Mål om omprövning av tomträttsavgäld. Parterna har ansetts disponera över föremålet för processen inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av den oskadlighetsprövning som rätten ska göra enligt 13 kap. 24 § första stycket jordabalken.


Lagrum:
13 kap. 1 §, 4 §, 10 §, 11 §, 21 § och 24 § och 21 kap. 5 § jordabalken (1970:994); 17 kap. 3 § och 35 kap. 3 § rättegångsbalken (1942:740); 7 § förmånsrättslagen (1970:979)

Malmö tingsrätt, fastighetsdomstolen

Malmö kommun äger fastigheten Malmö Keramikvasen 1, som är upplåten med tomträtt till HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie.

Kommunen väckte talan mot bostadsrättsföreningen vid Malmö tingsrätt angående omprövning av tomträttsavgäld. Kommunen yrkade att den årliga tomträttsavgälden skulle fastställas till 1 090 550 kr för den avgäldsperiod som började den 1 januari 2011 samt att föreningen skulle förpliktas att vid domstillfället till kommunen erlägga de avgiftshöjningar (skillnadsbelopp) som då kunde ha förfallit till betalning och att på beloppet betala ränta enligt 5 § räntelagen till dess domen vunnit laga kraft och för tiden därefter enligt 6 § räntelagen tills betalning skedde.

Föreningen bestred yrkandena men medgav att den årliga tomträttsavgälden fastställdes till 662 592 kr. Ränteyrkandet vitsordades som skäligt i och för sig.

Kommunen anförde bl.a. följande.

I rättspraxis har en realränta motsvarande 3 procent genomgående ansetts skälig. Med beaktande av den s.k. triangeleffekten är en avgäldsränta om 3,25 procent skälig.

Den av kommunen yrkade tomträttsavgälden är betydligt lägre än vad en rent matematisk beräkning av 3,25 procents avkastning på tomtvärdet, 56 600 000 kr, skulle resultera i. Detta beror på att kommunen tar hänsyn till faktorer av bostadspolitisk natur och andra omständigheter när man föreslår tomträttsinnehavare ändring av tomträttsavgälden. Till följd därav är den tomträttsavgäld som kommunen yrkar betydligt lägre än vad en strikt tillämpning av avgäldsränta, beräknad på marknadsvärde, skulle ge vid handen.

Markvärdet för den i målet aktuella fastigheten är vid tidpunkten för omprövningen av avgälden för kommande period avsevärt högre än motsvarande värde vid tiden för den senaste avgäldsregleringen. För att skälig del av denna markvärdestegring ska tillföras kommunen ska avgälden för kommande period fastställas i enlighet med kommunens yrkande.

Föreningen vitsordade att kommunen ägde rätt till höjning av tomträttsavgälden. Föreningen ifrågasatte dock sättet på vilket den nya tomträttsavgälden hade beräknats.

Föreningen anförde bl.a. att, med den beräkningsgrund som föreningen gjorde gällande, fastighetens värde, som skulle ligga till grund för bestämmande av den framtida avgälden, kom att uppgå till 33 129 600 kr. Den avgäldsränta som gällande praxis fastslagit uppgick till 3,25 procent. Med tillämpning av denna avgäldsränta på det nu framräknade värdet skulle tomträttsavgälden enligt föreningen uppgå till 1 076 712 kr per år.

Föreningen gjorde även gällande att den inte var skyldig att betala en högre tomträttsavgäld än den som svarade mot den avgäldsränta som kommunen tillämpat för andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. Kommunen tillämpade enligt egen uppgift av bostadspolitiska skäl en lägre avgäldsränta än vad en matematisk beräkning ledde fram till. En sådan "rabattering" av avgäldsräntan måste av likabehandlingsskäl tillämpas enhetligt. Föreningen gjorde därför gällande att motsvarande reducering av avgäldsräntan som tillämpats för andra tomträttshavare i kommunen skulle tillämpas även för den ifrågavarande tomträtten. Tomträttsavgälden uppgick med beaktande av rabatten då till 662 592 kr per år. Föreningen medgav detta belopp att utges som årlig tomträttsavgäld.

Fastighetsdomstolen (rådmännen Björn Wendel och Katarina Persson, fastighetsrådet Torsten Sojdelius samt två nämndemän) anförde följande i dom den 20 april 2011.

Domskäl

Fastighetsdomstolen har avgjort målet efter att ha hållit huvudförhandling. Parterna har åberopat viss skriftlig och muntlig bevisning.

Enligt bestämmelserna om omprövning av tomträttsavgäld i 13 kap. 11 § JB ska avgälden för den kommande perioden bestämmas på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen. Vid bedömningen av markvärdet ska hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som gäller i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Värdetidpunkten, som inte är preciserad i lagtexten, har i praxis ansetts vara tidpunkten då den nya avgäldsperioden börjar, dvs. i detta fall den 1 januari 2011.

Med markvärdet avses ett tänkt saluvärde på marken i avröjt skick, dvs. värdet av den tomtmark upplåtaren ställt till tomträttshavarens förfogande. Detta markvärde - avgäldsunderlaget - ska i första hand bestämmas som ett efter ortens pris beräknat värde för nybebyggelse med tillåtet utnyttjande enligt gällande planer och med iakttagande av de föreskrifter som enligt tomträttsavtalet gäller för fastighetens användning och bebyggelse.

Tomträttsavgälden bör enligt förarbetena till 13 kap. 11 § JB motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Avgäldsräntan har i senare praxis bestämts med utgångspunkt från en långsiktig realränta om tre procent. Bedömningen har gjorts i ett tidsperspektiv om minst 30 år (NJA 1986 s. 272 och 1990 s. 714).

Ett av de grundläggande syftena med tomträttsinstitutet är att tomträttsupplåtaren ska få tillgodogöra sig värdestegringen på den upplåtna marken. Detta syfte tillgodoses genom att avgäldsunderlaget - värdet av den upplåtna marken - fastställs särskilt för varje avgäldsperiod. I rättspraxis har sedan länge godtagits att hänsyn även tas till den markvärdestegring och avkastningsökning som äger rum under avgäldsperioden, den s.k. triangeleffekten. Med beaktande av triangeleffekten har avgäldsräntan i allmänhet därefter bestämts till 3,75 procent för 10-åriga avgäldsperioder och 4,5 procent för 20-åriga perioder. Den långsiktiga realräntan har därvid bedömts uppgå till tre procent och kompensation för värdestegringen under avgäldsperioden har således erhållits genom att realräntan uppräknats med en faktor 1,25 respektive 1,5. Vid antaganden om att marken är realvärdesäker motsvarar det en årlig inflation om fem procent. Fastighetsdomstolen har i dom 2010-02-12, mål nr F 11010-08 m.fl., gjort bedömningen att triangeleffekten bör bestämmas utifrån Riksbankens inflationsmål om två procent motsvarande en faktor för triangeleffekt om 1,086 för 10-åriga avtal. Motsvarande bedömning har gjorts av Svea hovrätt i dom 2009-06-01, mål T 3353-08. HD har inte meddelat prövningstillstånd i det målet.

Markvärdet

I förarbetena till tomträttslagstiftningen framhålls att värderingen av marken utgör det viktigaste ledet i avgäldsregleringen. Den metod som tillämpats i praxis för fastställandet av markvärdet vid beräkningen av avgälden har i första hand varit att jämföra med försäljningar av obebyggd tomtmark som i fråga om läge och andra värdepåverkande faktorer så långt möjligt motsvarat vad som har gällt för prövningsfastigheten, den s.k. ortsprismetoden. I målet har kommunen åberopat en ortsprisutredning utförd av Svefa genom civilingenjören Dan Neland. Föreningen har åberopat granskningspromemorior upprättade av Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB genom civilingenjören Peter Samuelsson.

Prövningsfastigheten är belägen centralt i Oxie som är ett samhälle ca 8 km sydost om Malmö centrum. Det redovisade ortsprismaterialet utgörs till övervägande delen av försäljningar för nyexploatering i de yttre delarna av Malmö. Oxie får däremot betraktas som en fristående förort till Malmö. Såväl läget, bebyggelsens karaktär och den omgivande miljön skiljer sig väsentligt åt mellan prövningsfastigheten och de i ortsprismaterialet ingående fastigheterna. Utifrån ett fastighetsmarknadsperspektiv utgör de olika delmarknader. Antalet jämförelseobjekt är få och endast ett av dem är beläget i Oxie. Att utifrån det begränsade ortsprismaterialet dra några säkra slutsatser beträffande markvärdet för prövningsfastigheten förefaller svårt, särskilt som materialet indikerar en stor skillnad i markvärde mellan prövningsfastigheten och jämförelseobjekten. Dan Neland har med utgångspunkt från de vid fastighetstaxeringen fastställda riktvärdena funnit att småhustomter i det aktuella riktvärdeområdet i Oxie har ett riktvärde som är 23 procent lägre än genomsnittet för jämförelseobjekten. Han har därför justerat jämförelseobjektens köpeskillingar i motsvarande mån. Samtidigt har han i sitt utlåtande bedömt att taxeringsvärdet för prövningsfastigheten är för högt, vilket borde resultera i en större reducering av den värdenivå som beräknats för jämförelseobjekten. Ortsprisjämförelsen avseende försäljningar av tomtmark för flerfamiljshus indikerar att den för jämförelseobjekten genomsnittliga nivån ligger ca 33 procent högre än den för prövningsfastigheten bedömda nivån. Ortsprisjämförelsen framstår därför som högst osäker och bedöms inte kunna läggas till grund för några säkra slutsatser beträffande prövningsfastighetens markvärde.

En annan svårighet vid ortsprisjämförelsen är att belägga den eventuella inverkan på markvärdet av den annorlunda typ av boende som prövningsfastigheten erbjuder jämfört med traditionell flerfamiljsbebyggelse. Parterna är dock ense om att markvärdet för flerfamiljshus med angivna planförutsättningar kan bedömas uppgå till 1 200 kr per kvm BTA. Föreningen anser att detta värde bör vara utgångspunkt för bestämmande av markvärdet för prövningsfastigheten i sin helhet, oavsett att viss del av bebyggelsen utgörs av radhus och kedjehus. Kommunen har däremot gjort gällande att fastigheten har ett mervärde främst på grund av möjligheterna att avstycka tomterna för i vart fall rad- och kedjehusen till särskilda fastigheter.

Dan Neland har i sitt värdeutlåtande valt att värdera flerfamiljshusens tomtmark med utgångspunkt från tillåten byggrätt uttryckt i kvm BTA medan rad- och kedjehusens tomtmark värderats utifrån ett markvärde för varje tomt bestämt med ledning av ortsprisjämförelse med överlåtelser av småhustomter. Fastigheter innehållande fler än två lägenheter fördelade på byggnader som vid fastighetstaxering betraktas som småhus är en svårvärderad kategori fastigheter. De är inte direkt jämförbara med traditionell flerfamiljsbebyggelse men inte heller med småhus av typen egna hem som utgör särskilda fastigheter. Vid fastighetstaxering har man valt att utgå från de riktvärden som gäller för småhus, men där anpassningen till bedömda marknadsvärdenivåer för s.k. grupphusområden görs genom tämligen grova reduceringsschabloner. Även markvärdets andel av totalvärdet bygger i stor utsträckning på s.k. tomtvärdetabeller med osäkert underlag. Det framstår därför inte som lämpligt att för den aktuella fastighetskategorin lägga resultat från fastighetstaxeringen till grund för bestämmande av markvärdet. Av enbart den omständigheten att prövningsfastighetens taxeringsvärde bestämts med olika utgångspunkt för den bebyggelse med tillhörande tomtmark som utgörs av rad- och kedjehus jämfört med den som utgörs av flerfamiljshus kan inte dras slutsatsen att markvärdet för de olika kategorierna i förevarande fall skiljer sig åt.

Markvärdet för prövningsfastigheten ska i princip bestämmas som ett tänkt marknadsvärde för fastigheten i avröjt skick med de förutsättningar som detaljplan och tomträttsavtal ger. Det får i och för sig förutsättas att exploatering av fastigheten skett med utgångspunkt från att maximera det ekonomiska utbytet, varför den befintliga bebyggelsens omfattning utgör en presumtion för den realistiska omfattningen av byggrätten i de fall den avviker från vad detaljplanen tillåter. Frågan blir då närmast om avsaknaden av begränsningar för fastighetsbildning och möjligheten att uppföra bebyggelse i form av rad- och kedjehus i detta fall skapar ett mervärde utöver värdet för byggrätt i form av flerfamiljshus. Förutsättningen för att ett sådant mervärde ska uppkomma torde vara att slutprodukten, dvs. lägenheter i rad- eller kedjehus, har ett högre värde än jämförbara lägenheter i flerfamiljshus. Peter Samuelsson har redovisat en jämförelse mellan försäljningar av de olika lägenhetstyperna i området. Mätt som genomsnittligt pris per kvm BOA är skillnaderna mellan de olika kategorierna små. Variationerna inom respektive kategori är betydligt större. Inte heller med ett hypotetiskt hänsynstagande till skillnaderna i lägenhetsstorlek utifrån en värderelation beräknad från fastighetstaxeringens riktvärden ger prisjämförelsen något entydigt stöd för slutsatser beträffande markvärdet för rad- och kedjehus jämfört med flerfamiljshus. Det finns sannolikt ett flertal andra - i jämförelsen okända - faktorer som kan ha haft väsentlig inverkan på priset, t.ex. standard, underhållets skick och läge i området.

Inte heller den av kommunen åberopade jämförelsen mellan försäljningar i Oxie av småhus på avstyckade fastigheter upplåtna med tomträtt jämfört med försäljningar av lägenheter i småhus upplåtna med bostadsrätt styrker att markvärdet för lägenheter i rad- och kedjehusen inom prövningsfastigheten ska sättas högre än markvärdet för byggnader innehållande lägenheter i flerfamiljshus. Jämförelsen avser bebyggda fastigheter av typen rad- och kedjehus och köpeskillingens fördelning på mark- och byggnadsvärde är okänd. Köpeskillingarna för såväl tomträttsfastigheterna som bostadsrätterna inkluderar värdet av nyttjanderätten till tomtmarken, men ersättningen för detta kan ha bestämts utifrån olika principer genom tomträttsavgäld respektive avgift till bostadsrättsförening i ett område med blandad småhus- och flerfamiljshusbebyggelse. Den kan därför inte heller anses utgöra någon säker indikation på huruvida den vid taxeringen tillämpade schablonen för grupphusområden är korrekt eller inte.

Vid en samlad bedömning finner fastighetsdomstolen därför inte visat att markvärdet för lägenheter i rad- och kedjehus inom prövningsfastigheten ska bestämmas till högre belopp per kvm BTA än vad parterna är ense om för flerfamiljshusen. Det totala markvärdet ska således inte bestämmas till högre belopp än vad föreningen medgivit, dvs. 1 200 kr per kvm BTA. Det innebär att markvärdet för Keramikvasen 1 ska bestämmas till 33 130 800 kr.

Avgäldsräntan

Parterna i målet är ense om att avgäldsräntan vid tioåriga avgäldsperioder enligt gällande praxis ska bestämmas till 3,25 procent. Föreningen har emellertid invänt att kommunen i praktiken inte ställer större krav på tomträttsavgäld än vad som motsvarar ca två procent av markvärdet. Vid beräkningarna av kraven på avgäldshöjningar använder sig kommunen av olika schablonmetoder för fastigheter med grupphusbebyggelse beroende på om bebyggelsen utgörs av flerfamiljshus eller rad- och kedjehus taxerade som småhus. Det står enligt föreningen i strid med principen om likabehandling.

Föreningens invändning innebär att föreningen gör gällande att kommunens yrkanden står i strid med den s.k. likställighetsprincipen. Fastighetsdomstolen kan dock inte finna annat än att de av kommunen tillämpade schablonmetoderna som ligger till grund för kommunens yrkanden står i överensstämmelse med denna. Kraven på avgäldshöjningar beräknas efter enhetliga principer för alla grupphusområden inom kommunen och tomträttshavarna till fastigheter bebyggda med grupphusbebyggelse av blandat slag såsom prövningsfastigheten behandlas därför på samma sätt. Kommunens metoder att beräkna nya avgälder innebär i sig inte någon särbehandling med avseende på olika kategorier tomträttshavare utan är endast ett uttryck för kommunens uppfattning om hur markvärdena fördelar sig. Schablonmetoderna får närmast ses som ett förenklat hjälpmedel att utifrån bostadssociala utgångspunkter beräkna en skälig avgäldsnivå. I den situationen att denna inte accepteras av tomträttshavaren har fastighetsdomstolen att med tillämpning av bestämmelsen i 13 kap. 11 § JB bestämma en skälig avgäld. Vad som därvid utgör skälig avgäldsränta får bedömas med ledning av gällande praxis, vilken parterna i och för sig är överens om.

Med stöd av det ovan anförda finner fastighetsdomstolen att avgäldsräntan i detta fall ska bestämmas till 3,25 procent.

Sammanfattning

Tomträttsavgälden för Keramikvasen 1 ska således bestämmas med utgångspunkt från ett markvärde om 1 200 kr per kvm BTA - beräknat med ledning av utnyttjad byggrätt - och en avgäldsränta om 3,25 procent. Avgälden kan då beräknas till 1 076 751 kr. För de avgälder som har förfallit till betalning ska föreningen förpliktas att omgående till kommunen betala skillnadsbeloppen mellan tidigare avgäld och ny avgäld jämte ränta på beloppen enligt 5 § räntelagen från den 1 januari 2011 tills domen vunnit laga kraft samt enligt 6 § samma lag för tiden därefter till dess betalning sker.

Domslut

1. Fastighetsdomstolen fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Malmö Keramikvasen 1 för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2011 till 1 076 751 kr.

2. HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie ska till Malmö kommun utge halvårsvis förfallna belopp som utgör skillnaden mellan ny avgäld och hittills utgående avgäld jämte årlig ränta på varje skillnadsbelopp från respektive förfallodag, enligt 5 § räntelagen för tiden innan domen vunnit laga kraft och enligt 6 § samma lag för tiden därefter, till dess betalning sker.

Hovrätten över Skåne och Blekinge

Bostadsrättsföreningen överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle fastställa årlig tomträttsavgäld till 662 592 kr.

Kommunen motsatte sig att fastighetsdomstolens dom ändrades.

Hovrätten (hovrättslagmannen Lars Sjöström, hovrättsrådet Lena Serrander, fastighetsrådet Per-Gunnar Andersson och tf. hovrättsassessorn Nathalie Dahlén) anförde följande i dom den 15 december 2011.

Hovrättens skäl

Parterna har i huvudsak åberopat samma grunder och omständigheter som vid fastighetsdomstolen.

Hovrättens bedömning

Markvärdet

Hovrätten finner inte skäl för annan bedömning vad avser markvärdet för fastigheten Malmö Keramikvasen 1 än det av fastighetsdomstolen bestämda värdet om 33 130 800 kr.

Avgäldsräntan

Hovrätten meddelade den 20 april 2011 dom i mål T 620-09 angående omprövning av tomträttsavgäld. I det målet, där lagakraftvunnen dom föreligger, hänvisade hovrätten till en av Riksbanken publicerad rapport i serien "Ekonomiska kommentarer", nr 5, 2008, "Realräntan i Sverige". En analys av de senaste 50 åren ger enligt rapporten vid handen att den genomsnittliga räntan var cirka 1,9 procent. I rapporten anges vidare att ett normalt långsiktigt värde verkade vara kring 2 procent. Mot den bakgrunden, och med hänsynstagande till den osäkerhet som fick anses känneteckna aktuell typ av bedömning, fann hovrätten det skäligt att utgå ifrån en långsiktigt riskfri realränta om 2,5 procent vid bestämmande av avgälderna i fråga.

Hovrätten finner inte skäl att göra en annan bedömning i detta mål.

Till detta ska, i enlighet med praxis, göras ett tillägg för att kompensera för att avgälden inte förändras under avgäldsperioden. Som framgår av NJA 1988 s. 343 ska denna kompensation vad avser tomter för ej kommersiella ändamål, vilket är fallet i förevarande mål, ske utifrån en allmän skälighetsbedömning vid vilken även bostadssociala hänsyn ska beaktas. Hovrätten finner det skäligt att i detta mål, utifrån ett inflationsmål på två procent, göra ett tillägg med 0,20 procent.

Ovanstående innebär således att den årliga avgälden för kommande period ska beräknas utifrån en avgäldsränta om 2,70 procent.

Sammanfattning

Tomträttsavgälden för Malmö Keramikvasen 1 ska bestämmas med utgångspunkt från ett markvärde om 33 130 800 kr och en avgäldsränta om 2,70 procent. Avgälden blir då 33 130 800 x 0,027 = 894 532 kr.

Hovrättens avgörande

Hovrätten ändrar fastighetsdomstolens domslut på så sätt att hovrätten fastställer den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten Malmö Keramikvasen 1 för den avgäldsperiod som började löpa den 1 januari 2011 till 894 532 kr.

Vad fastighetsdomstolen bestämt i domslutet under punkten 2 ska fortsatt gälla, dock att ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) ska utgå till dagen för hovrättens dom och ränta enligt 6 § samma lag för tiden därefter tills betalning sker.

Högsta domstolen

Bostadsrättsföreningen överklagade och yrkade att HD med ändring av hovrättens dom skulle bifalla den talan som föreningen hade fört vid fastighetsdomstolen.

Även kommunen överklagade och yrkade i första hand att HD skulle undanröja hovrättens dom och återförvisa målet till hovrätten för fortsatt behandling. I andra hand yrkade kommunen att HD, med ändring av hovrättens dom, skulle fastställa fastighetsdomstolens dom.

Bostadsrättsföreningen motsatte sig att målet skulle återförvisas.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida grova rättegångsfel som kunde antas ha inverkat på målets utgång hade förekommit i hovrätten. Frågan om prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

HD inhämtade yttrande från hovrätten.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Stefan Mattson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.

Skäl

Bakgrund

1. Den av Malmö kommun ägda fastigheten Malmö Keramikvasen 1 är upplåten med tomträtt till HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie. Kommunen väckte enligt 13 kap. 11 § andra stycket JB talan mot föreningen. Kommunen yrkade att den årliga tomträttsavgälden för den kommande tioårsperioden som började den 1 januari 2011 skulle fastställas till 1 090 550 kr. Föreningen bestred yrkandet men medgav en årlig avgäld på 662 592 kr.

2. Parterna var överens om att den avgäldsränta som gällande praxis fastslagit uppgick till 3,25 procent. Föreningen ansåg emellertid att den inte skulle behöva betala en högre tomträttsavgäld än den som svarar mot den avgäldsränta som kommunen av bostadspolitiska skäl tillämpar för andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. Föreningen gjorde därför på grundval av likställighetsprincipen gällande att en avgäldsränta på 2 procent skulle tillämpas i målet. Markvärdet vid beräkningen av avgälden skulle enligt föreningen vara 33 129 600 kr.

3. Fastighetsdomstolen fann att kommunens yrkande inte stod i strid med likställighetsprincipen. Domstolen fann vidare att markvärdet skulle beräknas uppgå till 33 130 800 kr och att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent enligt gällande praxis som parterna var överens om. Den årliga avgälden för tomträtten till fastigheten fastställdes följaktligen till 1 076 751 kr (33 130 800 x 0,0325).

4. Föreningen överklagade till hovrätten och yrkade att den årliga avgälden skulle fastställas till 662 592 kr. Föreningen gjorde därvid gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent på grund av likställighetsprincipen. Kommunen motsatte sig att fastighetsdomstolens dom ändrades.

5. Föreningen hade inte framgång i hovrätten på den grunden att likställighetsprincipen var tillämplig. Hovrätten utgick från det markvärde som fastighetsdomstolen kom fram till. Emellertid använde sig hovrätten av en avgäldsränta på 2,70 procent. Detta eftersom en rapport från Sveriges riksbank enligt hovrätten gav vid handen att det var skäligt i mål angående omprövning av tomträttsavgäld att utgå från en långsiktigt riskfri realränta på 2,50 procent (tidigare hade det varit vanligt att utgå från 3 procent). Hovrätten hade gjort ett likadant ställningstagande i en dom några månader tidigare. Vidare lade hovrätten på 0,20 procentenheter till följd av den s.k. triangeleffekten. Hovrätten bestämde följaktligen den årliga avgälden till 894 532 kr (33 130 800 x 0,027).

Är målet dispositivt eller indispositivt?

6. Det finns anledning att beröra frågan om förevarande mål är dispositivt eller indispositivt. Den bestämmelse som därvid aktualiseras är 13 kap. 24 § första stycket JB som rör rättegången i mål angående bl.a. omprövning av tomträttsavgäld. Det sägs där i tredje meningen att rör tvisten fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande. Denna officialprövning har koppling till 21 kap. 5 § andra stycket JB. Enligt första meningen i detta stycke ska ansökan om inskrivning av avtal om t.ex. ändring av tomträttsavgäldens storlek då inteckning är beviljad i tomträtten bifallas endast om rättighetshavaren medgett inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarnas säkerhet.

7. Denna s.k. oskadlighetsprövning som domstolen ska göra blir med nödvändighet summarisk och det kan hävdas att det t.o.m. föreligger en viss presumtion för att parternas samstämmiga mening i fråga om avgälden ska godtas (Magnus Hermansson och Peter Westerlind, Tomträtt, Kommentar till jordabalken 13 och 21 kap. m.m., 2 uppl. 2012, s. 205 ff. med hänvisningar).

8. I ett fall som det förevarande, när endast innehavare av panträtt är berörda, är målet att betrakta som dispositivt om den beloppsmässiga ram inom vilken yrkandena håller sig inte medför inverkan på den rätt som tillkommer panträttshavarna (jfr Peter Fitger, Rättegångsbalken, suppl. 36, mars 2002, 4:e avd, s. I:5 f.). Vid en genomgång av handlingarna i målet får det med hänsyn till det nu sagda anses att målet i hovrätten var att betrakta som dispositivt. Det bör dock anmärkas att dispositivitet därmed inte nödvändigtvis gäller i alla avseenden men i vart fall i de som nu är aktuella, såsom beträffande processmaterialet (jfr t.ex. Per Olof Ekelöf och Henrik Edelstam, Rättegång I, 8 uppl. 2002, s. 58 ff.).

Har grova rättegångsfel förekommit i hovrätten?

9. Föreningen gjorde gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent på grund av likställighetsprincipen. Föreningen hade emellertid inte någon framgång med denna grund. Parterna får vid det förhållandet anses ha varit överens om att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent. Hovrätten har frångått detta och använt sig av en avgäldsränta på 2,70 procent. Detta står i strid med 35 kap. 3 § första stycket RB och är ett rättegångsfel.

10. Hovrätten har lagt uppgifter från en rapport från Sveriges riksbank till grund för bedömningen av avgäldsräntans storlek och därmed avgäldens storlek. Rapporten (Björn Lagerwall, Realräntan i Sverige, Riksbanken: Ekonomiska kommentarer nr 5 2008) behandlar främst den korta realräntans långsiktiga utveckling. Rapporten åberopades inte av någon part. Parterna uppmärksammades inte på rapporten och gavs inte heller tillfälle att yttra sig över den. Även det nu sagda innebär att rättegångsfel har förekommit i hovrätten (jfr 17 kap. 3 § andra meningen RB samt NJA 1997 s. 825 och NJA 2003 s. 58).

11. Rättegångsfelen är grova och har inverkat på målets utgång. Den dispenserade frågan ska följaktligen besvaras jakande.

12. Vid denna utgång bör prövningstillstånd meddelas beträffande målet i övrigt, hovrättens dom undanröjas och målet visas åter till hovrätten för fortsatt behandling.

HD:s avgörande

HD förklarar att grova rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång har förekommit i hovrätten.

HD meddelar prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

HD undanröjer hovrättens dom och visar målet åter till hovrätten för fortsatt behandling.

HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Kerstin Calissendorff, Lena Moore, Martin Borgeke och Dag Mattsson, referent) meddelade den 5 juni 2013 följande beslut.

Skäl

Bakgrund

1. Malmö kommun äger fastigheten Malmö Keramikvasen 1. Fastigheten är upplåten med tomträtt till HSB:s Bostadsrättsförening Marietorp i Oxie.

2. Kommunen väckte talan mot bostadsrättsföreningen om omprövning av den tomträttsavgäld som skulle utgå för upplåtelsen. I fastighetsdomstolen yrkade kommunen att den årliga avgälden för den kommande tioårsperioden skulle bestämmas till 1 090 550 kr. Till grund för kommunens yrkande låg en avgäldsränta på 3,25 procent. I denna hade den s.k. triangeleffekten beaktats. Bostadsrättsföreningen bestred yrkandet men medgav att den årliga avgälden bestämdes till 662 592 kr. Föreningen invände att den inte skulle betala en högre avgäld än vad som svarade mot den avgäldsränta som kommunen av bostadspolitiska skäl tillämpade vid andra tomträttsupplåtelser inom kommunen. På grund av den kommunalrättsliga likställighetsprincipen skulle enligt föreningen därför en ränta på 2 procent tillämpas när avgälden bestämdes, inte den ränta på 3,25 procent som annars tillämpades i praxis. Parterna hade olika ståndpunkter även när det gällde bedömningen av markvärdet.

3. Fastighetsdomstolen bedömde markvärdet till 33 130 800 kr. Eftersom en avgäldsränta på 3,25 procent inte ansågs stå i strid med likställighetsprincipen, tillämpade domstolen en sådan ränta. Fastighetsdomstolen bestämde därmed den årliga tomträttsavgälden till 1 076 751 kr.

4. Bostadsrättsföreningen överklagade fastighetsdomstolens dom. I hovrätten yrkade föreningen att tomträttsavgälden skulle bestämmas till det belopp som föreningen hade medgett i fastighetsdomstolen, varvid föreningen vidhöll sin invändning att likställighetsprincipen hindrade en högre avgäldsränta än 2 procent. Kommunen motsatte sig att fastighetsdomstolens dom ändrades.

5. Hovrätten fann inte skäl att göra annan bedömning av markvärdet än den som fastighetsdomstolen hade gjort. Med hänvisning till en rapport från Riksbanken om realräntan i Sverige och till en tidigare dom från hovrätten tillämpade hovrätten en avgäldsränta på 2,70 procent. Hovrätten har därför bestämt den årliga tomträttsavgälden till 894 532 kr.

Frågan i målet

6. Frågan i målet är huruvida grova rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång har förekommit i hovrätten. Närmare bestämt är frågan i vilken utsträckning domstolen i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld är bunden av vad parterna har åberopat och vitsordat, dvs. i vilken utsträckning målet är dispositivt.

Bestämmande av tomträttsavgäld

7. När tomträtt upplåts ska en årlig avgift i pengar bestämmas för nyttjanderätten. I upplåtelsehandlingen ska parterna ange det belopp med vilket avgälden ska utgå till dess något annat bestäms. Avgälden ska utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om parterna inte kommer överens om en längre tid, ska varje period vara tio år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som har angetts i upplåtelsehandlingen. I övrigt råder avtalsfrihet rörande avgäldens ursprungliga belopp. (Se 13 kap. 1, 4 och 10 §§ JB.)

8. Enligt 13 kap. 11 § första stycket JB kan fastighetsägaren och tomträttshavaren i princip fritt avtala även om ändring av avgäldsbeloppet, bara överenskommelsen ingås senast ett år före utgången av den löpande perioden. Om de inte kan komma överens, kan fastighetsägaren eller tomträttshavaren väcka talan om omprövning av avgälden. Enligt den tvingande regleringen i 11 § andra stycket ska rätten då på grundval av det värde marken har vid tiden för omprövningen bestämma avgälden för den kommande perioden. När parterna inte i tid avtalar om någon ändring av avgälden och inte heller väcker talan om detta, ska avgälden utgå med samma belopp som förut.

9. Liksom i fråga om andra avtal om ändring av tomträttens innehåll, t.ex. om inskränkning av det med tomträtt upplåtna området, krävs det enligt 13 kap. 21 § JB att ett avtal om ändring av avgälden blir inskrivet för att det ska gälla inte bara mellan parterna utan även mot andra som har rättighet i tomträtten, t.ex. en kreditgivare som har inteckning i denna. En inskrivning av ett ändringsavtal får enligt 21 kap. 5 § andra stycket beviljas endast om den berörda rättighetshavaren har medgett inskrivningen eller avtalet är väsentligen utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Genom denna oskadlighetsprövning skyddas den som har rättighet i tomträtten när det gäller överenskommelser mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren om ändring i upplåtelsevillkoren. Bestämmelsen reglerar inte frågan i vilka fall en överenskommelse om ändring får träffas utan har i stället till syfte att inskränka befogenheten för parterna att, i sådana hänseenden där lagens regler är dispositiva, genom avtal ändra upplåtelsens innehåll på ett sätt som går ut över andra rättighetshavares säkerhet (jfr NJA II 1953 s. 400). Av betydelse vid oskadlighetsprövningen av ett avtal om ändrad tomträttsavgäld är att en fastighetsägares krav på obetald avgäld enligt den förmånsrättsliga ordningen i viss omfattning går före en borgenärs fordran med inteckning i tomträtten (se 7 § förmånsrättslagen, 1970:979).

Rättegången i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld

10. I ett mål om omprövning av tomträttsavgälden enligt 13 kap. 11 § andra stycket JB ska RB:s bestämmelser om tvistemål tillämpas. Som utgångspunkt gäller - mot bakgrund av den möjlighet som parterna har att avtala om avgälden - att målet ska handläggas som ett tvistemål i vilket förlikning om saken är tillåten, alltså som ett dispositivt mål (jfr NJA 1995 s. 714). Det innebär att dom inte får ges över annat eller mera än vad part har yrkat och att domen inte får grundas på en omständighet som inte parten har åberopat till stöd för sin talan (17 kap. 3 § RB). Vidare ska en parts vitsordande av en omständighet gälla mot honom (35 kap. 3 § första stycket).

11. I 13 kap. 24 § första stycket JB finns ett undantag som i viss mån modifierar grundprincipen i 17 kap. 3 § RB i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld. Enligt den bestämmelsen är nämligen rätten i ett sådant mål inte bunden av en parts yrkande och medgivande om tvisten rör en fråga som kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet som är inskriven i tomträtten. På motsvarande sätt som gäller för oskadlighetsprövningen vid inskrivning av ett avtal om ändring av tomträttsavgälden ska rätten alltså i målet kontrollera att ett yrkande eller medgivande inte går ut över rättighetshavares säkerhet. Ifall det är aktuellt med en tillämpning av bestämmelsen, måste rätten uppmärksamma parterna på frågan och bereda dem tillfälle att yttra sig.

12. Inom den beloppsmässiga gräns som kan sättas av undantaget i 13 kap. 24 § första stycket JB är det emellertid parterna som disponerar över föremålet för processen i ett mål om omprövning av tomträttsavgäld.

Bedömningen i detta fall

13. Det har inte framkommit att yrkandet och medgivandet i målet aktualiserade någon tillämpning av undantagsbestämmelsen i 13 kap. 24 § första stycket JB.

14. Bostadsrättsföreningens talan i hovrätten måste förstås så att föreningen gjorde gällande att avgäldsräntan skulle bestämmas till 2 procent om den kommunalrättsliga likställighetsprincipen var tillämplig på förhållandena i målet, men att föreningen annars godtog kommunens ståndpunkt att avgäldsräntan skulle bestämmas till 3,25 procent. Eftersom hovrätten trots detta har lagt en avgäldsränta på 2,70 procent till grund för domen, har den förfarit felaktigt. Vidare har hovrätten bestämt avgäldsräntan utifrån ett material som inte hade åberopats av någon av parterna och som de inte heller hade fått tillfälle att yttra sig över. Hovrättens handläggning har sålunda varit i strid med 17 kap. 3 § andra meningen och 35 kap. 3 § första stycket RB.

15. Rättegångsfelen är grova och kan antas ha inverkat på målets utgång. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet med detta.

16. Vid denna utgång bör prövningstillstånd meddelas rörande målet i övrigt, hovrättens dom undanröjas och målet återförvisas till hovrätten för fortsatt behandling.

HD:s avgörande

HD förklarar att grova rättegångsfel som kan antas ha inverkat på målets utgång har förekommit i hovrätten.

HD meddelar prövningstillstånd rörande målet i övrigt.

HD undanröjer hovrättens dom och visar målet åter till hovrätten för fortsatt behandling.

HD:s beslut meddelat: den 5 juni 2013.

Mål nr: T 264-12.

Lagrum: 13 kap. 1, 4, 10, 11, 21 och 24 §§ samt 21 kap. 5 § JB, 17 kap. 3 § och 35 kap. 3 § RB samt 7 § förmånsrättslagen (1970:979).

Rättsfall: NJA 1995 s. 714.

NJA 2013 s 455 (nr 14)

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2013-06-05

Målnummer:
T264-12