Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken vid omfattande ombyggnad av stadsdelscentrum. Fråga om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet när lokalhyresgästen är näringsidkare och hyresvärden tar lokalen i anspråk för att få en ekonomiskt mer lönsam användning av lokalen efter om- och tillbyggnad.

Sedan år 1985 hyrde Eurostar av Svenska Bostäder biograflokalen Fontänen i Vällingby Centrum. År 2004 sade Svenska Bostäder upp hyresavtalet. I uppsägningshandlingen angav Svenska Bostäder bl.a. följande.

Orsaken till att förlängning av hyresförhållandet inte medges är dels att huset i vilket lokalen är belägen skall undergå en större om- och tillbyggnad och att ni uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av om- och tillbyggnaden, dels att vi har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skall moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet kommer att kunna nyttjas på ett effektivare, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt.

Eurostar avflyttade från lokalen i början av år 2005. Svenska Bostäder genomförde därefter en omfattande upprustning och ombyggnad av Vällingby Centrum, som innebar att det tillkom fler butiker och restauranger samt ett utökat nöjesutbud. Fontänen restaurerades och slogs samman med en nybyggnation under jord så att en biografanläggning med fem salonger tillskapades. Denna biografanläggning hyrs av SF Bio AB.

Eurostar väckte talan mot Svenska Bostäder vid Solna tingsrätt och yrkade skadestånd enligt 12 kap. 58 b § JB på grund av att Svenska Bostäder vägrat förlänga hyresförhållandet. Svenska Bostäder bestred käromålet och gjorde i första hand gällande att Eurostar funnit en godtagbar ersättningslokal (12 kap. 57 § första stycket 3 JB) och i andra hand att det förelegat befogad anledning att upplösa hyresförhållandet (12 kap. 57 § första stycket 4 JB).

Tingsrätten fann i dom den 19 februari 2008 att de två lokaler som Eurostar förhyrde sedan man lämnat Fontänen varken var för sig eller tillsammans utgjorde godtagbara ersättningslokaler samt att 12 kap. 57 § första stycket 4 JB inte var tillämplig. Tingsrätten förpliktade Svenska Bostäder att betala skadestånd till Eurostar med 3 083 025 kr och ersättning för rättegångskostnader.

Svenska Bostäder överklagade tingsrättens dom. I Svea hovrätt frånföll Svenska Bostäder förstahandsgrunden avseende ombyggnad och förklarade att bolaget godtog tingsrättens bedömning i fråga om ersättningsskyldighetens omfattning. Hovrätten ändrade inte tingsrättens dom (Svea hovrätts dom den 18 november 2008 i mål T 2393-08).

Sedan Svenska Bostäder överklagat hovrättens dom förklarade HD att det i målet skulle ha prövats om Svenska Bostäder haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 JB. HD undanröjde därför hovrättens dom och återförvisade målet till hovrätten (NJA 2011 s. 27).

Svea hovrätt

Svenska Bostäder yrkade att hovrätten skulle lämna Eurostars käromål utan bifall.

Eurostar bestred ändring.

Hovrätten (hovrättsråden Mats Walberg och Anna-Karin Winroth samt tf. hovrättsassessorerna Janina Kastevik och Emma Brehmer, referent) meddelade dom den 6 februari 2012. Efter en redogörelse för bakgrunden i huvudsak enligt inledningen till detta referat anförde hovrätten följande i domskälen.

Den fråga som hovrätten nu har att pröva är om Svenska Bostäder haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med Eurostar enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 JB. I denna del har parterna åberopat grunder och omständigheter i enlighet med vad som anges i tingsrättens dom.

Svenska Bostäder har till stöd för sin talan sammanfattningsvis påstått att det är ett sakligt skäl att i samband med den totala förändringen av Vällingby Centrum, till en ostridig kostnad av tre miljarder kr, inte medge Eurostar förlängning av hyresavtalet beträffande ensalongsbiografen Fontänen om 731 kvm och genom tillbyggnad göra om och utöka denna med en yta om 1 436 kvm, allt för att förse denna stadskärna med 200 000 invånare med den "ankaranläggning" som en multiplexbiograf med fem salonger utgör. Svenska Bostäders intresse av att genomföra förändringen väger tyngre än det intresse Eurostar haft att behålla hyresrätten till ensalongsbiografen.

Eurostar har i korthet gjort gällande att Svenska Bostäder inte haft sakligt skäl för uppsägningen och att Eurostars intresse av att behålla lokalen i vart fall ska anses väga tyngre än Svenska Bostäders skäl för uppsägning.

- - -

Har Svenska Bostäder haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet?

En lokalhyresgäst har enligt 12 kap. 56-60 §§ JB ett indirekt besittningsskydd som innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet. Skyddsreglerna motiveras utifrån behovet av skydd för det ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser och som han går miste om genom förlusten av den aktuella lokalen (prop. 1968:91 Bihang A s. 120).

Det indirekta besittningsskyddet begränsas dock på så sätt att rätten till ersättning kan falla bort i enlighet med vad som anges i 12 kap. 57 § första stycket 1-5. I punkterna 2 och 3 regleras den situationen då användningen av lokalen ska ändras genom att huset antingen ska rivas eller undergå större ombyggnad. Enligt den s.k. generalklausulen i punkten 4 kan rätten till ersättning vara utesluten om "hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet".

Vid tillämpningen av generalklausulen ska först prövas om hyresvärden har sakligt skäl för uppsägningen. Om så är fallet ska det därefter ske en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen.

Ett i motiven angivet exempel på när generalklausulen kan komma att tilllämpas är då hyresvärden avser att genomföra en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet och hyresgästen inte erbjuder kompensation genom att gå med på lika förmånliga villkor (prop. 1968:91 Bihang A s. 127). Andra situationer då hyresvärden kan anses ha sakligt skäl för uppsägning är då han själv behöver lokalen, för exempelvis tillsyn och skötsel av fastigheten eller för att utvidga en egen rörelse som bedrivs i fastigheten, eller då en annan hyresgäst hotar att säga upp sig om inte hyresvärden erbjuder ytterligare lokalyta och det är av stor betydelse för hyresvärden att behålla den aktuella hyresgästen (se SOU 1966:14 s. 333, Grauers, Nyttjanderätt, 13 uppl., 2010, s. 153 f., och rättsfallen NJA 1972 s. 515 och NJA 1984 s. 172).

Angående frågan huruvida Svenska Bostäder har haft sakligt skäl för uppsägning gör hovrätten följande överväganden.

Det är ostridigt att lokalen var i behov av förändring och att det i Vällingby Centrum behövdes en modern biografanläggning för att skapa ett attraktivt utbud och en ökad kundtillströmning. Uppsägningen har dock inte haft sin grund i en önskan från Svenska Bostäders sida att använda lokalen för annat ändamål än det som den redan användes för. Lokalen skulle även fortsättningsvis - efter moderniseringen och omstruktureringen - användas för biografverksamhet, om än i väsentligt utökad omfattning. Enligt hovrätten har det därmed inte varit fråga om någon sådan omläggning av brukningsändamålet som kan innebära att en hyresvärd har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Svenska Bostäder har inte heller i övrigt angett några omständigheter som skulle kunna anses utgöra sakligt skäl för uppsägning. Svenska Bostäder har därmed inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Vid denna bedömning är Svenska Bostäder skadeståndsskyldigt gentemot Eurostar. Om skadeståndets storlek råder inte någon tvist.

Hovrättens bedömning innebär att tingsrättens domslut inte ska ändras.

- - -

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

Högsta domstolen

Svenska Bostäder överklagade och yrkade att HD skulle lämna Eurostars käromål utan bifall.

Eurostar motsatte sig att hovrättens dom ändrades.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Olle Bergsten, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom.

Domskäl

Bakgrund

I punkterna 1-4 tecknas bakgrunden i överensstämmelse med inledningen till referatet.

5. Frågan i målet är om det skäl som Svenska Bostäder angett för att vägra medge förlängning av hyresavtalet utgör sådan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet som enligt 12 kap. 57 § första stycket 4 JB medför att hyresgästen inte har rätt till ersättning.

Tillämpliga bestämmelser

6. En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen har han enligt 12 kap. 56-60 §§ JB i stället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Rätten till ersättning kan dock falla bort enligt vad som anges i 12 kap. 57 § första stycket 1-5.

7. De bestämmelser som här närmast är av intresse är de likartat uppbyggda 12 kap. 57 § första stycket 2 och 3 JB (rivningsfallet respektive ombyggnadsfallet) samt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4. Rivningsfallet innebär att hyresvärden, för det fall huset ska rivas, är ersättningsskyldig, om hyresvärden inte anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Ombyggnadsfallet innebär att hyresvärden, för det fall huset ska undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden, är ersättningsskyldig om hyresvärden inte anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. Enligt generalklausulen i punkten 4 faller ersättningsskyldigheten bort - utan krav på anvisning av annan godtagbar lokal - om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

8. Rivnings- och ombyggnadsfallen avser enligt vad som anges i motiven typiserade situationer. Hyresvärden behöver inte ange några bevekelsegrunder för rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intressen beaktas genom rätten till ersättning för det fall hyresvärden inte anvisar en annan godtagbar lokal. Det rör sig om ett slags legal intresseavvägning (jfr Bertil Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 10 uppl. 2012, s. 110 f.).

9. När hyresvärden åberopat någon annan grund för upplösning av hyresförhållandet än dem som regleras i punkterna 2 och 3 kan generalklausulen komma att tillämpas. Hyresvärdens avsikt att riva eller bygga om det hus i vilket lokalen är belägen kan även då beaktas (jfr NJA 2011 s. 27).

10. Vid tillämpningen av generalklausulen ska först prövas om hyresvärden har sakliga skäl för uppsägningen, vilket bl.a. innebär att den ska bäras upp av ett legitimt intresse. Endast den eller de anledningar till uppsägning som angetts i uppsägningshandlingen kan prövas (se NJA 1981 s. 675). Om hyresvärden befinns ha sakliga skäl ska en avvägning ske mellan sakskälet och hyresgästens intresse av att behålla lokalen. (Se prop. 1968:91 Bihang A s. 125 ff., SOU 1966:14 s. 328 och SOU 1961:47 s. 90.)

Sakligt skäl?

11. Den första frågan att ta ställning till är om Svenska Bostäder hade ett sakligt skäl för att säga upp hyresavtalet och om det skälet angavs i uppsägningshandlingen. De omständigheter som framgår av Svenska Bostäders grund för bestridande går i vissa avseenden utöver vad som framgår av uppsägningshandlingen, men måste i dessa delar åtminstone i stora drag ha varit välbekanta för Eurostar genom de förhandlingar som föregick uppsägningen. Den i målet angivna bestridandegrunden kan därför i huvusak läggas till grund för bedömningen i målet. Frågan är således om det var ett sakligt skäl för uppsägning att Vällingby Centrum skulle förändras totalt och Fontänen därvid göras om till en multiplexbiograf med flera salonger.

12. Den planerade tillbyggnaden av lokalen innebar att det inte längre skulle vara samma objekt som var tillgängligt för uthyrning (jfr NJA 2007 s. 303 samt Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen en kommentar, 10 uppl., s. 782). En förutsättning för de planerade åtgärderna var därför att hyresavtalet upphörde. Det är ostridigt mellan parterna att tillbyggnaden var väl motiverad företagsekonomiskt. Således hade Svenska Bostäder härigenom sakligt skäl för uppsägningen.

Intresseavvägning

13. Det som ska vägas är Svenska Bostäders intresse av att bygga ut lokalen mot Eurostars intresse av att kvarstanna i lokalen utan de planerade förändringarna. Eurostars intresse av att hyra den utbyggda biograflokalen saknar däremot relevans för bedömningen eftersom det inte är samma hyresobjekt. På motsvarande sätt har det inte heller någon betydelse vilket intresse Svenska Bostäder hade av att hyra ut multiplexanläggningen till någon annan än Eurostar.

14. På Eurostars sida bör i intresseavvägningen beaktas följande. Verksamheten i lokalen hade bedrivits i närmare 20 år med vissa investeringar. Lokalen hade ett fördelaktigt läge i ett tättbefolkat område utan konkurrens från andra anläggningar. Någon likvärdig ersättningslokal fanns inte att tillgå i närområdet, även om biografverksamheten i viss utsträckning kunde fortsätta en tid i andra lokaler. Lönsamheten i verksamheten var god, vilket dock delvis hade sin orsak i en låg hyra som antagligen skulle ha höjts vid en förlängning av hyresavtalet. Eurostar driver ett flertal biografer runt om i Sverige och var således i och för sig inte beroende av att kunna vara kvar i Fontänen. Dessa omständigheter innebär sammantaget att Eurostar hade ett ganska betydande intresse av att stanna kvar i lokalen.

15. Mot bakgrund av den planerade omfattande omdaningen av Vällingby Centrum hade Svenska Bostäder emellertid ett uppenbart starkt intresse av att biografanläggningen byggdes ut till att omfatta flera salonger. Detta väger över Eurostars intresse. Svenska Bostäder hade därför befogad anledning att säga upp hyresavtalet.

16. Det sagda innebär att hovrättens dom ska ändras och Eurostars talan ogillas. - - -.

Domslut

Med ändring av hovrättens dom i själva saken lämnar HD Eurostar Aktiebolags talan utan bifall.

- - -

HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Lena Moore, referent, Agneta Bäcklund, Svante O. Johansson och Lars Edlund) meddelade den 19 december 2013 följande dom.

Domskäl

Bakgrund

I punkterna 1-4 tecknas bakgrunden i överensstämmelse med inledningen i referatet.

Frågan i målet

5. Frågan i målet gäller om en lokalhyresgäst som driver näringsverksamhet har rätt till ersättning när hyresförhållandet upplöses och närmare bestämt om de skäl som Svenska Bostäder angett för att vägra medge förlängning av hyresavtalet utgör sådan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet som enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB medför att Eurostar inte har rätt till ersättning.

Lokalhyresgästs rätt till ersättning vid vägrad förlängning av hyresförhållandet

6. En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen har han eller hon enligt 12 kap. 56-60 §§ JB i stället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Behovet av rättsligt skydd för en lokalhyresgäst gör sig enligt förarbetena gällande framför allt i sådana fall där hyresgästen driver förvärvsverksamhet av något slag i lokalen och betingas väsentligen av hyresgästens intresse av att inte genom hyresförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Vid utformningen av ersättningsreglerna har lagstiftaren utgått från att en förlängning av hyresförhållandet normalt ska ske. Huvudregeln är därför att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. (Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 120 och 123.)

7. Rätten till ersättning kan falla bort enligt bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 1-5 JB. De bestämmelser som närmast är av intresse i målet är punkterna 2-4. Enligt dessa faller ersättningsskyldigheten bort när hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet.

8. I uttrycket befogad anledning ligger att skälen för avflyttning ska vara av saklig art. I rättspraxis ställs inte några högre krav för att skälen för att inte förlänga kontraktet ska anses vara sakliga. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse (se bl.a. NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172 och NJA 2007 s. 1018).

9. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Det handlar om en avvägning mellan parternas motstående intressen. (Jfr a. prop. Bihang A, s. 125.)

10. Lagstiftaren har särskilt reglerat denna intresseavvägning för rivnings- och ombyggnadsfall (bestämmelsens punkt 2 och punkt 3) med hänvisning till att det är fråga om betydelsefulla och ofta förekommande situationer. Av förarbetena framgår att det för dessa fall är angeläget att hyresgästens anspråk på skydd inte får medföra att önskvärd byggnads- och stadsförnyelse motverkas genom att betungande ekonomiska förpliktelser läggs på fastighetsägarna.

Vidare framgår att någon prövning av den tillämnade åtgärdens ändamålsenlighet och lämplighet inte ska göras vid intresseavvägningen. Regleringen innebär att hyresvärden undgår ersättningsskyldighet om denne anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen. En skyldighet för hyresvärden att anvisa lokalhyresgästen en annan lokal ansågs innebära en lämplig avvägning mellan parternas intressen i dessa fall. (SOU 1966:14 s. 330 och a. prop. Bihang A, s. 126 f.)

Generalklausulen

11. Enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB faller ersättningsskyldigheten bort om hyresvärden i annat fall (än som avses i punkterna 1-3) har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

12. Ett fall där generalklausulen enligt förarbetena kan tillämpas och som hovrätten har hänvisat till är när det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag (omläggning av brukningsändamålet), om inte lokalhyresgästen erbjuder sig att gå med på lika förmånliga villkor. En omläggning av verksamheten under sådana förhållanden borde enligt förarbetena utgöra befogad anledning att inte förlänga kontraktet. (Se a. prop. Bihang A, s. 127; jfr SOU 1966:14 s. 331 ff.). Någon sådan situation är inte för handen i förevarande mål.

13. För övriga fall har det överlämnats till rättstillämpningen att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lägenheten ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.

Intresseavvägningen enligt generalklausulen

14. Vid intresseavvägningen bör enligt förarbetena på hyresgästens sida beaktas bl.a. dennes behov av lokalen och möjligheten att erhålla en annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, hyresgästens beroende av en viss kundkrets eller ett visst affärsläge. (A. prop. Bihang A, s. 127; jfr SOU 1966:14 s. 333 f.).

15. För en näringsdrivande hyresgästs del är det i första hand fråga om en bedömning av dennes intresse av att kunna fortsätta driva sin verksamhet med i huvudsak oförändrad lönsamhet. Av betydelse är också om en godtagbar ersättningslokal finns att tillgå. Viss hänsyn kan också tas till om verksamheten utgör en väsentlig del av hyresgästens hela affärsrörelse (jfr NJA 1984 s. 172).

16. För hyresvärdens del ska tyngden av de sakliga skäl denne har anfört för att ta lokalen i anspråk värderas. Enligt förarbetena ska också vid intresseavvägningen räknas hyresvärden tillgodo om denne erbjudit viss ekonomisk kompensation eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal.

17. Vid bedömning av sådana situationer som täcks av såväl rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna som generalklausulen bör följande beaktas. I de förstnämnda fallen behöver hyresvärden inte påvisa sakliga skäl, utan sådana anses i princip alltid föreligga när det är fråga om rivning eller ombyggnad av det aktuella huset. Den legala intresseavvägningen som här gjorts innebär att även när rivningen eller ombyggnaden ingår i en önskvärd byggnads- och stadsförnyelse ska hyresgästen kompenseras med antingen ny lokal eller ersättning i pengar. Detta måste få betydelse också vid en intresseavvägning enligt generalklausulen. Det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse bör alltså i normalfallet inte i sig anses vara en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, dvs. att hyresgästen då måste lämna lokalen utan någon form av kompensation. Här får i stället göras en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter. Vid intresseavvägningen kan då bl.a. beaktas hur betungande det är för hyresvärden att anskaffa en ersättningslokal eller betala ersättning till hyresgästen.

Bedömningen i detta fall

18. Svenska Bostäder har sammanfattningsvis preciserat grunden för sitt bestridande och sitt intresse av att ta lokalen i anspråk enligt följande. Bolaget hade för avsikt att efter renovering och tillbyggnad av biograflokalen utnyttja fastigheten i dess helhet på ett effektivare, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt (se p. 2). Syftet med att ta biograflokalen i anspråk var att i samband med den totala ombyggnaden av Vällingby Centrum kunna förse stadsdelens 200 000 innevånare med den "ankaranläggning" som en multiplexbiograf med fem salonger utgör. Genom uppsägningen blev bolaget av med den dåliga affär som hyresavtalet med Eurostar innebar och fick en ny kapitalstark hyresgäst med känt varumärke, vilket möjliggjorde en kraftigt höjd hyresintäkt.

19. Det anförda utgör sakliga skäl för att inte förlänga hyresavtalet. Svenska Bostäders intresse av att ta i anspråk biograflokalen för att i samband med omdaningen av Vällingby Centrum bygga om den till en femsalongsbiograf väger tungt.

20. Mot Svenska Bostäders intresse av att disponera biograflokalen ska vägas Eurostars intresse av att stanna kvar i den befintliga lokalen, dvs. utan de planerade förändringarna.

21. Eurostar har i denna del sammanfattningsvis anfört följande. Fontänen var den mest vinstgivande biografen i Eurostars biografkedja, som omfattade 16 biografer, och svarade för en betydande del av Eurostars resultat. Den hade ett gynnsamt läge och saknade helt konkurrens från andra biografer i området. Det var uteslutet för Eurostar att på egen hand finna en ersättningslokal som tillnärmelsevis motsvarade biograflokalen; det var en unik biograf som k-märktes under Eurostars 20-åriga innehavstid.

22. Av det sagda följer att Eurostar hade ett betydande intresse av att stanna kvar i lokalen.

23. Det ska även vägas in att Svenska Bostäder inte erbjöd Eurostar någon ekonomisk kompensation eller något slag av ersättningslokal. Vidare ska beaktas att Svenska Bostäder - som kom att investera tre miljarder kronor på nydaningen av Vällingby Centrum, varav drygt 70 miljoner kronor på om- och tillbyggnaden av biografen Fontänen - hade ekonomiskt utrymme att kompensera Eurostar inför upplösningen av hyresförhållandet (jfr beträffande ett ombyggnadsfall NJA 1991 s. 419).

24. Vid en samlad bedömning väger Eurostars intresse av att behålla lokalen tyngre än de skäl som Svenska Bostäder har anfört till stöd för uppsägningen. Svenska Bostäder har alltså inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet i den mening som avses i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB.

25. Hovrättens domslut ska alltså fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD:s dom meddelad: den 19 december 2013.

Mål nr: T 1076-12.

Lagrum: 12 kap. 57 § JB.

Rättsfall: NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172, NJA 1991 s. 419, NJA 2007 s. 1018, NJA 2011 s. 27.

NJA 1972 s. 515; NJA 1984 s. 172; NJA 1991 s. 419; NJA 2007 s. 1018; NJA 2011 s. 27
NJA 2013 s 1112 (nr 14)

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2013-12-19

Målnummer:
T1076-12