Fastighetsägare som har gjort sannolikt att arrendeställe ska bebyggas med åretruntbostad har i visst fall ansetts ha ett intresse som påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende för fritidsändamål.

Fastigheterna Finspång Ryd 5:1 och 6:1 ägs av E.L.S. På Ryd 5:1 finns en mindre bostadsbyggnad, ett torrdass och en sjöbod med brygga som ägs av R.A. E.L.S. väckte i mars 2005 talan mot R.A. vid Linköpings tingsrätt, fastighetsdomstolen, och yrkade att R.A. skulle avhysas från Ryd 5:1. Fastighetsdomstolen fann emellertid i dom den 3 oktober 2006 att det förelåg ett giltigt avtal om bostadsarrende mellan parterna, vilket inte hade sagts upp. Yrkandet om avhysning ogillades därför. Göta hovrätt fastställde i dom den 31 oktober 2007 fastighetsdomstolens domslut.

Arrendenämnden i Linköping

E.L.S. sade i september 2006 reservationsvis upp avtalsförhållandet med R.A. till upphörande senast den 30 juni 2009. Eftersom R.A. inte godtog uppsägningen hänsköt E.L.S. tvisten till arrendenämnden i Linköping. Hon yrkade att nämnden skulle förklara att arrendeförhållandet skulle upphöra den 30 juni 2009 eller, i andra hand, fastställa viss högre arrendeavgift.

R.A. bestred yrkandena.

Arrendenämnden (ordförande hyresrådet Christer Grönevall) höll sammanträde med besiktning den 15 maj 2008. Sedan parterna skriftligen slutfört sin talan meddelade nämnden den 14 november 2008 beslut, i vilket anfördes bl.a. följande.

Skäl

Allmänna synpunkter

Som framgår av sammanträdesprotokollet den 15 maj 2008 finns en tillfartsväg till arrendestället som på den avslutande sträckan av cirka en halv kilometer eventuellt inte ens är farbar med personbil. Sådana förhållanden är mycket olämpliga om en jordägare har upplåtit ett bostadsarrende. Enligt allmänna arrenderättsliga grundsatser måste jordägaren tillse att utevaron av farbar väg inte hindrar nyttjandet av arrendestället. I förevarande fall finns dock inte något hinder att nå arrendestället till fots, men det får antas att denna stig inte uppfyller de krav som en arrendator, med beaktande av att stigen är en halv kilometer - rimligen kan ställa. R.A. har vitsordat att arrendestället inte har nyttjats sedan år 1997. Hur förhållandena såg ut dessförinnan är inte klarlagt. R.A. har inte visat att han ställt krav att E.L.S., som förvärvade fastigheten år 2003, ska iordningställa tillfartsvägen så att den kan nås med personbil. Däremot har han gjort gällande att E.L.S. har hindrat honom och hans familj att nyttja tillfartsvägen. Mot E.L.S:s bestridande finner arrendenämnden att R.A. inte har styrkt sitt påstående härutinnan. Sammantaget finner arrendenämnden att tillfartsvägens beskaffenhet inte bör tillmätas någon betydelse vid prövningen av tvisten.

E.L.S:s intresse av att skapa åretruntboende för egen räkning

E.L.S. har uppgett att hon planerar att riva den befintliga byggnaden och uppföra ett nytt bostadshus som hon och L.S. (hennes make) ska nyttja för permanentboende. Arrendenämnden finner att det sagda i och för sig utgör saklig grund för uppsägningen. - - -

Arrendenämnden finner att en jordägare måste kunna anföra mycket starka skäl för att vinna en intresseavvägning enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB. I lagtexten har detta markerats med att jordägarens intresse av att kunna förfoga över marken måste påtagligt överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende. E.L.S., som redan har ett permanentboende inom fastigheten, har inte visat tillräckligt starka skäl för att bryta arrendeförhållandet med stöd av sagda lagstadgande.

Påståendet om åsidosatta förpliktelser

Det är ostridigt att R.A. inte har nyttjat arrendestället sedan år 1997. E.L.S. har åberopat fotografier som visar att ett båthus i anslutning till arrendestället, en byggnad som ägs av R.A., har rasat samman. Rättelseanmaningar har lämnats till R.A. R.A. har vitsordat att han mottagit sådana anmaningar. Arrendenämnden finner att anmaningarna har ett tydligt innehåll. Det är ostridigt att R.A. inte har låtit vidtaga några åtgärder med anledning av anmaningarna. Arrendenämnden finner främst med hänsyn till de åberopade fotografierna av det raserade båthuset, men även i viss mån med hänsyn till vad som vid besiktningen noterats om eftersatt underhåll av bostadsbyggnaden och dess trädgård, att R.A., vid tillämpning av 10 kap. 5 § första stycket 2 JB, har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeförhållandet inte ska förlängas. E.L.S:s upphörstalan ska därför bifallas.

Påståendet om befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet enligt 10 kap. 5 § första stycket 6 JB

Arrendenämnden finner att E.L.S:s intresse av att uppföra ett nytt bostadshus för permanentboende utgör saklig grund för uppsägningen. Oavsett om vanvård föreligger eller inte, utgör hennes intresse av att arrendestället nyttjas för avsett ändamål också saklig grund för uppsägningen. Mot E.L.S:s intresse av brutet arrendeförhållande ska göras en avvägning mot R.A:s intresse av förlängt arrendeförhållande. R.A. har gjort gällande att arrendestället mycket snabbt kan försättas i gott skick om renovering och städning sker. Han har gjort gällande att den springande punkten är att tillfartsvägen inte kan nyttjas. Emellertid har han inte angett några konkreta planer angående hur upprustning ska genomföras. Inte heller har han styrkt sitt påstående om att E.L.S. eller någon i hennes ställe har hindrat honom från att nyttja tillfartsvägen. Arrendenämnden fäster avseende vid att arrendestället inte har nyttjats sedan år 1997 och finner att orsaken till detta måste anses ha underordnad betydelse. E.L.S:s upphörstalan ska därför bifallas även på denna grund, varvid arrendenämnden finner att den 30 juni 2009 utgör upphörandedatum.

Slut

Arrendenämnden bifaller E.L.S:s upphörstalan. Härav följer att det aktuella arrendeavtalet ska upphöra den 30 juni 2009.

Göta hovrätt

R.A. överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle undanröja det överklagade beslutet och fastställa att han hade rätt till förlängning av sitt arrendeavtal.

E.L.S. bestred ändring.

Hovrätten (hovrättsrådet Björn Karlsson, fastighetsrådet Per-Gunnar Andersson, hovrättsrådet Maud Olander Blom, referent, och tf. hovrättsassessorn Johan Lundberg) anförde i beslut den 25 juni 2009 bl.a. följande:

Hovrättens skäl

Till stöd för sin talan har R.A. bland annat anfört följande. Parternas avtalsförhållande är omsorgsfullt prövat av fastighetsdomstolen och Göta hovrätt. Domstolarna har där bland annat fastställt att nyttjanderätten är ett avtal om bostadsarrende. Vid bostadsarrende finns ett mycket starkt besittningsskydd. Någon sådan speciell situation som lagen kräver för att besittningsskyddet ska brytas föreligger inte. Det är R.A:s sjukdom, som har gjort att han inte haft förmåga att bruka arrendestället som han önskat, vilket har satt sina spår. Dessa är emellertid inte sådana att han kan anses ha brutit mot sina förpliktelser enligt arrendeavtalet. Sjukdomen är i sig en omständighet som ursäktar brister i vården av tomten m.m. Efter en lång sjukhusvistelse är R.A. nu bättre och behöver nyttja sin sommarstuga. Han har gjort åtgärder för att ställa i ordning väg m.m. för sin framkomlighet med rullstol. Han har hindrats att ta väg till sin stuga både under sin sjukdom och dessförinnan. Då detta står i strid med allmänna arrenderättsliga grundsatser faller möjligheten för jordägaren att på sådan grund häva besittningsskyddet. En jordägare kan inte belasta en bostadsarrendator med skärpningar av avtalsvillkoren genom anmaningar av sådant slag (s.k. rättelseanmaningar) som här förekommit. Villkorsändring sker i helt annan ordning. Till detta kommer att det inom svensk fastighetsrätt finns en lång tradition som begränsar en jordägares rätt att kräva arbetsprestationer av en nyttjanderättshavare. Sådana krav kan arrendatorn lämna därhän utan risk för rättsliga följder. E.L.S. har inte ett tillräckligt starkt intresse för att det ska överväga arrendatorns vid prövningen enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB. Punkten 6 kan inte användas för att ge ett vidare spelrum för självinträde än regeln om annan markanvändning.

E.L.S. har vidhållit vad hon har anfört vid arrendenämnden och har tillagt i huvudsak följande. Arrendatorn har inte heller under de senaste åren erlagt någon arrendeavgift, vilket årligen ska ske utan anfordran. Uppsägning med åberopande av nämnda förhållande har inte skett men omständigheten har betydelse vid den sammantagna bedömningen av att rätt till förlängning saknas enligt 10 kap. 5 § 2 JB. Det pågår ett generationsskifte inom familjen S. Mangårds- byggnaden på Ryd 6:1, som idag bebos av makarna S., ska fortsättningsvis bebos av deras dotter, A.Ö., med familj. På den nämnda fastigheten ska dottern med make fortsätta den hästverksamhet som dessa i dag driver på annan ort. Makarna S. avser att bygga nytt bostadshus på arrendestället för att generationsskiftet ska kunna genomföras till familjens nytta och glädje. Vidare pågår idag ombyggnad av ladugård till häststall på fastigheten Ryd 6:1. För genomförande härav och med beaktande av förfallet på och kring arrendestället och S:s ålder kan inte nog påtalas det angelägna i att familjen kommer åt sin mark vid innevarande arrendeperiods utgång.

- - -.

Hovrättens bedömning

- - -.

Utgångspunkten är att alla bostadsarrendeavtal är förenade med direkt besittningsskydd. Härifrån finns vissa i lag bestämda undantag, nämligen reglerna i 10 kap. 5 § första stycket JB. Enligt lagrummet finns sex punkter som reglerar de besittningsbrytande grunderna. I det nu aktuella ärendet är punkterna 1, 2, 5 och 6 av intresse.

Påståendet om åsidosatta förpliktelser

Av 10 kap. 5 § första stycket 1 och 2 JB följer att arrendatorn inte har rätt till en förlängning av arrendeavtalet om arrenderätten är förverkad eller arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser. I vilka fall arrenderätten är förverkad regleras i 8 kap. 23 § JB. Av 8 kap. 23 § första stycket 2 JB framgår att arrendatorn inte får vanvårda arrendestället. Om arrendatorn efter anmaning att vidta rättelse underlåter detta, får avtalet sägas upp av jordägaren. Arrenderätten är dock inte förverkad om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse.

I ärendet är ostridigt att R.A. mottagit skrivelser daterade den 6 juni 2005 och den 29 september 2005 med anmaning om att bortforsla och avstäda platsen för ett raserat båthus samt området däromkring. I skrivelsen daterad den 29 september 2005 finns det också en anmodan att flytta ett staket. Till en skrivelse daterad den 30 maj 2006 har det fogats en faktura i vilken R. och H.A. är angivna som köpare och E.L.S. angiven som leverantör. I fakturan har det specificerats att den avser arbete med bland annat städning av strandparti vid och i anslutning till före detta båthus och flyttning av ett staket m.m.

Av de i ärendet åberopade fotografierna framgår att viss vanvård får anses ha skett.

Det aktuella arrendet är beläget inom fastigheten Finspång Ryd 5:1 som sedan den 17 september 2003 ägs av E.L.S. E.L.S. begärde vid Linköpings tingsrätt, fastighetsdomstolen, att R.A. skulle avhysas från fastigheten och gjorde i det målet gällande att R.A. saknade rätt att nyttja mark på fastigheten. I tvisten hade fastighetsdomstolen att ta ställning till om ett arrendeförhållande förelåg mellan E.L.S. och R.A. I dom den 3 oktober 2006 fann fastighetsdomstolen att det förelåg ett arrende mellan E.L.S. och R.A. I dom den 31 oktober 2007 gjorde hovrätten inte någon annan bedömning.

E.L.S. har gjort gällande att hon genom de skrivelser, som är daterade den 6 juni 2005 och den 29 september 2005, tillsagt R.A. att vidta rättelse. Skrivelserna är skickade till R.A. under tid då han och E.L.S. tvistade i frågan om det förelåg ett giltigt arrende. Under tiden den tvisten pågick forslade E.L.S. bort visst material samt vidtog vissa åtgärder som påtalats i skrivelserna. Med hänsyn därtill och med beaktande av att R.A. varit sjuk, är omständigheterna sådana att det som lagts R.A. till last är av ringa betydelse. Arrenderätten kan därför inte anses förverkad. Det har heller inte framkommit tillräckliga skäl för att anse att R.A. har åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas.

E.L.S:s intresse av att skapa åretruntboende för egen räkning

Rätt till förlängning av arrendeavtal saknas enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB om jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag och jordägarens intresse av att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

E.L.S. får anses ha gjort sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag, nämligen för att uppföra en permanentbostad för henne och hennes make.

Frågan härefter är om E.L.S:s intresse av att kunna förfoga över arrendestället för permanent bostad påtagligt överväger R.A:s intresse av fortsatt arrende. Det krävs mycket starka skäl för att en jordägare ska vinna den intresseavvägning som ska göras. E.L.S. har en permanentbostad på fastigheten Ryd 6:1,som dock i fortsättningen ska bebos av hennes dotter med familj. I målet har inte framkommit att E.L.S. har ett så starkt intresse av att förlägga den planerade permanenta bostaden på just den arrenderade marken att hennes intresse påtagligt överväger R.A:s intresse av fortsatt arrende. Det finns därför inte tillräckligt starka skäl för att bryta R.A:s besittningsskydd.

Påståendet om befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet enligt 10 kap. 5 § första stycket 6 JB

Av angivna punkt följer att besittningsskyddet ska anses brutet om jordägaren har en befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Denna punkt är en generalklausul som ska kunna tillämpas när inte punkterna 1-5 är tillämpliga. Enligt hovrättens bedömning har det inte framkommit sådana skäl som enligt bestämmelsen krävs för att bryta R.A:s besittningsskydd.

Sammanfattning

Med beaktande av vad som förekommit finner hovrätten att R.A:s besittningsskydd inte har brutits. R.A. har således rätt till förlängning av sitt arrendeavtal. R.A:s överklagande ska därmed bifallas.

Arrendevillkoren

E.L.S. har i arrendenämnden reservationsvis yrkat att arrendeavgiften skulle bestämmas till 15 000 kr per år från och med den nya arrendeperiodens början. Det ankommer på arrendenämnden att fastställa villkoren för det fortsatta arrendet. Ärendet ska därför återförvisas till arrendenämnden för prövning av villkoren för det fortsatta arrendet.

Hovrättens avgörande

Med upphävande av arrendenämndens beslut lämnar hovrätten E.L.S:s yrkande om upphörande av arrendeavtalet utan bifall och återförvisar ärendet till arrendenämnden för prövning av arrendevillkoren.

Högsta domstolen

E.L.S. överklagade och yrkade att HD skulle med upphävande av hovrättens avgörande fastställa arrendenämndens beslut.

R.A. bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida - utifrån vad hovrätten och arrendenämnden funnit utrett i fråga om hinder mot nyttjande samt vanvård av arrendestället - enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB E.L.S:s intresse att kunna förfoga över arrendestället för åretruntboende påtagligt övervägde R.A:s intresse av fortsatt arrende. Frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt förklarades vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, justitiesekreteraren Anders Norin, föreslog i betänkande ett beslut vari, efter en inledande redogörelse för bakgrunden, anfördes följande:

Tillämpliga regler m.m.

10. I målet är fråga om ett avtal om bostadsarrende. Enligt 10 kap. 1 § första stycket JB föreligger bostadsarrende när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk, arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.

11. Särskilda bestämmelser om bostadsarrende infördes genom ändringar i lagen d. 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen) som trädde i kraft den 1 juli 1968. Dessförinnan tillämpades nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende på bostadsarrenden, en reglering som byggde på principen om avtalsfrihet och innebar att arrendatorn hade ett svagt besittningsskydd. Till grund för lagstiftningsärendet låg Arrendelagsutredningens betänkande Bostadsarrende m.m. (SOU 1966:26). Nyttjanderättslagens bestämmelser om bostadsarrende och anläggningsarrende togs sedermera utan saklig ändring in i 10 och 11 kap. JB.

12. Ett syfte bakom 1968 års arrendelagsreform var att väsentligt stärka rättsställningen för den grupp lägenhetsarrendatorer som ägde eller tänkte uppföra ett eget bostadshus på den arrenderade marken. Reformen tog i fråga om bostadsarrende framför allt sikte på sommarstugor och annan fritidsbebyggelse. (Se NJA II 1968 s. 144 f.)

13. Besittningsskyddet vid uppsägning utgör en viktig del i bostadsarrendatorns rättsskydd gentemot jordägaren. Sålunda framhålls det i lagförarbetena att starka skäl talar för att bostadsarrendatorn tillförsäkras viss garanti för att hans besittning av den arrenderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperiodens slut inte blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Samtidigt understryks det att ett besittningsskydd inte får medföra ett alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. Avsikten med besittningsskyddet är således inte, anförs det vidare, att arrendemarken mer eller mindre definitivt undandras jordägaren och att denne inte heller bör hindras från att använda marken på annat sätt om det föreligger ett legitimt behov för det. (Se NJA II 1968 s. 155 f.)

14. Närmare bestämmelser om bostadsarrendatorns besittningsskydd finns i 10 kap. 5 § JB. Besittningsskyddet är utformat som ett s.k. direkt besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn som utgångspunkt har rätt till förlängning av arrendeavtalet vid avtalstidens utgång, såvida inte vissa i lagen närmare angivna förutsättningar är uppfyllda (punkterna 1-6), bl.a. att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser, att arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället utan bygglov, att en byggnad inte stämmer överens med detaljplan, att jordägaren avser använda arrendestället på annat sätt eller det i övrigt finns befogad anledning att säga upp avtalet. I besittningsskyddet ingår även en rätt för arrendatorn att få till stånd en prövning av jordägarens krav på ändring av avtalsvillkorens skälighet.

Bedömningen i detta fall

15. HD har enligt beslutet om prövningstillstånd att först ta ställning till om E.L.S:s intresse av att förfoga över arrendestället påtagligt överväger R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. I målet aktualiseras alltså tillämpningen av bestämmelserna i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB, där det föreskrivs att om jordägaren sagt upp arrendeavtalet, arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet, förutom när jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

16. Av lagtexten framgår det att prövningen ska ske i två steg. Sålunda ska jordägaren först göra sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med arrendeupplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. Det andra steget innefattar en avvägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen, varvid jordägarens intressen ska påtagligt överväga arrendatorns intressen för att arrendeförhållandet ska upphöra.

17. I lagförarbetena till de aktuella bestämmelserna framhålls det att jordägarens behov av marken ska vara sakligt motiverat för att godtas. Departementschefen ansluter sig vidare till Arrendelagsutredningens uttalande att arrendeförhållandet bara bör kunna brytas när betydelsen för jordägaren att själv kunna förfoga över marken klart överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. I lagtexten har detta kommit till uttryck på så sätt att jordägarens intresse av att kunna förfoga över marken ska överväga arrendatorns intresse av ett fortsatt arrende påtagligt. Den förändrade användningen ska också vara ekonomiskt sakligt befogad. (Se NJA II 1968 s. 162 f.)

18. Med hänsyn till de skäl som ligger till grund för lagstiftningen, dess karaktär av skyddslagstiftning och användningen av rekvisitet "påtagligt" krävs således starka skäl för att jordägarens intressen ska anses överväga arrendatorns intressen i sådan grad att besittningsskyddet bryts.

19. Arrendeupplåtelsen avser här mark för uppförande av byggnad för fritidsboende. E.L.S. har, som såväl arrendenämnden som hovrätten konstaterat, gjort sannolikt att arrendestället ska användas av henne och hennes make för att uppföra en permanentbostad, dvs. för annan bebyggelse än vad arrendet upplåtits för i den mening som avses i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB.

20. Det förhållandet att hovrätten beaktat placeringen av den tilltänkta permanentbostaden vid intresseavvägningen utan att R.A. uttryckligen gjort den invändningen utgör inte något rättegångsfel som kan föranleda ärendets återförvisning. Snarare är det fråga om ett moment i intresseavvägningen och bedömningen om jordägaren visat att omständigheterna är sådana att det föreligger skäl att bryta besittningsskyddet. Det saknas skäl att återförvisa ärendet på den grunden.

21. Det framgår av utredningen att R.A. och hans farföräldrar utnyttjat arrendestället sedan 1950-talet och att tomten och byggnaderna är belägna på en plats med stora naturvärden. Det kan med fog antas att R.A. har en stark känslomässig bindning till platsen. Dessa förhållanden talar med styrka för att arrendeförhållandet ska bestå.

22. R.A. har dock inte utnyttjat arrendestället sedan i vart fall 1997. Som arrendenämnden funnit är det inte visat att detta beror på att E.L.S. hindrat R.A. från att nyttja arrendet. I stället synes det bero på att R.A. drabbats av allvarlig sjukdom. Hovrätten har vidare funnit att det förekommit viss vanvård på arrendestället. Framhållas ska dock i det sammanhanget att vad som därvid lagts R.A. till last enligt hovrätten endast varit av ringa betydelse.

23. Som konstaterats i det föregående har E.L.S. gjort sannolikt att hon och hennes make ska uppföra en permanentbostad på Ryd 5:1. Uppgiften att den tilltänkta byggnaden ingår som ett led i ett planerat generationsskifte på Ryd 6:1 och att denna fastighet jämte verksamheten där ska tas över av E.L.S:s dotter får godtas. E.L.S. kommer därmed inte att kunna förfoga över Ryd 6:1. Frågan huruvida det är möjligt att förlägga den tilltänkta byggnaden på den fastigheten kan mot den bakgrunden inte tillmätas någon avgörande betydelse vid intresseavvägningen. Den av E.L.S. åberopade utredningen ger vidare vid handen att det inte finns någon annan plats på Ryd 5:1 än arrendetomten där permanentbostaden kan uppföras.

24. Vid en samlad bedömning finner HD visat att E.L.S. har ett så pass starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt överstiger R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. Vid sådana förhållanden, och då uppsägning skett, ska arrendet anses ha upphört vid den tidpunkt arrendenämnden angett, dvs. den 30 juni 2009.

25. Bifalls en jordägares begäran om att ett arrendeavtal ska upphöra att gälla får, enligt 9 kap. 13 § och 10 kap. 6 a § JB, uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

26. R.A. har för det fall arrendet skulle upphöra begärt uppskov med avflyttning två kalenderår räknat från HD:s avgörande. E.L.S. har medgett uppskov med två månader. HD finner att R.A. bör medges uppskov med att avträda från arrendet till den 31 mars 2012.

27. Vid denna bedömning ska prövningstillstånd meddelas i de delar där frågan därom har förklarats vilande.

HD:s avgörande

Se HD:s beslut.

HD (justitieråden Ella Nyström, Gudmund Toijer, Göran Lambertz, Ingemar Persson, referent, och Martin Borgeke) meddelade den 21 oktober 2011 följande slutliga beslut:

Skäl

Bakgrund

1. Fastigheterna Finspång Ryd 5:1 och 6:1 ägs av E.L.S. Ryd 5:1, som har en areal om ca 2,5 ha, är omgiven av Ryd 6:1, vars areal är ca 70 ha. E.L.S. förvärvade Ryd 6:1 i augusti 2002 och Ryd 5:1 i september året därpå. Hon och hennes make är bosatta i mangårdsbyggnaden på Ryd 6:1. Fastigheterna är belägna i anslutning till sjön Tisnaren.

2. På Ryd 5:1 finns en mindre bostadsbyggnad, ett torrdass och en sjöbod med brygga. Byggnaderna, som ägs av R.A., har funnits på fastigheten sedan mitten av 1900-talet. De ägdes tidigare av R.A:s farfar. R.A. förvärvade byggnaderna år 1981 och det är klarlagt att det är fråga om ett bostadsarrende. Arrendemarken, på vilken bostadshuset och torrdasset finns, är omkring 400 kvadratmeter stor. Sjöboden är inte belägen på arrendemarken.

3. I september 2006 sade E.L.S. reservationsvis upp arrendeavtalet varefter hon yrkade att arrendenämnden i Linköping skulle förklara att arrendeförhållandet skulle upphöra den 30 juni 2009 eller, i andra hand, fastställa viss högre arrendeavgift. E.L.S. åberopade bl.a. att R.A. åsidosatt sina skyldigheter som arrendator, att arrenderätten därför var förverkad och att hon avsåg att använda arrendemarken för egen del för att bygga en åretruntbostad.

4. Arrendenämnden fann att uppförandet av ett nytt bostadshus för permanentboende i och för sig utgjorde saklig grund för uppsägning, men att E.L.S. inte hade visat tillräckliga skäl för att arrendeförhållandet skulle upphöra med tillämpning av bestämmelserna i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB. Däremot förelåg enligt nämnden skäl för uppsägning med stöd av den s.k. generalklausulen i 10 kap. 5 § första stycket 6. Nämnden fann även att R.A. hade åsidosatt sina förpliktelser som arrendator i sådan mån att arrendeförhållandet inte skulle förlängas. Arrendenämnden förklarade därför att arrendeavtalet skulle upphöra.

5. Hovrätten fann i det överklagade beslutet att det hade förekommit viss vanvård på arrendestället, men att omständigheterna var sådana att det som lagts R.A. till last var av endast ringa betydelse och att arrenderätten därmed inte var förverkad. R.A. hade inte heller i övrigt åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendet skulle upphöra.

6. Hovrätten kom vidare fram till att E.L.S. hade gjort sannolikt att hon skulle använda arrendestället för bebyggelse av annat slag, men att hon inte hade ett så starkt intresse av att förlägga den planerade bebyggelsen på just den arrenderade marken att hennes intresse påtagligt övervägde R.A:s intresse av ett fortsatt arrende. Det fanns därmed inte tillräckliga skäl för att bryta R.A:s besittningsskydd på den grunden. Det hade inte heller framkommit sådana skäl som krävs för att skyddet skulle brytas med tillämpning av generalklausulen. Hovrätten återförvisade ärendet till arrendenämnden för prövning av arrendevillkoren.

Tillämpliga regler m.m.

7. Av 10 kap. 5 § JB framgår det att arrendatorn vid ett bostadsarrende, trots jordägarens uppsägning, har rätt till förlängning av arrendeavtalet utom i vissa särskilt uppräknade situationer. Sålunda gäller bl.a. enligt första stycket 5 att det saknas rätt till förlängning när jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen samt jordägarens intresse av att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Prövningstillståndet tar sikte enbart på den avvägning som ska göras mellan jordägarens och arrendatorns intressen.

8. Arrendereglerna reformerades år 1968. Ett syfte bakom reformen var att väsentligt stärka rättsställningen för de arrendatorer som ägde eller tänkte uppföra ett eget bostadshus på den arrenderade marken. Reformen tog i fråga om bostadsarrende framför allt sikte på sommarstugor och annan fritidsbebyggelse. (Se NJA II 1968 s. 144.)

9. Besittningsskyddet vid uppsägning utgör en grundläggande beståndsdel i bostadsarrendatorns rättigheter gentemot jordägaren. Sålunda framhålls det i lagförarbetena att starka skäl talar för att bostadsarrendatorn tillförsäkras viss garanti för att hans besittning av den arrenderade jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperiodens slut inte blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Samtidigt understryks det att ett besittningsskydd inte får medföra ett alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. Avsikten med besittningsskyddet är således inte att arrendemarken mer eller mindre definitivt ska undandras jordägaren. Denne bör inte heller hindras från att använda marken på annat sätt om det föreligger ett legitimt behov av det. (Se NJA II 1968 s. 155 f.)

10. I lagförarbetena framhålls att den ändring som jordägaren vill göra måste framstå som ekonomiskt befogad (se NJA II 1968 s. 163). Jordägarens intressen måste emellertid kunna beaktas även då planerna på nybyggnation inte har en omedelbar ekonomisk bakgrund. Främst blir detta aktuellt när jordägaren avser att uppföra en permanentbostad åt sig själv (se Bror Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 86, med hänvisning till Mauritz Bäärnhielm, Bostads- och anläggningsarrende, 1969, s. 62, se även Mauritz Bäärnhielm m.fl., Arrendelagen, supplement 21, s. 10:15).

Bedömningen i detta fall

11. Arrendeupplåtelsen avser mark för uppförande av byggnad för fritidsändamål. Utgångspunkten för HD:s prövning är att E.L.S. har gjort sannolikt att arrendestället ska användas av henne och hennes make för en permanentbostad, dvs. för annan bebyggelse än vad arrendet upplåtits för i den mening som avses i 10 kap. 5 § första stycket 5 JB.

12. Att R.A. och hans farfar har arrenderat marken sedan 1950-talet och att arrendet avser en plats med stora naturvärden talar för att arrendeförhållandet ska bestå.

13. R.A. har emellertid knappast alls nyttjat arrendestället sedan år 1997. Arrendenämnden fann att det inte var visat att detta berott på att E.L.S. hindrat R.A. från att nyttja arrendet. Hovrätten fann att det hade förekommit viss vanvård men att den var av ringa betydelse.

14. E.L.S:s uppgift att uppförandet av en permanentbostad på Ryd 5:1 ingår som ett led i ett generationsskifte på Ryd 6:1 och att den fastigheten ska tas över av en dotter får godtas. E.L.S. kommer därmed inte att på sikt kunna förfoga över marken på Ryd 6:1. Utredningen i HD ger vidare stöd för att annan placering av permanentbostaden på Ryd 5:1 är olämplig.

15. HD finner mot bakgrund av det anförda att E.L.S. har ett så starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt överväger R.A:s intresse av fortsatt arrende. Den dispenserade frågan ska besvaras i enlighet härmed.

16. Vid denna bedömning ska prövningstillstånd meddelas i målet i övrigt.

17. Uppsägning av arrendet har skett. Med hänsyn till den bedömning HD har gjort i det föregående ska arrendeförhållandet enligt 10 kap. 5 § första stycket 5 JB anses ha upphört vid den tidpunkt som arrendenämnden har angett, dvs. den 30 juni 2009. Hovrättens dom ska ändras i enlighet härmed.

18. Bifalls jordägarens begäran om att arrendeavtalet ska upphöra att gälla får enligt 9 kap. 13 § och 10 kap. 6 a § JB skäligt uppskov med att avträda arrendestället medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det. R.A. har begärt uppskov under två kalenderår räknat från HD:s avgörande. E.L.S. har medgett uppskov med två månader. R.A. bör medges uppskov till den 31 mars 2012.

HD:s avgörande

HD förklarar att E.L.S:s intresse att kunna förfoga över arrendestället på Finspång Ryd 5:1 för åretruntboende påtagligt överväger R.A:s intresse av fortsatt arrende.

HD meddelar prövningstillstånd i målet i övrigt.

Med ändring av hovrättens beslut förklarar HD att arrendeförhållandet mellan E.L.S. och R.A. har upphört den 30 juni 2009.

R.A. medges uppskov med att avträda från arrendet till den 31 mars 2012. Arrendevillkoren ska gälla oförändrade till uppskovstidens utgång.

HD:s beslut meddelat: den 21 oktober 2011.

Mål nr: Ö 3072-09.

Lagrum: 10 kap. 1 och 5 §§ JB.

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2011-10-21

Målnummer:
Ö3072-09