Vid försäljning av en fastighet med en inte helt färdigställd bostadsbyggnad togs i det på säljarsidan upprättade köpekontraktet in en bestämmelse om att köparen skulle överta "säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer". Säljarens tolkning, att bestämmelsen innefattat en friskrivning av honom för fel som uppkommit genom byggnadsarbetet före överlåtelsen, har inte godtagits. En i kontraktet intagen föreskrift att egendomen "överlåtes sådan den av köparen har besiktigats" har inte heller tillagts betydelse av friskrivningsklausul.

Enligt entreprenadkontrakt d 27 okt 1973 åtog sig byggmästaren Allan S att åt Torbjörn A uppföra ett s k Hjältevadshus på fastigheten Söderåkra 6:99 i Söderåkra socken, Torsås kommun.

Genom köpeavtal d 6 och 9 okt 1974 sålde Torbjörn A fastigheten till Bo A för en köpesumma av 164 000 kr. Tillträdesdagen angavs till d 30 sept 1974. Köpebrev utfärdades d 6 okt 1974. Inflyttningen skedde vid månadsskiftet okt-nov samma år. Vid avtalets undertecknande återstod av arbetena väsentligen yttre och inre målning, tapetsering samt inläggning av heltäckande mattor och av golvlister. Vid inflyttningen återstod endast den yttre målningen och fastsättandet av lister.

Efter ett par år märktes besvärande lukt i huset. En undersökning gav vid handen att lukten orsakades av att mögel uppkommit i källargolvet.

Bo A väckte vid Möre och Ölands TR talan mot Torbjörn A och yrkade avdrag på köpeskillingen med 35 000 kr. Han hävdade, med hänvisning till bestämmelserna i 4 kap 19 § JB, att fastigheten avvek från vad han med hänsyn till omständigheterna hade haft anledning att räkna med vid köpet.

Torbjörn A vitsordade att fel förelåg i fastigheten men bestred käromålet. Han gjorde därvid i första hand gällande att han i köpeavtalet hade friskrivit sig från ansvar för fel och brister enligt JB.

På parternas begäran tog TR:n upp frågan om friskrivning hade skett till prövning i mellandom.

I mellandom d 12 maj 1980 anförde TR:n (t f lagmannen Wibling samt rådmännen Mejàre och Hägerdal):

Domskäl. Parterna är ense om att luktbesvären i och för sig är av beskaffenhet att utgöra fel och brist, för vilka köparen är berättigad att göra avdrag på köpeskillingen. Det är ostridigt att lukt inte fanns redan vid tidpunkten för överlåtelsen och att risken för lukt inte beaktats vid bestämmandet av köpeskillingen. Det har inte gjorts gällande att felet är av den art, att orsaken till felet bort upptäckas av Bo A vid undersökning i samband med överlåtelsen.

Parterna har åberopat köpeavtalet, särskilt en i punkt 5 intagen klausul av följande lydelse: "Egendomen överlåtes sådan den av köparen har besiktigats. - Köparen övertager säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer samt byggnadskreditiv i Söderåkra Sparbank. Köparen skall svara för husets färdigställande. Obetalda fakturor kr 49 632:-. - Säljaren garanterar att inga andra skulder belastar fastigheten eller dess ägare. Säljaren åtager sig i förhållande till köparen betalningsansvaret för fakturor som ej inrymmes i ovanstående belopp".

Bo A har hävdat att fråga är om försäljning av fastighet, inte om överlåtelse av entreprenadavtal. Till stöd för sin ståndpunkt har han åberopat två annonser om fastighetens försäljning, köpebrevets Uppgift att fastigheten utgjorde köpeobjekt, entreprenadkontraktet och två besiktningsutlåtanden.

Torbjörn A har anfört: År 1973 erhöll han lagfart på tomten. Han köpte av Hjältevadshus Industri AB ett huspaket med entreprenadservice. På grund av familjeskäl nödgades han sälja tomten och huset innan detta var färdigt. Han uppdrog åt banken att ordna med överlåtelsen på sådant sätt att allt övergick på den nye ägaren. Enligt s k bevakningskopia och meddelande om insättning har Bo A erlagt 26 476 kr till Hjältevadshusbolaget.

Bo A och Torbjörn A har hörts under sanningsförsäkran, Allan S såsom vittne.

Överlåtelsen har skett i fastighetsköpets form. Köpeavtalet och köpebrevet har utarbetats på standardformulär för fastighetsöverlåtelser. Bestämmelsen i punkt 5 i köpeavtalet är allmänt formulerad. Även om Torbjörn A med denna klausul och andra bestämmelser i avtalet åsyftat att begränsa sitt ansvar, har - såvitt utretts - detta inte stått klart för Bo A.

Torbjörn A äger därför inte åberopa någon bestämmelse i köpeavtalet till friande från ansvar för det fel varom i målet är fråga.

Domslut. TR:n förklarar att Torbjörn A i köpeavtalet d 6 och 9 okt 1974 inte friskrivit sig från ansvar enligt 4 kap 19 §JB för ifrågavarande fel och brister i fastigheten Söderåkra 6:99.

Torbjörn A fullföljde talan i Göta HovR och yrkade förklaring att han i köpeavtalet hade friskrivit sig från allt ansvar enligt 4 kap 19 § JB såvitt avsåg den till Bo A överlåtna fastigheten.

Bo A bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet Smedberg och adj led André) anförde i dom d 16 juni 1981:

Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat samma grunder för talan som vid TR:n.

Torbjörn A har, utöver vad som antecknats i TR:ns dom, inför HovR:n uppgivit följande: Sedan det i målet aktuella köpeavtalet upprättades i okt 1974 har han inte haft någon som helst befattning med fastigheten. Han har inte blivit kallad till slutbesiktningen och har inte heller fått del av besiktningsprotokollet. Entreprenadkontraktet tillställdes Bo A och denna överlåtelse har godtagits av entreprenören. Det är Bo A som utnyttjat byggherrens rätt att återfå utgiven mervärdeskatt, i detta fall 13 500 kr. Bo A har vidare i sin självdeklaration gjort ränteavdrag även avseende tiden före tillträdesdagen.

Bo A har i HovR:n tillagt följande: Han var inte närvarande när den omtvistade klausulen formulerades. Några diskussioner mellan honom och Torbjörn A personligen har inte förekommit beträffande överlåtelsevillkoren. Han har inte närmare funderat över ansvarsfördelningen vid eventuella fel i fastigheten. Han har hela tiden utgått från att klausulen endast innebar en rättighet för honom att få kvarvarande arbeten utförda och en motsvarande skyldighet för hans del att betala för dessa arbeten. Han kan inte minnas om han blev kallad till slutbesiktning. Hans sammanboende var dock närvarande vid denna besiktning. Någon entreprenad- eller garantibesiktning har däremot aldrig ägt rum.

Såsom nytt vittne i HovR:n har hörts Anders H, Kalmar, som numera är kamrer i den bank som ombesörjde avtalets upprättande. H har uppgivit att han visserligen inte själv formulerat klausulen men att den, mot bakgrund av den kännedom han har om avfattningen av klausuler av detta slag, enligt hans mening måste tolkas så att den innebär en total friskrivning från ansvar för Torbjörn A:s del.

Av förarbetena till bestämmelsen i 4 kap 19 § JB framgår att det i och för sig är möjligt för en säljare att friskriva sig från ansvar för en överlåten fastighets beskaffenhet. Det framgår emellertid också att vissa krav måste ställas på en sådan friskrivningsklausul för att den skall kunna godtas. Klausulen får sålunda inte vara alltför allmänt hållen utan bör vara utformad på så sätt att det för köparen står helt klart i vilket eller vilka hänseenden som säljaren inte vill stå ansvar. En klausul som givits en mera allmän formulering torde dock inte under alla förhållanden böra lämnas utan avseende utan får med beaktande av samtliga föreliggande omständigheter göras till föremål för sedvanlig avtalstolkning.

I målet har inte gjorts gällande att det skulle vara otillbörligt att gentemot Bo A åberopa den omtvistade klausulen. Meningsskiljaktigheterna mellan parterna hänför sig endast till klausulens räckvidd och innebörd. Denna fråga har ostridigt inte diskuterats mellan parterna vid upprättande av avtalet. Det finns således ingen möjlighet att få någon ledning av vad som då förevarit vid tolkningen av klausulen.

Vid granskning av själva avtalstexten ger denna enligt HovR:ns mening närmast stöd för Torbjörn A:s tolkning. Denna tolkning har också biträtts av företrädare för den bank som medverkat vid avtalsskrivningen.

Frågan är emellertid vad Bo A insett eller bort inse i frågan om den av Torbjörn A åsyftade ansvarsbegränsningen. Härvid talar sådana omständigheter som att klausulen intagits i ett köpeavtal upprättat på standardformulär liksom de i målet åberopade annonsernas utformning för att Bo A skulle ha haft fog för sin uppfattning att det var fråga om en sedvanlig fastighetsöverlåtelse och att klausulen tog sikte enbart på de kvarvarande arbetena och betalningen därför.

Häremot måste dock vissa andra omständigheter vägas. Vid bedömningen bör nämligen särskilt beaktas att villafastigheten i detta fall ännu inte var helt färdigställd och besiktigad. Situationen avviker därigenom på ett avgörande sätt från vad som är fallet vid en vanlig fastighetsöverlåtelse mellan två privatpersoner. Överlåtaren har här inte haft någon egentlig möjlighet att påverka byggnationen eller i övrigt tillvarata sin rätt som fastighetsägare. Det måste från rent allmänna utgångspunkter anses rimligt att en säljare under sådana förhållanden har ett intresse av att friskriva sig från ansvar för eventuella fel i fastigheten. Ansvarsfördelningen har såvitt framkommit inte närmare diskuterats mellan parterna i samband med överlåtelsen. Detta kan dock inte utan vidare räknas Bo A tillgodo. Det måste anses åligga båda parter att göra sig närmare underrättade om vad som skall gälla i detta hänseende särskilt som överlåtelsen i detta fall inrymmer moment som avviker från vad som vanligen gäller. Härvidlag får också sådana faktorer som att Bo A övertagit entreprenadkontraktet och Torbjörn A:s rätt till kompensation för inbetald mervärdeskatt tillmätas stor betydelse.

Med den insikt som Bo A haft om de bakomliggande förhållandena borde han ha fäst uppmärksamheten på att klausulen från hans utgångspunkt inte innebar ett otvetydigt klarläggande av vad som skulle gälla mellan parterna. Till saken hör att Bo A, enligt vad som upplysts i målet, genom sitt yrke och viss utbildning har goda förutsättningar att tillgodogöra sig avtalstext av ifrågavarande slag.

Mot den nu angivna bakgrunden finner HovR:n att Bo A inte utan vidare ägt utgå från att klausulen skulle tilläggas den av honom hävdade tolkningen. HovR:n är således av den uppfattningen att Torbjörn A får anses ha rätt att åberopa klausulen till friande från ansvar enligt 4 kap 19 § JB.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom förklarar HovR:n att Torbjörn A i köpeavtalet d 6 och 9 okt 1974 friskrivit sig från allt ansvar enligt 4 kap 19 § JB såvitt avser fastigheten Söderåkra 6:99.

Adj led Björklund, med vilken f d lagmannen Lilja förenade sig, var av skiljaktig mening och fastställde TR:ns dom.

Bo A sökte revision och yrkade att HD skulle med ändring av HovR:ns dom fastställa TR:ns dom.

Torbjörn A bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Carlsson, hemställde i betänkande om följande dom: Domskäl. I målet är ostridigt att felet utgör ett s k dolt fel. Därest bestämmelse i köpekontraktet eller omständigheterna i övrigt vid köpet ej skulle föranleda till annat, bör säljaren få svara för felet på sätt som anges i 4 kap 19 § JB. Torbjörn A har emellertid hävdat, att han friskrivit sig från allt ansvar enligt detta lagrum. Han har därvid åberopat vad som intagits i kontraktet under punkt 5 rubricerad "Köpeobjektets skick". Där har i första hand intagits den förtryckta klausulen "Egendomen överlåtes sådan den av köparen har besiktigats". Därutöver har under ifrågavarande punkt tillskrivits: "Köparen övertager säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer samt byggnadskreditiv i Söderåkra sparbank. Köparen skall svara för husets färdigställande. Obetalda fakturor kr 49 632:-. - Säljaren garanterar att inga andra skulder belastar fastigheten eller dess ägare. Säljaren åtager sig i förhållande till köparen betalningsansvaret för fakturor som ej inrymmes i ovanstående belopp."

Den allmänt hållna generella förtryckta klausulen, vars räckvidd och innebörd lika litet som vad i övrigt intagits under punkt 5 i köpekontraktet ostridigt ej närmare diskuterats då köpet ingicks, kan inte utan vidare fritaga Torbjörn A från ansvar för felet. Vad förutom den förtryckta klausulen intagits under ifrågavarande punkt ger ej stöd för att Bo A insett att klausulen haft den av Torbjörn A hävdade innebörden. Torbjörn A kan följaktligen ej anses ha rätt att åberopa klausulen till friande från ansvar enligt 4 kap 19 § JB för ifrågavarande fel.

Domslut. Med ändring - - - se HD:s dom - - - Söderåkra 6:99.

HD (JustR:n Westerlind, Mannefelt, Hessler, Knutsson och Palm, referent) beslöt följande dom:

Domskäl. Torbjörn A har medgett att fukt- och mögelskadan berott på ett s k dolt fel som Bo A inte haft anledning att räkna med vid köpet. Med hänvisning till den i TR:ns dom återgivna punkt 5 i köpeavtalet bestrider han emellertid att han har att svara för felet på sätt som annars följer av 4 kap 19 § JB. Föreskriften att köparen övertar säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot säljarens entreprenörer och byggnadskreditivet i Söderåkra sparbank har nämligen enligt hans mening inneburit, att Bo A trätt i hans ställe gentemot dem som enligt entreprenadkontrakt åtagit sig  att uppföra villabyggnaden, och detta inte bara såtillvida att Bo A kunnat kräva husets färdigställande utan också så att, vid fel i något avseende hänförligt till det redan avslutade byggnadsarbetet, han blivit hänvisad till att vända sig mot vederbörande entreprenör.

Angående omständigheterna vid köpet har sammanfattningsvis klarlagts följande. Av arbetena på huset återstod, när Bo A övertog det, yttre och inre målning, tapetsering samt inläggande av mattor och golvlister. Köpeavtalet utformades självständigt av sparbanken på Torbjörn A:s uppdrag med direktivet att denne ville "bli kvitt" allt som hade med fastigheten att göra. Något uttryckligt tal om friskrivning för fel förekom inte mellan Torbjörn A och banken, inte heller mellan Torbjörn A och Bo A eller mellan den senare och banken. Någon formell eller på annat sätt uttrycklig överenskommelse med huvudentreprenören Allan S om att Bo A skulle inträda som avtalspart gentemot denne förekom inte. Entreprenadkontraktet överlämnades emellertid till Bo A i samband med köpet. Räkning avseende den ekonomiska slutregleringen med entreprenören tillställdes Bo A och betalades av denne.

Särskilt när avtal om fastighetsköp utformas ensidigt av säljaren eller dennes ombud måste det ställas höga krav på tydlighet för att säljaren skall kunna anses friskriven med stöd av avtalet från förpliktelser som annars skulle gälla för honom enligt JB:s regler om felansvar. Detta gäller inte minst när som i detta fall frågan om friskrivning inte alls berörts i köpeförhandlingarna. En friskrivning av Torbjörn A för fel som uppkommit genom byggnadsarbetet före överlåtelsen kan, särskilt om man beaktar att byggnadsarbetet då i allt väsentligt var färdigt, inte ha tett sig naturlig eller rimlig för en presumtiv köpare. Bo A:s tolkning av villkoret så, att det gällt enbart rättigheter och skyldigheter rörande fastighetens färdigställande, har därför legat närmare till hands. Någon adekvat åtgärd med entreprenadkontraktet som skulle ha kunnat uppenbara Torbjörn A:s avsikt att friskriva sig helt och hållet har inte heller blivit vidtagen.

Den i punkt 5 av köpekontraktet inledningsvis intagna föreskriften "Egendomen överlåtes sådan den av köparen har besiktigats" kan inte tilläggas betydelse av friskrivningsklausul.

Torbjörn A kan således inte anses ha friskrivit sig från ansvar för fel eller brist i den försålda fastigheten.

Domslut. Med ändring av HovR:ns domslut förklarar HD att Torbjörn A i köpeavtalet d 6 och 9 okt 1974 inte friskrivit sig från ansvar enligt 4 kap 19 § JB för ifrågavarande fel och brister i fastigheten Söderåkra 6:99.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1983-12-07

Målnummer:
T306-81