Expropriation. Fråga om ersättning till hyresgäst på grund av högre hyreskostnad för den bostad som anvisats honom i anledning av expropriationen.

Regeringen medgav genom beslut d 12 juni 1975 Stockholms kommun rätt att expropriera bl a fastigheten Tumstocken 6 i Katarina församling, Stockholm. Genom stämningsansökan, som inkom till Stockholms TR, fastighetsdomstolen, d 21 april 1975, yrkade kommunen att fastighetens ägare måtte förpliktas att avstå fastigheten till kommunen mot en viss erbjuden löseskilling. I dom d 15 dec 1976 medgav TR:n att fastigheten fick övergå till kommunen med samma rätt som om expropriationen fullbordats. Domen vann laga kraft.

Anna-Britta A och Conny A, här kallade sakägarna, var gemensamt innehavare av hyresrätten till en lägenhet om 2 rum och kök på 70 m2 i expropriationsfastigheten vid Grindsgatan. Årshyran för denna lägenhet uppgick till 5 244 kr. På grund av expropriationen anvisades och godtog de en lägenhet om 3 rum och kök på 77 m2 med en årshyra av 12 360 kr i fastigheten Tavastgatan 32-34 i Stockholm. De tillträdde den nya lägenheten d 1 sept 1976.

I målet yrkade sakägarna ersättning för hyresmerkostnad med 7 169 kr, vilket belopp utgjorde skillnaden mellan 7 709 kr som var hyresmerkostnad för tiden d 1 sept 1976-d 30 sept 1977, och 540 kr, som utgjorde bostadsbidrag för fjärde kvartalet 1976. Vidare yrkade de ersättning med 356 kr för resa från semesterort till Stockholm för att se på lägenheten vid Tavastgatan.

Kommunen bestred sakägarnas talan om ersättning för hyresmerkostnad men vitsordade beloppet 7 169 kr i och för sig. Kommunen medgav yrkandet om ersättning för resekostnad.

I målet blev ostridigt att de för lägenheterna vid Grindsgatan och Tavastgatan utgående hyrorna motsvarade lägenheternas bruksvärde.

Som grund för sitt yrkande anförde sakägarna: Om expropriationen ej mellankommit hade de, eftersom uppsägning ej skett till d 1 okt 1976, ägt bo kvar i inlösenfastigheten med oförändrad hyra åtminstone till d 1 okt 1977. Genom expropriationen har de följaktligen åsamkats en högre boendekostnad och betagits möjligheten att själva prioritera sina utgifter. De har således - utan att därmed göra gällande att de inte haft råd med den högre hyran - ej fritt kunnat disponera över det belopp som motsvaras av hyresmerkostnaden. Detta är en skada för vilken de är berättigade till ersättning. I målet är visserligen ostridigt att den för lägenheten vid Tavastgatan utgående hyran motsvarar lägenhetens bruksvärde. Huruvida merkostnaden motsvaras av en standardförbättring eller ej saknar emellertid betydelse för sakägarnas rätt till ersättning.

Som grund för sitt bestridande anförde kommunen: Sakägarna har inte tillfogats någon skada genom expropriationen. Skillnaden i hyra mellan den av kommunen erbjudna ersättningslägenheten och den gamla lägenheten motsvaras av fördelar i boendet. Genom att sakägarna fått en mot hyresmerkostnaden svarande förbättrad bostadsstandard har de genom expropriationen ej förorsakats någon skada.

TR:n (chefsrådmannen Öberg, fastighetsrådet Holm samt nämndemannen Edengård) anförde i dom d 15 febr 1978:

Domskäl. Kommunen har medgivit sakägarnas yrkande om ersättning för resa.

Den tvistefråga domstolen har att ta ställning till är huruvida en av expropriation föranledd hyresmerkostnad i anledning av hyresrätts upphörande är ersättningsgill skada eller icke, för den händelse expropriaten genom flyttningen erhållit en förbättring i bostadsstandarden motsvarande kostnadsökningen. Vid prövningen skall enligt parternas åsämjande den omständigheten att sakägarna utan invändning godtagit den av kommunen anvisade lägenheten icke inverka på bedömningen av deras rätt till expropriationsersättning.

Det yrkade beloppet motsvarar sakägarnas merutgift för hyra under tiden d 1 sept 1976-d 30 sept 1977 efter avdrag för erhållet bostadsbidrag under sista kvartalet 1976. Tidsavgränsningen synes sammanhänga dels med att någon uppsägning av hyreskontraktet i och för hyresändring ej hade skett i fråga om lägenheten vid Grindsgatan, varför hyran för denna lägenhet var till beloppet bestämd endast under angivna period, och dels med att sakägarna haft möjlighet att i och för avflyttning - lägenhetsbyte - uppsäga kontraktet avseende lägenheten vid Tavastgatan till tidigast d 30 sept 1977.

Sakägarnas anspråk på expropriationsersättning är att hänföra till den ersättningskategori, som vanligen benämnes "annan skada". Såsom ersättningsgill sådan skada har i expropriationsmål brukat god tagas bl a av expropriationen föranledda utgifter för resor och för flyttning.

Enligt domstolens mening är dessa utgifter och sakägarnas utgift avseende merhyra såtillvida likartade att det i samtliga tre fall är fråga om kostnad för en nyttighet, vars tillgodogörande är knutet till expropriaten och vilken nyttighet således icke av denne kan förvandlas i pengar genom överlåtelse. Förekomsten av denna likhet föranleder emellertid icke utan vidare till att aktuell hyresmerkostnad i ersättningshänseende är att jämställa med rese- och flyttningskostnad, eftersom sistnämnda båda kostnader ur ersättningssynpunkt jämväl företer vissa olikheter i förhållande till hyresmerkostnaden.

En sådan olikhet sammanhänger med att innehavet av en ersättningslägenhet jämfört med innehavet av tidigare lägenhet kan innebära inbesparing av vissa med nyttjanderätten till sistnämnda lägenhet förenade utgifter såsom t ex kostnad för vedbrand. I målet har ej framkommit något beträffande här aktuella båda lägenheter som föranleder till att dylika inbesparingar bör antagas. En annan olikhet består däri att en för hela merhyran utbetalad ersättning till skillnad från ersättning för rese- och flyttningskostnad kan sägas medföra att expropriaten på kommunens bekostnad gör en vinst i form av kostnadsfritt erhållen standardförbättring. Huruvida denna olikhet bör föranleda annan bedömning än den vid ersättningsanspråk avseende rese- och flyttningskostnad förekommande, sammanhänger med det problem, som i skadeståndsrätten går under benämningen "compensatio lucri cum damno" dvs avräkning av nytta mot skada.

Domstolen har därför att ta ställning till huruvida principen om avräkning av nytta mot skada i förevarande fall har stöd i expropriationslagstiftningen eller - eftersom i den allmänna skadeståndsrätten gällande principer i viss utsträckning äger tillämpning vid bestämmande av expropriationsersättning - i den allmänna skadeståndsrätten.

Vad först angår expropriationslagstiftningen är följande att beakta. Enligt 9 § 1917 års expropriationslag, vilken bestämmelse saknar motsvarighet i 1972 års expropriationslag, kunde vid delexpropriation genom expropriationen eller den exproprierade delens användning uppkommande nytta avräknas från ersättning för skada eller intrång i restfastighet. Enligt 4 kap 1 § 2 st i 1972 års expropriationslag skall vidare vid ersättningens bestämmande hänsyn i visst fall tagas till åtgärd, som den exproprierande åtagit sig att vidtaga för att minska skadan. - Av motiven till 1972 års expropriationslag framgår att avsaknaden i denna lag av den i 9 § i 1917 års lag förekommande avräkningsregeln ej innefattar att sådan avräkning icke längre skall äga rum. Förhållandet är i stället enligt motiven att möjligheten att avräkna för restfastighet uppkommen nytta vid delexpropriation utsträcks till att avse jämväl ersättning som i 1917 års lag betecknades såsom löseskilling för den exproprierade delen.

Endast i sist angivna fall samt i fall som avses i 4 kap 1 § 2 st i 1972 års expropriationslag torde avräkning av fördel eller nytta vid bestämmande av expropriationsersättning kunna komma i fråga med stöd av expropriationslagstiftningen.

Den av denna lagstiftning godtagna regeln om avräkning av nytta mot skada vid delexpropriation kan givetvis icke vid bedömningen av det aktuella ersättningsanspråket föranleda till att den högre bostadsstandarden i ersättningslägenheten beaktas. Regeln i 9 § 1917 års expropriationslag är emellertid av intresse såtillvida som den innefattar ett klart avståndstagande från en generell avräkning av nytta mot skada i expropriationsmål.

Vad härefter angår bestämmelsen i 4 kap 1 § 2 st 1972 års expropriationslag kan icke heller denna regel enligt domstolens mening föranleda till att ersättningslägenhetens högre bostadsstandard beaktas vid expropriationsersättningens bestämmande. Endast om den av kommunen anvisade lägenheten hade betingat en hyra, som allenast i mindre grad överstigit hyran i expropriationslägenheten, hade så varit fallet (jfr SOU 1969:50 s 188). Den för ersättningslägenheten utgående hyran är emellertid mer än dubbelt så hög som hyran i den  tidigare lägenheten.

Inom den allmänna skadeståndsrätten gäller som huvudregel för den händelse det skadegörande beteendet tillika tillskyndat den skadelidande fördelar att värdet av dessa skall avdragas från skadeståndsbeloppet (se Karlgren, Skadeståndsrätt, 3 uppl, s 225). Regeln förefaller självklar, om den nytta den skadelidande samtidigt med skadan tillföres, är hänförlig till någon av skadevållaren vid tagen åtgärd. Av vad Karlgren anför framgår att hänsyn även i vissa fall tages till fördelar, som kommer den skadelidande till del från tredje man (jfr även det av Karlgren i sammanhanget redovisade rättsfallet NJA 1932 s 267).

I förevarande fall är det emellertid sakägarna själva som betalar standardökningen och det kan ej antagas att värdet av denna då bör inverka på ersättningsbeloppets storlek.

Med hänsyn till vad nu anförts finner domstolen den i målet aktuella merhyran vara att ur ersättningssynpunkt bedöma på samma sätt som utgifter för rese- och flyttningskostnad. Sakägarna bör således tillerkännas expropriationsersättning för merhyran med yrkat belopp.

Denna utgång synes oförenlig med nyssnämnda av Karlgren behandlade huvudregel. Å andra sidan skulle varje hänsynstagande till standardökningen, som får till följd att sakägarna ej erhåller full ersättning för sin merhyra, innebära att en del av en genom expropriationen orsakad och såsom nyss konstaterats - i analogi med vissa andra av expropriation föranledda kostnader - ersättningsgill utgift får bäras av sakägarna själva och ej av den exproprierande. Någon annan utgång än den domstolen stannat för går vid sådant förhållande icke att förena med den i expropriationslagstiftningen gällande grundprincipen att sakägarens förmögenhetsställning efter expropriationen bör vara densamma som om någon expropriation icke hade skett (prop 1971:122 s 192).

Domslut. Kommunen förpliktas att till Anna-Britta A och Conny A gemensamt genast mot kvitto utge expropriationsersättning med 7 525 kr.

T f rådmannen Backman och nämndemannen Adling var skiljaktiga beträffande yrkandet om hyresmerkostnad och anförde:

Backman: I målet är ostridigt att sakägarna genom den av expropriationen föranledda flyttningen till lägenheten på Tavastgatan erhållit en hyresmerkostnad uppgående till 7 169 kr. Ostridigt är vidare att denna merkostnad helt motsvaras av ersättningslägenhetens högre bruksvärde. Parterna är även ense om att den omständigheten, att sakägarna godtagit den av kommunen anvisade lägenheten, icke skall tillåtas påverka prövningen av sakägarnas ersättningsyrkande i denna del.

Vid bedömningen av huruvida sakägarna genom expropriationen i detta hänseende åsamkats en ersättningsgill skada anser jag mig kunna utgå från att den hyra, som sakägarna nu betalar, helt motsvarar bruksvärdet hos en modern lägenhet av normalstandard, belägen inom samma stadsdel som lägenheten i expropriationsfastigheten och av ungefär samma  yta som denna. Ersättningslägenheten är vidare belägen inom stadsdelen i ett särskilt attraktivt område och jag finner att det måste antagas att sakägarna ej haft möjlighet att i praktiken erhålla denna lägenhet, om icke kommunen genom anvisning på grund av expropriationen ställt denna till deras förfogande.

En lägenhet av nu angiven beskaffenhet måste enligt min mening med beaktande särskilt av samhällets önskan att förnya bostadsbeståndet och förbättra boendemiljön skäligen böra godtagas av en evakueringshyresgäst, vilket för övrigt är ett led i en normal utveckling av saneringen av Stockholms innerstad.

Vid sådant förhållande och då sakägarna under den tidsperiod varom nu är fråga, till fullo tillgodogjort sig nyttan av det högre bruksvärdet - vilken nytta i sig ej är en direkt följd av expropriationsföretaget - hos den av kommunen anvisade ersättningslägenheten och därigenom fått full valuta för den ökade hyreskostnaden, finner jag vid en tillämpning av bestämmelsen i 4 kap 1 § 2 st expropriationslagen att sakägarna genom expropriationen ej åsamkats annat men än ett visst hinder i den ekonomiska rörelsefriheten. Detta men, nämligen inskränkning i möjligheten att fritt förfoga över den del av mot hyresmerkostnaden svarande inkomsten, är enligt min mening ej av beskaffenhet att jämlikt expropriationslagen medföra ersättningsskyldighet för kommunen i förevarande fall. Sakägarnas talan bör därför i denna del ogillas.

Adling: I målet är ostridigt att den ökade hyreskostnaden motsvaras av ökad bostadsstandard och det har icke påståtts att sakägarna icke kunnat tillgodogöra sig denna.

Emellertid föranleder den av expropriationen orsakade kostnadsökningen att sakägarna tvingas till en annan disposition av sina inkomster än tidigare. Denna inskränkning i den ekonomiska rörelsefriheten är närmast att betrakta som en ekonomisk skada, ehuru med inslag av ideell skada, föranledd av att nyttjanderätten till lägenheten vid Grindsgatan gått förlorad genom expropriationen. Skadan är alltså till sin natur en allmän förmögenhetsskada som utgör en följdskada till förlust av nyttjanderätten. Enligt allmänna skadeståndsrättsliga regler är den således ersättningsgill.

Med stöd av 35 kap 5 § RB uppskattar jag denna skada till skäliga ansedda 700 kr, vilket belopp kommunen således är skyldig att utge till sakägarna.

Kommunen fullföljde talan i Svea HovR och yrkade att Anna-Britta A:s och Conny A:s talan om ersättning för hyresmerkostnader måtte ogillas.

Anna-Britta A och Conny A bestred ändringsyrkandet.

HovR:n (hovrättslagmannen Hadding, fastighetsrådet Hall, hovrättsrådet Grahn, referent, och adj led Andersson) anförde i dom d 11 juli 1978:

Domskäl. Till följd av expropriationen har sakägarna fått flytta från sin lägenhet vid Grindsgatan till en lägenhet vid Tavastgatan och har därigenom orsakats en hyresmerkostnad om 7 169 kr. Det är ostridigt att merkostnaden helt motsvarar den nya lägenhetens högre bruksvärde.

Sakägarna har som grund för sitt yrkande åberopat att de åsamkats en högre boendekostnad och därigenom ej fritt kunnat disponera över  det belopp som motsvaras av hyresmerkostnaden.

Kommunen hävdar att sakägarna inte tillfogats någon skada, eftersom de fått en mot hyresmerkostnaden svarande förbättrad bostadsstandard.

Riktigt är att sakägarna genom hyresmerkostnaden ej åsamkats någon direkt ekonomisk skada.

Frågan i målet är därför om den inskränkning i den ekonomiska rörelsefriheten som sakägarna åsamkats är en skada för vilken expropriationsersättning kan utgå.

Den av sakägarna åberopade olägenheten är av ekonomisk art men är inte en ekonomisk skada i vanlig mening.

Om hyresgästs boendekostnad som en följd av expropriation ökar kraftigt och den ekonomiska rörelsefriheten därigenom beskärs på ett besvärande sätt, vore det - även om kostnadsökningen helt motsvaras av högre bruksvärde - obilligt om expropriationsersättning under alla omständigheter vore utesluten.

Enligt HovR:ns mening bör olägenhet av ifrågavarande slag kunna jämställas med ekonomisk skada och, om den är oskäligt stor, berättiga till expropriationsersättning.

Vid bedömande av hur stor olägenheten skall vara för att bli ersättningsgill ligger det nära till hands att anknyta till rättsläget för bostadshyresgäst vid uppsägning för rivning (12 kap 46 § 3 JB), då ju besittningsskyddet kan brytas om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen bör nöjas.

En sådan gränsdragning är enligt HovR:ns mening skälig och lämplig. Den är också väl förenlig med regeln i 4 kap 1 § 2 st expropriationslagen om hänsyn till åtagande som skäligen bör godtagas av den ersättningsberättigade.

Hyran för lägenheten vid Tavastgatan var under den tid målet avser relativt sett, väsentligt högre än hyran för den vid Grindsgatan. Med hänsyn till förhållandena på hyresmarknaden samt till sakägarna och deras villkor finner HovR:n dock att ersättningslägenheten är sådan att den skäligen bort godtagas vid en evakueringssituation. Kommunens vadetalan skall därför bifallas.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom ogillar HovR:n Anna-Britta A:s och Conny A:s yrkande om ersättning för hyresmerkostnad, i följd varav det belopp kommunen har att utge i expropriationsersättning uppgår till 356 kr.

Anna-Britta A och Conny A sökte revision och yrkade helt bifall till sin i målet förda talan.

Kommunen bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Urell, hemställde i betänkande att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Av 1 kap 5 § 1 st expropriationslagen följer, att bestämmelserna i 4 kap 1 § samma lag äger tillämpning vid bestämmande av ersättning till en hyresgäst som förlorar hyresrätten till sin bostad på grund av expropriation. Hyresgästen kan sålunda vid inlösen vara berättigad dels till löseskilling och dels till gottgörelse för skada som eljest uppkommer för honom (s k annan ersättning).

Bestämmelserna i 4 kap 1 § 1 st expropriationslagen vilar på grundsatsen att endast ekonomisk skada ersätts samt att den samlade ekonomiska ställningen för den ersättningsberättigade skall efter inlösen vara densamma som om någon expropriation ej ägt rum.

Den som innehar en hyresrätt har den formellt för viss kontrakterad tid. Ersättningen till rättighetsinnehavaren i ett expropriationsmål skall i första hand syfta till att kompensera de förluster som uppstår till följd av att kontraktet bryts i förväg.

Beträffande s k annan ersättning vid förlorad hyresrätt till bostad uttalade expropriationsutredningen, betänkande III (SOU 1969:50), att gottgörelsen endast avser de kostnader expropriaten får vidkännas för att ordna sina personliga förhållanden efter expropriationen på ett sätt som kan betecknas som skäligt och lämpligt. Enligt utredningens betänkande kan en hyresgäst inte begära att få en likadan lägenhet i exakt samma kostnadsläge utan får underkasta sig de modifikationer som är nödvändiga med hänsyn till läget på hyresmarknaden. I prop 1971:122 med förslag till ändring i lagen (1917:189) om expropriation angav departementschefen som exempel på annan ersättning kostnader för flyttning eller att en rörelse måste läggas ned.

Expropriationen av fastigheten på Grindsgatan har utgjort ett led i kommunens strävan att förnya bebyggelsen i hela kvarteret till i enlighet med gällande stadsplan. För den förlorade hyresrätten har Anna-Britta A och Conny A av kommunen kompenserats genom att erhålla hyresrätten till lägenheten på Tavastgatan. Ersättningslägenhetens högre hyra motsvarar dess bruksvärde. Av utredningen har det inte framkommit annat än att Anna-Britta A och Conny A till fullo kunnat tillgodogöra sig det högre bruksvärdet för den nya lägenheten.

Det må vara riktigt att Anna-Britta A och Conny A till följd av den högre hyran åsamkats inskränkning i sin ekonomiska rörelsefrihet i övrigt. Utredningen ger emellertid inte stöd för att deras högre hyreskostnad orsakat sådan ekonomisk skada som skall ersättas i målet.

På grund av det anförda är Anna-Britta A och Conny A inte berättigade till ersättning för den ökade hyreskostnaden.

HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Gyllensvärd, Höglund, Nordenson, Jermsten, referent, och Gregow) beslöt följande dom:

Domskäl. Det är i målet ostridigt att hyrorna för de båda lägenheterna motsvarar lägenheternas bruksvärden. Den ökade hyreskostnad som Anna-Britta A och Conny A har yrkat ersättning för skall sålunda förutsättas i sin helhet ha motsvarats av ett högre bruksvärde hos den i anledning av expropriationen anvisade lägenheten vid Tavastgatan.

När ökad hyreskostnad på detta sätt motsvaras av en förbättrad bostadsstandard, kan det vanligen inte anses att hyresgästen åsamkas ekonomisk skada. Förhållandena kan emellertid ibland tänkas leda till en annan slutsats. Detta kan vara fallet, om det höjda bruksvärdet har sin grund i sådan skillnad mellan de båda lägenheterna - i fråga om läge, storlek, planlösning, utrustning eller liknande - som hyresgästen  på grund av sina personliga förhållanden måste antas sakna förutsättningar att tillgodogöra sig fullt ut. Av utredningen i målet har inte framkommit att någon sådan anledning till ersättning föreligger beträffande Anna-Britta A och Conny A.

Ersättning till hyresgäst, som till följd av expropriation nödgats flytta till annan lägenhet, bör kunna komma i fråga även i det fallet att hyran för den nya lägenheten är så mycket högre att det med hänsyn till hyresgästens ekonomiska förhållanden inte skäligen kan begäras att han underkastar sig den ökade hyreskostnaden. Vid bedömningen av vilken hyresökning hyresgästen skäligen bör god taga ligger det som HovR:n funnit nära till hands att anknyta till rättsläget för bostadshyresgäst vid uppsägning för rivning av fastighet (12 kap 46 § 1 st 3 JB). I förevarande fall finner HD i likhet med HovR:n att lägenheten vid Tavastgatan är sådan att den skäligen bort godtagas i samband med en uppsägning av Anna-Britta A och Conny A på grund av en förestående rivning av fastigheten vid Grindsgatan. De kan sålunda inte heller i anledning av merkostnadens storlek anses berättigade till någon ersättning.

Den olägenhet som Anna-Britta A och Conny A må ha haft genom att inte fritt kunna förfoga över belopp som motsvarar den ökade hyreskostnaden kan inte anses som ersättningsgill skada.

På grund av det anförda är Anna-Britta A och Conny A inte berättigade till ersättning för den ökade hyreskostnaden.

HovR:ns domslut skall alltså fastställas.

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1981-11-12

Målnummer:
T314-78