Fråga om det, på grund av en felaktig uppgift om lägenhetsytan i hyresavtal och vid senare hyresförhandlingar, förelåg ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i sådant fall skulle beräknas.


Lagrum:
12 kap. 11 §, 16 §, 54 § och 55 § jordabalken (1970:994); 1 §, 2 §, 21 § och 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304)

M. E. hyrde av Wallro i Västerås AB fr.o.m. d. 1 maj 1991 en liten villa om tre rum och kök jämte källarutrymme. I hyreskontraktet angavs lägenhetsytan till 85 kvm och årshyran till 47 676 kr. Genom överenskommelser enligt hyresförhandlingslagen ändrades hyran sedermera vid olika tillfällen. I beslut d. 18 sept. 1998 fastställde Hyresnämnden i Västerås enligt 12 kap. 55 § JB hyran till 5 300 kr per månad fr.o.m. d. 1 maj 1998. Hyresnämnden antecknade därvid bl.a. att lägenhetsytan var 77 kvm. M. E. överklagade hyresnämndens beslut till Svea HovR, som i beslut d. 10 mars 1999 lämnade överklagandet utan bifall.

Wallro väckte vid Västerås TR talan mot M. E. och yrkade att hon skulle åläggas att till bolaget betala 10 242 kr avseende hyra för september och oktober 1998 samt 1 432 kr avseende retroaktiv hyreshöjning för tiden d. 1 maj-d. 31 dec. 1998 jämte ränta samt att bolaget skulle förklaras ha rätt att - i avräkning på sin fordran - lyfta det belopp om 5 121 kr jämte upplupen ränta som enligt 12 kap. 21 § JB deponerats hos LSt:n i Västmanlands län.

M. E. gjorde i genkäromål gällande att hon hade en fordran mot bolaget om 36 300 kr och yrkade att hon skulle ges rätt att tillgodogöra sig hos LSt:n deponerat belopp om 5 121 kr, avseende hyra för september 1998, vilket hon lyft, jämte ränta, att hon skulle förklaras ha rätt att lyfta hos LSt:n kvarstående deponerat belopp om 5 121 kr, att Wallros fordran på 1 432 kr för tiden d. 1 maj-d. 31 dec. 1998 skulle kvittas mot hennes fordran samt att Wallro skulle åläggas att till henne betala resterande 24 626 kr jämte ränta.

Parterna bestred varandras yrkanden.

Wallros talan innebar att bolaget krävde betalning enligt hyresavtalet. M. E. vitsordade i och för sig av bolaget angivna belopp. Tvisten mellan parterna gällde därför endast M. E:s påstådda motfordran.

TR:n (rådmannen Wallin) anförde i dom d. 25 maj 2000: Om grunden för motfordran har M. E. anfört följande. Den i hyresavtalet och vid hyresförhandlingarna av hyresvärden skriftligen och muntligen uppgivna lägenhetsytan om 85 kvm utgör en utfästelse. Det har nu framkommit att ytan endast är 77 kvm. På grund av den oriktiga ytangivelsen har hyran bestämts till ett högre belopp än om den verkliga ytan hade beaktats vid förhandlingarna. Det finns ett direkt samband mellan ytan och hyran. Genom utfästelsen har Wallro att svara för den skada som hon sålunda åsamkats oberoende av vållande. I andra hand hävdar hon att den väsentliga avvikelsen i fråga om ytan utgör brist och men i hyreslagens mening och att hon därmed har rätt till skälig hyresnedsättning enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB.

Till utveckling av sin talan har M. E. vidare anfört huvudsakligen följande. Hon hyrde först en mindre lägenhet om tre rum och kök i ett annat större hus på fastigheten innan hon flyttade till den aktuella bostaden i ett hus på gården. Hon och hennes man behövde ha en större lägenhet eftersom de skulle bli föräldrar. Det var därför som de flyttade. De hade ingen anledning att misstro uppgiften att ytan var 85 kvm. Ytan var av avgörande betydelse vid hyresförhandlingarna, vid vilka en totalhyra fastställdes för lägenheten. Under hela hyrestiden har hon betalat sammanlagt 428 086 kr i hyra. Om hyran hade bestämts med ledning av rätt ytangivelse om 77 kvm skulle beloppet ha varit 391 787 kr. När misstanke sedermera uppkom om att ytan avvek från vad som ursprungligen angavs uppmättes ytan och det rätta förhållandet framkom, vilket hon muntligen påtalade för hyresvärden. Uppskattningsvis en månad senare, genom ett brev d. 22 juni 1998, krävde hon att återfå för mycket erlagd hyra på grund av den felaktiga ytangivelsen men nådde ingen uppgörelse med Wallro. I det läget nedsatte hon hyran för september och oktober 1998 hos LSt:n för att kunna åstadkomma en kvittning. Hyresnämndens och HovR:ns bedömning av skälig hyresnivå avser hyresobjektet i ett annat skick än det ursprungliga. Före d. 1 maj 1998 var vinden egentligen oinredd. Källaren var kall och fuktig och orsakade mögelangrepp. Hon ansökte hos hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande för Wallro. Ansökan ledde till att en överenskommelse träffades. Den innebar att ett värmeelement sattes upp i ett rum i källaren.

M. E. har hänvisat bl.a. till träffade förhandlingsöverenskommelser.

Wallro har bestritt att ytuppgiften i kontraktet utgör en sådan utfästelse som föranleder skadeståndsskyldighet samt att grund för hyresnedsättning föreligger. Bolaget har tillagt att M. E. i vart fall inte kan framställa krav för tiden innan hon påtalade den felaktiga ytuppgiften i brevet d. 22 juni 1998. Wallro har vidare anfört följande. Utgående hyra har varit skälig under hela hyresförhållandet, vilket hyresnämndens och HovR:ns ställningstaganden ger besked om; hyran har höjts med vetskap om den verkliga ytan. I förhandlingsöverenskommelsen d. 10 dec. 1998, gällande hyresnivån fr.o.m. d. 1 jan. 1999, har den rätta ytan redovisats men det har inte föranlett att hyran sänkts. Innan ytan var känd och hyresnämnden prövade hyresnivån kände förhandlingsparterna inte till att det hörde ett stort vindsförråd och källarförråd till lägenheten. Detta har alltså inte beaktats i tidigare förhandlingsöverenskommelser. Vidare utgick parterna i förhandlingarna från att lägenheten hade kallhyra. Om alla förhållanden hade varit kända skulle hyran ha bestämts till ett högre belopp än vad som skedde vid varje tillfälle. Inflyttningshyran bestämdes direkt mellan bolaget och M. E. Genom hyresavtalet har hon accepterat den hyresnivå som anges i kontraktet. Lägenheten, som har modern standard, har varit fullt brukbar under hela hyrestiden. Källarförrådet är cirka 45 kvm och vinden ca 40 kvm. Det finns fyra rum i källaren, samtliga med belysning och eluttag. Ursprungligen fanns det ingen uppvärmningskälla i rummen annat än spillvärme men temperaturen understeg inte 14-15 grader. En tidigare hyresgäst använde källaren som musikstudio. Under 1998 satte bolaget emellertid dit en värmeradiator i ett rum.

Domskäl. Förhör har hållits under sanningsförsäkran med bolagets ställföreträdare B. A. samt med M. E.

R. R. och P. A. F. har vittnat. De har medverkat på olika sidor i det kollektiva hyresförhandlingssystemet i Västmanland, R. R. som ombudsman i fastighetsägarföreningen till d. 1 jan. 1995. P. A. F. är alltjämt verksam som ombudsman vid Hyresgästföreningen i Västmanland.

R. R. har uppgivit att hyran för lägenheten nr 20 och en annan lägenhet i en villa (nr 19) bestämdes "som kallhyror och sedan rullade det på med allmännyttans höjningar". Han har tillagt att enligt hans uppfattning skulle ett tillägg ha gjorts med 50 kr per år och kvm för värme och påpekat att det framkommer vid en jämförelse med hyressättningen för de andra lägenheterna på fastigheten att hyran för nr 19 och 20 inte utgör totalhyra utan kallhyra.

Parterna har åberopat hyreskontraktet som skriftlig bevisning. Som tidigare berörts har M. E. även åberopat förhandlingsöverenskommelserna.

TR:n gör följande överväganden.

Uppgiften i hyreskontraktet om lägenhetsytan måste anses vara en utfästelse. Den verkliga ytan har sedermera visat sig vara mindre än vad kontraktet utvisar. Avvikelsen är påtaglig. M. E. får sålunda anses vara berättigad till ersättning för den skada som hon åsamkats till följd av den oriktiga uppgiften. Den skriftliga dokumentationen av resultatet vid hyresförhandlingarna talar för att den uppgivna ytan haft en avgörande betydelse för den hyra som förhandlats fram för respektive period under tiden d. 1 jan. 1992-d. 30 april 1998 och utvisar att hyran utgjort totalhyra. Vad R. R. har uppgivit i sitt vittnesmål och vad som i övrigt förekommit rubbar inte dessa förutsättningar. M. E. får anses ha åsamkats en skada motsvarande skillnaden mellan den hyra som hon har erlagt och den lägre hyra som enligt vad som kan bedömas skulle ha bestämts vid i övrigt orubbade förutsättningar vid förhandlingarna eller, med andra ord, det faktiska läget i förhandlingssituationen om kontraktet hade innehållit den rätta ytuppgiften. TR:n fäster inget avseende vid Wallros invändning om att den bestämda hyran varit skälig vid varje tillfälle oberoende av ytan utan godtar den beräkning som M. E. har gjort av skadan med ett undantag. Skada kan inte anses föreligga enligt hennes överväganden såvitt gäller ingångshyran och det finns ingen annan hållbar grund för hennes anspråk såvitt gäller den inledande perioden av hyresförhållandet. M. E:s fordran på skadestånd uppgår alltså till ((36 300 ./. (8 x 374) =) 33 308 kr. Från beloppet skall avräknas oreglerade hyror om sammanlagt (10 242 + 1 432 =) 11 674 kr. Avräkningen kan ske på det sätt M. E. har hävdat. Efter avräkningen kvarstår en skadeståndsfordran om 21 634 kr, vilket belopp Wallro alltså skall åläggas att utge till henne.

Domslut. 1. Wallro skall till M. E. betala 21 634 kr jämte ränta.

2. M. E. förklaras ha rätt att lyfta ett belopp om 5 121 kr, jämte upplupen ränta, som deponerats hos LSt:n i Västmanlands län.

Wallro överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle, med ogillande av M. E:s talan, bifalla bolagets talan vid TR:n.

M. E. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Göransson samt hovrättsråden Boutz och Jacobsson, referent) anförde i dom d. 21 nov. 2000: Domskäl. Parterna har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat samma grunder och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som vid TR:n.

I hovrätten har B. A., M. E. och R. R. hörts. Vidare har bandet från förhöret vid TR:n med P. A. F. spelats upp. Skriftlig bevisning har åberopats.

Som TR:n har antecknat är den tvistiga frågan i målet om M. E. har en motfordran på Wallro. Till stöd för sitt påstående om en sådan motfordran har M. E. i första hand gjort gällande att Wallros uppgift i hyresavtalet och vid hyresförhandlingarna om att lägenhetens yta uppgick till 85 kvm utgör en utfästelse. Wallro har bestritt att ytuppgiften i kontraktet är att anse som en utfästelse. I denna del gör HovR:n följande bedömning.

I det hyreskontrakt som upprättats mellan Wallro och M. E. år 1991 har angetts att lägenhetens yta är 85 kvm. Det har inte framkommit annat än att M. E. har haft anledning att räkna med att lägenheten har haft den angivna ytan. Uppgiften i hyreskontraktet får därför anses utgöra en utfästelse från Wallros sida om att lägenhetens yta är 85 kvm.

Det är ostridigt mellan parterna att det senare visat sig att lägenhetens yta har uppgått till endast 77 kvm. Frågan är om den omständigheten att lägenheten varit mindre än vad som utfästs har fått till följd att M. E. drabbats av skada.

M. E. har gjort gällande att den oriktiga ytangivelsen har medfört att hyran för hennes lägenhet har fastställts till ett för högt belopp och att hon härigenom har drabbats av skada. Wallro har invänt att lägenhetens yta inte har varit avgörande för hyrans storlek och att hyran har varit skälig under hela den tid hyresförhållandet pågått. Wallro har därvid särskilt hänvisat till att hyresnämnden och Svea HovR, med vetskap om den riktiga ytuppgiften, har bifallit bolagets begäran om att få höja hyran. Wallro har i denna del även hänvisat till att de förhandlande parterna inte känt till att det till lägenheten har hört ett stort vindsförråd och ett källarförråd samt att parterna vid förhandlingarna felaktigt har utgått från att det varit kallhyra som skulle fastställas för lägenheten. Enligt Wallro hade, om alla förhållanden varit kända, hyran för lägenheten bestämts till ett högre belopp än vad som skett vid varje tillfälle.

Hyran för en bostadslägenhet bestäms i enlighet med den s.k. bruksvärdesregeln i 12 kap. 55 § JB. Enligt den bestämmelsen skall hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är därvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

När det gäller att bedöma lägenhetens bruksvärde beaktas, vid såväl kollektiva som individuella förhandlingar, lägenhetens beskaffenhet, t.ex. storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset samt reparationsstandard. Dessutom beaktas förmåner som är knutna till lägenheten som exempelvis hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, lekplats, garage eller biluppställningsplats. Slutligen beaktas vissa andra faktorer, som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närheten till kommunikationer.

Vid de kollektiva förhandlingar som förs med stöd av hyresförhandlingslagen används i allmänhet ett poängsystem som hjälpmedel för att bestämma hyran. Detta system innebär att varje lägenhet åsätts vissa poäng, bl.a. för lägenhetens yta. Ytan är alltså en av flera faktorer som har betydelse vid bestämmande av hyran för en lägenhet. Om det senare visar sig att en lägenhet är mindre än vad som förutsatts, kan ytavvikelsen - beroende på hur stor den är - antas ha påverkat hyran i höjande riktning, om inte andra omständigheter talar för att hyran även med kännedom om lägenhetens verkliga yta skulle ha bestämts till det belopp som angetts i förhandlingsöverenskommelsen.

R. R., som under större delen av 1990-talet företrätt Fastighetsägareföreningen Västmanland-Uppsala län och Wallro vid de kollektiva förhandlingar som förts beträffande M. E:s lägenhet, har förklarat att han vid dessa förhandlingar felaktigt har utgått från att det var kallhyra som skulle bestämmas för lägenheten. Enligt R. R. skulle hyran per kvadratmeter och år för M. E:s lägenhet ha bestämts till ett 50 kr högre belopp, om det hade varit känt att det var en totalhyra som skulle bestämmas för lägenheten. Denna omständighet i förening med de övriga faktorer som påverkar hyrans storlek talar för att den hyra som har fastställts för M. E:s lägenhet inte skulle ha varit lägre än vad den kom att bli. M. E. har således inte visat att hon har drabbats av skada på det sätt hon har påstått.

HovR:n övergår härefter till att pröva om ytavvikelsen har medfört att lägenheten har varit i bristfälligt skick och om M. E. därför har rätt till skälig nedsättning av hyran enligt 12 kap. 11 § 1 st. 3 JB.

Av 12 kap. 9 § JB framgår att hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, på tillträdesdagen skall tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. När det gäller att avgöra om den av M. E. förhyrda lägenheten har varit i bristfälligt skick måste således beaktas vad parterna har avtalat om ytan.

Som framgått har HovR:n funnit att Wallro, genom att lämna en uppgift i hyreskontraktet om lägenhetsyta, får anses ha utfäst att lägenheten har haft den angivna ytan. Det innebär att parterna har avtalat att lägenhetens yta skulle uppgå till 85 kvm. Eftersom lägenheten har avvikit från vad parterna avtalat, har den varit i bristfälligt skick i den mening som avses i 12 kap. 11 § JB.

M. E. har påtalat bristen för Wallro i ett brev d. 22 juni 1998. Hon kan därför vara berättigad till nedsättning av hyran först från denna tidpunkt (se RH 1994:84 med där gjorda hänvisningar).

Genom Hyresnämndens i Västerås och Svea HovR:s beslut har hyran för M. E:s lägenhet höjts från 5 121 kr per månad till 5 300 kr per månad fr.o.m. d. 1 maj 1998, trots att det vid prövningstidpunkten varit känt att lägenhetens yta var 77 kvm i stället för 85 kvm. I och med detta kan den ursprungligen felaktigt angivna ytan inte längre anses vara en sådan brist som enligt 12 kap. 11 § JB skall föranleda att hyran sätts ned. M. E:s talan skall därför lämnas utan bifall.

Det innebär att Wallros överklagande skall bifallas. M. E. har vitsordat de av Wallro yrkade beloppen.

Domslut. Med upphävande av TR:ns dom förordnar HovR:n följande.

a) M. E. skall till Wallro betala 11 674 kr jämte ränta.

b) Wallro har rätt att lyfta det belopp om 5 121 kr jämte upplupen ränta som deponerats hos LSt:n i Västmanlands län, att avräknas från Wallros huvudfordran inklusive upplupen ränta.

M. E. överklagade och yrkade

i första hand att HovR:ns dom skulle undanröjas och målet visas åter till HovR:n samt, i andra hand,

att TR:ns dom skulle fastställas.

Wallro bestred ändring.

Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag avgav yttranden i målet.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Mosesson, föreslog i betänkande följande dom: Domskäl. Det finns inte skäl att undanröja HovR:ns dom och visa målet åter till HovR:n. M. E:s yrkande om undanröjande och återförvisning skall därför avslås.

M. E. har vitsordat de av Wallro i målet fordrade beloppen och ränteberäkningarna. Det som skall prövas är därför huruvida M. E. har en motfordran på Wallro avseende skadestånd alternativt nedsättning av hyra för perioden januari 1992-april 1998. Däremot kan frågan om skadestånd alternativt nedsättning av hyra för maj- december 1991 inte bli föremål för prövning nu, eftersom M. E. inte överklagade TR:ns dom som innebar avslag på hennes talan om skadestånd eller nedsättning av hyran för den perioden.

Av vad som är ostridigt mellan parterna och av utredningen i målet framgår beträffande det faktiska händelseförloppet i huvudsak följande. M. E. hyrde av Wallro en trerumslägenhet i ett flerbostadshus vid Agnegatan i Västerås, i vilken hon och hennes pojkvän bodde. När paret skulle bli föräldrar ville de skaffa en större bostad. M. E. lade märke till att en på samma fastighet fristående villa stod tom. Hon kontaktade därför Wallro och fick veta att villan var ledig för uthyrning. En anställd hos Wallro släppte in M. E. i villan så att hon kunde titta på bostaden där. Därefter kom M. E. och Wallro överens om att hon skulle hyra villan fr.o.m. maj 1991. I det hyreskontrakt som parterna skrev under hade Wallro fyllt i bl.a. att lägenhetens area var 85 kvm och att hyran var 47 676 kr per år exklusive vissa tillägg. Hyreskontraktet innehöll en förhandlingsklausul, som innebar i korthet att parterna förband sig att följa vad som genom förhandlingsöverenskommelse - dvs. efter s.k. kollektiva förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) - kunde bestämmas om hyran m.m. för lägenheten. Sedan M. E. någon gång år 1997 eller 1998 hade besökt en väninna som hade flyttat till en lägenhet om 90 kvm ställde hon sig frågan hur stor hennes egen lägenhet egentligen var; fram till dess hade det inte föresvävat henne att lägenhetens yta kunde vara mindre än 85 kvm. Hon tog kontakt med en ombudsman vid hyresgästföreningen, som någon gång vintern eller våren 1998 mätte upp ytan till 77 kvm. Vid de kollektiva förhandlingar som fördes under den i målet aktuella tiden och som ledde till förhandlingsöverenskommelser bl.a. om att hyran för M. E:s lägenhet skulle höjas, utgick de förhandlande parterna från att lägenhetens yta var 85 kvm.

Mot denna bakgrund har M. E. i HD gjort gällande att "hyreskontraktet innefattar ett avtalat kvadratmeterpris i enlighet med hyreskontraktet samt de senare träffade förhandlingsöverenskommelserna". Vad hon sålunda har angett om ett visst kvadratmeterpris har inte åberopats vid lägre rätt och får anses utgöra en ny omständighet i målet. Någon giltig ursäkt för att lägga fram denna omständighet först i HD föreligger ej. Enligt 55 kap. 13 § 1 st. RB skall därför M. E. inte tillåtas att åberopa den nu nämnda omständigheten.

Vad M. E. i övrigt har anfört till stöd för sin talan i målet kan sammanfattas enligt följande. I samband med att hon ingick hyresavtalet med Wallro uppgav bolagets företrädare muntligen att villalägenheten var 85 kvm, vilket var den uppgift som togs in i hyreskontraktet. Även vid de kollektiva hyresförhandlingarna uppgav fastighetsägaresidan för hyresgästföreningens företrädare att lägenheten hade en yta om 85 kvm. Den sålunda lämnade uppgiften om lägenhetens yta är en utfästelse. Hade uppgift om den faktiska ytan, 77 kvm, lagts till grund vid hyresförhandlingarna hade hon inte behövt betala så mycket i hyra som hon har gjort. Wallro är mot denna bakgrund pliktigt att utge skadestånd till henne. Skadeståndet är så beräknat att det utgör skillnaden mellan å ena sidan de hyresbelopp för perioden som faktiskt bestämts och å andra sidan den hyra som skulle ha fastställts, om den verkliga ytan hade varit känd vid hyresförhandlingarna. I vart fall innebär det förhållandet att lägenhetens yta är 77 i stället för 85 kvm att hon enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB är berättigad till nedsättning av hyran med motsvarande belopp.

Wallro å sin sida har angett att uppgiften om lägenhetens yta inte är en utfästelse som gör att bolaget är skadeståndsskyldigt gentemot M. E. Inte heller föreligger enligt Wallro förutsättningar för nedsättning av hyran.

Som sagts i det föregående kan frågan om skadestånd alternativt hyresnedsättning för perioden maj-december 1991 inte prövas i målet. Frågan om utfästelse beträffande lägenhetens yta vid överenskommelsen om vad TR:n har betecknat som ingångshyra skall således inte bli föremål för bedömning nu.

I målet kvarstår emellertid att pröva, om det skall anses föreligga ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen när, vid träffande av förhandlingsöverenskommelse om ändrad hyra för en bostadslägenhet, de förhandlande parterna har utgått från en felaktig uppgift om lägenhetens yta och detta förhållande har lett till att hyran har bestämts till ett högre belopp än om den verkliga ytan hade varit känd. I målet kan bortses från sådana situationer där hyresvärden eller någon annan på fastighetsägaresidan har medvetet lämnat en felaktig uppgift om ytan eller eljest varit i ond tro beträffande denna uppgift; om sådant är inte fråga här.

Varken 12 kap. JB eller lagstiftningen i övrigt innehåller några föreskrifter som reglerar frågan om skadestånd i ett fall som föreliggande. I förarbetena till 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom - som innehöll bestämmelser som svarar mot föreskrifter som nu finns i 12 kap. JB - gjordes vissa allmänna uttalanden om verkan av att en hyresvärd vid ingåendet av ett hyresavtal hade lämnat en uppgift med avseende på lägenheten, vilken uppgift sedermera befanns vara oriktig. Lagstiftaren anförde att det överlämnades åt rättstillämpningen att avgöra under vilka förhållanden hyresvärden bör vara ansvarig för riktigheten av en lämnad uppgift samt tillade att i dessa fall det lär vara otvivelaktigt att frågan bör bedömas efter de i 2 kap. 25 § 1907 års lag angivna grunderna. Den senare bestämmelsen gällde arrende och har numera sin motsvarighet i 8 kap. 9 § JB. (Se NJA II 1908 s. 141; jfr s. 82 f.) De uttalanden som har gjorts i senare lagstiftningsärenden på hyresområdet tillför ingenting i det nu berörda hänseendet.

Skadeståndsfrågan synes inte heller ha behandlats i refererad rättspraxis eller i den juridiska litteraturen. De yttranden av Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund resp. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag som har avgetts i målet ger inte vid handen att det på hyresmarknaden finns en gemensam uppfattning om hur frågan bör besvaras.

I enlighet med vad underdomstolarna funnit får en hyresvärds vid ingående av hyresavtalet lämnade uppgift om en bostadslägenhets yta anses vara en gentemot hyresgästen riktad utfästelse i civilrättslig mening, om inte andra omständigheter talar däremot i det enskilda fallet. Härav kan emellertid inte som en direkt rättsverkan anses följa att hyresvärden skulle vara skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen när motsvarande uppgift om ytan har lämnats vid kollektiva hyresförhandlingar som har lett till en förhandlingsöverenskommelse om höjning av hyran för lägenheten.

En förhandlingsöverenskommelse som gäller hyra tar sin utgångspunkt i bruksvärdet för lägenheten. Lägenhetens yta är visserligen betydelsefull vid bedömningen av bruksvärdet, men detta beror även av att flertal andra faktorer. Av yttrandena i målet framgår att det inte är brukligt att kontrollera uppgiften om lägenhetens yta i andra fall än när det finns särskild anledning till detta. Det kan antas att mer regelmässiga mätningar skulle leda bl.a. till ökade kostnader på hyresmarknaden.

Allmänt sett kan det ifrågasättas om en hyresgäst, som har besiktigat en bostadslägenhet och därefter bestämt sig för att hyra denna, fäster vikt vid just att lägenheten har en yta om ett visst antal kvadratmeter. Det kan även diskuteras, om en hyresgäst skall anses ha lidit någon skada över huvud taget när hyresgästen rent faktiskt har låtit sig förnöjas med lägenhetens storlek i och för sig och har utgett en på överenskommelse grundad hyra.

Om en hyresgäst av någon anledning anser att hyran är alltför hög, kan han enligt 12 kap. 54 § JB begära hyresnämndens prövning av hyresfrågan. Vidare följer av 22 § hyresförhandlingslagen att en hyresgäst, som är missnöjd med den hyra för hans lägenhet som har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, har rätt att inom viss tid hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen i den delen. Det står även klart att en hyresgäst är berättigad att, såvitt gäller hans egen hyra, föra talan vid allmän domstol om att en förhandlingsöverenskommelse på avtalsrättsliga grunder inte skall anses giltig eller att den skall jämkas.

Sammantaget framstår det inte som en lämplig ordning att en hyresvärd skulle oberoende av vållande på hans sida vara skyldig att till en hyresgäst utge skadestånd med ett belopp motsvarande skillnaden mellan den hyra som faktiskt har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse och den hyra som hade överenskommits, om rätt uppgift om lägenhetens yta hade varit känd vid de förhandlingar som lett till överenskommelsen.

I enlighet med denna bedömning skall M. E:s skadeståndstalan ogillas.

Det förhållandet att lägenheten har haft en mindre yta än vad som uppgetts kan inte i ett fall som det förevarande anses vara en sådan omständighet som enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB berättigar till hyresnedsättning. Således kan inte heller M. E:s talan om hyresnedsättning bifallas.

Det anförda innebär att HovR:ns domslut skall stå fast.

Domslut. HD avslår M. E:s yrkande om att HovR:ns dom skall undanröjas och målet visas åter till HovR:n.

HD avvisar vad M. E. har anfört om att det har träffats avtal om förhyrning till ett visst kvadratmeterpris.

HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Thorsson, Pripp och Lundius) beslöt följande dom: Domskäl.

Det finns inte skäl att undanröja HovR:ns dom och visa målet åter till HovR:n. M. E:s yrkande om undanröjande och återförvisning skall därför avslås.

M. E. har som grund för sin motfordran åberopat följande. Den i hyresavtalet och vid hyresförhandlingarna av hyresvärden skriftligen och muntligen uppgivna lägenhetsytan om 85 kvm utgör en utfästelse. På grund av den oriktiga ytangivelsen har hyran bestämts till ett högre belopp än om den verkliga ytan hade beaktats vid förhandlingarna. Det finns ett direkt samband mellan ytan och hyran. Wallro har oberoende av vållande genom utfästelsen att svara för den skada som hon sålunda åsamkats. I andra hand utgör den väsentliga avvikelsen i fråga om ytan brist och men i hyreslagens mening vilket föranleder rätt till skälig hyresnedsättning enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB.

Wallro har som grund för sitt bestridande anfört följande. Ytuppgiften i kontraktet utgör inte en sådan utfästelse som föranleder skadeståndsskyldighet eller grund för hyresnedsättning. M. E. kan i vart fall inte framställa krav för tiden innan hon påtalade den felaktiga ytuppgiften. Utgående hyra har varit skälig under hela hyresförhållandet.

M. E. har vitsordat de av Wallro i målet fordrade beloppen och ränteberäkningarna. Det som skall prövas är därför huruvida M. E. har en motfordran på Wallro avseende skadestånd alternativt nedsättning av hyra. Hon har yrkat fastställelse av TR:ns dom, vilket innebär att den fordran som hon nu gör gällande avser tiden jan. 1992-april 1998.

Det är ostridigt mellan parterna att lägenhetens yta i det hyreskontrakt parterna skrev under angavs till 85 kvm. Hyreskontraktet innehöll en förhandlingsklausul, som innebar i korthet att parterna förband sig att följa vad som genom förhandlingsöverenskommelse - dvs. efter förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) - kunde bestämmas om hyran m.m. för lägenheten. Vid de förhandlingar som fördes under den i målet aktuella tiden och som ledde till förhandlingsöverenskommelser bl.a. om att hyran för M. E:s lägenhet skulle höjas, förelåg uppgiften att lägenhetens yta var 85 kvm. Efter uppmätning år 1998 har lägenhetens yta befunnits vara 77 kvm.

En första fråga i målet är om det på grund av den felaktiga uppgiften om ytan i hyresavtalet och vid hyresförhandlingarna föreligger ett på utfästelse grundat skadeståndsansvar för hyresvärden gentemot hyresgästen och hur skadan i ett sådant fall skall beräknas. I målet kan bortses från sådana situationer där hyresvärden eller någon annan på fastighetsägarsidan har medvetet lämnat en felaktig uppgift om ytan eller eljest varit i ond tro beträffande denna uppgift; om sådant är inte fråga här. Det har inte heller gjorts gällande i målet att skillnaden i uppmätt yta skulle ha något samband med att normerna för uppmätning av bostadslägenheters yta har ändrats.

Vid bedömningen av huruvida en uppgift om en uthyrd lägenhets yta skall anses vara en utfästelse, och i sådant fall vilken verkan en felaktig uppgift får, är följande att beakta.

En förhandlingsöverenskommelse som gäller hyra tar sin utgångspunkt i bruksvärdet för lägenheten. Med bruksvärdet avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till övriga lägenheter på orten. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet inverkar många faktorer, såsom lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga beskaffenheten bedöms förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller biluppställningsplats tillhörande själva lägenheten. Alla dessa omständigheter bör bedömas objektivt. (Jfr SOU 1966:14 s. 239 f.)

Vidare är att beakta, att enligt 21 § hyresförhandlingslagen samma hyra skall bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Detta innebär att fastställandet av hyran för en lägenhet utgår från dess storlek och modifieras av andra faktorer. I sin tur måste detta anses medföra att uppgiften om en lägenhets storlek har så stor betydelse för fastställandet av hyran, att den i normalfallet bör anses vara en utfästelse av sådant slag att den som lämnat uppgiften - vanligen naturligtvis hyresvärden - skall ansvara strikt för dess riktighet. I undantagsfall kan förhållandena vara sådana att hyresvärden inte behöver bära ett sådant strikt skadeståndsansvar för uppgiften utan t.ex. svara endast vid visad vårdslöshet, men några sådana förhållanden har inte framkommit i detta mål.

Uppgiften om lägenhetens storlek, som lämnats utan någon reservation, får alltså anses utfäst gentemot hyresgästen, även när den lämnats såsom underlag för förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen.

Det återstår då att pröva om M. E. åsamkats skada på grund av att utfästelsen brustit.

M. E. har yrkat skadestånd med ett belopp motsvarande en i princip rakt proportionell nedsättning av hyran i förhållande till ytskillnaden. Något ytterligare stöd för detta yrkande har inte anförts.

Vid prövningen av frågan om M. E. lidit skada skall en jämförelse göras mellan den hyra hon faktiskt haft att betala och vad hon skulle ha haft att betala, om det vid förhandlingsöverenskommelserna hade varit känt att lägenhetens yta var 77 kvm. Hyran för M. E:s lägenhet har på hennes yrkande prövats av Hyresnämnden i Västerås och av Svea HovR vid en tidpunkt då lägenhetens verkliga yta var känd. Den prövningen ledde till att hyran fr.o.m. d. 1 maj 1998 höjdes enligt hyresvärdens yrkande, utan att lägenheten hade genomgått några egentliga förbättringar sedan hyresavtalets ingående. M. E. har inte visat att den på grundval av förhandlingarna fastställda hyran för den period varom tvist råder i detta mål vid en motsvarande skälighetsprövning skulle ha bestämts till lägre belopp. Hon kan därför inte anses ha lidit någon skada. Hennes skadeståndstalan skall följaktligen ogillas.

Det förhållandet att lägenheten har haft en mindre yta än vad som uppgivits kan inte i ett fall som det förevarande anses vara en sådan omständighet som enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB berättigar till hyresnedsättning. Således kan inte heller M. E:s talan om sådan nedsättning bifallas.

Domslut. HD avslår M. E:s yrkande om att HovR:ns dom skall undanröjas och målet visas åter till HovR:n.

HD fastställer HovR:ns domslut.

Referenten, JustR Inger Nyström, var skiljaktig i frågan om utfästelse och anförde: En faktisk uppgift som intagits i ett avtal mellan två parter utgör i princip ett avtalsvillkor och medför normalt kontraktsansvar för uppgiftslämnaren. Detta får anses vara fallet särskilt när motparten fäst avgörande betydelse vid den lämnade uppgiften och inte skulle ha ingått avtalet om han hyst någon tvekan om huruvida det förhöll sig så som upplysts eller när han på grund av uppgiftslämnarens särskilda förtrogenhet med verksamhetsområdet inte ansett sig behöva tvivla på uppgiften i fråga.

På hyresområdet kan en uppgift om en lägenhets kvadratmeteryta utgöra en utfästelse från fastighetsägarens eller hyresvärdens sida gentemot hyresgästen. Så får i princip anses vara fallet när hyran för lägenheten bestämts som ett pris per kvadratmeter eller då antalet kvadratmeter uttryckligen angivits vara en förutsättning för hyresgästens förhyrning av lägenheten.

I ett fall som kan betecknas som normalfallet av förhyrning av bostadslägenhet är omständigheterna före kontraktsskrivningen ofta av praktiskt slag. Det torde höra till undantagen att en blivande hyresgäst underlåter att besiktiga lägenheten. När en besiktning sker av en erbjuden lägenhet får hyresgästen sägas överväga dess fördelar och eventuella nackdelar; vad han gör kan anses vara en bedömning av lägenhetens bruksvärde för honom själv. Bland de förhållanden som är av betydelse för hans uppfattning om värdet för honom av den erbjudna lägenheten är då även dess storlek. Det är emellertid det samlade intrycket av lägenheten som han sätter i relation till den av hyresvärden begärda hyran.

Av utredningen i målet framgår att M. E. under våren 1991 tog kontakt med fastighetsägaren och framförde önskemål om att få hyra den ifrågavarande lägenheten, som bestod av en liten friliggande villa, att hon besiktigade den och godtog den begärda hyran samt tecknade på hyreskontraktet, flyttade in och bodde i lägenheten i cirka åtta år. Mot denna bakgrund kan den i hyreskontraktet angivna kvadratmeterytan inte ses som en utfästelse om någon avgörande egenskap hos lägenheten. Ett annat synsätt skulle inte heller stå i överensstämmelse med att avgörande för en lägenhets bruksvärde är det sammantagna värdet av ett stort antal omständigheter, varav ytan endast utgör en.

Den felaktiga uppgiften om lägenhetens storlek kom emellertid även att utgöra del av underlaget för de hyresförhandlingar som följde fram till 1998 års förhandlingar. M. E. får anses ha gjort gällande att, eftersom hyresvärden svarade för underlaget, uppgiften om lägenhetens storlek även vid förhandlingarna skall anses utgöra en utfästelse från hyresvärdens sida. Som hyresgäst har M. E. inte kunnat påverka hyresförhandlingarna. Hyresförhandlingslagen (1978:304) ger emellertid, 22 §, en hyresgäst, som är missnöjd med den hyra för hans lägenhet som bestämts genom förhandlingsöverenskommelsen, rätt att inom viss kortare tid efter det att förhandlingsöverenskommelsen träffats söka ändring i den del som avser honom. Frågan skall då prövas i den ordning som föreskrivs för hyrestvister. En hyresgäst kan även, om han av någon anledning anser att hyran för hans lägenhet är för hög, begära hyresnämndens prövning av hyresfrågan enligt 12 kap. 54 § JB. I båda dessa fall har hyresnämnden, liksom parterna vid hyresförhandlingarna, att vid en skälighetsbedömning i princip utgå från bruksvärdet för lägenheten. Redan med hänsyn härtill kan en uppgift om lägenhetens yta, lämnad vid förfarande för fastställande av hyra, inte anses vara en utfästelse som, om den visade sig vara oriktig, skulle medföra en mot skillnaden direkt svarande ändring av hyresbeloppet.

Överröstad i denna fråga är jag i övrigt ense med majoriteten.

JustR Gregow, var av skiljaktig mening på sätt framgår av följande yttrande: Jag ansluter mig till bedömningen att den uppgift om lägenhetens areal som företrädare för Wallro tog upp i hyreskontraktet och uppgav vid hyresförhandlingarna utgjort en utfästelse. Härav följer att Wallro har att svara för den skada som uppstått för M. E. då det visat sig att arealen var mindre.

Med hänsyn till den betydelse som arealen har för hyrans bestämmande och då skillnaden uppgick till ungefär 10 % måste det antas att hyran kommit att bestämmas till ett högre belopp än vad som skulle ha blivit fallet om den korrekta ytan varit känd. Att den bestämda hyran i och för sig varit skälig även med utgångspunkt från den korrekta ytan saknar härvid betydelse; detsamma gäller det förhållandet att hyran inte nedsatts vid den prövning som skedde genom hyresnämndens beslut d. 18 sept. 1998 och HovR:ns beslut d. 10 mars 1999.

Den skada som M. E. lidit under den nu aktuella tiden till följd av den felaktiga ytuppgiften kan dock inte beräknas på det sätt som hon gjort, dvs. genom en i princip rakt proportionell nedsättning av hyran med hänsyn till den korrekta arealen i förhållande till den uppgivna. Å andra sidan är det av Wallro vitsordade beloppet alltför lågt. Mot bakgrund härav finns det anledning att uppskatta skadan till ett skäligt belopp. Jag uppskattar sålunda M. E:s skada till 20 000 kr, vilket belopp Wallro i och för sig är skyldig att utge till M. E.

Överröstad härutinnan är jag i övrigt ense med majoriteten.

HD:s dom meddelades d. 6 nov. 2002 (mål nr T 4750-00).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2002-11-06

Målnummer:
T4750-00