I mål om fastighetsreglering uppkommer frågor dels huruvida ägare till fastighet som inlöses är berättigad att - utöver ersättning för värdet av fastigheten, beräknat på grundval av ortsprisutredning - erhålla gottgörelse för utgift för lagfartsstämpel i samband med köp av ersättningsfastighet dels huruvida kompensation för penningvärdeförsämring bör utgå enligt de grunder som gäller beträffande expropriationsersättning. Tillika spörsmål om betydelsen av att part i HovR:n medgivit att ränta å belopp som utdömdes skulle utgå efter vissa grunder men i HD frånfallit medgivandet.


Lagrum:
4 kap. 1 § 1 st. expropriationslagen (1972:719); 17 kap. 3 § första meningen rättegångsbalken (1942:740)

På ansökan av Stenungsunds kommun och Stiftelsen Stenungsunds bostäder påbörjade fastighetsbildningsmyndigheten i Stenungsunds lantmäteridistrikt d 31 maj 1972 förrättning avseende avstyckning från fastigheten Stenung Västergård 3:57 samt fastighetsreglering berörande fastigheterna Stenung Västergård 3:27, 3:57, 3:61,  3:79, 3:104, 3:280 och styckningslotten, allt i Stenungsunds kommun. De yrkade åtgärderna avsåg fastighetsbildning till viss del enligt fastställd tomtindelning och till viss del enligt fastställd stadsplan. Av de berörda fastigheterna ägdes Stenung Västergård 3:27 och 3:79 av Bengt C, som även arrenderade ett område av Stenung Västergård 3:57.

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelade vid fortsatt sammanträde d 14 juni 1972 fastighetsbildningsbeslut av innehåll bl a att fastigheterna Stenung Västergård 3:27, 3:61 3:79 och 3:104 samt ägofiguren nr 11 av 3:57 skulle avstås genom inlösen för att ingå i fastighetsreglering. Beslutet vann laga kraft.

Ersättningsfrågan behandlades därefter vid tre sammanträden inför fastighetsbildningsmyndigheten. Bengt C preciserade därvid sitt ersättningsyrkande för fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 samt arrenderätten till området av Stenung Västergård 3:57 till 360 000 kr avseende marknadsvärdet i febr 1973 jämte 6 procent ränta å ogulden köpeskilling från d 1 febr 1973, då marken tillträddes, eller det högre belopp vartill förrättningsmännen kunde komma med användning av den av kommunen tillämpade metoden. Härutöver yrkade Bengt C ersättning bl a för lagfartskostnader för anskaffning av likvärdigt objekt samt ränta efter 6 procent från d 1 febr 1973

Kommunen och stiftelsen erbjöd 94 000 kr såsom ersättning till Bengt C, innefattande ersättning för byggnader och trädgård, men bestred att utge ersättning för personligt intrång, då Bengt C nyttjat fastigheterna enbart som sommarbostad.

Såväl Bengt C som kommunen och stiftelsen åberopade olika jämförelseobjekt.

Fastighetsbildningsmyndigheten meddelade d 18 juni 1973 ersättningsbeslut, varigenom ersättningen till Bengt C fastställdes till 208 450 kr samt 1 550 kr för lagfartskostnad för nyförvärv och jämkning eller således tillhopa 210 000 kr, varutöver skulle utgå 6 procent upplupen ränta.

Mot ersättningsbeslutet anförde såväl kommunen och stiftelsen som Bengt C besvär hos Göteborgs TR, fastighetsdomstolen.

Kommunen och stiftelsen yrkade att ersättningen till Bengt C måtte bestämmas i enlighet med deras under förrättningen lämnade erbjudande 94 000 kr.

Bengt C yrkade att han måtte erhålla ersättning med dels 360 000 kr dels 3 600 kr för lagfartskostnad för anskaffande av ersättningsobjekt samt att han måtte tillerkännas dröjsmålsränta Härutöver yrkade han jämkning av det begärda ersättningsbeloppet 360 000 kr med hänsyn till den förändring som penningvärdet undergått sedan den överenskomna värderingstidpunkten d 1 febr 1973, vilken jämkning borde ske med beaktande av konsumentprisindex på hela beloppet för tiden d 1 febr-d 1 april 1973 och för tiden därefter till den dag domen vann laga kraft på ersättningsbeloppet med avdrag för 94 000 kr som Bengt C sistnämnda dag erhållit i förskott.

Parterna förebragte på ömse sidor jämförelsematerial och bevisning genom sakkunniga.

TR:n (rådmannen Dahlén, fastighetsrådet Olsson, rådmannen Eksell samt två nämndemän) meddelade utslag d 10 dec 1976, varvid TR:n med uppskattande av marknadsvärdet bestämde värdet per d 1 febr 1973 av fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 till 123 100 kr och förlusten av arrenderätten till del av Stenung Västergård 3:57 till 125 820 kr. Vidare anförde TR:n bl a: Med hänsyn till att Bengt C nyttjat de fastigheter, varom är fråga, allenast till sommarbostad, och till omständigheterna i övrigt anser TR:n att han ej visat fog för sitt yrkande om ersättning för kostnad för lagfart för ersättningsfastighet

På grund av den förändring penningvärdet undergått sedan kommunen och stiftelsen tillträtt ifrågavarande markområden bör såsom Bengt C yrkat jämkning ske av honom tillkommande ersättning i den del som ej motsvaras av till honom utbetalat förskott, 94 000 kr.

Jämkningen bör skäligen beräknas enligt gällande konsumentprisindex. Indexstegringen under berörda tid har uppgått till omkring 38 procent. Med hänsyn tagen härtill och till det utbetalade förskottet prövar TR:n skäligt fastställa Bengt C tillkommande återstående ersättning för fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 till 50 158 kr, avrundat 50 200 kr. Värdet av förlusten av arrenderätten bör efter samma grunder jämkas till 173 632 kr, avrundat 173 700 kr. Den sammanlagda ersättning kommunen och stiftelsen nu har att utgiva till Bengt C kommer härigenom att uppgå till 223 900 kr. Å sistnämnda belopp bör utgå ränta, beräknad efter 6 procent om året från tillträdesdagen, d 1 febr 1973, t o m d 31 dec 1975 samt för tiden därefter enligt gällande räntelag.

TR:n ändrar i så måtto fastighetsbildningsmyndighetens d 18 juni 1973 meddelade ersättningsbeslut, att TR:n fastställer Bengt C tillkommande ersättning för fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 till 144 200 kr samt för förlust av arrenderätten till ett område om 540 m2 av fastigheten Stenung Västergård 3:57 till 173 700 kr.

TR:n förpliktar därför kommunen och stiftelsen att solidariskt - sedan från den sålunda bestämda ersättningen för fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 avräknats utbetalat förskott - till Bengt C genast utge 223 900 kr jämte 6 procent årlig ränta därå från d 1 febr 1973 t o m d 31 dec 1975 samt för tiden därefter tills betalning sker enligt gällande räntelag.

Såväl kommunen och stiftelsen som Bengt C anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige.

Kommunen och stiftelsen yrkade att HovR:n måtte fastställa ersättningen till Bengt C till 110 000 kr jämte ränta å det belopp som översteg till Bengt C utbetalt förskott, dvs 16 000 kr, med 6 procent för tiden d 1 febr 1973-d 31 dec 1975 och enligt räntelagen för tiden därefter tills betalning skedde.

Bengt C yrkade att HovR:n måtte bestämma ersättningen till 363 600 kr, varav 3 600 kr som lagfartskostnader för ersättningsfastighet, samt att ersättningen måtte jämkas med hänsyn till föreliggande höjning i allmänna prisläget efter de grunder TR:n angett. Han yrkade härutöver ränta enligt de av TR:n angivna grunderna.

Part bestred motparts ändringsyrkanden

Parterna utvecklade sina synpunkter på värderingsfrågorna samt anförde beträffande frågorna om ersättning för framtida lagfartskostnader och jämkning av ersättningen på grund av inträffad penningvärdeförändring följande.

Kommunen och stiftelsen: Ersättning för framtida lagfartskostnader skall oberoende av värderingsmetod inte utgå. Såsom skälig ersättning i och för sig kan vitsordas en procent av värdet å de båda fastigheterna. - En jämkning av ersättningen på grund av inträffad penningvärdeförändring kan inte godtas. Bestämmelser om jämkning finns inte i fastighetsbildningslagen till skillnad från i expropriationslagen.

Bengt C: Om marknadsvärdet bestäms med utgångspunkt från pågående markanvändning" skall han vara berättigad till särskild ersättning för framtida lagfartskostnader vid nyförvärv av fastighet. Ersättningen bör bestämmas till en procent av fordrade beloppet eller således 3 600 kr. - Det finns inte någon grund för att jämkning av ersättningen i detta fall inte skall ske. Så skulle ha blivit fallet om ett expropriationsförfarande använts. Någon principiell skillnad när det gäller bestämmandet av löseskillingen vid inlösen enligt 9 kap fastighetsbildningslagen bör inte föreligga.

HovR:n hovrättspresidenten Stenberg, fastighetsrådet Bergentz, hovrättsrådet Boman, referent, och hovrättassessorn Ernström) fann i utslag d 16 juni 1978 på närmare utvecklade skäl marknadsvärdet d 1 febr 1973 å fastigheterna Stenung Västergård 3:27 och 3:79 kunna uppskattas till 130 000 kr och förlusten av arrenderätten till del av Stenung Västergård 3:57 vid samma tidpunkt böra bestämmas till 10 000 kr.

HovR:n anförde vidare bl a:

Såsom TR:n funnit har Bengt C inte visat fog för sitt yrkande om ersättning för lagfartskostnader för ersättningsfastighet - - -

Vid inlösen av mark och tomt enligt 41 och 47 §§ byggnadslagen liksom vid expropriation av mark skall fastställd ersättning jämkas om höjning skett i allmänna prisläget.

I föreliggande fall är det fråga om inlösen enligt fastighetsbildningslagen, där bestämmelser om jämkning saknas. Med hänsyn till de stora principiella likheter som enligt de tre lagarna föreligger vid inlösen synes det både lämpligt och skäligt att inte låta valet av förrättningsform få inverka på frågan om jämkning skall ske eller ej.

HovR:n anser att uppräkning av ersättningen bör ske med ledning av konsumentprisindex.

HovR:n anförde som sammanfattning: HovR:ns överväganden vid värderingen av Bengt C:s fastigheter leder fram till att marknadsvärdet  å fastigheterna d 1 febr 1973 kan uppskattas till 130 000 kr. Härtill skall sedan läggas ersättningen för arrendeområdet 10 000 kr. Sedan utbetalat förskott - 94 000 kr - frånräknats blir återstående ersättning 46 000 kr. Denna ersättning skall jämkas till följd av den höjning i allmänna prisläget som skett från värdetidpunkten till dagen för HovR:ns utslag. Ersättningen blir då 76 600 kr. Tvist om ränta å ersättningen föreligger inte.

HovR:n ändrade på så sätt TR:ns utslag att HovR:n förpliktade kommunen och stiftelsen att solidariskt till Bengt C utge 76 600 kr jämte 6 procent ränta härå från d 1 febr 1973 tills betalning skedde.

Bengt C anförde besvär och yrkade att HD utöver den av HovR:n fastställda löseskillingen för inlösenfastigheterna måtte tillerkänna honom gottgörelse för lagfartskostnad med 1 300 kr, att ersättningen för arrendeområdet måtte bestämmas till 173 255 kr, att den ytterligare ersättning som HD kunde komma att utdöma måtte uppräknas enligt konsumentprisindex med hänsyn till höjningen i allmänna prisläget efter värdetidpunkten samt att ränta på den ersättning som översteg förskottet å 94 000 kr måtte fastställas enligt de av TR:n angivna grunderna.

Kommunen och stiftelsen bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Gustafson, hemställde i betänkande att HD måtte meddela utslag enligt följande: Skäl. Enligt bestämmelserna i 8 kap 5 § 1 st fastighetsbildningslagen - - - se HD:s utslag - - - avrundat belopp av 2 900 kr.

Bengt C har i HD till stöd för sin talan beträffande ränteberäkningen framhållit att kommunen och stiftelsen i HovR:n godtagit de av TR:n angivna grunderna för bestämmande av ränta i målet. Vad sålunda förekommit kan emellertid inte i och för sig anses föranleda att räntan mot kommunens och stiftelsens bestridande i HD skall fastställas på sätt TR:n angivit. Vad HovR:n föreskrivit angående ränta i målet överensstämmer med vad som enligt 6 kap 16 § expropriationslagen i dess äldre lydelse och de vid ändringen år 1975 av detta lagrum meddelade övergångsbestämmelserna gäller beträffande ränta på expropriationsersättning, då skyldighet att utge sådan ränta uppkommit på grund av förhandstillträde före d 1 jan 1976. På grund härav och då de regleringsåtgärder varom i målet är fråga är av expropriationsliknande karaktär, bör ränta i målet skäligen bestämmas på sätt HovR:n angivit.

Slut. HD ändrar på det sätt HovR:ns utslag att kommunen och stiftelsen förpliktas att solidariskt till Bengt C utge ytterligare 2 900 kr, avseende ersättning för lagfartskostnad, jämte 6 procent ränta därå från d 1 febr 1973 tills betalning sker.

HD (JustR:n Bernhard, Westerlind, Welamson, referent, Erik Nyman och Jermsten) beslöt följande utslag:

Skäl. Enligt bestämmelserna i 8 kap 5 § 1 st fastighetsbildningslagen är ägare av fastighet som inlöses berättigad dels till ersättning motsvarande fastighetens marknadsvärde och dels till gottgörelse för skada som eljest uppkommer för honom genom inlösen. Dessa bestämmelser vilar, liksom motsvarande ersättningsregler i 4 kap 1 § 1 st expropriationslagen, på grundsatsen att fastighetsägarens samlade ekonomiska ställning efter inlösen av fastigheten skall vara densamma som om någon inlösen ej ägt rum. Fastighetsägaren är därför i princip berättigad att utöver ersättning för värdet av fastigheten erhålla gottgörelse för kostnader förorsakade av att fastigheten inlöses. Till sådana kostnader är att hänföra utgift för lagfartsstämpel i samband med köp av fastighet som anskaffas i stället för den som avstås genom inlösen.

I HD har upplysts att Bengt C på grund av inlösen av hans fastigheter anskaffat ett ersättningsobjekt Bengt C får därför anses ha åsamkats en av ifrågavarande tvångsinlösen föranledd kostnad för lagfart på sistnämnda fastighet. Utredningen i målet ger inte vid handen att de priser för jämförelseobjekt, som tjänat till ledning vid bestämmandet av marknadsvärdet för inlösenfastigheterna, omfattat ersättning för lagfartskostnad. Sådan ersättning kan därför inte, såsom kommunen och stiftelsen gjort gällande, anses inrymd i den Bengt C tillerkända löseskillingen i målet har ej heller i övrigt förebragts någon omständighet på grund varav ersättning ej bör utgå för lagfartskostnad i anledning av förvärvet av ersättningsfastigheten. Kommunen och stiftelsen har inte gjort någon erinran beträffande det härutinnan yrkade beloppet.

Vad angår beräkningen av den förlust Bengt C åsamkats genom arrenderättens upphörande godtager HD HovR:ns bedömning. Sådana omständigheter har inte förebragts att kommunen och stiftelsen, såsom Bengt C gjort gällande, på grund av eget medgivande är skyldiga att utge högre ersättning i detta hänseende än den HovR:n utdömt.

Kommunen och stiftelsen har bestritt yrkandet om jämkning av ytterligare ersättning i målet med hänsyn till ändring i penningvärdet, eftersom bestämmelse om sådan jämkning ej upptagits i fastighetsbildningslagen.

Med hänsyn till den principiella likheten mellan sådan inlösen varom i målet är fråga och expropriation får Bengt C anses berättigad till kompensation för penningvärdeförsämring enligt de grunder som gäller beträffande expropriationsersättning. Det i ersättning för lagfartsstämpel yrkade beloppet - som beräknats med ledning av det av HovR:n fastställda värdet av fastigheterna vid värdetidpunkten - bör därför uppräknas med hänsyn till den efter denna tidpunkt inträdda höjningen i det allmänna prisläget eller till ett avrundat belopp av 2 900 kr.

Beträffande ränteberäkningen är till en början att märka, att kommunen och stiftelsen i HovR:n, såsom de slutligen bestämde sin talan, yrkade att HovR:n skulle fastställa ersättningen till Bengt C till 110 000 kr - eller med andra ord att det belopp om 223 900 kr som TR:n förpliktat kommunen och stiftelsen att, utöver det utgivna förskottet å 94 000 kr, utge måtte nedsättas till 16 000 kr - men att något yrkande om ändring i fråga om ränteberäkningen inte framställdes.

Redan med hänsyn till föreskriften i 17 kap 3 § första meningen RB att dom ej får ges över annat eller mera än vad part i behörig ordning yrkat har HovR:n därför varit förhindrad att ändra ränteberäkningen beträffande 16 000 kr av det belopp om 76 600 kr som HovR:n förpliktat kommunen och stiftelsen att utge utöver det erlagda förskottet.

Också i fråga om kapitalbelopp som omfattas av HovR:ns prövning var kommunens och stiftelsens inställning i HovR:n, att ränta å belopp som kunde komma att utdömas borde utgå efter de av TR:n angivna grunderna. Detta ställningstagande innebar ett villkorligt medgivande i en fråga underkastad parternas dispositionsrätt. För fall där villkoret uppfyllts bör ett sådant medgivande följa samma regler som ett ovillkorligt medgivande i ett dispositivt tvistemål. HovR:n hade följaktligen bort lägga medgivandet till grund för sitt avgörande beträffande ränta å belopp som utdömdes. I HD har kommunen och stiftelsen visserligen frånfallit medgivandet. I likhet med vad som i NJA 1978 s 55 antagits beträffande parts återtagande av en återkallelse av vadetalan får emellertid beträffande återtagande i högre rätt av ett i lägre rätt gjort medgivande med karaktär av processhandling antagas, att återtagandet kan beaktas endast om det föranletts av alldeles speciella omständigheter. Någon omständighet av beskaffenhet att föranleda att det förevarande medgivandet får återtagas i HD har inte före bragts. Medgivandet skall därför läggas till grund för HD:s avgörande

Slut. HD ändrar på det sätt HovR:ns utslag att kommunen och stiftelsen förpliktas att solidariskt till Bengt C utge dels ytterligare 2 900 kr, avseende ersättning för lagfartskostnad, dels ränta å såväl detta belopp som det av HovR:n utdömda ersättningsbeloppet 76 600 kr efter 6 Procent från d 1 febr 1973 t o m d 31 dec 1975 samt enligt gällande räntelag för tiden därefter tills betalning sker.

Samtidigt avgjordes två mål om expropriation, där den i rubriken först angivna frågan förelåg och bedömdes på samma sätt som i förevarande mål, nämligen mellan Allan H och Inga H, å ena, samt Svedala kommun, å andra sidan, (nr DT 27) samt mellan Gösta B och Lerums kommun (nr DT 28).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
1981-06-05

Målnummer:
Ö667-78