I ett standardavtal om hyra föreskrivs att hyresgästen inte äger rätt att erhålla nedsättning i hyran för tid varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Fråga om innebörden av begreppet sedvanligt underhåll. 12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken.


Lagrum:
12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (1970:994)

W. M., J. M., och C. M. (W. M. och medparter) förde vid Malmö TR den talan mot makarna S-E. E. och U. E. som framgår av TR:ns dom. TR:n (chefsrådmannen Krueger) anförde i dom d. 1 dec. 1997, såvitt angick själva saken:

Bakgrund. Under i huvudsak tiden d. 1 okt. 1995-d. 1 febr. 1996 utfördes byggnadsarbeten på kärandenas fastighet Malmö Guvernören med adress Kastellgatan 11 och Erik Dahlbergsgatan 17. Svarandena hyr en lägenhet om tre rum och kök på första våningen, Kastellgatan 11. På grund av det men och hinder som under nämnda tid uppstått i nyttjanderätten har svarandena hos LSt:n i Skåne län deponerat ett belopp om 9 760 kr motsvarande två månadshyror eller 50 procent av hyran för varje månad som de huvudsakliga byggnadsarbetena pågått. Kärandena har gjort gällande att byggnadsarbetena är att bedöma som sedvanligt underhåll och att svarandena därför på grund av en bestämmelse i hyreskontraktet inte är berättigade till nedsättning av hyran. Svarandena har invänt att byggnadsarbetenas art och omfattning är av sådan beskaffenhet att arbetena på intet sätt kan bedömas såsom sedvanligt underhåll.

Yrkanden.

Kärandena har yrkat att TR:n förklarar att de är berättigade till att lyfta det belopp som av svarandena hos LSt:n i Skåne län ärende nr 103-96, deponerats, 9 760 kr jämte härpå upplupen ränta fram till dess beloppet kan lyftas av kärandena.

Svarandena har bestritt käromålet och yrkat att deponerat belopp jämte ränta skall återbetalas till dem.

Parternas talan.

Kärandena har såsom grund för sin talan anfört: Enligt hyreskontrakt 1995-03-31 hyr svarandena en trerumslägenhet av kärandena. Enligt ett allmänt villkor i hyreskontraktet äger hyresgästen inte erhålla nedsättning i hyran för tid varunder hyresvärden låter verkställa arbete för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Arbetet skall enligt villkoret dock utföras utan onödig tidsutdräkt. Fastigheten är byggd 1936 och består av 30 lägenheter. Några år före de aktuella byggnadsarbetena hade rörstammar för varm- och kallvatten bytts i 6-8 lägenheter. Följande byggnadsarbete har utförts under den i målet aktuella tiden.

1. Renovering av fasad mot gård och reparation av fasad mot gata. Putsen mot gården togs helt ned och ersattes med ny puts. Mot gatan knackades putsen delvis ned där den lossnat och ersattes med ny puts. Det är olika typer av puts och färg på gårds- och gatusidan. Byggnadsställningar mot gatan var uppsatta under cirka två månader och mot gården under cirka tre månader. Väderskydd i form av glasfibernät har varit uppsatt på byggnadsställningarna under cirka 2,5 månader och fönstren har varit försedda med plast under cirka en månad. Arbetena har i huvudsak pågått från mitten av oktober 1995 till mitten av januari 1996.

2. Åtta piskbalkonger på gårdssidan bilades ned. Balkonggolven togs bort och ersattes av nya balkonggolv. Arbetena påbörjades i slutet av oktober och i mitten på november 1995 skedde blästring av balkongerna.

3. Byte av fastighetens kall- och varmvattenledningar i lägenheternas kök och badrum, s.k. rörstamsbyte, med undantag för de lägenheter som redan åtgärdats några år tidigare (6-8 st.). Rörläggningsarbetena påbörjades genom att termostater insattes i lägenheterna i början av september 1995. Arbetena var i sin helhet klara omkring d. 20 dec. 1995.

4. Byte av takbeläggning. Fastighetens takplattor som bestod av eternit byttes ut mot aluminiumplåt. Dessutom reparerades undertaket genom att brädor, som blivit rötskadade, byttes ut. Arbetena påbörjades i slutet av oktober 1995 och var helt klara när byggnadsställningarna togs bort.

Under tiden d. 17 nov.-d. 22 nov. 1995 skedde högtryckstvätt av gatufasaden. Vatten läckte in genom fönsterna och d. 27 nov. täcktes fönsterna mot gatusidan med plast. Högtryckstvätten slutfördes samma dag. Under veckorna 3-6 1996 gjordes inspektionsluckor under badkaren i badrummen och under samma tid kläddes rörledningar i lägenheternas kök in med gipsskivor, varefter de spacklades och målades.

Kärandena gör gällande att samtliga utförda byggnadsarbeten är sedvanliga underhållsarbeten. De gör vidare gällande att något hinder och men i svarandenas nyttjanderätt till fastigheten och lägenheten inte uppstått. Någon rätt till skadestånd föreligger inte heller, eftersom kärandena inte varit försumliga. De har låtit utföra byggnadsarbetena utan onödig tidsutdräkt. Hyresgästerna kan dessutom anses skäligen kompenserade genom att någon hyreshöjning inte skedde under 1995.

Svarandena har till grund för sitt bestridande anfört: De i målet aktuella byggnadsarbetena är inte att bedöma såsom sedvanligt underhåll. Arbetena har pågått under en förhållandevis lång tid och har varit av stor omfattning. Arbetena började redan i september 1995 då förberedelser genom håltagning skedde i källaren för rörledningar. Byggnadsarbetena har sammantaget inneburit väsentliga men och hinder i svarandenas nyttjanderätt av fastigheten och sin lägenhet. Om de från början blivit informerade om arbetenas art och omfattning hade de inte bott kvar i sin lägenhet under byggnadstiden. Fastigheten har under den aktuella tiden sett ut som en byggarbetsplats. Kablar och ledningar har legat i trappuppgången och någon städning i egentlig bemärkelse har inte förekommit där. Genom att svarandena bor på första våningen har de varit särskilt hårt drabbade. Ljuset har tidvis inte fungerat i trappuppgången och det har varit farligt att gå upp för trapporna. Fastighetens portar har under lång tid stått olåsta, vilket medfört att obehöriga personer vistats i fastigheten. Inbrott i källaren har också förekommit under byggnadstiden. Hyresgästerna själva och polis har hjälpt till att avhysa personer som obehörigen vistats i fastighetens källare. Under byggnadstiden har lägenheterna saknat vatten med jämna mellanrum. När de nya vattenledningarna installerats förekom betydande problem med mycket ojämna varmvattentemperaturer. Damm och smuts har kommit in i svarandenas lägenhet under byggtiden. Dessutom har det kommit in vatten genom fönsterna. Nedsmutsningen har medfört att de haft sina möbler samlade och övertäckta. Båda svarandena är pensionärer och de har - under den i målet aktuella tiden - under dagtid knappast kunnat vistas i lägenheten. Genom att byggnadsställningarna varit täckta med väv har det varit mörkt i lägenheten dagtid under ganska lång tid. Därtill kommer att fönsterna under viss tid var täckta med plast, vilket omöjliggjorde vädring av lägenheten. Piskbalkongerna är fortfarande inte klara och svarandena har saknat sopnedkast under byggtiden och under viss tid därefter. Vindsutrymmet har inte kunnat användas. De torkutrymmen som fanns där har använts av byggnadsarbetarna. Tvättstugan i källaren har under lång tid inte heller gått att använda. Det ljud och buller som förekommit vid borrning av rörledningar, bilning av balkonger, nedknackning av puts och vid övriga arbeten har varit outhärdligt för svarandena. Deras dygnsrytm har i hög grad störts och de har såsom tidigare anförts inte kunnat vistas i sin lägenhet under tid arbetena pågått. Den av svarandena begärda nedsättningen av hyran är rimlig. Svarandena bestrider att kärandena lämnat någon kompensation för störningarna i form av underlåten hyreshöjning eller eljest. Kärandenas talan skall därför ogillas.

Bevisning.

Kärandena har åberopat omfattande skriftlig bevisning bl.a. kopior av olika underrättelser och meddelanden till hyresgästerna i fastigheten, kopior av protokoll med förhandlingsöverenskommelse 1994-11-23 och 1995-11-03 avseende hyreshöjning för fastigheten samt yttrande från docenten Stellan Lundström angående begreppet sedvanligt underhåll.

Svarandena har såsom skriftlig bevisning bl.a. åberopat kopia av LSt:ns i Malmöhus län beslut 1996-12-18 angående bidrag till ombyggnad av den aktuella fastigheten (gäller nu aktuella arbeten).

Kärandena har såsom muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med civilingenjören W. M., född 1921, samt vittnesförhör med byggnadsingenjören J. A., född 1962, platschefen J.-E. K., född 1947, rörmontören M. M., född 1969 samt chefsjuristen L. H., född 1936.

W. M., J. A., J: E. K. och M. M. har hörts om arbetenas art och omfattning. - L. H., som nu är chefsjurist för fastighetsägareförbundet, har vid vittnesförhöret uppgett att de aktuella byggnadsarbetena enligt hans uppfattning är att bedöma som sedvanligt underhåll av lägenheter och fastighet.

Svarandena har såsom muntlig bevisning åberopat förhör under sanningsförsäkran med f.d. guldsmeden S-E. E., född 1924, samt vittnesförhör med fastighetsskötaren C. F., född 1959 samt juris kandidaten P. V., född 1960.

C. F. och P. V., som själv varit hyresgäst i den aktuella fastigheten under byggtiden, har hörts angående de men och brister i nyttjanderätten som byggnadsarbetena medfört för hyresgästerna.

Domskäl. TR:n anser att de byggnadsarbeten som ostridigt utförts på och i ifrågavarande fastighet under den i målet aktuella tiden är av sådan art och omfattning och har pågått under sådan tidsrymd att de inte kan inrymmas under begreppet sedvanligt underhåll av fastighet och lägenhet, vilket måste avse mera begränsade åtgärder.

Av vittnesförhören med C. F. och P. V. samt av förhöret under sanningsförsäkran med S.-E. E. framgår att hyresgästerna under byggnadstiden varit utsatta för betydande störningar på sätt svarandena påstått.

TR:n finner att byggnadsarbetena, såsom svarandena gjort gällande, inneburit väsentliga men och hinder i deras nyttjanderätt av fastigheten och lägenheten. Svarandena är därför berättigade till nedsättning av hyran under tid arbetena pågått.

När det gäller frågan om nedsättningens storlek finner TR:n med hänsyn särskilt till den aktuella lägenhetens utsatta läge och till svarandenas levnadssituation att det deponerade beloppet kan bedömas såsom skäligt. Kärandenas påstående att av dem underlåten hyreshöjning för 1995 utgör kompensation för de omfattande störningar som svarandena varit utsatta för finner TR:n - mot svarandenas bestridande - inte styrkt. Käromålet skall därför i sin helhet lämnas utan bifall. Svarandena är med hänsyn härtill berättigade att hos LSt:n återfå deponerat belopp jämte ränta.

Domslut.

1. Käromålet lämnas utan bifall.

2. S-E. E. och U. E. berättigas att hos LSt:n i Skåne län, ärende 10396, lyfta deponerat belopp 9 760 kr jämte på beloppet upplupen ränta.

W. M. och medparter överklagade i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n skulle bifalla deras vid TR:n förda talan.

Makarna E. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsråden Trulsson och Elmqvist samt hovrättsassessorn Lönnaeus) anförde i själva saken i dom d. 5 okt. 1999: Parternas talan i HovR:n. Mellan parterna är numera ostridigt att de i TR:ns dom beskrivna byggnadsarbetena utförts väsentligen under tiden d. 1 okt. 1995-d. 1 febr. 1996, att arbetena utförts utan onödig tidsutdräkt och att de orsakat olägenheter för makarna E. i enlighet med vad de påstått vid TR:n. Tvisten i HovR:n gäller därför endast huruvida arbetena utgör sådant sedvanligt underhåll som till följd av ett allmänt villkor i parternas hyreskontrakt inte berättigar makarna E. till nedsättning av hyran.

HovR:ns domskäl. W. M., S-E. E. och L. H. har hörts på nytt i HovR:n. Utöver den vid TR:n åberopade bevisningen har i HovR:n framlagts ett protokoll d. 13 maj 1998 från Hyresnämnden i Malmö. Klagandena har också hänvisat till en av professorn Anders Victorin upprättad promemoria angående begreppet "sedvanligt underhåll" i 12 kap. 16 § JB särskilt med avseende på byten av ledningsstammar.

L. H., som är författare till Hyreslagen - En kommentar, har anfört bl.a. följande. Enligt hans uppfattning är innebörden av avtalsvillkoret att åtgärder, som på grund av förslitning måste vidtas för att bibehålla hyresfastighetens skick och funktion, utgör sådant sedvanligt underhåll som inte berättigar till reduktion av hyran för hyresgästen. Sedvanligt underhåll kan vara antingen löpande genom att det utförs efterhand som behov uppstår eller periodiskt genom att det måste vidtas med vissa intervall under en fastighets livstid. Han kan inte nu erinra sig skälet till att han i sin lagkommentar skrivit att klausulen endast avser löpande underhåll. För att underhållet skall vara sedvanligt krävs inte att det utförs ofta. Reparation och omläggning av tak, liksom byte av uttjänta rörstammar, är typexempel på sedvanligt underhåll. Ombyggnadsarbeten utgör däremot inte sedvanligt underhåll. Exempel på sådana arbeten är när planlösningen i en lägenhet ändras eller att något som inte tidigare funnits i lägenheten installeras.

HovR:ns bedömning.

Enligt 12 kap. 16 § jfrd med 10-12 §§ JB har en hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran om hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande. Hyresvärden och hyresgästen kan emellertid enligt det nämnda lagrummet med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla sådan hyresnedsättning för hinder eller men till följd av att hyresvärden låter utföra arbete bl.a. för sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt.

Om inte annat anges, är JB:s bestämmelser om bostadshyra som regel av tvingande natur till förmån för hyresgästen. När det gäller nedsättning av hyra på grund av underhållsarbete har det emellertid i hyreslagstiftningen alltsedan år 1939 funnits uttryckliga bestämmelser om avtalsfrihet. Det hade under 1930-talet varit vanligt med kontraktsklausuler som begränsade hyresgästens rätt till hyresreduktion under tid då reparationsarbete pågick. I 1939 års lagstiftningsärende, som bl.a. avsåg att stärka hyresgästernas rättsskydd genom införandet av tvingande bestämmelser, ansågs emellertid möjligheten att på förhand avtala bort hyresgästens rätt till hyresnedsättning böra kvarstå (prop. 1939:166 s. 76 f.). En sådan avtalsfrihet ansågs främja en god bostadsstandard för hyresgästerna genom att hyresvärden av ekonomiska skäl inte avstod från att utföra ett gott och kontinuerligt underhåll av hus och lägenheter.

Vad som avses med uttrycket "sedvanligt underhåll" och omfattas av avtalsfriheten framgår inte av lagtext och förarbeten. I den nämnda lagkommentaren anges att sådant underhåll är knutet till lägenheten eller fastigheten och att förbehållet oftast blir aktuellt vid den typ av arbeten som utgör vanliga kosmetiska lägenhetsreparationer. Förbehållet kan även avse själva fastigheten och gälla t.ex. fasadrenovering och yttre målning av fönster. En förutsättning för förbehållets giltighet är dock att underhållsarbetet är sedvanligt, dvs. något som normalt upprepas under en byggnads livslängd. Något krav på att det skall ske med vissa tidsintervall finns inte. (Se Holmqvist, Hyreslagen - En kommentar, fjärde upplagan, s. 100.)

Det råder inte någon tvekan om att en del enkla reparationer, t.ex. målning, tapetsering, underhåll av golv och liknande omfattas av avtalsfriheten. Även reparation och byte av teknisk utrustning, t.ex. spisar eller kylskåp, måste anses utgöra sedvanligt underhåll. Frågan är emellertid hur större arbeten, t.ex. byte av stamledningar, skall bedömas. Med hänsyn till att avtalsfriheten skall bidra till att skapa förutsättningar för ett bibehållande av fastigheternas goda skick och funktion måste enligt HovR:ns uppfattning också mera ingripande arbeten som äger rum med långa tidsintervall anses som sedvanliga underhållsarbeten när de utförs just för att bibehålla lägenheternas och fastighetens skick. Att sådana arbeten ofta också leder till högre standard på fastigheten än tidigare föranleder inte annan ståndpunkt. Enligt HovR:ns uppfattning är vart och ett av de i målet aktuella arbetsmomenten av sådant slag att det är att anse som sedvanligt underhåll och därför omfattas av avtalsfriheten.

Frågan blir då om den omständigheten att samtliga arbetsmoment utförts i ett sammanhang och därmed föranlett större och kraftigare olägenheter för hyresgästerna än om de hade utförts vart för sig bör medföra en annan bedömning. Det bör framhållas att den kommitté som hade till uppgift att lägga fram förslag till 1939 års lagstiftning förkastade tanken på att begränsa hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanliga underhållsarbeten till en viss tidsrymd varje år (SOU 1938:22 s. 58). Det finns enligt HovR:ns mening inte heller något som talar för att en kortare periods intensivt arbete med starka störningar generellt medför större olägenheter för hyresgästen än ett utdraget reparationsarbete där olika moment avlöser varandra under en längre tid. Med hänsyn till bestämmelsens syfte bör fastighetsägaren ha möjlighet att planera underhållsarbetena på det mest ändamålsenliga och ekonomiska sättet. Att berörda hyresgäster på grund av individuella vanor och levnadssätt kan ha olika uppfattning om vilket som ter sig mest störande kan inte ha avgörande betydelse för bedömningen. Att underhållsarbetena i detta fall varit omfattande och utförts i ett sammanhang medför därför inte att arbetena faller utanför ramen för vad som skall menas med sedvanligt underhåll.

HovR:n finner således att klausulen i hyresavtalet är tillämplig och att makarna E. därför inte är berättigade till hyresnedsättning till följd av de olägenheter byggnadsarbetena förorsakat dem. W. M:s och medparters talan skall således bifallas.

HovR:ns domslut.

1. Med ändring av TR:ns domslut förklarar HovR:n att W. M., J. M. och C. M. har rätt att lyfta det belopp om 9 760 kr jämte upplupen ränta som enligt 12 kap. 21 § JB deponerats hos LSt:n i Skåne län i ärende nr 103-96.

Makarna E. överklagade och yrkade att HD skulle fastställa TR:ns domslut.

W. M. och medparter bestred ändring.

Yttranden avgavs i målet till HD av Hyresgästernas Riksförbund d. 30 jan. 2001, av Sveriges Fastighetsägareförbund d. 16 febr. 2001 och av Konsumentverket d. 16 maj 2001.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Sjöblom, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt ett allmänt villkor i parternas hyresavtal äger inte hyresgästen erhålla nedsättning i hyran för tid varunder hyresvärden låter verkställa sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Arbetet skall dock utföras utan onödig tidsutdräkt. Tvisten i målet gäller om de arbeten som utförts på W M:s och medparters fastighet till sin art och omfattning varit av sådan beskaffenhet att arbetena inte kan anses utgöra sedvanligt underhåll och därför inte omfattas av förbehållet i hyreskontraktet.

Den inskränkning i en hyresgästs nyttjanderätt som kan uppstå då hyresvärden låter utföra reparations-, underhålls- eller moderniseringsarbeten är i princip att bedöma som en brist som kan föranleda nedsättning i hyran. Genom bestämmelsen i 12 kap. 16 § 3 st. JB har emellertid hyresvärden och hyresgästen getts möjlighet att med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller utföra annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Bestämmelsen i 12 kap. 16 § 3 st. JB infördes genom 1939 års hyreslagstiftning som en bland flera åtgärder som syftade till att främja en god bostadsstandard för hyresgästerna. Enligt förarbetena var hyresgästen ofta villig att låta hyresvärden utföra ett av hyresgästen önskat förbättringsarbete utan att därför begära nedsättning i hyran för det intrång och men som arbetet medförde då han blev tillräckligt kompenserad genom lägenhetens förbättrade skick. Det bedömdes inte heller öka hyresvärdens intresse av att förbättra lägenhetens skick eller underhålla lägenheten eller fastigheten i övrigt, att han, utöver de direkta kostnaderna för sådant arbete, även skulle behöva vidkännas nedsättning i hyran för den tid arbetena utfördes. Det ansågs därför rimligt att hyresvärden redan vid hyresavtalets ingående skulle ha möjlighet att träffa överenskommelse om att rätten till hyresnedsättning inte skulle gälla bl.a. i de fall där hyresvärden utförde sedvanligt underhåll av lägenheten och fastigheten i övrigt (se SOU 1938:22 s. 57 och prop. 1939:166 s. 76-77 och 91-93).

Avtalsklausuler om inskränkning i rätten till hyresreducering, motsvarande den i målet aktuella, förekommer i flertalet av standardhyresavtalen på den svenska hyresmarknaden.

Av de yttranden som avgivits av Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och Konsumentverket framgår att det mellan dem råder oenighet om huruvida de i målet vidtagna åtgärderna är att betrakta som sedvanligt underhåll. Hyresgästernas Riksförbund har hävdat att den allmänna uppfattningen på bostadsmarknaden hittills varit att med sedvanligt underhåll endast avses arbeten som målning, tapetsering, golvbehandling och liknande arbeten som utförs med jämna tidsmellanrum, vilket också var den självklara utgångspunkten vid de diskussioner som fördes mellan förbundet, Sveriges Fastighetsägareförbund och Konsumentverket i samband med utformningen av standardavtalet med det aktuella förbehållet. Enligt Hyresgästernas Riksförbund var det aldrig fråga om att förbehållet även skulle gälla mer omfattande underhållsarbeten. Hyresgästernas Riksförbund har vidare uppgett att när det gäller den praktiska tillämpningen på bostadsmarknaden så har vid arbeten som de i målet aktuella hyresgästen erhållit nedsättning av hyran. Konsumentverket har för sin del nämnt att verket tillsammans med Hyresgästernas Riksförbund under slutet av 1970-talet förde förhandlingar med Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag angående villkoren i bostadsföretagets hyresavtal. Det nu aktuella avtalsvillkoret och frågan om vilka åtgärder som kan anses innefattas i begreppet sedvanligt underhåll var emellertid inte föremål för några särskilda diskussioner. Konsumentverket har bl.a. anfört att det kan ifrågasättas om inte vissa typer av underhåll som normalt sett endast utförs någon enstaka gång under en fastighets livslängd, exempelvis byte av stamledningar, faller utanför begreppet sedvanligt underhåll. Enligt Konsumentverkets mening har åtgärder liknande dem som det är fråga om i målet vanligen, av såväl fastighetsägare som hyresgäster, ansetts utgöra ombyggnad eller därmed jämförliga åtgärder. Framför allt allmännyttiga bostadsföretag har de facto medgivit nedsättning av hyran vid åtgärder av den art som den aktuella tvisten gäller. Konsumentverket menar vidare att de i målet aktuella åtgärderna varit omfattande och inneburit betydande men för hyresgästerna under en icke oansenlig tidsperiod varför verket vid en samlad bedömning anser att åtgärderna, även om vissa av dem kan anses utgöra sedvanligt underhåll, totalt sett inte kan anses rymmas i begreppet. Sveriges Fastighetsägareförbund är däremot av uppfattningen att det förhållandet att en åtgärd, som byte av rörstammar, kanske bara vidtas ett par gånger under en byggnads livslängd inte kan medföra att den inte är att betrakta som sedvanligt underhåll. Fastighetsägareförbundet anser vidare att ett stambyte lika lite som en omputsning av fasad inte heller generellt sett utgör en så pass ingripande åtgärd att det inte längre skulle vara fråga om sedvanligt underhåll. Enligt Fastighetsägareförbundet är samtliga de i målet aktuella åtgärderna att betrakta som sedvanligt underhåll enligt 12 kap. 16 § 3 st. JB och avsikten har inte varit att villkoret i hyresavtalet skall ha någon i förhållande till lagregeln inskränkt omfattning.

Även om Hyresgästernas Riksförbund och Konsumentverket i sina yttranden pekat på att hyresgäster vid arbeten som de nu aktuella, enligt Konsumentverket framför allt av de allmännyttiga bostadsföretagen, erhållit nedsättning i hyran finns med hänsyn till Sveriges Fastighetsägareförbunds inställning inte tillräckligt stöd för att anse att det inom hyresmarknaden skulle föreligga en klar praxis vad gäller tillämpningen av klausulen. Annat har heller inte framkommit än att uttrycket sedvanligt underhåll i klausulen har samma innebörd som i motsvarande lagregel.

I lagtexten och i förarbetena har inte närmare definierats vilka åtgärder som utgör sedvanligt underhåll. Det framstår dock som klart att med uttrycket avses åtgärder som på grund av förslitning måste vidtas för att bibehålla fastighetens skick och funktion medan arbeten som innebär en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten inte utgör sedvanligt underhåll. När det gäller sådana lägenhetsreparationer som målning, tapetsering och underhåll av golv kan det inte råda någon tvekan om att dessa är att anse som sedvanligt underhåll och omfattas av avtalsfriheten. I regeln om hyresvärdens underhållsplikt i 12 kap. 15 § 2 st. JB anges också just målning och tapetsering som exempel på sådana sedvanliga reparationer vilka hyresvärden är skyldig att ombesörja med skäliga tidsmellanrum. Till sedvanligt underhåll bör även räknas utbyte av gammal teknisk utrustning, som kylskåp och spisar mot jämförbara moderna sådana (jfr prop. 1996/97:30 s. 89-90). Frågan är då hur mer omfattande arbeten av de slag som utförts på W. M:s och medparters fastighet skall bedömas.

I doktrinen har fasadrenovering, yttre målning av fönster och dylikt bedömts vara sedvanligt underhåll (se t.ex. Holmqvist, Hyreslagen - en kommentar, sjätte upplagan 2000, s. 102 och Järtelius, Hyra och bostad, fjärde upplagan, 1985 s. 88). L. H. har då han hörts som vittne i HovR:n även anfört att reparation och omläggning av tak liksom byte av uttjänta rörstammar är typexempel på sedvanligt underhåll. Professorn Anders Victorin har i en av W M. och medparter i målet åberopad promemoria uttalat bl.a. att begreppet sedvanligt underhåll bör ges en bred tolkning och att enligt hans mening bör de i målet aktuella åtgärderna ses som sedvanligt underhåll. När det gäller stambyte har vidare i motiven till bestämmelsen i 12 kap. 18 d § JB om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, utbyte av uttjänta rörstammar nämnts som exempel på en åtgärd som är att se som en ren underhålls- eller reparationsåtgärd (se prop. 1996/97:30 s. 90).

Med hänsyn till att syftet med avtalsfriheten är att skapa förutsättningar för att bibehålla fastigheten i ett gott skick måste också mer omfattande arbeten som äger rum med långa tidsintervaller anses utgöra sedvanliga underhållsåtgärder. När det gäller de i målet utförda arbetena får varje arbetsmoment vara att bedöma som sådant sedvanligt underhåll som i och för sig omfattas av förbehållet i hyreskontraktet.

Det föreligger inte något krav på att åtgärderna skall ske med vissa tidsintervaller eller i ett sammanhang. Vid 1939 års lagstiftningstillfälle fördes diskussioner om att begränsa hyresvärdens rätt att låta utföra sedvanligt underhåll till förslagsvis 14 dagar per år. Denna tanke övergavs dock då det inte ansågs att det alltid var möjligt för hyresvärden att fördela underhållsarbetena någorlunda likformigt på olika år och det ofta av såväl ekonomiska som praktiska skäl var fördelaktigast att sammanföra dem till längre perioder med vissa års mellanrum (se SOU 1938:22 s. 57-58 och prop. 1939:166 s. 76-77). Vid utförandet av underhållsarbeten måste det emellertid åligga en hyresvärd att planera underhållsåtgärderna på ett sådant sätt att hyresgästerna inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt.

Att vid ett och samma tillfälle utföra så pass omfattande underhållsåtgärder som det varit fråga om i detta fall utgör ett sådant stort men i S-E. E:s och U. E:s nyttjanderätt att förbehållet om hyresreducering inte kan bli tillämpligt beträffande de arbeten som utförts. S-E. E. och U. E. är därför berättigade till nedsättning av hyran till följd av de olägenheter som arbetena förorsakat dem.

Vid bestämmande av nedsättningens storlek kan inte beaktas de speciella olägenheter som arbetena kan ha åsamkat S-E. E. och U. E. på grund av sådana särskilda förhållanden som att arbetena stört den för dem normala dygnsrytmen (se t.ex. Lejman, Den nya hyresrätten, 1976, s. 213 och Walin Allmänna hyreslagen, femte upplagan, 1969, s. 64). Nedsättningens storlek kan skäligen bestämmas till ett belopp om 5 856 kr motsvarande 30 % av fyra månadshyror. Detta även med beaktande av att S.-E. E. och U. E. bl.a. genom underlåten hyreshöjning i viss mån kan ha kompenserats för de olägenheter som arbetena förorsakat dem.

Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD att W. M., J. M. och C. M. har rätt att lyfta ett belopp om 3 904 kr jämte upplupen ränta som deponerats hos LSt:n i Skåne län i ärende nr 103-96. Återstoden av det nedsatta beloppet, 5 856 kr jämte ränta skall utges till S.-E. E. och U. E.

HD (JustR:n Magnusson, Lars K. Beckman, Munck, referent, Pripp och Dahllöf) beslöt följande dom: Domskäl. Sedan år 1940 har hyreslagstiftningen innehållit en regel - numera 12 kap. 16 § 3 st. JB - enligt vilken bindande avtal kan träffas om inskränkning i hyresgästens rätt att få hyran nedsatt vid hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet. I enlighet härmed har också sedan lång tid tillbaka olika standardavtal på hyresområdet innehållit bestämmelser om att hyresgästen inte har rätt att få nedsättning i hyran för tid under vilken hyresvärden låter verkställa sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten. Det i målet aktuella hyresavtalet innehåller en sådan bestämmelse, varvid även angetts att arbetet dock skall utföras utan onödig tidsutdräkt. Tvisten gäller frågan om de arbeten som utförts på W. M:s och hans medparters fastighet kan hänföras till sedvanligt underhåll eller inte.

Vid tillkomsten av regeln i hyreslagstiftningen framhölls bl.a. vikten av att främja hyresvärdarnas intresse av att underhålla lägenheter och hyresfastigheter. Samtidigt underströks intresset för hyresgästerna av att få en ungefärlig uppfattning om arten och omfattningen av de arbeten som kunde komma i fråga (prop. 1939:166 s. 77 ff.). Däremot berördes inte frågan vilka slags åtgärder som borde hänföras till sedvanligt underhåll, och denna fråga har inte heller närmare belysts i senare lagmotiv. I den juridiska litteraturen har allmänt antagits att endast löpande underhållsåtgärder är att hänföra till sedvanligt underhåll (se Berg m.fl., Hyresrätt, 2 uppl. s. 51 f, Holmqvist, Hyreslagen - en kommentar, 6 uppl. s. 102, Järtelius, Hyra och bostad, 4 uppl. s. 88 och Skorup, Hyreslagarna - efter reformen 1998, s. 47 f.).

Som HovR:n har anfört kan det inte råda någon tvekan om att sådana åtgärder som målning, tapetsering, underhåll av golv samt reparation eller byte av teknisk utrustning är att hänföra till sedvanligt underhåll. I målet har emellertid olika uppfattningar kommit till uttryck när det gäller frågan i vad mån även sådana arbeten som visserligen utan tvekan avser underhåll men som är av ingripande art och normalt företas bara någon eller några enstaka gånger under en fastighets bestånd skall hänföras under begreppet, Lex. byte av stamledningar för vatten och avlopp, fasadrenovering samt omläggning av tak.

Med hänsyn till att regeln i hyreslagstiftningen har gällt under lång tid skulle det ha funnits anledning att anta att en någorlunda fast praxis hade utbildats på området. Så är av allt att döma inte förhållandet: de i målet avgivna yttrandena av Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund redovisar helt olika uppfattningar om vad som är vedertaget. Ett skäl är säkerligen att det i samband med mera omfattande renoveringar av hyresfastigheter ofta även vidtas åtgärder som inte kan hänföras till underhåll utan är av klart standardhöjande natur med följd att gränsdragningsfrågan inte får aktualitet. Ett annat skäl kan vara att hyresgästerna vid mera omfattande olägenheter på grund av renoveringar ofta erhåller viss nedsättning av hyran av billighetsskäl utan något uttryckligt ställningstagande från hyresvärdens sida i frågan huruvida hyresgästerna haft laglig rätt till nedsättningen. Enligt Konsumentverkets yttrande är sålunda nedsättningar vanliga vid arbeten av aktuellt slag i allmännyttiga bostadsföretag.

En utgångspunkt vid bedömningen måste vara att, om det inte finns några särskilda omständigheter, begreppet sedvanligt underhåll i standardavtal skall tilläggas samma innebörd som enligt lagen. Vid en tolkning av lagens regel enligt vanliga principer är till en början att märka att regeln utgör ett undantag från den tvingande rätt till hyresgästens förmån som är grundläggande för lagstiftningens konstruktion. Inte minst med tanke på att undantaget genom standardavtalen i praktiken förvandlas till en huvudregel talar detta i och för sig för en restriktiv tolkning av begreppet. I samma riktning pekar det vid regelns tillkomst understrukna intresset för hyresgästerna av att kunna få en ungefärlig uppfattning om arten och omfattningen av de olägenheter som de kan komma att drabbas av utan rätt till kompensation. Det synes inte kunna komma i fråga att ge regeln en så vidsträckt innebörd att den skulle avse alla underhållsarbeten, eftersom uttrycket sedvanlig då skulle komma att sakna innehåll.

Å andra sidan står det också klart att regeln inte skulle fylla sitt avsedda ändamål, om den inte generellt antas inbegripa sådana arbeten som på grund av förslitning eller liknande omständigheter måste vidtas för att bibehålla fastighetens skick och funktion, när det är fråga om åtgärder som är någorlunda förutsebara och sedvanliga i betydelsen allmänt brukliga. Därmed måste även sådana mera ingripande åtgärder som byte av stamledningar, fasadrenovering samt takomläggning kunna hänföras till sedvanligt underhåll i den mån de omfattas av hyresvärdens underhållsplikt och inte ger upphov till omfattande ombyggnader (jfr beträffande byte av stamledningar prop. 1996/97:30 s. 90 och beträffande fasadrenovering Holmqvist a.a. s. 102).

En sådan tolkning av regeln kan visserligen sägas föra långt, eftersom åtgärder av det slag som nyss nämndes kan innebära påtagliga hinder eller men i hyresgästernas nyttjanderätt. En utgångspunkt måste emellertid vara att hyresgästerna är bibehållna vid sin rätt till nedsättning i den mån arbetena tar längre tid i anspråk än som får anses normalt, oberoende av om detta som i det i målet aktuella standardavtalet uttryckligen framgår av avtalsbestämmelsen (jfr Walin, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. s. 78, Holmqvist a.a. s. 102 och Järtelius a.a. s. 88).

En annan situation som förtjänar uppmärksamhet och som särskilt aktualiseras i förevarande mål är emellertid när en hyresfastighet blir föremål för en genomgripande renovering som omfattar flera ingripande åtgärder av underhållskaraktär. Även om dessa var för sig kan vara att hänföra till sedvanligt underhåll i den mening som nyss har angetts, synes den samlade insatsen inte utan vidare kunna hänföras till löpande underhåll, särskilt som den sammantagna påfrestningen för hyresgästerna kan bli så betydande att den faller utom ramen för vad de haft anledning att ta i beräkning på grund av en avtalsföreskrift av aktuellt slag. Detta talar för att en viss rätt till nedsättning av hyran beroende på omständigheterna bör kunna finnas, när en sådan större renovering företas utan föregående uppgörelse eller samförstånd med hyresgästerna.

I förevarande fall får vart och ett av de arbeten som vidtagits under den aktuella tiden anses vara att betrakta som sedvanligt underhåll. Den åtgärd som kan föranleda tvekan är nedtagningen och ombyggnaden av balkongerna, men övervägande skäl talar för att även detta arbete bör hänföras till sedvanligt underhåll. Det har inte påståtts att arbetena har tagit längre tid än som får anses normalt. Dessa har emellertid ingått som led i en så omfattande renovering och sammantagna medfört sådana för makarna E. påtagliga och svårförutsebara olägenheter att avtalsklausulen inte bör anses tillämplig. Makarna E. bör då ha rätt till en viss nedsättning av hyran för den aktuella tiden, även med beaktande av att de kan ha erhållit viss kompensation bl.a. genom underlåten hyreshöjning för år 1995. Nedsättningen bör bestämmas till 25 % av hyran för fyra månader.

Domslut. HD ändrar HovR:ns dom i själva saken på det sättet att det belopp som W. M., J. M. och C. M. har rätt att lyfta bestäms till 4 880 kr jämte upplupen ränta, i följd varav återstoden av det nedsatta beloppet jämte ränta skall utges till S.-E. E. och U. E.

HD:s dom meddelades d. 8 juli 2002 (mål nr T 4537-99).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2002-07-08

Målnummer:
T4537-99