När köp av fast egendom skett genom att parterna undertecknat köpehandlingen vid skilda tillfällen, har köpet inte ansetts fullbordat redan genom den andra underskriften. Köpet har dock blivit bindande genom att köpehandlingen utgivits till den anlitade mäklaren (I) men inte genom att den överlämnats till den sist undertecknande partens ombud (II).


Lagrum:
4 kap. 1 § jordabalken (1970:994) i dess lydelse enligt SFS 1971:1209; 1 - 7 § och 35 § avtalslagen (1915:218); NT 1871 s. 544

I

Danska medborgarna Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 hos en mäklare i Ljungby ett köpekontrakt, enligt vilket Kjell-Åke J till dem försålde fastigheten Ljungby Hå 3:4 för 265 000 kr. Som förutsättning för köpet angavs i kontraktet att köparna såsom danska medborgare erhöll svenska myndigheters tillstånd. Köparna betalade d 28 april 1994 till mäklaren Roger J 20 000 kr i handpenning. Återstoden av köpeskillingen skulle betalas 14 dagar efter det att köparna erhållit förvärvstillstånd. Kjell-Åke J undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det därefter till mäklaren. Köparna ansökte sedan om förvärvstillstånd men, sedan de fått kännedom om planer på att anlägga en väg i fastighetens närhet, ville de inte längre köpa fastigheten. I brev till Kjell-Åke J d 8 sept 1994 anförde köparna att något köp inte hade kommit till stånd, eftersom de inte fått något av säljaren undertecknat köpekontrakt, och att de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De mottog sedan d 23 eller d 24 sept 1994 ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt. Kjell-Åke J hävdade att ett giltigt köp kommit till stånd.

I kontraktet stadgas att säljaren har rätt att häva köpet, om köparen brister i sitt betalningsåtagande eller eljest i något i kontraktet angivet åtagande, om bristen inte är av ringa betydelse för säljaren. Där anges vidare att säljaren, om han häver köpet på grund av köparens försummelse, har rätt till skäligt skadestånd.

Kjell-Åke J väckte vid Ljungby TR talan mot Peter K och Kirsten V med yrkande att TR:n skulle 1) förklara Peter K:s och Kirsten V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 vara hävt, 2) förklara honom ha rätt att såsom skadestånd uppbära den handpenning, som hade deponerats hos Sparbankernas Fastighetsbyrå, om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till den dag TR:n förklarar köpet vara hävt samt 3) förplikta Peter K och Kirsten V att solidariskt till honom utge dröjsmålsränta på 245 000 kr enligt 6 § räntelagen från och med beräknad tillträdesdag d 15 juli 1994 tills betalning av dröjsmålsräntan sker.

Peter K och Kirsten V bestred Kjell-Åke J:s yrkanden, i första hand på den grunden att inget giltigt köp förelåg.

I andra hand bestreds Kjell-Åke J:s talan av Peter K och Kirsten V på den grunden att köpet hävts av dem. De framställde också efter genstämning ett flertal yrkanden.

Kjell-Åke J bestred bifall till genkäromålet.

TR:n (lagmannen Marke, skiljaktig endast i fråga om skadestånd, rådmannen Bolander och hovrättsfiskalen Waern) anförde i dom d 17 maj 1996, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett bindande köp kommit till stånd: Yrkanden m.m. ---. Kjell-Åke J har till utveckling av sin talan anfört: Under våren 1994 gav Kjell-Åke J mäklaren Roger J i uppdrag att försälja hans fritidsfastighet Ljungby Hå 3:4. Mäklaren antog uppdraget och fick d 28 april 1994 kontakt med Peter K och Kirsten V, som var intresserade av att köpa fastigheten. Samma dag ringde mäklaren upp Kjell-Åke J och frågade honom om hans inställning till en köpeskilling på 265 000 kr. Kjell-Åke J konfererade kort med sin sambo och ringde tillbaka efter en halvtimma och meddelade att köpeskillingen accepterades. Samma dag undertecknade Peter K och Kirsten V köpekontraktet. Därefter översändes det till Kjell-Åke J för underskrift. Kjell-Åke J undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. Enligt köpekontraktet ålåg det köparna att söka förvärvstillstånd. I juni månad återkallade köparna sin förvärvstillståndsansökan hos LSt:n och förklarade att de inte tänkte fullfölja köpet genom att betala resterande del av köpeskillingen. Kjell-Åke J gör gällande att köparna försummat sin betalningsförpliktelse och att han därför är berättigad att häva köpet och erhålla skäligt skadestånd.

Peter K och Kirsten V har till utveckling av sin talan anfört: De hade under i det närmaste tio år letat efter en fritidsfastighet i södra Sverige. De var ute efter en fastighet med byggnader med gammal arkitektur, helst ett gammalt småländskt torp. Under de senaste åren hade de aktivt letat efter en sådan fastighet. Under april månad 1994 fick de möjlighet att låna ett torp i södra Småland av bekanta för att åka runt till olika mäklare i området. På Sparbankernas Fastighetsbyrå i Ljungby fick de se en fastighet som de blev intresserade av. De fick en vägbeskrivning och åkte ensamma ner och tittade på fastigheten. Efter att ha diskuterat fastigheten sinsemellan och bestämt sig för att kanske köpa fastigheten åkte de upp till Ljungby och mäklaren Roger J. Köpekontraktet skrevs under av dem hos mäklaren d 28 april 1994 och handpenningen erlades. Köpekontraktet lämnades kvar hos mäklaren, som skulle överlämna det till säljaren. De åkte sedan tillbaka till Danmark. Av en slump fick de i maj juni 1994 vetskap om att det skulle dras en väg i det aktuella området. De blev oroliga och kontaktade vägförvaltningen, där man informerade om en väglokalisering. Vägverket, Region sydöst, i Jönköping upplyste att planerna över vägsträckningen, väg 23/19, varit under diskussion sedan 1992, att riksdagen 1993 beslutat om detaljerad planläggning av vägsträckningen samt att väglokaliseringshandlingarna varit offentligt kända sedan mars 1994. Det har visat sig att lokaltidningarna Smålandsposten och Smålänningen har haft artiklar om den aktuella vägsträckningen intagna i mitten av april 1994. I ett brev d 8 sept 1994 förklarade Peter K och Kirsten V att något köp inte kommit till stånd, eftersom de inte tillställts något av säljaren underskrivet överlåtelseavtal, och att de återkallade sitt anbud. Först d 23 eller d 24 sept 1994 erhöll de ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt i original. I slutet av september eller i början av oktober 1994 hade dialogen mellan Kjell-Åke J och dem lett till att Kjell-Åke J hade möjlighet till att göra en täckningsförsäljning. Någon sådan har dock ännu inte skett. Peter K och Kirsten V har genom att skriva på köpeavtalet avgivit ett anbud om köp av fastigheten. För att ett bindande avtal skall uppkomma skall en accept utges och överlämnas till alternativt mottagas av dem. Något giltigt köp har inte kommit till stånd eftersom de inte fått accepten, dvs det av Kjell-Åke J underskrivna köpekontraktet, innan de återkallat sitt anbud att köpa fastigheten. ---.

Kjell-Åke J har genmält: Det vitsordas, att Peter K och Kirsten V i brev d 8 sept 1994 meddelat att de återkallar sitt anbud att köpa fastigheten och att de först d 23 eller d 24 sept 1994 erhållit det av honom undertecknade köpekontraktet. ---.

Domskäl. Parterna har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran.

Vittnesförhör har på samtliga parters begäran hållits med mäklaren Roger J. ---.

TR:n gör följande bedömning. Frågan om köpets giltighet.

Av 1 § 3 st avtalslagen framgår det att lagens första kapitel, som innehåller regler om anbud, accept och acceptfrister, inte gäller vid formalavtal såsom exempelvis avtal om fastighetsköp. 14 kap 1 § JB anges att köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen.

Enligt TR:ns uppfattning är ett fastighetsköp bindande så snart säljaren och köparen skrivit under köpehandlingen under förutsättning att handlingens innehåll inte medför att köpet är ogiltigt. Det fordras således inte att den undertecknade handlingen överlämnats till envar av avtalskontrahenterna för att köpet skall vara giltigt.

På grund av vad sålunda anförts, och då någon invändning inte gjorts rörande köpets giltighet med avseende på kontraktets innehåll, har i förevarande fall ett bindande fastighetsköp förelegat d 5 maj 1994. ---. Hävningsfrågorna.

Peter K och Kirsten V har genom att inte fullfölja köpet och underlåta att betala resterande köpeskilling försummat sin betalningsförpliktelse. Härigenom är Kjell-Åke J berättigad att få köpet hävt. Hans yrkande om hävningsförklaring skall därför bifallas. ---.

Domslut.

1. Med bifallande av Kjell-Åke J:s yrkande förklarar TR:n Peter K:s och Kirsten V:s förvärv av fastigheten Ljungby Hå 3:4 enligt köpekontrakt dagtecknat d 28 april 1994 och d 4 maj 1994 vara hävt.

2. TR:n förklarar Kjell-Åke J att såsom skadestånd ha rätt att uppbära den handpenning som finns deponerad hos Sparbankernas Fastighetsbyrå AB om 20 000 kr jämte upplupen ränta från och med d 3 maj 1994 till denna dag.

3. Kjell-Åke J:s yrkande om dröjsmålsränta ogillas.

4. Peter K:s och Kirsten V:s yrkanden i målet ogillas.

Peter K och Kirsten V överklagade i Göta HovR och yrkade i själva saken att HovR:n skulle ogilla Kjell-Åke J:s talan om hävning av fastighetsköpet och skadestånd.

HovR:n (hovrättslagmannen Åkesson samt hovrättsråden Nisser och Ohlson, referent) anförde i dom d 23 dec 1997, såvitt angår huvudsakligen frågan, om ett giltigt köp hade kommit till stånd: HovR:ns domskäl. Peter K och Kirsten V har i HovR:n som grund för sitt yrkande om ogillande av Kjell-Åke J:s talan om hävning, skadestånd och dröjsmålsränta åberopat att inget giltigt köp kommit till stånd. Till stöd härför har de liksom vid TR:n gjort gällande att de inte fått det av Kjell-Åke J underskrivna köpekontraktet innan de återkallade sitt anbud att köpa fastigheten. De har gjort gällande att de kan anses ha fått handlingen först då den kommit dem till handa. ---.

Kjell-Åke J har gjort gällande att giltigt köp kommit till stånd före köparnas återkallelse. Av TR:ns dom och handlingarna i målet framgår att han till stöd härför har gjort gällande följande vid TR:n. Köpet har kommit till stånd redan genom att han före köparnas återkallelse skrev under det av köparna undertecknade köpekontraktet, dvs att köpet kommit till stånd utan att han gett ut kontraktet. I allt fall har köpet kommit till stånd på så sätt att han har gett ut det undertecknade köpekontraktet genom att han före återkallelsen tillställt mäklaren det för att denne skulle vidarebefordra det till köparna.

Kjell-Åke J har i HovR:n emellertid gjort gällande att det undertecknade köpekontraktet utgetts till köparna genom att de faktiskt fått del av det före återkallelsen. ---.

Frågan om giltigt köp kommit till stånd.

I målet är följande ostridigt. Peter K och Kirsten V undertecknade köpekontraktet d 28 april 1994 hos mäklaren. De lämnade kvar köpekontraktet hos mäklaren för att denne skulle vidarebefordra det till Kjell-Åke J. Köpekontraktet översändes därefter till Kjell-Åke J för underskrift. Denne undertecknade kontraktet d 5 maj 1994 och återsände det till mäklaren. Peter K och Kirsten V ansökte om förvärvstillstånd hos LSt:n. De lämnade i ett brev d 8 sept 1994 en förklaring till Kjell-Åke J om att något köp inte kommit till stånd eftersom de inte fått något av honom undertecknat köpekontrakt och att de återkallade sitt anbud på köp av fastigheten. Den 23 eller 24 sept 1994 erhöll de ett av Kjell-Åke J undertecknat köpekontrakt i original. - Med hänsyn till --- skall HovR:ns bedömning grundas på att det av Kjell-Åke J undertecknade köpekontraktet har kommit Peter K och Kirsten V till handa efter det att de hade tillställt Kjell-Åke J sin återkallelseförklaring.

Frågan om giltigt köp kommit till stånd gäller i förevarande fall frågan om parterna kan anses ha blivit bundna av avtalet före köparnas återkallelseförklaring i brevet d 8 sept 1994.

14 kap 1 § JB föreskrivs att avtal om köp av fastighet skall ha viss närmare angiven form för att vara giltigt. Sålunda föreskrivs bl a att köp av fastighet sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen.

Till följd av bestämmelsen i JB är avtalslagens regler om slutande av avtal inte tillämpliga på fastighetsköp (1 § 3 st avtalslagen; jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, 1971, s 35). I princip innebär det att man inte kan kombinera formreglerna i JB med avtalslagens bestämmelser. I stället gäller en särskild avtalskonstruktion som är anpassad till formkraven i JB (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl 1971, s 127). Sålunda regleras avtalsslut om köp av fastighet, på sätt närmare anges i det följande, av allmänna avtalsrättsliga principer med de modifieringar som följer av formkravet och dess syften.

Som en allmän avtalsrättslig princip gäller att ett avtal konstitueras av att avtalsparterna avgett samstämmiga viljeförklaringar. Det utmärkande för en sådan viljeförklaring är att den som avger förklaringen gör det i syfte att åstadkomma en rättsverkan i form av ett avtal. Han skall alltså ge uttryck för en "rättsverkningsvilja". Det krävs även att han avger viljeförklaringen i syfte att denna rättsverkningsvilja därigenom skall komma till motpartens kännedom utan någon ytterligare åtgärd från hans sida (jfr Hjalmar Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 77 ff och 85 ff).

I enlighet med det nu sagda får det anses vara en allmän avtalsrättslig princip att en viljeförklaring i form av ett skriftligt avtal i allmänhet är definitiv och bindande för den som undertecknat avtalet först då han har vidtagit en åtgärd som är ägnad att ge motparten kännedom om undertecknandet (jfr Axel Adlercreutz, Avtalsrätt I, 10 uppl, 1995, s 118 ff). Detta brukar också uttryckas som så att i regel får en viljeförklaring rättslig effekt endast om den är avgiven. Generellt anses detta krav gälla även för formbundna viljeförklaringar (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl, 1971, s 127).

Ett undertecknat kontrakt som ligger kvar i undertecknarens skrivbordslåda kan således i allmänhet inte åberopas av medkontrahenten. Det gäller även om denne har undertecknat avtalet och på något sätt fått kunskap om att även den andre har undertecknat det. Motivet för denna ordning är att medkontrahenten annars skulle få möjlighet att binda den andre vid något som denne ännu inte tagit definitiv ställning till.

Det bör noteras att det enligt flera bestämmelser i avtalslagen inte är tillräckligt att en handling är avsänd utan det även krävs att motparten tagit del av handlingen eller att den i vart fall kommit honom till handa (jfr Axel Adlercreutz a a s 122 f). De bestämmelserna är emellertid inte betingade av sådana skäl som angetts i det föregående. I stället är de väsentligen betingade av att avtalslagen bygger på att anbud är en viljeförklaring som är bindande och att ett avtal träffas genom att en accept kommer anbudsgivaren till handa inom viss tid på sätt närmare anges i 1 kap avtalslagen (jfr Kurt Grönfors, Avtalslagen, 3 uppl, 1995, s 47 f och 70 ff). Som kommer att framgå av det följande grundar sig emellertid avtal om fastighetsköp inte på sådana regler. Avtalslagens bestämmelser om att en handling skall ha kommit medkontrahenten till del eller till handa ger därför inte uttryck åt någon allmän avtalsrättslig princip som gäller även vid fastighetsköp.

Det nu sagda återspeglades i den ordning som gällde före JB:s tillkomst. De formkrav som gällde då innebar att endast säljaren behövde underteckna den handling som avsåg köp av fastighet. I enlighet med de allmänna avtalsrättsliga principerna var emellertid säljarens viljeförklaring i form av undertecknande inte tillräcklig för att han skulle vara bunden i förhållande till köparen. I regel krävdes dessutom att viljeförklaringen skulle vara avgiven. Så ansågs ha skett då säljaren undertecknat köpehandlingen i köparens närvaro (trots att den inte överlämnades till köparen) eller då handlingen överlämnats till tredje man för villkorslös vidarebefordran till köparen (jfr Lennart Vahlén, Fastighetsköp, s 128 och där anmärkta rättsfall jämte rättsfallet NJA 1937 s 481). Hade köparen inte fått den undertecknade köpehandlingen i sin besittning, ålåg det honom dock att styrka att köp likväl kommit till stånd (jfr Lennart Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp, 1951, s 67 f).

Beträffande innebörden av bestämmelsen i JB kan nämnas följande. I förhållande till tidigare gällande rätt innebär JB bl a den förändringen att inte endast säljaren utan även köparen måste skriva under köpehandlingen. På förslag av jordabalksutredningen uppställdes dock inte något krav på att säljaren och köparen skulle skriva under samtidigt (jfr SOU 1963:55 s 270 och prop 1970:20, del B 1, s 127). I propositionen uttalades härvid att det var fråga om en avvägning mellan å ena sidan intresset av att ytterligare trygga bevisningen om köpets tillkomst och å andra sidan vikten av att inte genom tyngande formföreskrifter onödigtvis komplicera fastighetsöverlåtelserna. För det fall flera personer uppträder som säljare eller köpare uttalades även att köpet inte är giltigt förrän samtliga parter undertecknat köpehandlingen och att innan så skett har ju formkravet inte uppfyllts och köpet kan frånträdas av var och en av dem. HovR:n konstaterar att sistnämnda uttalande bör tas till intäkt för att lagstiftaren åsyftat att samtliga parters undertecknande är en nödvändig förutsättning för bundenhet men att det inte kan dras någon slutsats om ett sådant undertecknande även är en tillräcklig förutsättning.

Det nu sagda har kommit till uttryck inom doktrinen som den s k ömsesidighetsprincipen. Den innebär att avtalsparternas bundenhet inträder samtidigt. Det uttrycks även så att den part som först skrivit under inte blir bunden förrän även den andre skrivit under (jfr Folke Grauers, Fastighetsköp, 13 uppl 1994, s 50). Den sålunda formulerade ömsesidighetsprincipen synes emellertid vara grundad på nämnda motivuttalande. Formuleringen kan alltså inte tas till intäkt för att samtliga avtalsparters undertecknande är en tillräcklig förutsättning för avtalsbundenhet (jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, s 35 f).

Den väsentliga förändring, såvitt nu är i fråga, som skett genom JB:s tillkomst är kravet på att även köparen skall underteckna köpehandlingen. Det framgår inte av förarbetena till JB att lagstiftaren avsett att på fastighetsrättens område avskaffa den allmänna avtalsrättsliga principen om att viljeförklaringen i en köpehandling i allmänhet måste vara avgiven för att få rättslig effekt. Ej heller framgår det att lagstiftaren avsett att förändra kraven på hur viljeförklaringen skall ha avgetts. Sådana förändringar som nu angetts kan inte heller från allmän synpunkt anses nödvändiga eller annars påkallade med hänsyn till hur formkravet ändrats vid JB:s tillkomst (jfr Lennart Vahlén, Köp av fastighet. Lagfart, s 35 f). Det gäller även med beaktande av att formkravet utvidgats till att avse vissa avtalsvillkor (jfr 4 kap 4 och 6 §§ JB).

På nu anförda skäl finner HovR:n att rättsläget således i princip är oförändrat, såvitt nu är i fråga, efter JB:s tillkomst.

Mot bakgrund av det anförda finner HovR:n att köpeavtalet blivit bindande för avtalsparterna genom att Kjell-Åke J fått det av köparna undertecknade kontraktet, själv undertecknat detsamma d 5 maj 1994 och därefter tillställt tredje man, mäklaren, kontraktet för vidarebefordran till köparna. Sålunda skall giltigt köpeavtal anses ha kommit till stånd.

Kjell-Åke J har varit berättigad att häva köpet. Med hänsyn härtill och då yrkat skadestånd är skäligt kan Peter K:s och Kirsten V:s överklagande inte vinna bifall. ---.

HovR:ns domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Hovrättsrådet Ström var skiljaktig när det gäller motiveringen i frågan om giltigt fastighetsköp kommit till stånd och anförde: Genom undertecknandet av köpekontraktet har Peter K och Kirsten V förklarat sig vilja förvärva fastigheten på de i kontraktet angivna villkoren. De har i samband med undertecknandet också betalt handpenningen. Kjell-Åke J har undertecknat köpekontraktet en vecka senare och förklarat att han överlåter fastigheten på säljarna enligt de angivna villkoren. Från köparnas sida har invänts att de inte erhållit något exemplar av köpehandlingen och att något för dem bindande avtal på grund därav inte skulle ha kommit till stånd. Eftersom det inte finns uppställt något krav på utlämnande av köpehandling har - som TR:n konstaterat - ett bindande fastighetsköp kommit till stånd enligt 4 kap 1 § JB.

Peter K och Kirsten V (ombud för båda advokaten Mikael Karlsson) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla Kjell-Åke J:s yrkanden om hävning av köpet och skadestånd.

Kjell-Åke J (ombud advokaten Staffan Bergqvist) bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida giltigt avtal om köp slutits och i fråga om rättegångskostnader samt förklarade frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare Kjell-Åke J. Köpekontraktet överlämnades härefter till Kjell-Åke J, som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994.

Frågan i HD är om ett giltigt avtal om köp av fastigheten har kommit till stånd mellan parterna.

Peter K och Kirsten V har hävdat att giltigt avtal om köp inte föreligger mellan parterna. Till stöd för detta har de anfört att de i brev till Kjell-Åke J d 8 sept 1994 har förklarat att något köp inte har kommit till stånd eftersom de inte tillställts något av köparen undertecknat köpeavtal och att de återkallat sitt anbud samt att de först d 23 eller d 24 sept 1994 har mottagit ett köpekontrakt i original. Kjell-Åke J har invänt att ett giltigt köp av fastigheten har kommit till stånd innan Peter K och Kirsten V återkallat anbudet.

Enligt 4 kap 1 § JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som skrivs under av säljaren och köparen. Syftet med bestämmelsen är att skapa större säkerhet om när avtalsverkan inträder än vad som gäller i andra avtal.

Vid lagrummets tillkomst diskuterades frågan om det borde krävas att köpare och säljare är närvarande samtidigt när avtalet skrivs under för att ett giltigt köp skall komma till stånd. Vid en avvägning mellan å ena sidan intresset av att ytterligare trygga bevisning om köpets tillkomst och å andra sidan vikten av att inte genom tyngande formföreskrifter onödigtvis komplicera fastighetsöverlåtelser befanns att ett sådant krav inte skulle uppställas (se prop 1970:20 Del B 1 s 127). Frågan om därutöver krävs att avtalet skall ges ut till den part som först undertecknat det för att ett giltigt köp skall ha kommit till stånd berördes inte. Någon säker slutsats kan dock inte dras av detta förhållande.

Utan vidare kan konstateras att det inte är en tillfredsställande ordning, att den avtalspart som först har skrivit under ett avtal och därefter har lämnat det ifrån sig för att undertecknas av motparten, kan komma att under en inte oväsentlig tid sväva i ovisshet om huruvida även motparten undertecknat avtalet eller vid vilken tidpunkt det har skett.

Enligt 1 § 3 st avtalslagen undantas formalavtal, dvs bl a avtal om fastighetsköp, från lagens bestämmelser om slutande av avtal. En rad av avtalslagens övriga bestämmelser blir dock tillämpliga på avtal om köp av fastighet.

Att en rättshandling skall ha utgivits för att därigenom bringas till adressatens kännedom anses sedan gammalt vara ett grundläggande avtalsrättsligt rekvisit (se bl a rättsfallet NJA 1937 s 481, Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 77 och 85, Ramberg o a, Allmän avtalsrätt, 5 uppl, 1999 s 36 och 91 samt Adlercreutz, Avtalsrätt I, 10 uppl, 1995 s 118 ff). Något bärande skäl för att detta rekvisit eller ett med utgivande jämställt handlande inte skall anses gälla även vid avtal om köp av fast egendom finns inte.

Av det anförda följer att ett giltigt köp av fastigheten har uppkommit först om Kjell-Åke J har utgivit köpehandlingen. Det är ostridigt att han efter att ha undertecknat handlingen d 5 maj 1994 sände den åter till mäklaren för vidare befordran till Peter K och Kirsten V. Härigenom har han utgivit handlingen. Giltigt köp har således kommit till stånd.

Beträffande målet i övrigt finner HD inte skäl att meddela prövningstillstånd.

Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan Kjell-Åke J å ena sidan samt Peter K och Kirsten V å andra sidan. ---.

HD finner ej skäl att meddela prövningstillstånd beträffande målet i övrigt. HovR:ns domslut skall därför stå fast.

HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Peter K och Kirsten V undertecknade d 28 april 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun från dess dåvarande ägare Kjell-Åke J. Köpekontraktet överlämnades härefter till Kjell-Åke J, som i sin tur undertecknade kontraktet d 5 maj 1994. Peter K och Kirsten V har gjort gällande att giltigt avtal om köp inte kommit till stånd, eftersom de i brev d 8 sept 1994 förklarat sig återkalla sitt anbud och de inte förrän d 23 eller d 24 sept 1994 mottog det av Kjell-Åke J undertecknade köpekontraktet.

Kjell-Åke J har invänt att ett giltigt köp av fastigheten kommit till stånd i första hand genom att han undertecknade köpekontraktet innan köparna förklarat sig vilja frånträda köpet och i andra hand genom att han, sedan båda parter underskrivit köpekontraktet, överlämnade detta till den anlitade mäklaren för vidare befordran till köparna.

Peter K och Kirsten V har inte gjort gällande att de frånträtt köpet innan mäklaren fick det av båda parter undertecknade kontraktet från säljaren, men de har hävdat att överlämnandet av kontraktet till mäklaren saknar betydelse, eftersom denne inte var ombud för köparna.

Enligt 4 kap 1 § JB sluts köp av fast egendom genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Det finns inget krav på att säljaren och köparen skall vid ett och samma tillfälle underskriva köpehandlingen och inte heller på att deras underskrifter skall bestyrkas av vittnen. Ett köp kan alltså komma till stånd genom att köpehandlingen undertecknas först av den ena parten och vid ett senare tillfälle av den andra parten. Emellertid gäller principen att anbud om köp av fast egendom inte är bindande och att bundenhet inträder först sedan båda parter undertecknat köpehandlingen. Härav följer att den som först undertecknat kontraktet inte blir ensidigt bunden utan kan återkalla sin underskrift intill dess den andra parten vidtagit den rättshandling som krävs för att köpeavtalet skall bli bindande för båda parter.

När köpehandlingen först undertecknats av den ena parten och därefter överlämnats till den andra parten för underskrift, uppkommer frågan om det för att bundenhet skall inträda är tillräckligt att den andra parten undertecknar köpehandlingen eller om det dessutom krävs att hans undertecknande skall manifesteras utåt och bli iakttagbart för den part som först undertecknat handlingen. De överväganden som i det följande görs i denna fråga tar sikte på den i förevarande mål aktuella situationen att det är köparen som först undertecknat köpehandlingen men är tillämpliga mutatis mutandis för det fall att köpehandlingen först undertecknats av säljaren.

När det gäller avtal som regleras i avtalslagen, t ex köp av lös egendom, är anbudsgivaren bunden av sitt anbud under en acceptfrist, sedan mottagaren tagit del av anbudet. Intill denna tidpunkt kan anbudet återkallas. Om en accept som överensstämmer med anbudet därefter kommer anbudsgivaren till handa inom acceptfristen, blir denne bunden av ett avtal. Acceptanten blir för sin del bunden av avtalet, när anbudsgivaren tagit del av accepten. (Se 1-7 §§ avtalslagen.) Emellertid följer av 1 § 3 st avtalslagen att dessa bestämmelser inte är tillämpliga på formbundna avtal som köp av fast egendom. De överväganden som ligger bakom avtalslagens reglering kan ändå vara av betydelse även när man tar ställning till hur bundenhet uppkommer vid sådana köp.

Det skulle vid fastighetsköp medföra otillfredsställande konsekvenser om den avgörande tidpunkten för bundenhet var den tidpunkt då säljaren undertecknade ett av köparen tidigare undertecknat köpeavtal utan att säljarens undertecknande manifesterat sig utåt och kunnat på ett tydligt sätt iakttas av köparen. Intill dess köparen fått del av det med säljarens underskrift försedda avtalet, skulle det för köparen framstå som oklart om ett avtal ingåtts eller inte, och säljaren skulle kunna utnyttja denna oklarhet till sin förmån utan att köparen hade reell möjlighet att värja sig häremot. Om exempelvis köparen, innan han fått del av det av säljaren undertecknade avtalet, önskade återkalla sin underskrift, skulle säljaren, utan att det kunde verifieras eller vederläggas av köparen, kunna hävda att han dessförinnan hade undertecknat avtalet, som därmed blivit bindande. Och om å andra sidan säljaren faktiskt hade undertecknat avtalet, som därmed blivit bindande för båda parter, skulle säljaren i realiteten ha möjlighet att ångra sig, så länge hans undertecknande var okänt för köparen.

Det kan allmänt sett inte anses tjäna rättstryggheten, om viktiga rättsföljder som tillkomsten av ett avtal om köp av fast egendom är knutna till en handling som företas av en part enskilt och som inte manifesteras utåt och därför inte kan verifieras av motparten. Är rättsläget sådant, uppkommer möjligheter till manipulation och illojala förfaranden, som ger den ena parten ett oberättigat överläge i förhållande till den andra.

Vad nu sagts stämmer också överens med den allmänna principen att en rättshandling blir bindande för en löftesgivare först när den med hans medgivande kommit till uttryck utåt (jfr NJA II 1915 s 266, Grönfors, Avtalslagen, 3 uppl 1995, s 215 och Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 51 ff). Denna princip får anses ligga bakom 35 § avtalslagen, som ingår i det även på fastighetsköp tillämpliga tredje kapitlet i denna lag. Tillämpad på fastighetsköp, där ingen part kan bli ensidigt bunden, leder denna princip till att bundenhet inträder först sedan den sist undertecknande parten har låtit sitt tillträde till avtalet bli känt utåt och berett motparten möjlighet att ta kännedom därom.

Vid en samlad bedömning av nu anförda omständigheter framstår det inte som ändamålsenligt, i fall då köpehandlingen undertecknas först av köparen och vid en senare tidpunkt av säljaren, att låta säljarens icke verifierbara undertecknande av handlingen vara avgörande för om ett köpeavtal skall ha kommit till stånd. Frågan är då vad som skall krävas därutöver.

I många fall av här angivet slag överlämnar säljaren, sedan han undertecknat köpehandlingen, ett exemplar av denna till köparen, och bundenhet får då anses inträda när köparen mottagit handlingen i fråga. Det är emellertid vanligt att fastighetsköp förmedlas av fastighetsmäklare, som också biträder med upprättandet av köpeavtal och svarar för formaliteterna kring köpet. Har en fastighetsmäklare anlitats, kan det ofta vara naturligt att säljaren efter undertecknandet, i stället för att kommunicera direkt med köparen, överlämnar ett exemplar av köpehandlingen till mäklaren. Enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400) åligger det mäklaren att vid utförandet av sitt uppdrag tillvarata både säljarens och köparens intresse (12 § 1 st), och det anges också att han inte får företräda köparen eller säljaren som ombud (15 §). Överlämnandet av köpehandlingen till den mäklare som anlitats för köpet får med hänsyn härtill anses vara tillräckligt för att klarlägga att köpehandlingen undertecknats av båda parter och att ett köp kommit till stånd. Detsamma får anses gälla om den av säljaren undertecknade köpehandlingen överlämnas till någon annan i förhållande till säljaren fristående person, hos vilken köparen kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat.

I förevarande fall är det ostridigt att köpeavtalet, sedan det underskrivits av båda parter, av Kje11-Åke J sänts till den anlitade mäklaren innan Peter K och Kirsten V förklarade sig frånträda köpet. Det förelåg alltså ett bindande köp innan denna förklaring avgavs.

Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp av fastigheten Hå Storegård 3:4 i Ljungby kommun har kommit till stånd mellan Kjell-Åke J å ena sidan, samt Peter K och Kirsten V, å andra sidan. ---.

HD finner ej skäl att meddela prövningstillstånd beträffande målet i övrigt. HovR:ns domslut skall därför stå fast.

Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: Peter K---se HD:s domskäl de sex första styckena---först undertecknats av säljaren.

När det gäller avtal som regleras i avtalslagen, t ex köp av lös egendom, är anbudsgivaren bunden av sitt anbud under en acceptfrist, sedan acceptanten tagit del av anbudet. Om en accept som överensstämmer med anbudet därefter kommer anbudsgivaren till handa inom acceptfristen, blir denne bunden av ett avtal. Acceptanten blir för sin del bunden av avtalet, när anbudsgivaren tagit del av accepten. (Se 1-7 §§ avtalslagen.)

I 1 § 3 st avtalslagen anges att i fråga om avtal, för vars giltighet enligt lag fordras iakttagande av viss form (t ex fastighetsköp), gäller vad särskilt är stadgat.

Innebörden härav är enligt förarbetena till avtalslagen främst att formkravet måste iakttas. Av formkravet påstås emellertid i sin tur följa att ej heller anbud om slutande av formalavtal är bindande. Först genom att avtal upprättas i föreskriven form blir kontrahenterna å ömse sidor förpliktade. Avtalslagens bestämmelser angående anbud och svar kan enligt förarbetena alltså inte vinna tillämpning på formalavtal. (NJA II 1915 s 165 och Almen & Eklund, Lagen om avtal, 9 uppl 1968 s 15. Jfr dock NJA 1992 s 66.)

Tredje kapitlet avtalslagen gäller även för köp av fast egendom. Första stycket av dess 35 § (som sakligt hör hemma i 15 § skuldebrevslagen) vilar på grundsatsen att en rättshandling blir bindande för den rättshandlande endast om rättshandlingen avsiktligt utgivits av denne (NJA II 1915 s 266, Almen & Eklund, a a s 135 f och Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 51 ff). Grundsatsen syftar till att skydda den rättshandlande, men tillämpad på köp av fast egendom skulle grundsatsen innebära att rättshandlingen före utgivandet inte heller blir bindande för motparten, eftersom ingen part där anses kunna bli bunden före den andra (ömsesidighetsprincipen).

När avtalslagen infördes reglerades köp av fast egendom av 1734 års JB. Enligt dess 1 kap 2 § skulle köp ske skriftligen med tvägge manna vittne. Formkravet tillämpades efter hand endast på säljaren (se Naumanns tidskrift 1871 s 544, NJA 1925 s 206 m fl rättsfall). Från början ansågs vittnena vara solennitetsvittnen, dvs deras underskrifter var nödvändiga. Eftersom säljaren sålunda skulle underteckna köpehandlingen i vittnens närvaro eller inför dem vidkännas sin underskrift, fanns goda förutsättningar för att rättshandlingen blev noga övervägd och att tidpunkten för dess tillkomst eller för vidkännandet lät sig fastslås på ett sätt som var oberoende av säljarens egna påståenden.

I HD:s praxis finns också rättsfall, där ett köp mot köparens bestridande ansetts giltigt fastän den av säljaren undertecknade köpehandlingen behållits av säljaren (NJA 1904 s 110; köparen hade dock tillträtt fastigheten och betalat i enlighet med köpehandlingen. Se även NJA 1937 s 481, där HD:s majoritet synes ha ansett att ett bindande men villkorligt köp förelåg, sedan säljaren i köparens närvaro förklarat sig behålla köpehandlingen). - I några rättsfall finns dock formuleringar som antyder att köpets giltighet berodde på om den av säljaren undertecknade köpehandlingen lämnats över till köparen (se främst Naumanns tidskrift 1871 s 544: köparen hade muntligt godkänt köpet och sökte lagfart, vilken beviljades eftersom det bl a ej visats att köparen obehörigen kommit i besittning av köpehandlingen). Även i andra rättsfall har brist på överlämnande av köpehandlingen omnämnts i domskälen som ett skäl mot att köpet blivit bindande, men utgången förefaller lika gärna kunna förklaras med att det uteblivna överlämnandet utgjort ett bevisfaktum på att köpet var ett skenavtal (Naumanns tidskrift 1872 s 629) eller så var det inte visat eller ens påstått att köparen för sin del godkänt köpet (NJA 1893 s 38; jfr NJA 1907 s 365). - Av praxis synes ingen säker slutsats kunna dras avseende fallet att köparen godkänt avtalet, varefter säljaren i köparens frånvaro undertecknat kontraktet och behållit detta fram till dess att köparen ångrar sig. (Jfr Undén, Svensk sakrätt 11.1, 6 uppl 1969, s 98 ff, Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp, 1951, s 66 ff, densamme, Fastighetsköp, 2 uppl 1971, s 127 f och Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap, 1971, s 66 ff.)

I 1970 års JB infördes en regel om att också köparen måste ha underskrivit köpehandlingen, men däremot slopades kravet på bevittning. Under lagens förarbeten övervägdes en bestämmelse om att parterna skulle vara samtidigt närvarande vid undertecknandet. Syftet var att trygga bevisningen (se prop 1970:20 B 1 s 125). I vilket hänseende bevisproblem kunde föreligga angavs emellertid inte. Möjligen avsågs tiden för den sista underskriften genom vilken köpet förutsattes bli bindande. Alternativt kan bevisproblemen ha ansetts gälla tidpunkten när den undertecknade köpehandlingen utgavs eller kom motparten till handa, vilket skulle fullborda köpet, eller något annat, t ex den undertecknandes sinnestillstånd.

De valda utgångspunkterna för ansökningsfristerna i 4 kap 7 § JB (arealköp) och 12 § jordförvärvslagen (1979:230) talar i viss mån för att köp av fast egendom skall anses slutet när båda parter skrivit under köpehandlingen. I 4 kap 7 § JB är köpehandlingens upprättande utgångspunkten för fristen. Jordförvärvslagen har förvärvet som utgångspunkt, men bestämmelsen blir lättast att tillämpa om därmed avses köpehandlingens upprättande. Fristen i 4 kap 7 § JB kan visserligen ha valts pragmatiskt för att få en lättillämpad regel, men det motsägs av förarbetena (se SOU 1960:25 s 80 och 83 samt prop 1970:20 B 1 s 164: "köpet, fånget"). I 20 kap 1-2 §§ JB rörande lagfart görs emellertid skillnad mellan förvärvet och fångeshandlingen.

Inte heller angående 1970 års JB finns i doktrinen någon entydig uppfattning om huruvida köpet vid ett successivt undertecknande fullbordas genom den andra underskriften eller om någon omständighet måste tillkomma därutöver (se Vahlén, Fastighetsköp, 2 uppl 1971, s 127 ff, Westerlind, a a s 273 ff, Grauers, Fastighetsköp, 14 uppl 1998, s 50, Hillert i Festskrift till Bertil Bengtsson, 1993, s 208 och Adlercreutz, Avtalsrätt I, 10 upp1 1995, s 119 f).

Sedan kravet på bevittnande slopats, ger ett undertecknande inte längre i lika hög grad som tidigare uttryck för en slutlig disposition; ett krav på utgivande skulle då kunna vara motiverat i den undertecknandes intresse. Om ett fastighetsköp blir fullbordat redan genom att den andra parten undertecknar köpehandlingen i den först undertecknandes frånvaro och utan vittnen, låter det sig inte heller enkelt konstateras när bindande avtal föreligger. Den först undertecknande kan inte säkert veta att köpet kommit till stånd och inrätta sig efter detta, förrän han själv eller något ombud för honom sett den av båda parter undertecknade köpehandlingen. Vidare kan den som mottar en av motparten undertecknad köpehandling utan nämnvärd risk för upptäckt, efter att ha mottagit en återkallelse, skriva på köpehandlingen och hävda att hans underskrift föregick återkallelsen, eller, när han efter egen underskrift mottagit ett fullgörelsekrav, förneka att han skrivit under och påstå att handlingen aldrig nått honom. Härigenom kan den som mottar en av den andra parten undertecknad köpehandling i praktiken göra den andra parten tills vidare ensidigt bunden i strid mot ömsesidighetsprincipen, låt vara att han härvid i allmänhet måste vara beredd att begå ett brott.

Även en regel om att köpehandlingen måste ha utgivits eller kommit motparten till handa efter det att den undertecknats av den sista parten i den först undertecknandes frånvaro har emellertid nackdelar. Det torde inte vara ovanligt att den sist undertecknande efter underskriften behåller köpehandlingen en tid i avvaktan på ett avtalat möte med motparten, där denne skall erlägga en handpenning eller parterna skall diskutera detaljer kring tillträdet. Utan att ordalydelsen i 4 kap 1 § JB antyder detta, riskerar den sist undertecknande i sådana fall att gå miste om köpet därför att den andra parten ångrar sig. Även under tiden för postbefordran till motparten får denne möjlighet att frånträda köpet.

Sammanfattningsvis kan konstateras att lagstiftning, praxis och doktrin rörande den gamla och nya JB är oklara i frågan när ett köp fullbordas. Vid en avvägning av de praktiska skäl som talar för den ena eller andra lösningen får skälen för att det skall krävas mer än enbart undertecknande anses i någon mån väga över. Med hänsyn härtill och till att bestämmelsen i 1 § 3 st avtalslagen - förutom en erinran om formkravet - främst eller kanske bara avsetts innebära att ett anbud att köpa fast egendom inte blir bindande, bör köp av fast egendom inte anses fullbordat redan genom att en part, som mottagit en av den andra parten undertecknad köpehandling, för sin del undertecknar köpehandlingen. I enlighet med vad som gäller för avtal i allmänhet bör det därutöver krävas att den undertecknade köpehandlingen har kommit motparten till handa. Därmed spelar det inte heller någon roll om skriftformen är legal eller avtalad, låt vara att den först undertecknande vid avtalad skriftform är bunden under en acceptfrist.

Det bör inte anses tillräckligt att köpehandlingen utgivits till någon utomstående, eftersom en sådan lösning avviker från allmän avtalsrätt och inte heller garanterar att den andra parten får kännedom om utgivandet och därmed om att avtalet är fullbordat; för övrigt är en sådan regel vag i konturen.

Den av andra parten undertecknade köpehandlingen måste således ha mottagits av den först undertecknande parten eller av någon som är behörig att i detta avseende företräda honom. För båda parter är det naturligt att vända sig till en anlitad mäklare för att få besked huruvida köpet är klart. En sådan mäklare bör därför anses behörig att motta en undertecknad köpehandling för den andra partens räkning och vara skyldig att snarast underrätta denne om mottagandet (jfr 12 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen 1995:400).

I förevarande fall är det ostridigt att köpeavtalet, sedan det underskrivits av båda parter, av Kjell-Åke J sänts till den anlitade mäklaren innan Peter K och Kirsten V förklarade sig frånträda köpet. Det förelåg alltså ett bindande köp innan denna förklaring avgavs.

JustR Håstad tillade för egen del: Den gamla regeln, att anbud att köpa fast egendom inte är bindande, följer inte rimligen av formkravet vid fastighetsköp, ifall anbudet är avgivet i föreskriven form. Regeln kan numera inte heller, inom ramen för två år, motiveras med ett förbud mot resolutiva villkor (se 4 kap 4 § JB). Det är otillfredsställande att allmänna principer tillämpas i fråga om att köpehandlingen efter den sista underskriften skall ha kommit den först undertecknande till handa eller åtminstone ha utgivits till en utomstående hos vilken den först undertecknande kan inhämta upplysning om att köpet är avslutat, medan allmänna principer inte tillämpas i fråga om den först undertecknandes bundenhet under en acceptfrist. Gjordes en ändring härvidlag, skulle den som först skrivit på inte utan särskilt förbehåll kunna ångra sig under den tid det normalt tar för motparten att underteckna och att återställa handlingen, vare sig detta förutsätts ske per post eller vid ett avtalat möte. Ömsesidighetsprincipen bör därför ses över av lagstiftaren (jfr NJA 1992 s 66 och mitt tillägg i NJA 1998 s 610 samt SOU 1991:81).

II

Cecilia E, Anna E och Per E (tillsammans kallade syskonen E) ägde fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun. De gav i maj 1994 mäklaren Mats H från Mats H Fastighetsbyrå (MHF) i uppdrag att försälja fastigheten. Enligt mäklaren var fastigheten värd ca 20 000 000 kr.

Genom ett köpekontrakt av d 9 dec 1994 sålde syskonen E med fastighetsmäklaren Lennart A som ansvarig mäklare fastigheten till Hans S och Lotta S (tillsammans kallade makarna S) för en köpeskilling om 20 000 000 kr. Enligt § 1 i köpekontraktet skulle makarna S betala handpenning med 2 000 000 kr senast d 22 dec 1994. Resterande del av köpeskillingen skulle betalas på tillträdesdagen d 22 febr 1995.

I köpekontraktets § 18 angavs följande:

"Köpets fullbordan är beroende av, att Hans S senast d 31 dec 1994 har försålt en så stor del av aktierna i AB, att den köpeskillingen motsvarar köpeskillingen för fastigheten. För det fall köparen Hans S ej tecknat överlåtelseavtal avseende nämnda aktier skall han senast d 22 dec 1994 skriftligen meddela säljaren detta, varvid Hans S samtidigt äger rätt att påkalla hävning av köpet. Skulle sådant meddelande inte lämnas är köparens hävningsrätt förfallen.

Om köpet ej fullbordas enligt ovan, utan förfaller genom hävning från köparens sida, har säljaren ej någon rätt till ersättning från köparen. Härvid skall erlagd handpenning i sin helhet omgående återbetalas till köparen." Aktieförsäljningen avsåg aktierna i ett Hans S tillhörigt aktiebolag.

Makarna S betalade inte någonting i anledning av köpekontraktet, vare sig handpenning eller resterande köpeskilling.

Den 5 jan 1995 skickade Hans S genom sitt dåvarande juridiska ombud, advokaten Stefan S, ett telefax till mäklaren Lennart A på MHF. I detta angavs att Hans S "har noterat att han ännu ej erhållit något av säljarna undertecknat köpekontrakt enligt tidigare diskussioner" och att Hans S "uppfattar läget på det sättet att säljarna inte accepterat tidigare förslag och att avtalet därigenom förfallit".

Samma dag d 5 jan 1995, översände Lennart A ett telefax till Stefan S. I detta påstods att bindande avtal förelåg. Hans S uppmanades vidare att erlägga handpenningen. I ett nytt telefax från Lennart A till Stefan S d 13 jan 1995 hävdades det åter att ett bindande avtal förelåg och att makarna S inte hade utnyttjat sin möjlighet att häva köpet enligt § 18 i köpekontraktet.

Fastigheten såldes, sedan syskonen E senare under våren 1995 förklarat att de hävde köpet, till annan köpare d 16 maj 1995 för 16 000 000 kr.

Syskonen E väckte vid Nacka TR talan mot makarna S och yrkade att TR:n skulle förplikta makarna S att till dem solidariskt utge ett kapitalbelopp om 4 678 194 kr, fördelande sig på 4 000 000 kr för utebliven köpeskilling för fastigheten, 482 946 kr avseende ränta fram till och med d 24 maj 1995 samt 195 248 kr avseende ombudskostnader upplupna från tiden för köpekontraktets datum fram till dagen för stämning på grund av de problem som uppstod i samband med överlåtelsen. Därjämte yrkade de ränta å 4 000 000 kr enligt 4 § 2 st och 6 § räntelagen från dagen för delgivning av stämning d 14 juli 1995, till dess betalning sker.

Makarna S bestred käromålet i dess helhet.

TR:n (lagmannen Wilgeus samt rådmännen Hållstrand och Peterson) anförde i dom d 28 okt 1997, såvitt angår huvudsakligen frågan om ett bindande avtal om köp av fastigheten kommit till stånd:

Grunder m.m.

Syskonen E: Makarna S har förorsakat dem skada med yrkade belopp genom att ej rätteligen fullfölja mellan parterna ingånget skriftligt köpeavtal beträffande fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun.

Makarna S: Bindande avtal har inte förelegat. Det var väsentligt för dem att senast vid den tidpunkt förpliktelserna skulle fullgöras, dvs d 22 dec 1994 få bekräftat att bindande avtal träffats. Syskonen E har inte utgivit avtalet till dem. Köpekontraktet kom alltså inte dem tillhanda. Utgivandet och mottagandet av rättshandlingen är enligt de allmänna grundsatser som redovisas i rättspraxis och juridisk doktrin en grundläggande princip för bundenhet och gäller utöver formkravet i 4 kap 1 § JB. I köpekontraktet anges att kontraktet upprättats i tre exemplar varav säljare och köpare tagit varsitt. Den uttryckliga bestämmelsen i kontraktet att köparen skall erhålla ett exemplar innebär att parterna avsett att avtalet skulle vara utgivet och mottaget av båda parter för att vara gällande dem emellan. De erhöll sitt exemplar först d 16 jan 1995, dvs långt efter den tidpunkt då förpliktelsen skulle ha infriats. De fick sålunda handlingen för sent. Något bindande avtal har därför inte träffats.

De har inte, i motsats till vad syskonen E påstått, fram till d 16 jan 1995 agerat som om bindande avtal förelåg. Tvärtom har de när de i början av januari 1995 fick kännedom om att syskonen E ansåg att bindande avtal träffats d 5 jan 1995, omedelbart reklamerat mot denna missuppfattning. Syskonen E måste också tidigare ha förstått att de inte ansåg bindande avtal ha träffats eftersom avtalsenlig handpenning inte erlagts d 22 dec 1994.

Enligt § 18 i avtalet är köpets fullbordan beroende av att Hans S senast d 31 dec 1994 försålt aktierna i bolaget. Sådan försäljning har ostridigt inte ägt rum. Avtalet har således förfallit. Detta gäller alldeles oberoende av om Hans S tecknat överlåtelseavtal d 22 dec 1994 eller inte, eller om han påkallat hävning av köpekontraktet den dagen. Enligt andra ledet i 18 § 1 st har de haft en skyldighet att skriftligen meddela syskonen E senast d 22 dec 1994 om försäljningen av aktierna fortfarande var aktuell. Syskonen E kände till att de saknade tillgångar utöver aktierna som skulle möjliggöra fastighetsförvärvet. Informationsplikten skall därför betraktas som en ren ordningsföreskrift. Underlåtenhet att iakttaga en ordningsföreskrift grundar inte skadeståndsansvar. Hans S meddelade dock Lennart A muntligen d 21 dec 1994 att aktieöverlåtelsen inte kommit till stånd.

Kärandenas genmäle.

Formkravet för fastighetsköp är uppfyllt när båda parter har undertecknat avtalet, vilket i detta fall skett senast d 19 dec 1994.

Makarna S har från denna tid till d 5 jan 1995 agerat som om bindande avtal träffats bl a genom att Hans S förklarat för Lennart A att han var i slutskedet av att sälja aktierna i sitt bolag och genom att makarna S framförde önskemål om att flytta in saker i garaget.

Enligt § 18 i köpekontraktet hade makarna S rätt att häva avtalet om aktieförsäljningen inte kommit till stånd d 22 dec. Det var makarna S som skulle meddela syskonen E om de önskade häva kontraktet. Således hade makarna S en aktivitetsplikt, vilket de var medvetna om inte minst genom att deras dåvarande ombud påpekade detta för dem i ett skriftligt meddelande.

Första och andra ledet i § 18 1 st hänger samman. Vid aktieförsäljning är det vanligt att man har framförhållning. Makarna S måste således redan d 22 dec ha haft klart för sig om försäljningen kunde äga rum per d 31 dec. Rättsverkningarna av att makarna S inte senast d 22 dec 1994 uppfyllde sin skyldighet att skriftligen underrätta säljaren om att aktierna inte överlåtits var att makarna blev bundna av köpekontraktet genom att hävningsrätten var förfallen även om aktierna inte hade sålts per d 31 dec. I annat fall är andra ledet i avtalsklausulen helt meningslös. Första ledet i stycket har alltså ingen självständig betydelse.

Syskonen E har inte förhållit sig passiva. Istället har de genom sin mäklare och sitt juridiska ombud alltsedan undertecknandet av köpekontraktet varit i kontakt med Hans S vid ett flertal tillfällen för att förmå honom att erlägga handpenningen. Hans S har berättat att aktieförsäljningen blivit försenad men skulle slutföras endera dagen och syskonen E har då accepterat att Hans S dröjt med inbetalningen av handpenningen några dagar. Hans S har vid dessa kontakter vidhållit att makarna hade för avsikt att fullfölja fastighetsförvärvet.

Syskonen E fick inte d 5 jan 1995 veta att aktieförsäljningen inte blivit av. Hans S lämnade inget konkret besked.

Parternas utveckling av talan.

Undertecknandet av köpekontraktet.

Syskonen E: Köpekontraktet undertecknades av makarna S d 9 dec 1994. De själva undertecknade köpekontraktet någon gång mellan d 9 och d 19 dec 1994. De befann sig inte i Sverige vid tidpunkten för fastighetsförsäljningen och det kunde därför ta viss tid att få deras underskrifter på kontraktet. Detta visste makarna S om.

Ett undertecknat köpekontrakt översändes per telefax till MHF d 9 jan 1995. Anledningen till att köpekontraktet blivit liggande på Dahlman Magnusson Advokatbyrå var att parterna skulle träffas i samband med att handpenningen skulle erläggas och då skulle även originalavtalet överlämnas. För det fall makarna S var osäkra på huruvida bindande avtal ingåtts eller ej eller önskade erhålla ett exemplar av köpekontraktet hade det varit mycket enkelt att be om detta. Köpekontraktet hade i så fall omgående vidarebefordrats till dem med bud. Makarna S efterfrågade inte det undertecknade avtalet förrän d 5 jan 1995.

Makarna S: De skrev under köpekontraktet på fastighetsmäklarens kontor d 9 dec 1994. Kontraktet var då inte undertecknat av syskonen E, men samtliga original av köpekontraktet skulle skickas per post till dem för påskrift. De var medvetna om att syskonen E:s påskrift krävdes för att bindande avtal skulle föreligga. De var också medvetna om att § 18 inte var okontroversiell och att syskonen E närhelst dessa ville kunde meddela att avtal träffats med annan köpare utan dylikt villkor. Det var därför väsentligt för dem att syskonen E bekräftade att för båda parter bindande avtal träffats genom att se till att de erhöll undertecknade originalavtal.

Den 22 dec 1994 hade syskonen E ännu inte tillställt dem något undertecknat avtal. Syskonen E bekräftade inte heller på något annat sätt att ett bindande avtal hade kommit till stånd. De utgick från att dessa av någon anledning inte accepterade avtalsvillkoren. Handpenningen erlades därför inte. Av den anledningen lämnades inte heller meddelande enligt § 18 i köpekontraktet. Först d 16 jan 1995 erhöll de ett av båda parter underskrivet originalavtal.

Omständigheterna kring aktieöverlåtelsen.

Syskonen E: När Hans S under hösten 1994 kontaktade MHF och anmälde sitt intresse för fastigheten talade han om att han ägde ett bolag som han stod i begrepp att överlåta aktierna i. Hans S påstod i kontakter med Lennart A att han när som helst kunde låna upp den ifrågavarande köpesumman vid vilken bank som helst. Av princip ville han dock betala kontant. Eftersom han var i slutskedet med förhandlingar om en överlåtelse av aktierna i sitt bolag skulle han snart erhålla kontanter i vart fall motsvarande köpeskillingen. På detta stadium redogjordes inte närmare för omständigheterna kring aktieförsäljningen. Hans S framställde sig själv som en kapitalstark köpare och därför accepterade de att tidpunkten för handpenningens erläggande senarelades. Makarna S har genom sitt agerande gentemot dem övertygat dem om att de hade för avsikt att fullfölja köpet. De uppfattade inte att aktieaffären var en nödvändig förutsättning för köpet.

18 § 1 st första meningen i kontraktet har inte någon självständig betydelse utan skall läsas tillsammans med den andra meningen av samma stycke. Rättsverkningarna av att makarna S inte senast d 22 dec 1994 skriftligen meddelat säljarna att aktierna inte hade överlåtits var att de därmed blev bundna av kontraktet genom att hävningsrätten var förfallen. Andra stycket av 18 § anger mycket tydligt att säljarna inte har någon rätt till ersättning från köparna under förutsättning att köpet ej fullbordas enligt första stycket utan förfaller genom hävning från köparens sida. Någon sådan hävning har inte fullgjorts av makarna S.

Makarna S: När Hans S kontaktade MHF under hösten 1994, gjorde han helt klart att han för stunden saknade medel att förvärva fastigheten med men att han stod i begrepp att överlåta aktierna i sitt bolag vilket skulle möjliggöra ett kontant förvärv av fastigheten. Hans S föreslog därför en avtalskonstruktion innebärande, att han och hans hustru ägde rätt att frånfalla fastighetsförvärvet inom en viss tidsperiod, om aktieöverlåtelsen inte blev av. Det gjordes aldrig gällande att aktieaffären på något sätt var klar utan endast att seriösa diskussioner fördes om ett visst avtalsinnehåll. För Hans S var det en avgörande förutsättning för avtalet att kontant betalning skulle erläggas när aktieöverlåtelsen var genomförd. Om aktieaffären inte kunde genomföras skulle inte syskonen E kunna rikta några krav mot dem. Detta var bakgrunden till att de avvisade ett erbjudande från Lennart A att före det att aktieöverlåtelsen var helt klar, mot erläggande av handpenningen, tillträda fastigheten.

Hans S har inte försökt visa att han var en kapitalstark köpare utan har hela tiden framhållit att husköpet skulle finansieras med likviden från den aktieförsäljningen. Köpeavtalets konstruktion visar tydligt att aktieförsäljningen var en nödvändig förutsättning för att fastighetsköpet skulle bli av. Detta har de även muntligen meddelat säljarna.

Händelserna från d 9 dec 1994 till d 5 jan 1995.

Syskonen E: I slutet av december 1994 och i början av januari 1995 uppmanade mäklaren Lennart A vid ett flertal tillfällen Hans S att omgående erlägga handpenningen. Dessa kontakter framgår av Lennart A:s tjänsteanteckningar i ärendet.

Hans S uppgav under kontakterna med Lennart A att aktieöverlåtelsen var nära förestående och att förhandlingarna endast blivit något fördröjda. Vid ett flertal tillfällen utlovade han att handpenning skulle erläggas så snart aktieöverlåtelsen var avslutad. Detta skulle vara nära förestående. Den 21 dec 1994 kontaktade Lennart A Hans S. Denne uppgav vid samtalet att affären nu slutförhandlades och att det inte förelåg några problem.

Lennart A frågade vid ett flertal tillfällen Hans S varför handpenningen inte erlades. Hans S ifrågasatte inte vid något tillfälle att det förelåg ett bindande köpekontrakt mellan parterna. De har således, genom Lennart A accepterat att erläggandet av handpenningen drog ut något på tiden, men utgick hela tiden från att makarna S hade för avsikt att fullfölja sina förpliktelser enligt kontraktet.

Hans S kontaktade Lennart A d 12 och 13 dec 1994 och framförde att makarna S önskade flytta in i fastigheten till nyåret. Han frågade om de kunde få tillgång till garagen på fastigheten för att härbärgera visst möblemang.

Under denna tid planerades vid ett flertal tillfällen för ett möte på MHF:s kontor. Avsikten med mötet var dels att makarna S skulle erlägga handpenningen, dels också att deras ombud Ulrika Langenius skulle överlämna köpekontraktet till makarna S. Kontraktet hade av praktiska skäl inte översänts tidigare, eftersom ett möte ändock skulle äga rum. Hans S lämnade återbud i sista stund till dessa möten. Han uppgav att han inte hade tid att närvara eftersom han slutförhandlade om aktieöverlåtelsen.

Hans S lämnade under denna period inte besked till vare sig dem eller Lennart A om att den tilltänkta aktieaffären inte skulle komma att genomföras.

Makarna S: Hans S hade kontinuerlig kontakt under den aktuella perioden med Lennart A och höll denne underrättad om aktieaffärens utveckling. Vid ett telefonsamtal d 21 dec 1994 underrättade Hans S Lennart A om att den avsedda aktieöverlåtelsen inte hade skett. Hans S upplyste också om att aktieöverlåtelsen antagligen inte skulle bli av på det sätt som ursprungligen var avsett. Förhandlingar pågick då fortfarande i en sådan omfattning att fastighetsköpet var möjligt men det såg inte lika ljust ut som tidigare.

Det kan inte vitsordas att möten mellan Hans S och Lennart A varit utsatta vid olika tillfällen för handpenningens erläggande, och att Hans S i sista stund lämnat återbud. Hans S har inte försäkrat för Lennart A att han skulle erlägga handpenningen snarast möjligt. Hans S har inte heller anmält intresse till Lennart A av att flytta in i fastigheten under nyårshelgen. De har inte haft för avsikt att flytta in i fastigheten före det att villkoren i avtalet var uppfyllda.

Händelserna efter d 5 jan 1995.

Syskonen E: Vid ett möte på kärandeombudets kontor d 16 febr 1995 gjorde makarna S genom Hans S och ombudet Stefan S gällande att de stod fast vid köpet, men att de ville erlägga köpeskillingen vid ett senare tillfälle. Hans S föreslog att köpeskillingen skulle erläggas i form av aktieoptioner i Hans S:s aktiebolag. Hans S visade upp ett optionsavtal och övriga närvarande förelades sekretess om dess innehåll. Det föreslogs i övrigt inga säkerheter för rätt fullgörande från Hans S.

Makarna S har genom detta erbjudande agerat motsägelsefullt. Advokaten S uppgav i telefax d 5 jan 1995 till Lennart A att bindande köpeavtal inte förelåg mellan parterna. Trots detta har Hans S d 16 febr 1995 sagt att makarna S stod fast vid köpet, dock under andra betalningsvillkor. De har, genom att påstå att bindande avtal inte förelåg, försökt att omförhandla villkoren.

De avböjde förslaget eftersom det förelåg risk att de inte skulle erhålla uppgjord köpeskilling om optionen saknade värde. Vid detta tillfälle hade det blivit uppenbart för dem att makarna S inte kunde betala köpeskillingen utan att försälja aktierna.

Makarna S: Den 16 jan 1995 åt Hans S lunch med Lennart A. I anslutning till lunchen överräckte Lennart A ett kuvert till Hans S med originalavtalen. Detta var första gången de erhöll de av syskonen E undertecknade köpekontrakten i original.

De föreslog i januari 1995 att köpet av fastigheten skulle ske på andra villkor än i det tidigare avtalet. Det var emellertid inget försök att omförhandla villkoren i det äldre avtalet, eftersom detta i enlighet med meddelandet d 5 jan var förfallet, utan ett helt nytt avtalsförslag. Det går inte att uttala sig om huruvida villkoret att betalning skulle erläggas medelst en köpoption innebar en bättre eller sämre affär för syskonen E än det tidigare avtalet, då det berodde på hur aktierna i bolaget utvecklade sig.

Bevisning.

Som muntlig bevisning har syskonen E åberopat vittnesförhör med Lennart A.

Makarna S har åberopat förhör under sanningsförsäkran med Hans S.

Som skriftlig bevisning har syskonen E åberopat köpekontrakt av d 9 dec 1994, brev av d 11 maj 1994 från Mats H till Elling E, företrädare för syskonen E, brev av d 30 nov 1994, telefax av d 7 dec 1994 samt telefax från Stefan S av d 5 jan 1995 till Lennart A.

Makarna S har åberopat köpekontraktet.

TR:ns bedömning.

Makarna S har i första hand hävdat att bindande avtal inte träffats mellan parterna eftersom köpekontraktet inte utgivits till dem förrän efter den tidpunkt då deras förpliktelser gentemot syskonen E skulle ha fullgjorts. Makarna S har i detta hänseende hänfört sig till såväl allmänna rättsgrundsatser som till avtalsbestämmelsen att kontraktet upprättats i tre exemplar, vilket inneburit att avtalet skulle vara utgivet och mottaget av parterna för att kunna bli bindande.

Enligt TR:ns mening kan det vare sig av avtalets innehåll eller av allmänna rättsgrundsatser dras den slutsatsen att detta måste ha givits ut av syskonen E och mottagits av makarna S för att dessa skulle kunna bli bundna av avtalet.

När det sedan gäller frågan om tolkningen av § 18 i köpeavtalet kan det till en början fastslås att första och andra meningen i första stycket inte på ett klart sätt reglerar vad som gäller mellan parterna i fråga om köpets fullbordan och hävningsrätten. Enligt första meningen är köpets fullbordan beroende av om Hans S sålt aktier motsvarande köpeskillingen senast d 31 dec. Sett för sig innebär detta att avtalet är förfallet om försäljningen inte har skett senast den dagen. I andra meningen föreskrivs emellertid att Hans S senast d 22 dec skall skriftligen meddela säljaren om han inte tecknat överlåtelseavtal avseende nämnda aktier och att han samtidigt äger rätt att påkalla hävning av köpet. Skulle sådant meddelande inte lämnas är köparens hävningsrätt förfallen. Vad som gäller om överlåtelseavtal skulle tecknas eller aktierna säljas någon av de mellanliggande åtta dagarna framgår inte av kontraktsbestämmelsen.

Vid en jämförelse av de båda datumbestämmelserna framstår den första som definitiv och av avgörande betydelse för köpets fullföljd. TR:n sätter tilltro till vad Hans S uppgivit om att en aktieförsäljning på hans villkor var en förutsättning för köpet och att syskonen E varit införstådda med det. Det fanns därmed anledning för dem att fastställa en slutdag för aktieförsäljningen. Efter d 31 dec var säljarna således fria att vända sig till andra spekulanter om aktieförsäljningen inte blev av. Däremot har det inte framkommit något viktigt skäl varför Hans S redan d 22 dec skulle skriftligen meddela säljarna om överlåtelseavtal inte träffats. Enligt TR:ns mening har Hans S haft fog för uppfattningen att den bestämmelsen var av underordnad betydelse i förhållande till datumangivelsen i första meningen och att den haft karaktären av en ren ordningsföreskrift. Den omständigheten att han underlåtit att följa föreskriften innebär inte som TR:n ser det att makarna S är bundna vid fastighetsköpet.

Sammantaget har alltså avtalet mellan parterna förfallit eftersom dess villkor om en aktieförsäljning senast d 31 dec 1994 inte uppfyllts. Syskonen E kan följaktligen inte med avtalet som grund kräva skadestånd av makarna S. Käromålet skall lämnas utan bifall.

Domslut. 1. Käromålet ogillas. ---.

Syskonen E överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle med ändring av TR:ns dom bifalla deras talan.

Makarna S bestred ändring.

Makarna S ingav och åberopade ett i januari 1998 avgivet rättsutlåtande av professorn emeritus Axel Adlercreutz.

HovR:n (hovrättslagmannen Åsbring och hovrättsrådet Thorsén) anförde i dom d 26 mars 1998, såvitt huvudsakligen angår frågan, om ett bindande avtal om köp av fastigheten kommit till stånd: HovR:ns domskäl. Parterna har i HovR:n i allt väsentligt åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på samma sätt som vid TR:n. ---.

Utredningen i HovR:n är densamma som vid TR:n.

HovR:n tar först ställning till Hans S:s och Lotta S:s påstående att bindande avtal om köp av fastigheten inte träffats.

Det är ostridigt i målet att Hans S skrivit under köpeavtalet d "5" dec 1994 för egen och Lotta S:s räkning. Cecilia E och hennes medparter har uppgett att de undertecknade köpeavtalet någon gång under tiden d 9-d 19 dec 1994. Så som Hans S och Lotta S har fört sin talan här har HovR:n att lägga denna uppgift till grund för sin prövning. Utredningen visar att Hans S först d 5 jan 1995 tillkännagav för Lennart A att han och hans hustru inte ville stå kvar vid köpet.

Bortsett från här inte aktuella undantagsfall är ett avtal om köp av fast egendom bindande för båda parter när de minimivillkor som anges i 4 kap 1 § 1 st JB är uppfyllda. När som i ett fall som detta säljaren och köparen inte samtidigt skriver under köpehandlingen - som här förutsätts i övrigt uppfylla minimikraven - utan handlingen undertecknas först av den ene vid ett tillfälle och därefter av den andre vid ett annat tillfälle uppkommer frågan om när ett giltigt och för parterna bindande avtal skall anses ha kommit till stånd. Klart är att något bindande avtal inte föreligger förrän köpehandlingen har undertecknats också av den senare. Till dess kan den som först skrivit under köpehandlingen ångra sig genom att underrätta den andre om att han inte vill stå kvar vid köpet. Enligt HovR:ns uppfattning kan varken enligt lag eller allmänna rättsgrundsatser uppställas - utöver minimikraven i 4 kap 1 § JB - något krav på att den avtalspart som undertecknat köpehandlingen sist måste ha utgett handlingen och än mindre att handlingen också måste ha mottagits av den som först skrev under den. En bestämmelse i köpehandlingen att parterna skall ta var sitt exemplar av handlingen kan inte anses innefatta ett sådant särskilt krav som nämnts nu.

Med hänvisning till vad som har anförts och med utgångspunkt i att Cecilia E och övriga säljare undertecknat köpehandlingen senast d 19 dec 1994 finner HovR:n att Hans S och Lotta S blivit bundna av köpeavtalet innan de meddelade Lennart A att de hade ångrat sig.

Med detta ställningstagande har HovR:n att pröva hur § 18 i köpekontraktet skall tolkas.

Bestämmelsen är som TR:n har anfört oklar och motsägelsefull. Dess avfattning möjliggör både den tolkning som Cecilia E och hennes medparter gör gällande och den som Hans S och hans hustru hävdar. Det finns inte någon utredning om vad parterna avsåg med bestämmelsen. Enligt HovR:n bedömande ger de gängse metoderna för att tolka ett avtal föga ledning i detta fall. Parterna får anses ha varit jämnstarka. Båda sidorna anlitade juridiskt biträde i och för affären. Varför den omtvistade bestämmelsen avfattades på sätt som skedde har inte utretts i målet. Ingenting har framkommit som tyder på att bestämmelsen formulerats av bara den ena parten. I denna situation är HovR:n hänvisad till att försöka tolka bestämmelsen med ledning av vad som är känt om de bakomliggande förhållandena.

Det är utrett att säljarna och köparna varit helt på det klara med att en förutsättning för köpet var att Hans S kunde sälja aktier i det företag som han var delägare i och vidare att avtalets parter hade diskuterat vad som skulle gälla om aktieförsäljningen inte kunde genomföras. I en tidigare version av köpeavtalet villkorades köpet endast av att aktierna hade sålts senast d 31 dec 1994. I en senare version som blev den slutgiltiga intogs dessutom bestämmelsen om att Hans S hade att meddela säljarna senast d 22 dec samma år om han inte hade tecknat överlåtelseavtal beträffande aktierna. Den först nämnda bestämmelsen är klar och entydig och ter sig logisk i ljuset av vad som gällde om Hans S:s möjlighet att genomföra köpet. Tillägget om dennes underrättelseskyldighet och verkan av underlåten underrättelse m m kan dock inte antas ha tillkommit av en slump; de rättsverkningar som var knutna till tilläggsbestämmelsen var viktiga sett från såväl säljarnas som köparnas synpunkt. Den skyldighet att vara aktiv som tilläggsbestämmelsen ålade Hans S om han ville häva köpet framhölls särskilt för denne av hans dåvarande ombud. Det kan vid angivna förhållande hållas för uteslutet att Hans S inte förstått betydelsen av tilläggsbestämmelsen som inte heller den, sedd för sig, är på något sätt oklar. På grund av vad som har anförts och då de båda bestämmelser i § 18 i köpekontraktet varigenom köpet villkorats är oförenliga, anser HovR:n att den senast tillkomna bestämmelsen måste ges tolkningsföreträde. I överensstämmelse med vad som har anförts finner HovR:n att köpeavtalet skall tolkas så att en förutsättning för att avtalet inte skulle gälla mot Hans S och Lotta S var att de hävde avtalet i den ordning som föreskrevs i § 18 i kontraktet. Det är ostridigt i målet att Hans S och Lotta S inte lämnat säljarna något sådant meddelande som sägs i bestämmelsen. De har inte visat att de lämnat ett sådant meddelande till Lennart A. De har därför varit skyldiga att fullfölja köpet. Då de inte gjort det, har de blivit skadeståndsskyldiga gentemot Cecilia E och de andra säljarna.

HovR:ns domslut. 1. Med ändring av punkten 1 i TR:ns domslut förpliktar HovR:n Hans S och Lotta S att solidariskt till Cecilia E, Anna E och Per E utge sammanlagt 4 482 946 kr jämte ränta på 4 000 000 kr enligt 6 § räntelagen från d 14 juli 1995.

Tf hovrättsassessorn Arvidsson, med vilken tf hovrättsassessorn Heiborn instämde, var skiljaktiga beträffande motiveringen enligt följande.

Vi anser att HovR:ns domskäl från det stycke --- som börjar "Bortsett från här inte aktuella undantagsfall" till det stycke --- som slutar "innan de meddelade Lennart A att de hade ångrat sig" bör ha följande lydelse.

Enligt 4 kap 1 § JB sluts köp av fast egendom genom att en köpehandling som skrivs under av båda parterna upprättas. Något ytterligare krav för att bindande avtal om köp skall komma till stånd uppställs inte i bestämmelsen.

Ett avtal kommer i princip till stånd genom att avtalsparterna enas om att ingå avtal. Av detta följer att avtalsparterna skall avse att ingå avtal, dvs de skall ha "rättshandlingsvilja" eller "rättsverkningsvilja". Det krav som uppställts, främst i doktrin, på att en rättshandling skall vara utgiven för att den skall anses vara definitiv och bindande (se bl a Axel Adlercreutz, Avtalsrätt I, 1995, s 118 ff, Jan Ramberg, Allmän avtalsrätt, 1995, s 112) kan ses som ett uttryck för principen att bundenhet inte uppkommer om sådan vilja saknas. Den omständigheten att en part inte utgivit en handling synes visserligen ge upphov till en presumtion för att parten inte avsett att bli bunden i enlighet med handlingens innehåll men synes inte hindra att sådan bundenhet uppkommer om parterna ändå varit eniga (se Adlercreutz a st och där anmärkta rättsfall och Lennart Vahlén, Köp av fastighet, Lagfart, 1973 s 46 f).

Såvitt framkommit i målet hade samtliga parter på både säljarsidan och köparsidan undertecknat köpekontraktet senast d 19 dec 1994. Utredningen ger vid handen att båda parter vid denna tidpunkt ansåg sig bundna av och avsåg att fullfölja det köpeavtal de undertecknat samt att båda parterna genom sitt agerande givit uttryck för denna vilja. Genom Lennart A:s vittnesmål finner HovR:n styrkt att denne vid flera tillfällen inför och efter den tidpunkt då handpenningen skulle ha erlagts varit i kontakt med Hans S och påkallat att köpet skulle fullföljas och att Hans S vid dessa kontakter gett tillkänna att han och hans hustru alltjämt avsåg att fullfölja avtalet genom att betala handpenning. Säljarna har genom Lennart A handlat på ett sådant sätt att någon tvekan om deras önskan att fullfölja köpet inte kan ha förelegat hos Hans S och Lotta S. Någon anledning till att på grund av allmänna rättsgrundsatser inte anse det undertecknade köpekontraktet bindande d 19 dec 1994 har således inte framkommit. Inte heller kan det anses framgå av köpekontraktet att det skulle vara utgivet och mottaget av båda parter för att vara gällande.

Makarna S (ombud för båda advokaten Gustaf Bodin) överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle ogilla käromålet.

Syskonen E (ombud för samtliga advokaten Ulrika Langenius) bestred ändring.

HD meddelade prövningstillstånd i frågan huruvida giltigt avtal om köp har slutits och i fråga om rättegångskostnader samt förklarade frågan om meddelande av prövningstillstånd rörande målet i övrigt vilande.

Makarna S åberopade det i HovR:n ingivna rättsutlåtandet av professorn emeritus Axel Adlercreutz samt ingav och åberopade dels ytterligare utlåtanden av Adlercreutz d 21 april 1998, d 10 mars 1999 och d 26 april 1999 dels utlåtanden av docenten Folke Grauers d 15 maj 1998 och d 22 mars 1999.

Syskonen E ingav och åberopade utlåtanden av professorn Jan Ramberg d 12 febr och d 9 april 1999.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Thornefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Hans S och Lotta S undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare syskonen Cecilia E, Anna E och Per E. Dessa har uppgivit att Cecilia E och Anna E samt ställföreträdaren för den då omyndige Per E undertecknade köpekontraktet för fastigheten vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.

I ett telefax d 5 jan 1995 till den fastighetsmäklare som anlitats för köpet har makarna S anfört att de uppfattat läget på det sättet att avtalet förfallit. Frågan i HD är om ett giltigt avtal om köp av fastigheten har kommit till stånd mellan parterna.

Makarna S har hävdat att bindande avtal inte har förelegat. Till grund för detta har de anfört bl a att det var väsentligt för dem att senast vid den tidpunkt då förpliktelser skulle fullgöras, dvs d 22 dec 1994, få bekräftat att bindande avtal träffats och att syskonen E då inte utgivit avtalet till dem samt att detta skett först d 16 jan 1995, dvs efter deras förklaring d 5 jan 1995 att avtalet förfallit. De har gjort gällande att utgivande och mottagande av en rättshandling enligt allmänna grundsatser är en grundläggande princip för bundenhet och gäller utöver formkravet i 4 kap 1 § JB. Syskonen E har häremot genmält att köpet var fullbordat när avtalet undertecknats av parterna.

Enligt 4 kap 1 § JB --- se betänkandet under I, 4-7 st --- på avtal om köp av fastighet.

Att en rättshandling skall ha utgivits för att därigenom bringas till adressatens kännedom anses sedan gammalt vara ett grundläggande avtalsrättsligt rekvisit (se bl a rättsfallet NJA 1937 s 481, Karlgren, Studier i allmän avtalsrätt, 1935, s 77 och 85, Ramberg o a, Allmän avtalsrätt, 5 uppl, 1999 s 36 och 91 samt Adlercreutz, Avtalsrätt 1, 10 uppl, 1995 s 118 ff). Något bärande skäl för att detta eller ett med utgivande jämställt handlande inte skall gälla även vid köp av fast egendom finns inte.

Av det anförda följer, att ett giltigt köp har uppkommit först om syskonen E har utgivit den undertecknade handlingen till makarna S, eller handlat på ett sätt som kan jämställas med detta, innan de senare har förklarat att köpet förfallit.

Av utredningen framgår att avtalet efter syskonen E:s undertecknande har funnits kvar hos deras ombud när makarna S i telefax d 5 jan 1995 meddelade att de frånträdde köpet. Syskonen E har således inte utgivit handlingen i tid för att ett giltigt köpeavtal skall ha uppkommit mellan parterna.

Vid denna bedömning skall prövningstillstånd meddelas beträffande målet i övrigt och käromålet lämnas utan bifall.

Domslut. HD förklarar att ett giltigt avtal om köp avseende fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun inte har kommit till stånd mellan Hans S och Lotta S å ena sidan samt Cecilia E, Anna E och Per E å andra sidan.

HD meddelar prövningstillstånd beträffande målet i övrigt.

Med ändring av HovR:ns dom i själva saken lämnar HD käromålet utan bifall.

HD (JustR:n Munck, Danelius och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Hans och Lotta S undertecknade d 9 dec 1994 ett kontrakt om köp av fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun från dess dåvarande ägare, syskonen Cecilia, Anna och Per E. Dessa har uppgivit att Cecilia E och Anna E samt ställföreträdaren för den då omyndige Per E undertecknade köpekontraktet vid olika tidpunkter mellan d 9 och d 19 dec 1994.

Hans S och Lotta S har gjort gällande att de frånträdde köpet genom ett fax d 5 jan 1995 till den för köpet anlitade fastighetsmäklaren, innan syskonen E utgivit en undertecknad köpehandling eller i vart fall innan en sådan handling kommit dem till handa d 16 jan 1995.

Syskonen E har inte ifrågasatt att faxmeddelandet gav uttryck för Hans S:s och Lotta S:s önskan att frånträda köpet men har hävdat att det redan dessförinnan förelåg ett bindande köp genom att köpekontraktet undertecknats av båda parter. De har också gjort gällande att Hans S och Lotta S under tiden mellan d 19 dec 1994 och d 5 jan 1995 handlat som om ett bindande avtal hade träffats. De har dessutom hänvisat till att det av dem undertecknade köpekontraktet efter undertecknandet överlämnats till deras juridiska ombud samt att det varit tillgängligt för Hans S och Lotta S före d 5 jan 1995 men att dessa valt att inte efterfråga kontraktet.

Enligt 4 kap 1 § JB --- se HD:s domskäl under I, 5-6 st --- först undertecknats av säljaren.

När det gäller avtal --- se HD:s domskäl under I, 7-12 st --- om att köpet är avslutat.

I förevarande fall är ostridigt att det av syskonen E undertecknade köpekontraktet inte hade överlämnats till Hans S och Lotta S, när dessa d 5 jan 1995 meddelade att de önskade frånträda köpet. Varken det förhållandet att kontraktet före denna dag hade överlämnats till syskonen E:s eget ombud eller någon annan i målet åberopad omständighet har medfört att ett bindande köpeavtal skall anses ha kommit till stånd.

Domslut.

HD förklarar att ett giltigt avtal om köp avseende fastigheten Solsidan 37:27 i Nacka kommun inte har kommit till stånd mellan Hans S och Lotta S, å ena sidan, samt Cecilia E, Anna E och Per E, å andra sidan. HD meddelar prövningstillstånd beträffande målet i övrigt.

Med ändring av HovR:ns dom i själva saken lämnar HD käromålet utan bifall.

Referenten, JustR Håstad, med vilken JustR Magnusson instämde, var skiljaktig beträffande motiveringen på sätt som framgår av följande yttrande: Hans och Lotta S --- se HD:s domskäl de fem första styckena (läs HD:s domskäl under II, 1-3 st samt HD:s domskäl under I, 5-6 st; red:s anm). --- först undertecknats av säljaren.

När det gäller --- se motsvarande yttrande under I, 2-14 st --- 12 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen 1995:400).

I förevarande fall är det ostridigt att det av syskonen E undertecknade köpekontraktet inte hade kommit Hans och Lotta S till handa, när dessa d 5 jan meddelade att de önskade frånträda köpet. Varken det förhållandet att kontraktet före denna dag hade överlämnats till syskonen E:s eget ombud eller någon annan i målet åberopad omständighet har medfört att ett bindande köpeavtal skall anses ha kommit till stånd.

JustR Håstad tillade för egen del: Den gamla regeln --- se motsvarande tillägg under I --- samt SOU 1991:81).

HD:s domar i de båda målen meddelades d 29 dec 2000 (I mål nr T 483-98, II mål nr T 1857-98).

NT 1871 s. 544; NJA 1893 s. 38

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2000-12-29

Målnummer:
T483-98