I tvist mellan två tidigare samboende angående fastighet, som enligt köpehandling förvärvats av den ena av dem men till vilken den andre påstår sig vid köpet ha förvärvat samäganderätt, har den förstnämnda parten invänt att, även om förutsättningar i och för sig förelåg för samäganderätt, den andres anspråk dock vore ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB, enär hans underskrift ej funnes på köpehandlingen. Stadgandet har ansetts ej vara tillämpligt i en tvist av förevarande art.

Lars Olof E och Lisbeth B lärde känna varandra i början av 1973 och flyttade tillsammans i Lars Olofs dåvarande lägenhet i början av 1974. Den 31 okt 1975 inflyttade parterna i fastigheten Ginstkvisten 4 i Lidingö, som enligt köpebrev d 15 aug 1975 förvärvats av Lisbeth B ensam. Lisbeth B erhöll lagfart d 29 dec 1976. Samboendeförhållandet bröts i aug 1977 genom att Lars Olof flyttade från den gemensamma bostaden. Genom köpebrev d 1 dec 1978 sålde Lisbeth B fastigheten för 500 000 kr.

Lars Olof E yrkade efter stämning å Lisbeth B vid Södra Roslags TR att TR:n måtte förplikta Lisbeth att till honom utge 65 384 kr 51 öre jämte ränta. Som grund för käromålet anfördes att Lisbeth endast rent formellt var köpare till fastigheten, att parterna i själva verket förvärvat och innehade den med samäganderätt till lika delar och att Lars Olof sålunda, sedan fastigheten sålts, var berättigad att av Lisbeth erhålla hälften av det belopp hon utfått med avdrag för skulder m m, nämligen 76 000 kr. Yrkandet jämkades dock till endast 65 384 kr 51 öre, motsvarande vad som fanns kvar av den kontanta delen av köpeskillingen.

Lisbeth B bestred yrkandet i första hand enär samäganderätt ej förelegat. I andra hand invändes att - till följd av stadgandet i 4 kap 1 § JB - köpet var att anse som ogiltigt om även Lars Olof E var köpare, eftersom han i så fall ej underskrivit köpehandlingen.

TR:n (lagmannen von Koch) meddelade dom d 8 jan 1981. I sina domskäl anförde TR:n till en början: TR:n lämnar utan avseende Lisbeth B:s på stadgandet i 4 kap 1 § JB grundade invändning mot käromålet.

TR:n kom härefter på anförda skäl till slutsatsen att fastigheten i själva verket förvärvades och vid försäljningen innehades av parterna med samäganderätt till lika delar, oaktat Lisbeth B stod som köpare och ensam erhöll lagfart. TR:ns domslut: Lisbeth B förpliktas att till Lars Olof E utge 65 384 kr 51 öre jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 15 juni 1979 tills betalning sker.

Lisbeth B fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att HovR:n måtte ogilla Lars Olof E:s talan. Hon vidhöll de vid TR:n angivna grunderna för sin talan.

Lars Olof E bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Tillinger och hovrättsassessorn Rudberg, referent) meddelade dom d 16 april 1982. HovR:n fann på anförda skäl att det måste antagas att fastigheten förvärvats för parternas gemensamma räkning och ägdes av dem samfällt. Omständigheterna föranledde inte annat antagande än att det förvärv Lisbeth B fick anses ha gjort för Lars Olof E:s räkning avsåg hälften av fastigheten. HovR:n anförde slutligen i sina domskäl: På grund därav och då den av Lisbeth B i andra hand åberopade grunden ej föranleder annat bedömande skall TR:ns dom stå fast. HovR:ns domslut: HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Hovrättsråden Å Holmberg och Sederblad var skiljaktiga och fann att Lars Olof E ej förmått styrka sitt påstående om samäganderätt till fastigheten varför Lisbeth B:s vadetalan skulle bifallas.

Lisbeth B sökte revision och yrkade att HD måtte ogilla Lars Olof E:s talan.

Lars Olof E bestred ändring.

HD meddelade d 26 aug 1982 prövningstillstånd såvitt avsåg Lisbeth B:s revisionstalan till den del den grundades på den av henne åberopade omständigheten, att Lars Olof E:s påstådda förvärv av den fasta egendomen var ogiltigt till följd av stadgandet i 4 kap 1 § JB, samt förklarade, att i avbidan på denna frågas prövning spörsmålet om beviljande av prövningstillstånd i målet i övrigt skulle vila.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Kjellkvist, hemställde i betänkande att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Lisbeth B har, utöver annat, gjort gällande att Lars Olof E:s påstådda förvärv av den fasta egendomen är ogiltigt till följd av stadgandet i 4 kap 1 § JB och därvid hävdat att, för att Lars Olof E skulle kunna anses som ägare, hade krävts att han jämte Lisbeth B upptagits som köpare i köpehandlingen.

Väl har Lisbeth B ensam utåt uppträtt som förvärvare av fastigheten och så också upptagits i de i anledning av köpet upprättade köpehandlingarna. Lars Olof E:s rätt grundar sig emellertid inte på mellan säljaren och Lisbeth B upprättade fångeshandlingar utan fastmer på parternas inbördes förhållanden.

Lisbeth B:s revisionstalan kan på grund av det anförda, till den del den grundas på nu ifrågavarande omständighet, inte vinna bifall.

I övrigt föreligger ej anledning att upptaga målet till prövning i HD.

Domslut. HD finner ej skäl att göra ändring i HovR:ns dom i den del vari prövningstillstånd meddelats. Beträffande målet i övrigt finner HD ej skäl att meddela prövningstillstånd, till följd varav HovR:ns dom skall stå fast.

HD (JustR:n Gyllensvärd, Hessler, referent, Sven Nyman, Persson och Jermsten) beslöt följande dom:

Domskäl. Lisbeth B:s talan såvitt gäller den del av målet vari prövningstillstånd meddelats får anses innebära, att - även om sådana omständigheter skulle föreligga som enligt rättspraxis i situationer av liknande art lett till antagande av samäganderätt mellan makar eller samboende - så likväl här inte kan  vara fallet, enär Lars Olof E:s förvärv då skulle vara ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB på den grund att hans underskrift ej finns på köpehandlingen.

Föreskrift att även köparens underskrift krävs på köpehandling rörande fastighet och att köpet i avsaknad därav är ogiltigt infördes genom 1970 års jordabalk. Som skäl för kravet anfördes att det är av vikt för bevisningen om köpets tillkomst och köparens förpliktelser att även köparen undertecknat köpehandlingen; att bevisningen om köpets tillkomst tryggas är av särskilt värde, framhölls i förarbetena, med hänsyn till den ökade betydelse lagfarten får enligt JB (SOU 1947:38 s 153, NJA II 1972 s 55).

Klart är emellertid att i sådana fall där, såsom av rättspraxis framgår (NJA 1980 s 705, 1981 s 693 och 1982 s 589), vissa vid ett köp föreliggande omständigheter av annan art än själva köpehandlingen ansetts grunda en "dold" samäganderätt för make eller samboende detta samäganderättsanspråk, så länge det är dolt, väsentligen gäller ett rättsförhållande mellan den utåt framträdande förvärvaren och den part som hävdar det dolda samäganderättsanspråket. Det kan sättas i fråga, huruvida ett dolt samäganderättsförhållande av nu ifrågavarande art över huvud skulle kunna ge upphov till anspråk av säljaren mot den dolde samägaren eller av denne mot säljaren ens om man bortser från föreskriften 1 4 kap 1 § JB. Om något sådant anspråk rör det sig ju emellertid här inte alls; här gäller det för den som skulle vara den dolde samägaren att i förhållande till den öppne ägaren få samäganderätten fastslagen. Att i en sådan tvist den öppne ägaren skulle få åberopa den berörda formföreskriften som grund för ogiltighet kan inte gärna komma i fråga. Sådana förhållanden som föranlett bestämmelsen gör sig här inte gällande; för lagfart krävs uppenbarligen något mer än att blott sådana omständigheter som grundar samäganderätt kan påvisas. I detta sammanhang må framhållas att enligt före JB gällande rätt ett avtal om att annan person än den i köpehandlingen angivne skulle vara den verklige köparen torde ha lett till köpehandlingens ogiltighet (NJA II 1972 s 59, Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp s 57 f). Detta förhållande har ju emellertid inte hindrat, att i tvist mellan t ex makar eller samboende prövats förhandenvaron av ett dolt samäganderättsförhållande.

Lisbeth B:s invändning mot det påstådda samäganderättsförhållandet på nu anförd grund kan sålunda ej vinna bifall.

Beträffande målet i övrigt saknas anledning att tillåta prövning i HD.

Domslut. HD lämnar Lisbeth B:s ändringssökande utan bifall till den del hennes talan grundas på den omständigheten att Lars Olof E:s påstådda förvärv av den fasta egendomen är ogiltigt till följd av 4 kap 1 § JB. Beträffande målet i övrigt meddelas inte prövningstillstånd. HovR:ns dom skall följaktligen stå fast.

NJA 1980 s. 705; NJA 1981 s. 693; NJA 1982 s. 589

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1983-07-21

Målnummer:
T190-82