Fråga om rätt för annan än fastighetsägaren att påkalla försäljning enligt lagen om samäganderätt av byggnader som utgör tillbehör till fast egendom.


Lagrum:
6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt; 2 kap. 7 § jordabalken

I ärende om försäljning enligt lagen om samäganderätt mellan Anna T, sökande, och Jannes P, motpart, anförde Mora TR (lagmannen Wallin, rådmannen Carlsson och tingsfiskalen Ragell) i slutligt beslut d 10 nov 1995: Bakgrund och yrkande m m. Den 10 sept 1948 förrättades arvskifte efter hemmansägaren Lars Per P och hans hustru Anna från Vattnäs i Mora socken, vilka såsom dödsbodelägare efterlämnat sönerna Anders, Oskar, Joel, Jannes och Lars P samt dottern Anna T. Vid arvskiftet erhöll äldste sonen Anders en sjättedel av föräldrarnas fastigheter inom Mora socken men icke någon del i åbyggnaderna under det att övriga syskon gemensamt erhöll resten av föräldrarnas fastigheter ävensom samtliga åbyggnader inom Mora socken.

Laga skifte på Bergkarlås, Risa och Vattnäs byars skifteslag i dåvarande Mora socken påbörjades d 28 dec 1945 och fastställdes slutligen d 29 dec 1971 av Ovansiljans domsagas ägodelningsrätt. Vid laga skiftet erhöll Anders P tillsammans med sin hustru ägolotten Vattnäs litt CA, registrerad som Vattnäs 99:1. Bröderna Oskar, Joel, Jannes och Lars P erhöll en gemensam ägolott, Vattnäs litt CB registrerad som Vattnäs 100:1. I denna fastighet ingick föräldrarnas gamla gårdstomt, på vilken de i ärendet aktuella byggnaderna är belägna. Jannes P har efter hand förvärvat sina bröders andelar och äger således numera ensam fastigheten Vattnäs 100:1. Anna T erhöll sitt på arvet efter föräldrarna grundade ägoinnehav utlagt tillsammans med sin makes ägoinnehav i ägolotten Vattnäs litt CI, registrerad som Vattnäs 107:1.

Anna T ansökte om rättens förordnande att de äldre åbyggnaderna på fastigheten Vattnäs 100:1 skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Till stöd för sin hemställan anförde hon, att hon på grund av arvskiftet ägde en femtedel av byggnaderna.

Jannes P bestred bifall till Anna T:s ansökan och anförde till stöd för sitt bestridande, att Anna T inte hade del i byggnaderna utan hade fått ut hela sin arvsdel efter föräldrarna i form av skog och mark i samband med laga skiftet.

I beslut d 24 jan 1995 lämnade TR:n Anna T:s ansökan utan bifall. Som skäl för beslutet anförde TR:n bl a att den omtvistade frågan om äganderätten till byggnaderna inte kunde avgöras inom ramen för ärendet.

Svea HovR har härefter genom beslut d 4 april 1995 undanröjt TR:ns beslut och visat ärendet åter till TR:n för erforderlig behandling. Med anledning härav har TR:n återupptagit handläggningen.

Parterna har vidhållit sina tidigare ståndpunkter.

TR:n har under hand inhämtat yttrande av f d länslantmätaren Jan Cederberg, vilken slutfört lagaskiftesförrättningen.

Mätningsteknikern Olle Blomberg har på TR:ns förfrågan förklarat sig villig att åtaga sig uppdraget som god man.

Skäl. Anna T har obestridligen genom arvskiftet d 10 sept 1948 som arv erhållit en femtedel av åbyggnaderna på föräldrarnas fastigheter i Mora socken, vilka byggnader är belägna på fastigheten Vattnäs 100:1.

Av Jan Cederbergs yttrande framgår att förrättningsmannen i samband med laga skiftet inte fattat beslut om inlösen av de aktuella byggnaderna och att ägarna till byggnaderna i det sammanhanget inte heller träffat överenskommelse om inlösen av dessa. Jannes P:s påstående att Anna T inom ramen för laga skiftet fått ut hela sin arvsdel efter föräldrarna i form av skog och mark saknar grund. På grund härav och då Jannes P inte har visat annat stöd för sitt ägaranspråk får det anses klarlagt, att Anna T alltjämt äger en femtedel av de aktuella byggnaderna.

Som delägare är Anna T berättigad att begära att byggnaderna för gemensam räkning försäljs på offentlig auktion. Jannes P har inte visat att synnerliga skäl för anstånd med försäljningen är för handen. Ansökan skall bifallas.

Olle Blomberg är lämplig att handha försäljningen.

TR:ns beslut. TR:n förordnar att de äldre åbyggnaderna på fastigheten Vattnäs 100:1 i Mora kommun skall för delägarnas gemensamma räkning utbjudas till försäljning på offentlig auktion.

Till god man att ombesörja auktionen, utfärda köpebrev och fördela köpeskillingen utser TR:n mätningsteknikern Olle Blomberg.

Jannes P överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle ogilla Anna T:s ansökan. Till grund för sin talan åberopade han samma omständigheter som i TR:n samt tillade att Anna T varken vid laga skiftet eller senare hade gjort gällande att hon var delägare i byggnaderna, att hon och hennes man i samband med fördelningen av marken vid flera tillfällen sagt att de inte ville ha några gamla hus och att hon inte hade bidragit till kostnaderna för underhåll och tillbyggnad av byggnaderna.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Forss samt t f hovrättsassessorerna Kuttenkeuler, referent, och Wollsén) anförde i beslut d 9 aug 1996: HovR:n instämmer i den bedömning som TR:n har gjort. Vad Jannes P har anfört i HovR:n om att Anna T inte tidigare gjort gällande att hon är delägare till byggnaderna och att någon anteckning om att hon skulle vara delägare inte gjordes vid laga skiftet medför inte att hon har förlorat sin äganderätt till byggnaderna. Inte heller påverkas ägarförhållandena av vad Jannes P i övrigt har tillagt i HovR:n. Överklagandet lämnas därför utan bifall.

Jannes P (ombud advokaten Christina Bjelvert-Olsson) överklagade och yrkade att HD skulle med upphävande av HovR:ns beslut lämna Anna T:s ansökan om försäljning utan bifall.

Anna T (ombud förbundsjuristen Per Linderborn) bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Ruhe, föreslog i betänkande följande beslut: Skäl. Det måste i målet anses ostridigt att parternas föräldrar vid tiden för sin död ägde såväl marken som de byggnader som fanns på den och att arvskifte såvitt avsåg den fasta egendomen ägde rum d 10 sept 1948. I arvskiftet förordnades, såvitt här är av intresse, att en son skulle erhålla en sjättedel av Morafastigheterna, vilka är de som nu är aktuella, men inte någon del i åbyggnaderna. Övriga fem syskon, däribland Jannes P och Anna T, skulle erhålla fem sjättedelar av fastigheterna och samtliga åbyggnader.

Frågan om vad som var fast egendom reglerades vid den tiden av lagen d 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra. Enligt 1 § är fast egendom jord å landet och i staden. Enligt 2 § hör till jorden, såvitt här är av intresse, därå uppförda hus. Det kan alltså konstateras att de åbyggnader som ansökan om försäljning avser vid tiden för arvskiftet var fast egendom. Frågan är om de förändrat sin egenskap av fast egendom genom arvskiftet.

Här kan märkas 4 § som stadgar att om någon har en mot envar gällande äganderätt till byggnad tillhör den inte den fasta egendomen. Har då Anna T en sådan rätt? Frågan om verkan av en överlåtelse som inte är kongruent mellan fastigheten och tillbehör reglerades inte i 1895 års lag. I den numera gällande JB stadgas i 2 kap 7 §, som hade sin motsvarighet i 8 § lagen (1966:453) om vad som är fast egendom, att överlåtelse av föremål som tillhör fastigheten inte gäller mot tredje man förrän föremålet skiljs från fastigheten. Enligt Westerlind (P Westerlind, Jordabalken 1-5 kap, 1971 s 185) torde stadgandet kunna tillämpas även på överlåtelser utanför förmögenhetsrättens område, exempelvis arvskifte. Motsvarande regel torde ha gällt redan före 1966 års lag. I SvJT 1944 ref s 55 godtogs således inte att en byggnad, som kvarstod på fastigheten, undantogs vid försäljning. Westerlind framhåller också (a a s 184 f) att för tillbehör gäller i princip utan undantag att föremål som har karaktär av tillbehör inte kan utgöra föremål för separat sakrätt. Med hänsyn till vad som sålunda anförts kan Anna T inte på grund av arvskiftet anses ha något sakrättsligt skyddat anspråk på de byggnader ansökan avser.

Det år 1945 påbörjade och 1971 avslutade skiftet behandlade inte i något avseende, som nu är aktuellt, byggnaderna. Anna T kan därför inte heller genom skiftet ha fått någon sakrättsligt skyddad rätt till byggnaderna.

Enligt 1 § lagen om samäganderätt är den tillämplig då två eller flera samfällt äger fast eller lös sak. Enligt 6 § kan envar av de samfällda ägarna hos rätten ansöka om försäljning av, godset på offentlig auktion. Som tidigare konstaterats har Anna T inte något sakrättsligt skyddat anspråk på de byggnader som hennes ansökan avser. Hon kan då än mindre anses vara delägare i dem. Samäganderättslagen är därför inte tillämplig på hennes anspråk på byggnaderna. Skulle hennes obligationsrättsliga anspråk på dem som kan ha uppkommit genom arvskiftet kunna utgöra grund för ansökan om försäljning enligt samäganderättslagen skulle det innebära att det bryter igenom Jannes P:s sakrättsligt skyddade anspråk. Anna T har således inte varit berättigad att ansöka om byggnadernas försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Med ändring av TR:ns och HovR:ns beslut skall hennes ansökan således lämnas utan bifall.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut lämnar HD Anna T:s ansökan om försäljning av viss egendom enligt lagen om samäganderätt utan bifall.

HD (JustR:n Magnusson, Munck, Håstad och Lundius) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Vid arvskiftet d 10 sept 1948 erhöll Anna T en sjättedel av föräldrarnas fastigheter i Mora socken och en femtedel av samtliga åbyggnader där.

Det laga skiftet, som påbörjades d 28 dec 1945 och fastställdes d 29 dec 1971, innebar att Anna T:s på arvskiftet grundade ägoinnehav utlades som en ägolott medan Jannes P och tre bröder fick en gemensam ägolott, registrerad som Vattnäs 100:1. Det är på denna fastighet som de aktuella byggnaderna alltjämt finns. Jannes P har sedan förvärvat brödernas andelar så att han är ensam lagfaren ägare av fastigheten Vattnäs 100:1.

Av förrättningslantmätarens yttrande till TR:n framgår att Anna T:s anspråk på andel i byggnaderna inte har behandlats vid det laga skiftet.

Jannes P har inte heller styrkt att Anna T i samband med det laga skiftet avstått från sina anspråk på andel i byggnaderna. Hennes rätt till andel i byggnaderna kvarstår alltså även efter det laga skiftet. (I fråga om vad som nu gäller beträffande byggnader vid fastighetsreglering se 2 kap 4 och 5 kap 7 § FBL.)

Jannes P har gentemot Anna T:s ansökan invänt att hon endast har ett obligationsrättsligt anspråk på en andel i byggnaderna och att lagen om samäganderätt därför inte är tillämplig.

Enligt 2 kap 7 § 1 st JB gäller överlåtelse av föremål som hör till fastighet inte mot tredje man förrän föremålet skiljs från fastigheten på sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna. Bestämmelsen anses tillämplig även utanför det förmögenhetsrättsliga området, t ex vid arvskifte (se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1-5 kap s 185). En motsvarande bestämmelse fanns dessförinnan i 8 § lagen (1966:453) om vad som är fast egendom.

Enligt den vid tiden för arvskiftet gällande lagen (1895:36 s 1) angående vad till fast egendom är att hänföra utgjorde ifrågavarande byggnader fast egendom. Även om 1895 års lag inte innehöll någon motsvarighet till 2 kap 7 § JB får den princip som kommit till uttryck där ändå anses ha gällt vid tiden för arvskiftet.

Anna T:s andel i de ifrågavarande byggnaderna är alltså inte sakrättsligt skyddad. Detta utgör emellertid inte något hinder för henne att påkalla försäljning enligt lagen om samäganderätt (jfr NJA 1980 s 705 där lagen om samäganderätt ansågs tillämplig vid s k dold äganderätt).

Det har inte visats föreligga sådana omständigheter som gör att Anna T, som Jannes P har påstått, efter 1971 skulle ha förlorat sin rätt till byggnaderna på grund av passivitet.

Emellertid visar utredningen i HD att det råder tvist mellan parterna om vilka byggnader som avses med "de äldre åbyggnaderna" i TR:ns beslut. Denna fråga bör lämpligen utredas av TR:n innan ett förordnande om försäljning meddelas.

HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD TR:ns beslut och visar målet åter till TR:n för erforderlig handläggning.

Referenten, JustR Lars K Beckman, var skiljaktig och anförde: Jag instämmer med vad majoriteten anfört beträffande verkan av arvskiftet och det laga skiftet men anser att skälen därefter bör ha följande lydelse.

Jannes P har slutligen gjort gällande att Anna T:s rätt till andel i byggnaderna utslocknat på grund av att hon under lång tid passivt accepterat att han ansetts vara och agerat som ägare.

I och med att det laga skiftet fastställdes d 29 dec 1971 upplöstes den tidigare samäganderätten beträffande fastigheterna. Jannes P har därefter först tillsammans med tre bröder och sedan ensam varit lagfaren ägare till fastigheten Vattnäs 100:1. Han har också trott sig vara ägare till byggnaderna på fastigheten. Anna T, som måste ha förstått att Jannes P hade denna uppfattning, har, såvitt framgår av utredningen, inte i någon form gjort anspråk på andel i byggnaderna förrän genom den ansökan om försäljning enligt lagen om samäganderätt som gjordes i mars 1994.

På grund av det anförda får Anna T anses ha förlorat sin rätt att påkalla försäljning av byggnaderna enligt lagen om samäganderätt (jfr NJA 1993 s 570 i fråga om rätt att lång tid efter äktenskapsskillnad påkalla bodelning). Hennes ansökan skall alltså avslås.

HD:s beslut meddelades d 20 jan 2000 (mål nr Ö 3992-96).

Rättsfall från Högsta domstolen
Publicerat med tillstånd
av Sveriges Domstolar

Avgörandedatum:
2000-01-20

Målnummer:
Ö3992-96