Nytt Juridiskt Arkiv (NJA)
Publicerat med tillstånd
av Domstolsverket


2001-01-04

Målnummer:
T5248-98


NJA 2001 s 10 (nr 2)


Avtal mellan AB Storstockholms Lokaltrafik och A, innebärande rätt för A att mot avgift försälja bröd  och andra produkter på platser inom tunnelbanans biljetthallar, har bedömts ej vara hyresavtal.

Uppslagsord:
Hyresavtal

Lagrum:
NJA 1971 s. 129

Enligt avtal d. 4 juni 1991 upplät AB Storstockholms Lokaltrafik (SL) till Anders S. av SL anvisade 30 försäljningsställen inom tunnelbanans biljetthallar för försäljning av bröd och smörgåsar. Avtalet ersatte tidigare träffade avtal mellan SL och Anders S. Avtalet gav Anders S. rätt att på totalt 30 försäljningsställen inom tunnelbanan försälja i första hand bröd. Under 1996 utnyttjade Anders S. sin avtalsenliga rätt att ställa upp brödförsäljningsbord på platser i åtminstone 14 biljetthallar.

SL väckte vid Stockholms TR talan mot Anders S. och yrkade att denne skulle åläggas att till bolaget betala 189 407 kr jämte ränta, att han skulle avhysas från de försäljningsställen inom biljetthallar i SL:s tunnelbanesystem i Storstockholm som han enligt avtal d. 4 juni 1991 hade rätt att nyttja, samt att TR:n skulle förklara att avtalet d. 4 juni 1991 mellan SL och Anders S. hade upphört att gälla och att Anders S. var skyldig att betala ersättning till SL för värdet av nyttjandet och annan skada från dagen för avtalets upphörande till dess försäljningen av bröd m.m. vid ifrågavarande försäljningsstånd hade upphört.

Anders S. medgav SL:s betalningsyrkande men bestred bolagets talan i övrigt.

Som grund för sin talan anförde SL bl.a. följande. Avtalet d. 4 juni 1991 mellan parterna utgör ej ett hyresavtal utan ger Anders S. rätt endast att få utnyttja begränsade ytor inom biljetthallarna för brödförsäljning. Avtalstiden gick ut d. 31 dec. 1996, till vilken dag det kunde sägas upp med nio månaders uppsägningstid. Genom uppsägningshandling d. 9 mars 1995, som delgavs Anders S., sade SL upp avtalet till upphörande d. 31 dec. 1996. Anders S. påstod att parternas avtalsförhållande var hänförligt till reglerna om hyra. SL har tillbakavisat att avtalet skulle ha utgjort ett hyresavtal. Då Anders S. försummat att betala avtalade minimiavgifter har avtalets § 6 givit SL rätt att säga upp det till omedelbart upphörande. Därför sade SL i en uppsägningsskrift d. 25 okt. 1996, som delgavs Anders S. d. 1 nov. 1996, upp avtalet till omedelbart upphörande på grund av betalningsförsummelserna. I denna uppsägningshandling har SL reservationsvis tagit in en text enligt 12 kap. 44 § JB om återvinning av hyresrätt. I ett följebrev till uppsägningshandlingen klargjorde SL att bolaget inte därmed vitsordat att avtalet d. 4 juni 1991 skulle vara hänförligt till hyra. Anders S. har inte inom två veckor efter han blev delgiven sistnämnda uppsägningshandling betalat utestående belopp till SL. Han har därmed på grund av betalningsförsummelse förverkat sin eventuella hyresrätt. - Sammanfattningsvis gör SL gällande att 1991 års avtal upphört att gälla dels på grund av uppsägningen d. 9 mars 1995 och dels på grund av uppsägningen d. 25 okt. 1996.

Anders S. anförde som grund för sitt bestridande bl.a. följande. SL:s uppsägning d. 9 mars 1995 innebärande att avtalet upphör d. 31 dec. 1996 är på grund av formfel ogiltig och han har därför rätt till förlängning av avtalet till d. 31 dec. 1999. Avtalet är ett hyresavtal och reglerna i 12 kap. JB är därmed tillämpliga. Inte heller uppsägningen d. 25 okt. 1996 kan göras gällande mot honom.

Till utveckling av sin talan anförde SL bl.a. Det har förekommit tre avtal mellan parterna. Det ursprungliga avtalet från 1983 gav Anders S. rätt att tillhandahålla "smörgåsar och dylikt" för försäljning på ca 10 platser i tunnelbanans biljetthallar. Av oförstånd användes en standardblankett som angav att det var fråga om hyresavtal för lokal. Detta ger

inte något uttryck för någon partsvilja. Innehållet i bilagan till avtalet visar emellertid att avtalet inte är hänförligt till reglerna om hyra. Inledningsvis skulle det ske en provverksamhet på tre ställen som sedan skulle utvärderas. 1983 års avtal ersattes av ett nytt avtal som slöts 1988. Till detta avtal användes inte standardblanketten. Avtalet innebar att Anders S:s verksamhet skulle fortsätta och att antalet försäljningsställen utökades till 25. I avtalet angavs att Anders S. ägde rätt att i första hand försälja bröd men även andra produkter som parterna kunde enas om. Detta avtal löpte till d. 31 dec. 1992. Den 4 juni 1991 slöts det avtal som SL menar är uppsagt. Enligt avtalets 9 § gäller det t.o.m. d. 31 dec. 1996 och kan sägas upp med nio månaders uppsägningstid. Sker ej uppsägning förlängs avtalet med tre år. SL har genom uppsägningen d. 9 mars 1995 sagt upp avtalet i god tid. Anders S. har hävdat att avtalet är hänförligt till bestämmelserna om hyra i 12 kap. JB. Emellertid utgör varken det aktuella eller de tidigare två avtalen hyresavtal. Avtalen skall i stället ses som obligationsrättsliga varför SL:s uppsägning är giltig. Den rätt som avtalen gett Anders S. är av intermittent karaktär. De ingångna avtalen skiljer sig i olika avseenden markant från vad som förekommer vid hyra. - Det uppsagda avtalet av d. 4 juni 1991 har i huvudsak samma lydelse som de föregående två avtalen, dock att antalet försäljningsställen ökat och avgifterna höjts. Anders S. ges enligt avtalet en rätt att på en begränsad yta sätta upp ett bord och bedriva försäljning av bröd. Det är fråga om en yta om ca 1,5 kvm. Platsen är inte bestämd utan kan variera från tid till annan. Avtalet utgör endast en ram för hans verksamhet. Följande bestämmelser i avtalet visar att avtalet inte är hänförligt till hyra. Enligt 1 § skall Anders S. välja försäljningsställen ur en till avtalet bifogad stationsförteckning. Denna bilaga har inte återfunnits hos SL. Han är vidare, om SL:s verksamhet så fordrar, skyldig att omedelbart och utan ersättning lämna försäljningsstället. Han har i sådant fall rätt till annat försäljningsställe. Han har vidare skyldighet att inhämta erforderliga tillstånd från berörda myndigheter, vilka i första hand är polismyndighet och hälso- och miljöskyddsnämnd. Av ordningsskäl har Anders S. således varit skyldig att i varje enskilt fall inhämta polismyndighetens tillstånd för placering av försäljningsståndet och var ståndet kunde placeras inom varje station. Vidare har enligt 3 § försäljningsstånden efter SL:s tillstånd i varje enskilt fall fått vara kvar på särskilt överenskomna platser inom tunnelbanans område. SL har därvid ägt rätt att själv avgöra och bestämma om varje enskilt försäljningsstånd fick vara kvar, varvid Anders S. omedelbart skulle borttaga ståndet om SL så påfordrade. Enligt 5 § skall varje försäljningsställe drivas av en försäljare. Försäljningsställena drivs således av fria entreprenörer som Anders S. sluter avtal med. Av 7 § följer att Anders S. har rätt att byta till annan plats om han bedömer att något försäljningsställe inte är lönsamt. Denna rätt har han utnyttjat. SL har erfarit att Anders S. sedan 1993 slopat försäljningen på vissa stationer och etablerat ny försäljningsverksamhet på andra. 18 § garanterar Anders S. att årsavgiften inte kommer att understiga 600 000 kr exklusive mervärdesskatt, vilket motsvarar 50 000 kr per månad eller 62 500 kr inklusive mervärdesskatt. 19 § anges att uppsägningstiden är nio månader och att avtalets förlängningstid är tre år. Sammanfattningsvis visar nu berörda bestämmelser att förhållandena starkt avviker från ett sedvanligt lokalhyresförhållande. Visserligen har i skriftväxling mellan SL och Anders S. termen hyra använts, men detta har skett av bekvämlighetsskäl och av obetänksamhet. I avtalet anges i stället avgift och någon partsavsikt att det skulle vara fråga om hyresavtal har aldrig förekommit.

Anders S. anförde bl.a. Avtalet d. 4 juni 1991 är ett lokalhyresavtal varför SL:s uppsägning d. 9 mars 1995 är ogiltig på grund av formfel. Han har inte förverkat hyresrätten på grund av bristande betalning. - De tre avtal som ingåtts mellan parterna är samtliga lokalhyresavtal varför reglerna i 12 kap. JB är tillämpliga. Det är fråga om upplåtelse av hus eller del av hus. Det har också varit parternas avsikt att avtalen skulle vara hyresavtal. Vid det första avtalet från 1983 användes ett sedvanligt hyresformulär. Parterna har även i skriftväxling dem emellan angett att det var fråga om hyresbetalningar. Avtalet omförhandlades 1988 eftersom Anders S. ville öka försäljningen till fler stationer och SL ville ha högre hyra. Det tredje avtalet från 1991 innebar ytterligare en ökning av antalet tunnelbanestationer och en högre garantihyra på 600 000 kr. 1988 års avtal sades upp av SL för att bolaget ville ha villkorsändring. Därefter slöts avtalet d. 4 juni 1991 som trädde i kraft d. 1 jan. 1992.

Anders S. hördes under sanningsförsäkran i TR:n. Vittnesförhör hölls på SL:s begäran med Per-Åke Nyström och Jan Sandahl samt på Anders S:s begäran med Göran Wahlström. Vidare förebragtes skriftlig bevisning. Anders S. åberopade ett utlåtande av professor Anders Victorin.

TR:n (chefsrådmannen Huldt samt rådmännen Wah~ftid och Camitz) anförde i dom d. 10 dec. 1997: Domskäl. Anders S. har vitsordat att, om 1991 års avtal mellan honom och SL inte är att anse som ett hyresavtal, SL:s uppsägning d. 9 mars 1995 är giltig och har lett till att avtalet mellan honom och SL upphört d. 31 dec. 1996. TR:n har därför att först pröva om avtalet är att bedöma som ett hyresförhållande.

12 kap. JB avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Även om tunnelbanans biljetthallar inte direkt är det man förknippar med hus utgör tunnelbanan med tillhörande perronger, biljetthallar, ingångar m.m. likväl en byggnadskonstruktion som kan betecknas som hus eller del av hus.

Det mellan parterna d. 4 juni 1991 ingångna avtalet har inte betecknats som hyresavtal och vederlaget har inte angetts som hyra utan som avgift. Avtalet ersätter de avtal som slöts 1983 och 1988. Även dessa avtal kan ha betydelse i bedömningen. TR:n finner emellertid att innehållet i dessa två avtal - förutom ändring av avgift, antal tunnelbanestationer och vissa andra smärre förändringar - är i väsentliga delar detsamma som i 1991 års avtal.

Utredningen visar inte att parternas avsikt varit att avtalen skulle falla in under hyreslagstiftningen. Avgörande för frågan om 1991 års avtal är att anse som ett hyresavtal är inte hur parterna har betecknat det utan det faktiska innehållet. Även om ett avtal innehåller vissa kriterier för ett hyresavtal kan det innehålla ytterligare moment av annat slag som kan leda till att avtalet inte anses utgöra ett hyresavtal.

Avtalets 1 § ger Anders S. rätt att på totalt 30 försäljningsställen inom tunnelbanans biljetthallar försälja i första hand bröd. Han äger därvid välja i vilka tunnelbanestationer som verksamheten skall bedrivas. Försäljningen får endast ske på platser som skriftligen godkännes av SL. Vidare anger avtalet att Anders S. är skyldig att, om SL:s verksamhet så fordrar, omedelbart och utan ersättning lämna ett visst försäljningsställe. Han har i sådant fall rätt till annat försäljningsställe. Slutligen anges i 1 § att Anders S. är skyldig att inhämta erforderliga tillstånd för sin verksamhet. TR:n kan således konstatera att avtalet inte bestämmer från vilka stationer som verksamheten skall bedrivas och att någon specificerad plats eller yta inom varje station att bedriva försäljning ifrån inte anges. Dessa förhållanden står inte i överensstämmelse med hyreslagens skyddsbestämmelser. Anders S. är vidare underkastad bl.a. polismyndighetens tillståndsgivning då det är fråga om offentlig plats. Han har - av naturliga skäl - inte någon rådighet över säkerheten och ordningen i tunnelbanan. Avtalet med SL får ses som en ramreglering av den verksamhet som han bedriver.

Avtalets 3 § anger att försäljningsståndens utformning m.m. skall beslutas i samråd med SL. Stånden kan efter särskilt tillstånd av SL i varje enskilt fall få vara kvar på särskilt överenskomna platser inom tunnelbaneområdet. Bestämmelsen ger SL en rätt att "själv avgöra och bestämma om varje enskilt försäljningsstånd inte längre får stå kvar, varvid Anders S. omedelbart skall borttaga försäljningsståndet". Han har således inte någon självständig rätt att bestämma över försäljningsståndens utseende och inte heller var de får förvaras under tid som försäljning inte bedrivs.

Avtalets 7 § ger Anders S. en självständig rätt att byta till annan plats inom tunnelbanan om han bedömer att något försäljningsställe inte är lönsamt. Denna bestämmelse ger honom alltså rätt att - ur lönsamhetssynpunkt - fritt förflytta försäljningsverksamheten inom 30 tunnelbanestationer. Även detta förhållande visar att avtalet inte reglerar ett nyttjande av en individualiserad bestämd plats.

Avtalet ger således Anders S. rätt att under vissa villkor nyttja en begränsad, obestämd mindre plats eller golvyta i biljetthallar inom tunnelbanan för uppställning av ett bord eller försäljningsstånd för försäljning av bröd. Försäljningen får ske från plats som anvisas av SL. Denna rätt kan av SL, polismyndighet eller Anders S. själv förändras från ett ställe till ett annat inom varje enskild tunnelbanestation liksom mellan olika stationer. Det ingår visserligen ett moment av lokalupplåtelse i fråga om den obestämda markyta som används vid placeringen av försäljningsståndet men denna upplåtelse är ett underordnat moment i förhållande till avtalets innehåll i övrigt.

TR:n anser att den i avtalet stipulerade avgiften är att hänföra till rätten att bedriva försäljning och att den därmed inte utgör vederlag för något nyttjande av plats eller del av lokal. TR:n finner sammanfattningsvis att nu uppräknade omständigheter så markant avviker från vad som förekommer vid hyra att avtalet inte kan anses utgöra ett hyresavtal.

På grund av det nu anförda är SL:s uppsägning d. 9 mars 1995 av avtalet inte ogiltig med hänvisning till bestämmelserna i JB. Det föreligger således en giltig uppsägning från SL:s sida. Det saknas därmed anledning för TR:n att pröva frågan om Anders S. förverkat någon hyresrätt enligt reglerna i 12 kap. JB. SL:s yrkande om avhysning av Anders S. skall därför bifallas. Även SL:s fastställelseyrkanden att avtalet har upphört att gälla samt att Anders S. är skyldig att betala ersättning till SL för värdet av nyttjandet och annan skada fram till dess han upphört med försäljningen av bröd skall bifallas.

Domslut.

1. Anders S. förpliktas att till SL utge 189 407 kr jämte ränta.

2. Anders S. avhyses från de försäljningsställen inom biljetthallar i SL:s tunnelbanesystem som han enligt avtal d. 4 juni 1991 haft rätt att nyttj a.

3. TR:n fastställer att avtalet mellan SL och Anders S. har upphört att gälla samt att Anders S. är skyldig att till bolaget betala ersättning för värdet av nyttjandet och annan skada från dagen för avtalets upphörande d. 31 dec. 1996 till dess försäljningen av bröd m.m. vid ifrågavarande lursäljningsstånd har upphört.

Anders S. överklagade i Svea HovR och yrkade ogillande av SL:s talan. SL bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikren, hovrättsråden Persson, referent, och Matz samt hovrättsassessorn Nygren Malmenfelt) anförde i dom d. 26 nov. 1998: Domskäl. Parterna har åberopat och vidareutvecklat samma omständigheter och i huvudsak samma bevisning som i TR:n. HovR:n har tagit del av bandupptagningen av förhören i TR:n med Anders S., Göran Wahlström, Per-Åke Nyström och Jan Sandahl.

Vad som förekommit i HovR:n ger inte anledning till annan bedömning än den TR:n gjort. TR:ns dom skall därför fastställas.

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Anders S. (ombud advokaten Hans Dahlbeck) överklagade och yrkade och HD skulle ogilla SL:s talan om avhysning samt dess yrkande om fastställelse av att avtalet mellan SL och Anders S. hade upphört att gälla och att Anders S. var skyldig att betala ersättning till SL för värdet av nyttjandet och annan skada från dagen för avtalets upphörande till dess försäljningen av bröd m.m. vid ifrågavarande försäljningsstånd hade upphört. SL (ombud advokaten Ulf Skorup) bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

HD (JustR:n Magnusson, Nyström, referent, Danelius, Blomstrand och Lundius) beslöt följande dom: Domskäl. Den grundläggande frågan i målet, som är avgörande för om avhysning av Anders S. kunnat ske, är om det mellan honom och SL d. 4 juni 1991 träffade avtalet är att anse som ett hyresavtal eller ej.

Parterna har i HD vidhållit sin uppfattning beträffande avtalets karaktär och därvid anfört i huvudsak vad som i denna del antecknats i TR:ns domskäl. I HD har Anders S., Göran Wahlström, Per-Åke Nyström och Jan Sandahl hörts på nytt. Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som i underrätterna.

HD har i rättsfallen NJA 1971 s. 129 och 1978 s. 389 tagit ställning till om vissa avtal varit att anse som lokalhyresavtal eller ej.

Det förstnämnda fallet omfattade samtliga inom en travbanas publikplatser befintliga restaurangbyggnader samt ett antal kiosker. En restauratör hade enligt avtalet åtagit sig att driva sin rörelse varje tävlingsdag och hyressumman hade i huvudsak bestämts till viss procent av omsättningen. I en uppsägningstvist mellan parterna uppkom frågan om avtalets karaktär, varvid upplåtaren hävdade uppfattningen att fråga var om rörelsearrende, främst på grund av att restaurationsrörelsen ingick som ett led i travsällskapets totala verksamhet och var direkt beroende av denna. Enligt HD:s mening framstod kundunderlagets beroende av travsällskapets verksamhet som mer långtgående och nyttjanderättshavarens faktiska möjligheter att undgå konkurrens om kundunderlaget som mer gynnsamma än vid flertalet besläktade upplåtelser, och detta förhållande hade spelat en framträdande roll för avtalets tillkomst och utformning. HD fann emellertid att det också var att beakta att avtalet gällde mycket stora och kapitalkrävande lokaler och att upplåtelsen av dessa inte kunde betraktas som en underordnad beståndsdel i avtalet. Detta var därför, även med beaktande av att det förelåg ett ömsesidigt beroende mellan parterna, att anse som ett hyresavtal.

I det senare rättsfallet hade en kommun upplåtit vissa lokaler i en skola till en enskild person mot att hon åtog sig att i lokalerna tillhandahålla mat och dryck till skolans elever till visst högsta pris. Hennes motprestation ansågs utgöra vederlag för lokalernas nyttjande och avtalet således vara ett lokalhyresavtal.

I litteraturen har anförts ytterligare exempel på avtal som ansetts utgöra hyresavtal, såsom upplåtelse av garageplats utan närmare angivande av exakt uppställningsplats och upplåtelse av sporthall under viss tid varje vecka. Avtal om försäljning av varor från disk i biograffoajé och rockvaktmästares verksamhet i restauranglokal har däremot ej ansetts vara hyresavtal. (Se Lejman, Den nya hyresrätten, 1976 s. 10 och 32, och Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985 s. 23; jfr även prop. 1945:184 s. 17 f.)

Avtalet d. 4 juni 1991, som är aktuellt i detta mål, hade föregåtts av två tidigare avtal mellan Anders S. och SL, ingångna år 1983 och 1988. Avtalet från 1983 hade avfattats på en blankett avsedd för hyresavtal. Detta

avtal var rubricerat "hyresavtal", och i den förtryckta texten förekom ord som "hyresvärd", "hyresgäst", "hyrestid" och "hyra". I 1988 års avtal liksom i avtalet d. 4 juni 1991 användes däremot den neutrala rubriken "avtal", och i dessa avtal saknades också andra beteckningar som direkt förde tankarna till hyresavtal. Avgörande för bedömningen av det nu aktuella avtalets rättsliga karaktär är i vart fall inte den terminologi som parterna använt utan avtalets materiella innehåll.

Den centrala bestämmelsen i avtalet d. 4 juni 1991 är dess inledande paragraf, enligt vilken Anders S. skulle ha rätt att på ett visst antal platser inom tunnelbanans biljetthallar bedriva försäljning av bröd och eventuellt också andra produkter. Om det blev aktuellt att medge försäljning på ytterligare platser, skulle Anders S. dessutom enligt samma paragraf ha företrädesrätt till försäljning på dessa platser.

I avtalet specificerades inte var försäljningsplatserna skulle vara belägna, utan det förutsattes att deras lokalisering senare skulle bestämmas på så sätt att Anders S. skulle ur en stationsförteckning välja de platser han fann lämpliga och att dessa, om SL inte hade några invändningar mot dem, skulle godkännas av SL. Inte heller den lokalisering av försäljningsställena som genom denna procedur kom till stånd var emellertid definitiv, eftersom, å ena sidan, SL, om dess verksamhet krävde det, skulle ha rätt att påfordra att Anders S. lämnade ett visst försäljningsställe och flyttade försäljningen till annan plats och, å andra sidan, Anders S. själv, om han fann att försäljningen på en viss plats var olönsam, skulle ha rätt att byta till annan plats.

Vid hyresavtal förutsätts i allmänhet att vad som uthyrs är klart definierat och lokaliserat, och detta vare sig det rör sig om ett hus, en lägenhet eller en annan lokal. Vissa undantag från kravet på lokalisering kan emellertid förekomma utan att avtalet förlorar sin karaktär av hyresavtal. En upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme av viss storlek, t.ex. en garageplats eller ett förvaringsutrymme, kan sålunda under vissa förhållanden anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte gäller en bestämd plats och placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden.

Det förhållandet att försäljningsställena i nu förevarande fall inte var klart lokaliserade och att de - under fortlöpande hänsynstagande till både SL:s och Anders S:s intressen och önskemål - kunde inte bara variera inom en och samma tunnelbanestation utan också förflyttas från en station till en annan talar starkt emot att avtalet d. 4 juni 1991 skall anses som ett hyresavtal. Därtill kommer att avtalet, enligt vad som framgår av dess inledande bestämmelser, väsentligen gick ut på att Anders S. skulle få rätt att bedriva försäljning av varor inom tunnelbaneområdet. De element av lokalupplåtelse som kan anses ha ingått i avtalet var således av obestämd karaktär och av underordnad betydelse i förhållande till avtalets huvudsakliga syfte, som var att Anders S. skulle mot vederlag till SL få etablera och bedriva näringsverksamhet på SL:s område för att i denna verksamhet dra nytta av den ström av resenärer som frekventerar

tunnelbanan. Avtalet kan under sådana förhållanden inte anses utgöra ett hyresavtal.

Domslut. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD:s dom meddelades d. 4 jan. 2001 (mål nr T 5248-98).

Rättsfall: NJA 1971 s. 129; NJA 1978 s. 389


Detta är ett utdrag ur databasen Rättsnätet. Mångfaldigande utan medgivande från Notisum AB är
förbjudet enligt lag. Dokumentens officiella pappersutgåvor äger alltid företräde eftersom
Rättsnätet baseras på material från offentliga databaser som kan innehålla felaktigheter.