restes en vägg under luckan och man tog inte hål för någon ny lucka. Han märkte inte mögel eller fukt när han isolerade sidoväggarna. Han har inte känt någon lukt eller på annat sätt lagt märke till att något försiggick i vindsutrymmet. 1972 målade han om takstolarna utvändigt. 1977 renoverades badrummet och han drog själv upp ett ventilationsrör på vinden. Det blev hastigt bestämt att de skulle sälja fastigheten. Tillsammans med Åke J gick han runt och tittade på alla utrymmen i huset. Lars J berättade om vilka arbeten han gjort och när de utförts. Han talade om att ventilationsröret mynnade ut på vinden. Han berättade om isoleringen men själva taket diskuterade de inte. Han lovade inte någonting utan förklarade endast hur arbetet utförts. Han talade om att det inte fanns någon uppgång till vinden och Åke J ställde inte några ytterligare frågor efter detta påpekande. Åke J frågade inte om luftspalt och Lars J visste inte ens vad vindskydd innebar. Källaren använde familjen J som förråd. Golvet lutade med ett fall på ett par decimeter. Han har gjutit ett nytt golv, som är helt plant. Han visste inte om det krävdes byggnadslov för arbetet med källargolvet och han vet fortfarande inte om sådant krävs. Dräneringsrören ligger på samma sätt som tidigare. Han har bara bytt från tegelrör till plaströr. I samband med att läckage upptäcktes i ett hörn av källaren åtog makarna J sig att betala invändig murning i det hörnet. Om nytt läckage i hörnet uppstod åtog de sig att täta även utvändigt. Framställning härom har inte gjorts av Åke J. Något tal om dränering har inte förekommit.

M: Han utexaminerades som byggnadsingenjör 1967. Han har arbetat på arkitektkontor och i en byggnadsfirma. 1976 blev han byggnadsinspektör hos Gotlands kommun. Han har besiktigat byggnaden dels när skadorna upptäcktes och dels i samband med huvudförhandlingen. Han har avgivit utlåtande. Diffusionsspärr under isoleringen och vindskydd ovanför isoleringen saknas. Ett rör från badrummet mynnar ut på vinden. Det finns nu hål i gavelspetsarna, vilka inte fanns vid första besiktningstillfället. Det normala byggsättet är att man har en luftspalt om ca 2 cm mellan taket och isoleringen. Han kunde se att isoleringen uppe på vinden ligger mot snedtaket. Det kan finnas glapp men någon medveten luftspalt finns inte. Ett hål har tagits upp i väggen och genom det kan konstateras att det inte finns någon luftspalt längs med snedtaket. En skiva nerifrån stänger till eventuell lufttillförsel utifrån upp mot takpanelen. Man kan se att diffusionsspärr finns och att vindskydd saknas. Springan vid takfoten är för smal, endast 0,5-1,5 cm. En medvetet byggd ventilationsspringa skulle varit täckt med nät. Arbetena strider mot svensk byggnorm. Redan 1970 var det känt bland fackfolk och byggmaterialhandlare att luftspalt behövdes. Felen har sammantaget orsakat skadorna. Ett tak har, om det är byggt på ett riktigt sätt, ingen begränsad livslängd.

Lundström: Han blev fil dr 1974 och docent i virkeslära vid Skogsbrukshögskolan - numera Sveriges Lantbruksuniversitet - 1975. Virket i taket är kraftigt angripet av brunröta. Det är kraftigt missfärgat och till vissa delar Hans L söndersprucket. En hel del svampmycelium och sporer som tidigare funnits är nu försvunna på grund av uttorkning. Han skulle inte låta någon av takstolarna vara kvar, enär han kunde konstatera när han högg i dem att de var angripna av röta. Takstolarna är av furu, vilket ruttnar snabbare än normalvirket gran. Råsponten är så kraftigt angripen att man inte längre kan tala om virke. Vid inspektion utomhus visade det sig att virket under taket är ruttet. Bjälkarna där ute är lagade. Rötangreppet är så kraftigt att det troligen pågått 3-4 år. Skadorna är en följd av att ventilationen minskat pga isoleringen.

J: Han är byggnadsingenjör. Han har gjort en okulärbesiktning av objektet och därefter utfärdat ett intyg.

Holger E: Han är byggnadsingenjör och driver ett byggnadsföretag tillsammans med en kompanjon. Han har besiktigat fastigheten i samband med att skadorna upptäcktes och vid huvudförhandlingen. Han har haft samma uppfattning om skadorna vid båda tillfällena. Isoleringen är felaktigt utförd. Luftspalt finns inte, diffusionsskydd på insidan och vindskydd på utsidan av isoleringen saknas. Genom ett hål som tagits upp i väggen kan man bl a se att diffusionspapp finns. Ett rör leder upp på vinden. Rötskador kan konstateras. Han har avgivit två anbud, ett som grundar sig på hans egen bedömning av reparationsbehovet, bilaga 4, och ett som grundar sig på BJ-konsults bedömning. Reparationskostnaderna torde idag bli 4 procent högre än vad han beräknat tidigare. Virke har i och för sig ingen begränsad livslängd. Ett nytt tak på en felfri äldre byggnad innebär att ytskiktet blir bättre men inte någon skillnad för konstruktionen. Ca 50 procent av ombyggnadskostnaden bör anses omfatta förbättring.

Jan E: Han är byggmästare. Han inspekterade fastigheten med anledning av att Åke J upptäckt skador på vinden. Orsaken till skadorna var att luftspalt saknades. Han har i sitt anbud utgått från att hela takstolskonstruktionen behövde bytas ut. Det är svårt att säga om detta är absolut nödvändigt men det är bättre att byta en bräda för mycket än en för lite. I dag skulle en reparation enligt det tidigare anbudet kosta ca 140 000 kr.

G: Han är fastighetsmäklare och har arbetat inom facket sedan 1955. Han blev auktoriserad 1965. Han är god vän med makarna J och de umgås även privat. Han var inte personligen med när Åke och Yvonne L besiktade fastigheten, vilket skedde flera gånger. Eftersom Åke J är arkitekt ansåg han att denne hade viss sakkunskap. Vid kontraktskrivningen gick de igenom en frågelista. De diskuterade isoleringen men inte takets skick. I samband med att fuktgenomslag upptäcktes i källaren överenskoms vissa åtgärder. Man skulle på makarna J:s bekostnad putsa invändigt med fuktsäker betong och om detta inte hjälpte skulle man gräva i hörnet där fuktgenomsläppet skedde. Man kan definitivt inte p g a de ifrågavarande felen reducera köpeskillingen med 130 000-150 000 kr. Idag skulle huset i sitt nuvarande skick kunna säljas för 250 000-270 000 kr. Enbart tomten är värd 100 kr. Öster är det mest attraktiva området i Visby.

TR:n gör följande bedömning.

I målet är inte styrkt att makarna J gjort någon utfästelse om takets beskaffenhet.

Av 4 kap 19 § JB framgår, såvitt nu är av intresse, att, om fastighet avviker från vad som köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning att räkna med vid köpet, köparen har rätt att häva köpet eller att göra avdrag på köpeskillingen. Enligt en uppfattning, som inte fått uttryck i lagtexten utan blott uttalats i förarbetena, har köpare av fastighet i allmänhet att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Denna uppfattning har godtagits i rättspraxis.

Huvudbyggnaden på den av Yvonne L och Åke J förvärvade fastigheten hade vid köpet utsatts för angrepp av röta under minst 2-3 år. Klart är att detta förhållande hade omedelbart upptäckts vid en undersökning av vinden.

Huset är byggt i början av 1900-talet. Lars J hade upplyst att han själv utfört isoleringen. Det torde vara allmänt känt att felaktig isolering kan få allvarliga följder och för Åke J, som är arkitekt, måste detta varit helt uppenbart. Några ventiler eller ventilationsöppningar utöver två mycket små hål på gavelspetsarna kunde inte ses på byggnaden. Springan vid takfoten var endast 0,5-1,5 cm bred. Utan uttrycklig utfästelse om takets beskaffenhet har Yvonne L och Åke J därför inte bort förlita sig på det intryck de fått av Lars J utan i stället bort begära att få komma upp på vinden genom att en inspektionsöppning togs upp. Åke J och Yvonne L har därför brustit i sin undersökningsplikt.

Yvonne L och Åke J är följaktligen inte berättigade att på grund av röta i takkonstruktionen göra gällande påföljd enligt 4 kap 19 § JB.

De påstådda felen i källaren är inte av så väsentlig betydelse att de ensamma kan ligga till grund för hävning av avtalet.

Domslut. Käromålet ogillas.

Yvonne L och Åke J fullföljde talan till Svea HovR.

HovR:n (hovrättslagmannen Rune, hovrättsråden Åkerman och Krön, referent, samt hovrättsassessorn Holtz) anförde i dom d 4 juni 1982: Yrkanden i HovR:n m m. Yvonne L och Åke J har yrkat bifall till sin vid TR:n förda talan. Till förtydligande har de anfört, dels att förstahands talan avser fastställelse av att de äger häva köpet på grund av åberopade fel dels att andrahandstalan väl till formen avser avdrag på köpeskillingen men till innebörden bestämts som skadeståndstalan för att sätta dem i stånd att avhjälpa felen ifall de frånkänns hävningsrätt och att den nu fullföljs också till formen som skadeståndstalan.

Marion och Lars J har bestritt ändring.

HovR:n har hört parterna under sanningsförsäkran samt hållit vittnesförhör med Bengt M och Lars-Erik G.

HovR:ns domskäl. Fast egendom säljs i princip i befintligt skick. För fråga om fel råder vid köpt fastighet är det följaktligen grundläggande i vad mån köparen undersökt fastigheten med den insikt och omsorg hans intresse motiverade och i vad mån säljaren må ha, genom utfästelse om fastighetens skick, befriat honom från sådan undersökning. Endast det som avviker från vad som utfästs eller från vad köparen eljest efter omständigheterna ägde räkna med kan göras gällande mot säljaren såsom fel i vad han sålt; i övrigt står köparen själv risken för att fastigheten icke svarar mot hans förväntningar.

Liksom TR:n finner HovR:n att köparna icke styrkt att säljarna - vare sig uttryckligen eller genom Lars J:s svar på Åke J:s frågor - utfäst något om hur husets tak var beskaffat. Det låg alltså på köparna själva att, med rimlig insikt och omsorg, förvissa sig om hur det förhöll sig med den saken.

HovR:n delar vidare TR:ns mening att köparna kunnat driva sin undersökning av huset längre än de gjorde. Det var dock byggt så tidigt som 1911. Vindsutrymmet var slutet sedan det blev tilläggsisolerat några år före köpet. Lars J hade egenhändigt utfört det arbetet. Han var icke sakkunnig på området och borde icke heller ha hållits för sakkunnig enbart på grund av ådagalagd händighet och vederhäftigt uppträdande i samband med köparnas besiktning. Det var därför icke - ej ens under antagande att isoleringen utförts under byggnadslov - försvarligt att helt lita till hans uppgifter om isoleringens utförande och till ytlig yttre besiktning av fasadens ventilationsöppningar. En närmare granskning av dessa öppningar skulle, enligt vad utredningen ger vid handen, ha avslöjat att de var igentäppta eller eljest otjänliga. Om icke förr så vid den ytterligare undersökning av Lars J:s verk som ett dylikt fynd motiverat borde det ha fallit i ögonen att ventilationsröret från badrummet icke mynnade i det fria utan i själva verket ledde fukt till det slutna vindsutrymmet. I det läget kunde säljarna ha ställts inför krav att antingen - genom det ingrepp som behövdes, stort eller litet - öppna vindsutrymmet för besiktning eller också ge tillfredsställande utfästelse om byggnadens beskaffenhet där; alternativet hade varit att avstå från köp. Men köparna ställde intetdera kravet utan nöjde sig med väsentligt mindre. Deras förväntningar på husets skick förblev sålunda otillräckligt underbyggda i den delen. Rötskadorna i taket, hur svåra de än var, äger de följaktligen icke göra gällande såsom fel i den fastighet de köpt i befintligt skick. De är icke berättigade att häva köpet på denna grund.

Den bristfälliga dräneringen av källaren är, som TR:n funnit, icke väsentlig nog att ensam grunda hävningsrätt för köparna, som ej påstått svek på säljarnas sida; det är för övrigt icke visat att annan dräneringsskada uppstått än säljarna redan botat eller åtagit sig att bota. Köparnas förstahandstalan om fastställelse av hävningsrätt skall lämnas utan bifall.

Köparnas i andra hand förda talan gäller skadestånd för det fall att de ej äger häva köpet. Emellertid går kravet tillbaka på samma skador som de åberopat för hävningsrätt. Och för skador som de ej äger göra gällande mot säljarna såsom fel i fastigheten äger de ej heller - såsom framgår av 4 kap 12 och 19 §§ JB - kräva ut annat köprättsligt ansvar av säljarna. Också köparnas andrahandstalan skall lämnas utan bifall.

TR:ns dom skall stå fast.

HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Yvonne L och Åke J sökte revision och yrkade, med återkallande av sitt yrkande om hävning av köpet, förpliktande för makarna J att såsom nedsättning av köpeskillingen utge 150 000 kr.

Makarna J bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Ulveson, Erik Nyman, Persson, Ehrner, referent, och Gregow) beslöt följande dom:

Domskäl. Parterna har vid huvudförhandling inför HD lämnat följande sammanfattning av grunderna för sin talan.

Yvonne L och Åke J (köparna): Beträffande rötan i takkonstruktionen gör köparna gällande att det var fråga om ett dolt fel, för vilket säljarna har att svara. Därvid påstås i första hand att felet inte hade bort upptäckas av köparna, eftersom detta inte hade kunnat ske utan att man gjort åverkan på byggnaden och undersökningsplikten för en köpare inte kan sträckas så långt. I andra hand hävdar köparna, att säljarna - och då främst Lars J - vid köpetillfället har lämnat sådana skriftliga och muntliga uppgifter om byggnaden och därpå utförda arbeten att köparna inte haft skyldighet att driva sina undersökningar av det slutna vindsutrymmet längre än som skedde. Uppgifterna innebar enligt köparnas mening en utfästelse angående takkonstruktionens beskaffenhet eller i vart fall upplysningar av rättsligt sett samma innebörd som en utfästelse. - Beträffande källaren gör köparna gällande att dräneringen var bristfällig och att detta utgjorde ett fel, för vilket säljarna på motsvarande grunder har att svara. - Slutligen hävdar köparna att såväl rötan i takkonstruktionen som den bristfälliga dräneringen inneburit så allvarliga och grundläggande avvikelser från rimlig standard att fastigheten i båda dessa hänseenden har saknat en kärnegenskap. - Det yrkade beloppet 150 kr avser nedsättning av köpeskillingen till det belopp som en köpare högst skulle ha varit beredd att erlägga för fastigheten, om han hade känt till de påtalade felen.

Marion J och Lars J (säljarna): I fråga om rötan i takkonstruktionen bestrids att säljarna lämnat några utfästelser eller eljest genom uttalanden fri tagit köparna från dem åliggande undersökningsplikt. På grund av utifrån syn bara bristfälligheter har det ålegat köparna att företa en ingående undersökning av takkonstruktionen och att påfordra att säljarna beredde dem tillträde till det slutna utrymmet. - Vad gäller källaren medger säljarna att där förelåg visst fel som var dolt vid köpekontraktets tillkomst. Under tiden därefter men före köpebrevets utfärdande upptäcktes emellertid felet, och detta ledde till förhandlingar mellan parterna. Köparna krävde först avdrag på köpeskillingen för felet med 20 000 kr men frånföll sedan detta krav, och resultatet av förhandlingarna blev att parterna överenskom att säljarna skulle avhjälpa felet. Det gjorde säljarna också. Köparna äger därför inte åberopa dräneringsfel som grund för avdrag på köpeskillingen. - Såsom skäligt avdrag i och för sig för rötan i takkonstruktionen vitsordar säljarna 45 000 kr.

Köparna har beträffande påståendet om särskild överenskommelse om avhjälpande av dräneringsfel i källaren genmält: De fullföljde visserligen köpet till avtalat pris utan det yrkade avdraget. Detta skedde i förhoppning om att säljarna skulle avhjälpa felet. Vissa åtgärder har säljarna vidtagit, men felet har därigenom inte avhjälpts. Någon överenskommelse mellan parterna som skulle hindra köparna att erhålla avdrag på köpeskillingen för dräneringsfel har aldrig träffats.

Frågan om ansvar för rötan i takkonstruktionen upptas först till bedömning.

Av förarbetena till JB och av rättspraxis, se särskilt NJA 1980 s 555, framgår att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Att denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som endast med svårighet är tillgängliga för undersökning framgår av det nyss angivna rättsfallet. I förevarande fall är det ostridigt fråga om ett vindsutrymme, som efter ombyggnad år 1970 inte var tillgängligt för besiktning utan ingrepp i byggnaden. Besiktning av utrymmen av det slaget bör i allmänhet anses ligga utanför undersökningsplikten, men även i sådana fall kan det förekomma omständigheter som ger en spekulant anledning att föranstalta om att utrymmet blir besiktigat. Så kan exempelvis iakttagelser vid undersökning av andra delar av byggnaden eller uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna vara tillräckliga för att han skall ha skäl misstänka att det förekommer fel i ett slutet utrymme. Undersökningsplikten kan då innefatta skyldighet för honom att påfordra besiktning av utrymmet.

Det är ostridigt att Lars J vid Åke J:s besiktning av byggnaden under köpeförhandlingarna upplyste denne om att han själv utfört isoleringsarbetena på vinden år 1970. Av Lars J:s och Åke J:s utsagor framgår vidare att Lars J för Åke J beskrivit hur han förfarit vid dessa arbeten samt att han upplyst om att diffusionspapp inlagts och att ventilationshål fanns i gavelspetsarna. Även frågan om luftspalt synes ha varit på tal mellan dem. I fråga om den år 1977 utförda ventilationsanordningen i badrummet, varvid ett avluftningsrör förts upp i vindsutrymmet, har Lars J påstått att han upplyst Åke J om att ventilationsröret mynnade i vindsutrymmet och inte förts upp genom yttertaket. Åke J har häremot bestämt förklarat att han inte underrättats om detta förhållande. Det kan mot Åke J:s uppgifter i den delen inte anses styrkt att han fick klart för sig att ventilationsröret från badrummet mynnade i vindsutrymmet.

I den frågelista som utgjorde del av köpekontraktet har Lars J besvarat med ja frågan under punkt 2, om erforderliga byggnadslov fanns, och med nej frågan under punkt 4, om han observerat eller haft anledning misstänka bl a fuktskador, rötangrepp eller liknande i byggnadens ytter- eller innertak. Lars J har under punkt 11, där säljaren uppmanas försöka tänka sig in i köparens situation, med nej besvarat frågan, om han observerat eller haft anledning misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om.

Av utredningen framgår vidare att Åke J verkställt en ingående besiktning av tillgängliga utrymmen i byggnaden, och han kan inte heller anses ha eftersatt den yttre besiktningen. Mattsson har uppgivit att det inte syntes något misstänkt utvändigt; man såg rötan först när man kom upp på vinden. Han har också sagt att han själv nog "skulle ha gått på det". Såväl M som G har givit uttryck åt uppfattningen att köparna inte hade anledning begära att få ta sig in i utrymmet.

Men hänsyn till vad sålunda upptagits har köparna saknat anledning att påfordra besiktning av vindsutrymmet. De har följaktligen inte eftersatt sin undersökningsplikt, och rötskadorna på takkonstruktionen är då ett sådant dolt fel för vilket säljarna enligt 4 kap 19 § JB har att svara.

Vad angår källaren kan den från köparnas sida framlagda utredningen om beskaffenheten och omfattningen av det påstådda felet i dräneringen inte anses utgöra tillräckligt underlag för bedömning i denna del av frågan om avdrag på köpeskillingen. Yrkandet om avdrag för dräneringsfel skall alltså lämnas utan bifall.

Vid bedömning av storleken av det avdrag som rötskadorna på takkonstruktionen skall föranleda bör till grund för uppskattningen främst läggas det av BJ-konsult AB avgivna besiktningsutlåtandet och Holger E:s därå grundade offert (bilagorna 7 och 9 till TR:ns dom). På grund härav kan det avdrag vartill köparna är berättigade skäligen bestämmas till 110 000 kr.

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut förpliktar HD Marion J och Lars J att solidariskt till Yvonne L och Åke J utge 110 000 kr.

NJA 1979 s. 790; NJA 1980 s. 555; NJA 1983 s. 865

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1984-01-10

Målnummer:
T261-82