Fråga vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt om rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster. 7 kap. 31 § JB.


Lagrum:
7 kap. 31 § jordabalken (1970:994)

A.B. hyrde fr.o.m. d. 1 okt. 1992 en lägenhet i en fastighet i Solna som ägdes av bolaget DR Fastigheter AB (Datarutin), i vilket bolag han var delägare och styrelseledamot. Han hyrde från samma dag ut lägenheten i andra hand till A.J. År 1999 såldes fastigheten till T:s Förvaltning AB (T:s). Efter köpet uppmanades A.B. av T:s att återlämna lägenheten och han sade därför upp andrahandskontraktet med A.J.

A.J. väckte härefter talan mot T:s vid Solna TR och yrkade att TR:n skulle fastställa att rättsförhållandet var sådant att hon skulle erhålla ett förstahandskontrakt med T:s avseende den av henne bebodda lägenheten.

T:s bestred käromålet.

TR:n (tingsfiskalen Ewerlöf) anförde i dom d. 5 april 2001: Grunder. A.J. har som grund för sitt yrkande åberopat att det förelegat en intressegemenskap mellan förstahandshyrestagaren A.B. och Datarutin och att detta förhållande utnyttjats för att kringgå de bestämmelser som gäller till förmån för en nyttjanderättshavare. A.J. skall därför jämlikt 7 kap. 31 § JB ha samma rätt i förhållande till Datarutin som A.B. haft, dvs. ett förstahandskontrakt. Eftersom kontraktet mellan henne och A.B. var skriftligt och tillträdet till lägenheten skett före överlåtelsen av fastigheten gäller detta kontrakt även gentemot den nya fastighetsägaren T:s.

T:s har som grund för sitt bestridande i första hand åberopat att det inte föreligger en intressegemenskap mellan T:s och A.B. samt att omständigheterna i övrigt inte är sådana att rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå någon bestämmelse som är till förmån för nyttjanderättshavaren. Bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB skall därför inte anses tillämplig. I andra hand har åberopats att T:s inte känt till eller bort känna till det eventuella hyresförhållandet mellan Datarutin och A.J. vid fastighetsköpet, dvs. T:s har agerat i god tro.

Utveckling av talan. A.J:s ombud har till utveckling av A.J:s talan anfört följande. Fastigheten där aktuell lägenhet är belägen ägdes tidigare av Datarutin. A.B. är delägare och styrelseledamot i Datarutin. I samband med att en tidigare hyresgäst avlidit fick A.J. år 1992 tips om att en lägenhet blivit ledig i fastigheten. A.J. tittade på lägenheten och skrev därefter på ett andrahandskontrakt avseende lägenheten med A.B. Denne hade ett förstahandskontrakt med Datarutin som började gälla samma dag som A.J:s andrahandskontrakt. A.B. kom således aldrig att bo i lägenheten. A.J. fick samtliga hyresavier skickade från Datarutin och betalade hyror direkt till bolaget. Datarutin tillsåg dessutom att hennes (och dåvarande sambons) namn sattes upp på dörren och i porten. I samband med att A.J:s kontrakt löpte ut kontaktade hon Datarutin och fick kontraktet förlängt med ett år. När hon på nytt ville förlänga kontraktet fick hon beskedet av Datarutin att hon fick bo kvar i lägenheten så länge hon önskade och att hon inte behövde förlänga kontraktet. A.J. har alltså haft ett skriftligt hyresavtal som skall anses vara ett förstahandskontrakt, vilket därmed också är giltigt mot T:s.

T:s har till utveckling av talan anfört följande. I samband med köpet av fastigheten fördes inga diskussioner om speciella hyresgäster. Det gjordes inte heller några förbehåll från Datarutins sida. T:s kände emellertid till att det förekom tillstånd för andrahandsuthyrningar i fastigheten. Den 1 juni 1999 undertecknades köpeavtalet mellan T:s och Datarutin. Några dagar senare gick företrädare för bolagen igenom bl.a. hyreskontrakten för fastigheten. I samband med genomgången uppdagades att A.B. och en annan företrädare för Datarutin, E.N., innehade varsitt förstahandskontrakt på lägenheter i fastigheten. T:s uppmanade därvid A.B. och E.N. att lämna tillbaka lägenheterna eftersom de saknade behov av dessa. Efter detta sade A.B. omedelbart upp andrahandskontraktet med A.J. som dock fick uppskov med avflyttningen till d. 1 jan. 2000. A.J. har av T:s erbjudits andra lägenheter i Hägersten men avböjt.

Domskäl. På A.J:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med henne själv. På T:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med A.T. På båda parternas begäran har vittnesförhör hållits med A.B.

A.J.: Hon bekräftar vad som sagts sakframställningsvis. Hon har inte haft någon direktkontakt med A.B. utan det var E.N. som skötte hanteringen av fastigheten för Datarutins räkning. Hon uppfattade A.B. som hyresvärd från början men efter att hon fick beskedet att hon fick bo kvar så länge hon önskade ansåg hon att hon hade ett förstahandskontrakt på lägenheten. Till detta kommer också att hon alltsedan inflyttningen år 1992 har betalat hyra direkt till Datarutin på hyresavier där bolaget stod som betalningsmottagare. I juni 1999 fick hon ett brev om uppsägning från A.B:s sida varvid hon ringde till T:s och meddelade att hon ville bo kvar. Hon har också varit i kontakt med hyresnämnden och hyresgästföreningen.

A.T.: Han har varit fastighetsägare sedan 1973 och äger för närvarande tio fastigheter. I samband med köpet av aktuell fastighet besiktigade han fastigheten utifrån och tittade även i trapphuset. Han var inte inne i någon lägenhet och gick inte heller igenom några hyreskontrakt. Tillsammans med mäklaren upprättades en kalkyl och därefter skrevs köpekontraktet. Några dagar senare träffades han och E.N. varvid denne hade med sig pärmar med papper som rörde fastigheten, bl.a. hyreskontrakten. När han fick se att A.B. och E.N. hade varsitt förstahandskontrakt på lägenheter i fastigheten och frågade om dessa fick han till svar att de ”lagt undan” lägenheter till sina barn. Eftersom han inte ansåg att detta var acceptabelt bad han A.B. och E.N. att lämna tillbaka sina lägenheter. – A.B. upplyste inte honom före köpet om att han disponerade en lägenhet i fastigheten och att denna var uthyrd i andra hand.

A.B.: Han är huvudägare och styrelseledamot i DR-gruppen som i sin tur äger Datarutin. Han har firmateckningsrätt i Datarutin. I samband med att en lägenhet i fastigheten blev ledig skrev han ett förstahandskontrakt med Datarutin avseende denna. Syftet var att ha lägenheten för framtida behov till sina barn, varav den äldsta idag är 15 år gammal. Han har aldrig bott i lägenheten själv utan hyrde omedelbart ut den i andra hand till A.J. Det var E.N. som skötte kontakten mellan honom och A.J. Hyran har betalats direkt till Datarutin och det rörde sig inte om någon överhyra. Även de andra delägarna hade lägenheter i fastigheten. T:s, som fick del av hyreskontrakten efter överlåtelsen, accepterade inte detta varför han var tvungen att säga upp A.J.

T:s har som skriftlig bevisning åberopat ett köpekontrakt.

TR:n gör följande bedömning.

Det är i målet ostridigt att det mellan A.J. och A.B. förelegat ett skriftligt hyreskontrakt. Det är också ostridigt att det mellan A.B. och Datarutin förelegat en intressegemenskap. Kontraktet är benämnt ”Hyreskontrakt – lägenhet i andra hand”. A.J. har emellertid gjort gällande att kontraktet, trots ordalydelsen, skall betraktas som ett förstahandskontrakt.

TR:n finner att utgångspunkten för bedömningen är att kontraktet har den innebörd som framgår av kontraktstexten och rubriken. I detta fall skulle det således röra sig om ett andrahandskontrakt. Bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB innebär emellertid att om det, med hänsyn till intressegemenskap mellan i detta fall Datarutin och A.B. och till omständigheter i övrigt, kan antas att andrahandsupplåtelsen utnyttjas för att kringgå en bestämmelse som är till förmån för nyttjanderättshavaren, exempelvis besittningsskydd, så skall A.J. ha samma rätt i förhållande till Datarutin som A.B. haft, dvs. motsvarande ett förstahandskontrakt. I förarbetena till bestämmelsen anges att, i fall där intressegemenskap föreligger mellan parterna i förstahandsupplåtelsen, det kan presumeras att också missbruk föreligger. I förevarande fall har A.J. fått andrahandskontraktet förlängt i sådan utsträckning att hon fått besittningsskydd till lägenheten gentemot A.B. Datarutin och A.B. kan således inte anses ha utnyttjat andrahandsupplåtelsen för att kringgå de skyddande reglerna mot hyresgästen i hyresförhållandet. Att det skulle föreligga någon intressegemenskap mellan Datarutin och T:s har inte påståtts. A.J. kan mot bakgrund av ovan anförda inte anses ha innehaft ett skriftligt förstahandskontrakt avseende lägenheten.

TR:n prövar också frågan om A.J. kan ha träffat en muntlig överenskommelse om förstahandsupplåtelse av lägenheten med Datarutin. Denna överenskommelse skulle i så fall kunna bli gällande mot T:s i händelse av att T:s agerat i ond tro. Mot bakgrund av A.B:s uppgift om att han haft lägenheten för sina barns räkning finner TR:n att A.J. inte förmått visa att hon träffat ens en muntlig överenskommelse om förstahandsupplåtelse. Sammantaget skall hennes talan således ogillas.

Domslut. Käromålet ogillas.

A.J. överklagade i Svea HovR och yrkade bifall till sin talan vid TR:n.

T:s bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Dahl och Rågmark) anförde i dom d. 21 dec. 2001: Domskäl. Parterna har i HovR:n åberopat i huvudsak samma grunder och omständigheter i övrigt som vid TR:n. Även bevisningen är samma som vid TR:n. A.J. och A.T. liksom vittnet A.B. har hörts på nytt och har i allt väsentligt lämnat motsvarande uppgifter som vid TR:n enligt dess dom.

A.J. har i målet med åberopande av 7 kap. 31 § JB gjort gällande att det skriftliga hyresavtal som hon träffat med A.B. gett henne samma rätt gentemot fastighetsägaren som hon skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit hyresrätten till henne. Till stöd härför har hon gjort gällande att den intressegemenskap som rådde mellan A.B. och fastighetsägaren vid tiden för avtalet och tillträdet till lägenheten utnyttjats för att kringgå lagbestämmelser som är till förmån för henne som hyresgäst. Hon har härtill anfört att det mellan henne och A.B. träffade hyresavtalet ger henne samma rättigheter gentemot T:s som hon hade gentemot förre ägaren.

Syftet med 7 kap. 31 § JB är att förhindra att fastighetsägaren och huvudarrendatorn/förstahandshyresgästen missbrukar det förhållandet att underarrendatorn/andrahandshyresgästen inte har något rättsförhållande med fastighetsägaren. Om det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas, att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, griper bestämmelsen in.

Den situation som bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB främst tar sikte på är den, då fastighetsägaren i samråd med förstahandshyresgästen bringar avtalet dem emellan att upphöra, för att andrahandshyresgästen skall gå miste om sin hyresrätt. Även i andra situationer kan bestämmelsen bli tillämplig. Så torde t.ex. bli fallet om en fastighetsägare systematiskt låter sina permanentboende hyresgäster hyra lägenheterna i andra hand för att han därigenom vid behov skall kunna dra fördel av det relativt sett svagare besittningsskydd som en andrahandshyresgäst har.

Enligt lagrummet skapar intressegemenskapen mellan fastighetsägaren och andrahandsupplåtaren en viss presumtion för att lagbestämmelser som införts till hyresgästens skydd kringgås och att ett missbruk av rättsförhållandet därmed föreligger. Lagrådet, på vars inrådan bestämmelsen fick sin slutliga lydelse, anförde i denna fråga följande (prop. 1984/85:111 s. 45):

I vilken utsträckning en konstaterad intressegemenskap bör kunna föranleda antagande att missbruk åsyftas eller föreligger, torde bli att avgöra med hänsyn till omständigheterna i varje särskilt fall. Rimligen kan man inte vara berättigad att – såsom vissa uttalanden i specialmotiveringen kan tyckas tyda på – generellt dra slutsatser i missbruksfrågan enbart av det förhållandet att intressegemenskap föreligger. Därtill kan situationen vara alltför växlande och skälen för andrahandsupplåtelserna alltför varierande. Av betydelse för bedömningen torde ofta bli den motivering kontrahenterna i förstahandsavtalet kan lämna för andrahandsupplåtelsen. Även arten och graden av den aktuella intressegemenskapen bör vara av betydelse. Allmänt sett torde vidare kunna förutsättas att antaganden om kringgåendeavsikt ter sig svårare att göra i en situation då någon för underarrendatorn/andrahandshyresgästen negativ följd av andrahandsupplåtelsen ännu inte uppkommit än i ett fall då så redan skett. Lagrådet – som inte har någon erinran mot en lagreglering i huvudsak i enlighet med förslaget i förevarande paragraf – vill med hänsyn till nu anförda synpunkter förorda att lagtexten förtydligas på det sättet att däri anges att ett antagande om kringgående skall grundas inte bara på den rådande intressegemenskapen utan även på omständigheterna i övrigt.

Det är ostridigt mellan parterna att det mellan A.B. och fastighetsägaren, DR Fastigheter AB (Datarutin), rått en sådan intressegemenskap vid tiden för upplåtelsen som är en förutsättning för tillämpning av 7 kap. 31 § JB. Det är i målet utrett att A.B. haft ett bestämmande inflytande i Datarutin.

A.B. har uppgivit att han tecknade kontrakt på lägenheten när den blev ledig i stället för att den, som annars skulle ha skett, skulle hyras ut till någon utomstående. Han har uppgivit att han inte hade för avsikt att själv bosätta sig i lägenheten utan tanken med hans kontrakt var att något av hans barn, varav det äldsta då var omkring 7 år, i framtiden skulle kunna ta lägenheten i anspråk. Som TR:n konstaterat har det mellan A.B. och A.J. träffade hyresavtalet förlängts i sådan utsträckning att A.J. haft besittningsskydd i sin egenskap av andrahandshyresgäst enligt vad som gäller för sådana hyresförhållanden.

I detta fall har alltså upplåtelsen till A.B. inte grund i något hans omedelbara eller nära förestående behov av lägenheten för egen räkning. Tvärtom var det vid kontraktstillfället osäkert om något behov överhuvudtaget skulle komma att uppstå och det kan antas att det tänkta behovet i vart fall inte skulle aktualiseras inom de närmsta tio åren. A.J. har lämnat uppgift om att hon i allt som rörde lägenheten – tecknandet av det ursprungliga kontraktet, förlängningen av kontraktet, betalning av hyra osv. – under hela hyrestiden har varit hänvisad till Datarutin och E.N. som skötte förvaltningen av bolagets fastigheter. Det var också Datarutin som efter ett par års hyrestid gav beskedet att hennes hyreskontrakt inte länge var tidsbegränsat utan skulle gälla tills vidare. Hennes uppgifter i detta avseende har också bekräftats av A.B. Med hänsyn till den intressegemenskap som rådde emellan A.B. och Datarutin och omständigheterna i övrigt finner HovR:n att det kan antas att andrahandsuthyrningen till A.J. utnyttjats av Datarutin och A.B. för att kringgå reglerna om besittningsskydd och att bestämmelsen i 7 kap. 31 § JB därmed är tillämplig på rättsförhållandet.

A.J. har redan i och med hyresavtalets upprättande kunnat göra gällande att hon har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som hon skulle ha haft om denne hade upplåtit hennes nyttjanderätt. Det förhållandet att fastigheten sedermera överlåtits till en annan fastighetsägare, T:s, innebär inte någon förändring av denna hennes rätt eftersom nyttjanderätten till lägenheten upplåtits genom skriftligt avtal och hon tillträtt (7 kap. 13 § JB).

En tillämpning av 7 kap. 31 § JB i förevarande mål leder till att A.J. har samma rätt i förhållande till T:s som hon skulle ha haft om T:s hade upplåtit hennes nyttjanderätt och HovR:n finner att det följaktligen är denna rättsföljd som skall fastställas.

Domslut. Med ändring av TR:ns dom fastställer HovR:n att A.J. har samma rätt i förhållande till T:s Förvaltning AB som hon skulle ha haft om T:s Förvaltning AB hade upplåtit hennes nyttjanderätt till den av henne bebodda lägenheten i Solna.

Hovrättsrådet Lundmark var skiljaktig och anförde: A.B. har uppgett att han när lägenheten blev ledig fann att den skulle vara lämplig för hans barn som studielägenhet när de blivit äldre och skulle bedriva högre studier och att han därför hyrde lägenheten av DR Fastigheter AB (Datarutin) för sina barns framtida behov; för att bringa ned sina egna kostnader avsåg han att själv hyra ut lägenheten tills användningsbehovet uppkom. Av A.B:s uppgifter har också framgått att han av praktiska skäl uppdrog åt E.N. och Datarutin att sköta arrangemangen kring uthyrningen, bl.a. så att hyran betalades direkt av hans egen hyresgäst till fastighetsägaren. A.B. har här också uppgett att han inte hade några synpunkter i samband med uthyrningen i andra hand på frågan om uthyrning för kortare eller längre tid.

Det finns inte anledning att ifrågasätta vad A.B. uppgett om orsaken till att han förhyrde lägenheten och om skälet till andrahandsuthyrning. Av A.B:s berättelse har framgått att hans avsikt var att kvarstå som hyresgäst även efter försäljning av fastigheten och att det för honom blev en överraskning när T:s i samband med slutförandet av fastighetsaffären förklarade att andrahandsuthyrning inte accepterades och hans eget hyresavtal med anledning därav sades upp; av såväl A.B:s som A.T:s uppgifter har även framgått att A.B. när han med anledning av sin egen uppsägning själv sade upp A.J. agerade för att lösa hennes bostadssituation.

Att själv förhyra en lägenhet av ett bolag i vilket man har ett dominerande inflytande för att tillgodose ett privat intresse på sätt som A.B. har gjort kan i sig inte anses som något otillbörligt. Förarbetena till 7 kap. 31 § JB ger inte anledning till antagande att avsikten varit att förhindra att den som i likhet med A.B. äger del i ett fastighetsbolag skall vara förhindrad att för sin familjs förutsedda behov hyra en lägenhet av bolaget och tills vidare hyra ut den i andra hand med bolagets medgivande. Utredningen ger inte stöd för antagandet att A.B. och Datarutin vare sig från början av uthyrningen till A.J. eller senare har haft någon avsikt att utnyttja omständigheten att A.B. var förstahandshyresgäst för att kringgå lagbestämmelser som är till förmån för hyresgäster. Utredningen ger fasthellre vid handen att A.B. sökt behålla sin hyresrätt när T:s tog upp frågan efter fastighetsförvärvet och att han dessutom sökt bistå A.J. när han själv blev uppsagd. Mot denna bakgrund ger inte det mellan A.B. och A.J. ingångna hyresavtalet samma rätt för A.J. gentemot fastighetsägaren som hon skulle ha haft om den avtalade hyresrätten hade upplåtits av denne. Hennes talan skall därför ogillas.

T:s Förvaltning AB överklagade och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns dom.

A.J. bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Munck, referent, Victor och Lindeblad) beslöt följande dom: Domskäl. Enligt 7 kap. 31 § JB har en andrahandshyresgäst samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om det hade varit denne som upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Bestämmelsen tillkom i anslutning till 1985 års lagstiftning om vissa bulvanförhållanden och tar i första hand sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne. Vad lagstiftaren har velat motverka är främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal skall upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra (prop. 1984/85:111 s. 12 f.). Om förstahandshyresgästens avtal med hyresvärden upphör, har andrahandshyresgästen inte någon rätt att sitta kvar i lägenheten utan bara en eventuell rätt till skadestånd av förstahandshyresgästen.

Bestämmelsen tar inte enbart sikte på fall då avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att i fastighetsägarens intresse kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren. I lagmotiven har sålunda uppmärksammats det fallet att förstahandshyresgästen inte lyckas bli av med andrahandshyresgästen och då kommer överens med fastighetsägaren om att denne skall låta avhysa andrahandshyresgästen under åberopande av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen har upphört, varefter förstahandshyresgästen kan få ett nytt hyreskontrakt (a. prop. s. 14).

Både paragrafens lydelse och dess motiv ger emellertid vid handen att det för att ett kringgående i paragrafens mening skall anses föreligga måste vara fråga om ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel. Den omständigheten att en lägenhet uthyrs i andra hand – något som är en i lag tillåten upplåtelseform – synes i sig inte kunna betraktas som ett kringgående av lagstiftningen. Som Lagrådet anförde vid bestämmelsens tillkomst (a. prop. s. 45) kan man inte heller enbart av det förhållandet att det råder en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen dra slutsatsen att det är fråga om ett illojalt förfarande. I enlighet med vad som också framhölls av Lagrådet ter sig antaganden om kringgåendeavsikt svårare att göra i en situation då någon för andrahandshyresgästen negativ följd av andrahandsupplåtelsen ännu inte uppkommit än i ett fall då så redan skett.

I förevarande fall upplät den dåvarande fastighetsägaren DR Fastigheter AB hyresrätten till den aktuella lägenheten åt A.B. med verkan fr.o.m. d. 1 okt. 1992, och denne upplät genom ett d. 2 okt. samma år tecknat andrahandskontrakt hyresrätten till A.J. och hennes dåvarande sambo, till en början med en längsta hyrestid på ett år men sedermera tills vidare. Mellan DR Fastigheter och A.B. rådde ostridigt intressegemenskap på det sättet att A.B. ingick i bolagets styrelse och var majoritetsägare i dess moderbolag. Det är också ostridigt att A.B. inte hade för avsikt att bosätta sig i lägenheten utan hyrde den för att kunna hålla den till handa för något av sina barn, av vilka det äldsta vid upplåtelsetillfället var sju eller åtta år, och att A.B. inte betingat sig högre ersättning än vad han själv var skyldig att erlägga i hyra. Sedan fastigheten i juni 1999 sålts till T:s, blev A.B. uppsagd av T:s med följd att han för sin del sade upp A.J. Det framgår av utredningen att uppsägningen av A.B. skedde mot hans vilja.

Det kan visserligen sägas att DR Fastigheters och A.B:s motiv för uthyrningen av lägenheten till A.B. och upplåtelsen av den i andra hand var svaga, men detta kan i enlighet med vad som förut sagts inte leda till slutsatsen att andrahandsuthyrningen i sig innefattat ett kringgående av lag. Det har inte visats att bolaget eller A.B. på ett illojalt sätt utnyttjat A.J:s ställning som andrahandshyresgäst under hyrestiden. Om bolaget eller A.B. haft ett illojalt syfte redan vid andrahandsupplåtelsen eller senare – t.ex. att upplösa hyresförhållandet dem emellan för det fall att A.J. inte skulle vara beredd att lämna lägenheten när ett behov för A.B. uppstod – skulle det visserligen ha funnits förutsättningar för att tillämpa 7 kap. 31 § JB. I linje med vad Lagrådet framhöll i sitt nyss återgivna yttrande kan ett antagande om kringgåendeavsikt dock inte göras utan vidare, och i förevarande fall finns det inte någon omständighet som tyder på en sådan avsikt. Det finns därmed inte tillräcklig grund för antagande att rättsförhållandet utnyttjats med syfte att kringgå någon bestämmelse i lag som skulle ha varit till förmån för A.J. i hennes egenskap av nyttjanderättshavare.

Vid nu angivna förhållanden hade A.J. inte någon rätt gentemot DR Fastigheter som motsvarade rätten vid en förstahandsupplåtelse, och hon fick därmed inte heller någon sådan rätt mot T:s, sedan detta företag förvärvat fastigheten. Det har inte gjorts gällande att någon intressegemenskap förelåg mellan A.B. och T:s. A.J:s talan i målet kan följaktligen inte vinna bifall.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom fastställer HD TR:ns domslut.

JustR Calissendorff, med vilken JustR Lars K. Beckman instämde, var skiljaktig och anförde: När lägenheten blev ledig hade DR Fastigheter AB valet att låta den stå outhyrd i avvaktan på att A.B:s barn skulle behöva den, eller att hyra ut den. A.B. förhyrde då lägenheten för att därefter omedelbart hyra ut den i andra hand. Något annat skäl till detta förfarande än att, om så skulle behövas och med utövande av intressegemenskapen med DR Fastigheter, kunna utnyttja andrahandshyresgästens svagare besittningsskydd om och när något av barnens behov av bostad uppstod har inte anförts och står inte heller att finna. Med hänsyn till att A.B. aldrig har bott i lägenheten, inte hade för avsikt att bo i den samt till att barnens behov av en bostad var avlägset (jfr Bostadsdomstolens dom RBD 6:90) har andrahandsupplåtelsen således inte tjänat något annat syfte än att ge möjligheten att kringgå reglerna om en förstahandshyresgästs besittningsskydd. Oaktat att något utnyttjande av nu nämnd möjlighet inte kommit att ske innan fastigheten överläts och att A.B. sades upp mot sin egen vilja, får därför förutsättningarna för en tillämpning av 7 kap. 31 § JB i förevarande fall anses vara uppfyllda.

A.B:s och DR Fastigheters avsikt att teckna andrahandskontraktet med A.J. och hennes dåvarande sambo för att kringgå reglerna om en förstahandshyresgästs besittningsskydd innebär att förutsättningar för att tilllämpa 7 kap. 31 § JB har funnits från det att kontraktet tecknades. Jämlikt grunderna för 7 kap. 13 § JB skall A.J:s förhållande till fastighetsägaren vara detsamma före som efter T:s övertagande av fastigheten och A.J. skall därmed anses vara att betrakta som förstahandshyresgäst. HovR:ns domslut skall således fastställas.

HD:s dom meddelades d. 24 nov. 2003 (mål nr T 402-02).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2003-11-24

Målnummer:
T402-02